【正文】 供出售的小戶型酒店式公寓，即不包括以高端客戶為主要服務(wù)對象，有統(tǒng)一酒店經(jīng)營管理的傳統(tǒng)出租型的酒店式服務(wù)公寓（如雅詩閣、芝大廈等）。從2000年開始，此類小戶型酒店式公寓便以迅雷不及掩耳之勢沖進上海住宅市場，以‘小戶型、全裝修、低總價和酒店式服務(wù)”為主要賣點，贏得了上海新興白領(lǐng)和投資客的青睞。此類物業(yè)比較典型的有：青年匯、東方時空、奔騰新干線、靜安自由自宅等。截止2003年5月，市場累計供應(yīng)小戶型酒店式公寓項目14例，共計5047套，供應(yīng)的時域分布大體呈上揚之勢。新年以來，金隆海悅、圣天地、萬源晶典、君悅靜安等新建小戶型酒店式公寓的推出使2003年15月的供應(yīng)量便達到了1991套，這些項目在品質(zhì)和服務(wù)上都有明顯的抬高。小戶型公寓的開發(fā)投資建立在市場需求的基礎(chǔ)之上，在供應(yīng)放量增長的同時，小戶型公寓的熱銷程度超乎想象，大批投資客和年輕白領(lǐng)介入該類物業(yè)市場，多個項目甚至出現(xiàn)了排隊搶購、樓盤脫銷的現(xiàn)象，2002年，市場供求出現(xiàn)倒掛，1：。進入2003年，小戶型供應(yīng)緊缺的現(xiàn)象已經(jīng)不再，需方也逐漸趨于成熟，新上市項目的銷售和預訂速度略有放緩，小戶型需求保持穩(wěn)定。圖34 20002002年上海小戶型酒店式公寓供求變化狀況 數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部 注：2003年15月，上市量為1991套 市場平均銷售價格n 地段因素明顯小戶型的最終消費群體是在中央商務(wù)區(qū)、商業(yè)區(qū)內(nèi)辦公的年輕白領(lǐng)或中高級商務(wù)經(jīng)營人士，因此小戶型物業(yè)非常注重項目的地段。有一個好的地段，不僅能夠提高租金，同時也易于出租，降低投資風險?；诖耍粜途频晔焦⒌膬r格受地段作用非常明顯，黃金地段的項目銷售價格普遍超過1萬元/平方米。n 價格上升幅度高于普通住宅20002003年，小戶型物業(yè)在總體供應(yīng)緊缺而需求旺盛的情況下，產(chǎn)品本身的局限性便“一俊而掩百丑”地被人們所忽略，市場銷售價格節(jié)節(jié)攀高。此外，小戶型市場的操作不規(guī)范，投機炒作的因素過多，人為地抬升了該類物業(yè)的價格。據(jù)統(tǒng)計，城市中心區(qū)的小戶型物業(yè)價格漲幅超過15%，抬升勢頭令人咋舌。表312 上海小戶型酒店式公寓銷售價格情況區(qū)域細分區(qū)域平均銷售價格（元/M2）漲幅城市中心區(qū)CBD及附近地區(qū)9000120001820%中心商業(yè)區(qū)11000130001215%城市次中心區(qū)區(qū)級商務(wù)區(qū)7000100001518%傳統(tǒng)居住區(qū)6300700012%城市邊緣地區(qū)新興居住區(qū)5800680012%資料來源：上海中瑞市場研究部 客戶構(gòu)成開放帶來各種新思潮、新的生活方式，家庭人口的變少直接導致居室數(shù)量的減少，階梯置業(yè)的概念正在為更多人所接受，對于那些年輕、思想更新速度較快的第一次置業(yè)者來說，小戶型的出現(xiàn)迎合了他們的需要；而對于那些投資人士，低總價、易出租的小戶型可以為其帶來可觀的投資回報，無疑是他們心目中的理想投資品種。據(jù)上分析，投資客、年輕的高收入白領(lǐng)、SOHO族構(gòu)成了小戶型酒店式公寓主力購買客戶，其中投資客比例略高于自住客。 產(chǎn)權(quán)式酒店嚴格意義上說，產(chǎn)權(quán)式酒店是指投資者購買該類物業(yè)以后，通常每年確定自己的使用天數(shù)，其他時間則交給酒店管理公司統(tǒng)一出租（經(jīng)營），收取一定比例的返租（經(jīng)營）收入，實現(xiàn)保值增值。如上所述，海南的康樂園、海航度假酒店等這類酒店物業(yè)均可作為嚴格的產(chǎn)權(quán)式酒店，它們每年為投資者提供67%的投資回報。而在上海，真正意義上的產(chǎn)權(quán)式酒店僅有年初上市的“世福匯”一例，%。在本報告中，我們對產(chǎn)權(quán)式酒店的定義作適當放寬以便更好地細分上海的可售型小戶型物業(yè)，本文的產(chǎn)權(quán)式酒店泛指那些商辦性質(zhì)立項、土地使用年限為50年，亦商亦住的商務(wù)公寓，物業(yè)出租需由業(yè)主自行經(jīng)營或委托管理公司代為經(jīng)營。 市場供求特征從市場角度來看，可售型小戶型物業(yè)的出現(xiàn)一方面由來于對小面積的客觀需求，另一方面也是出于盤活樓盤，拯救爛尾工程的主觀要求。在以‘MY CITY”、“青年匯”等為代表的住宅樓改造獲得成功之后，一批長期停工的商住或商辦大樓紛紛效仿，包裝成為產(chǎn)權(quán)式酒店或近似的產(chǎn)權(quán)式酒店，其作為一種居住+辦公+投資的物業(yè)類型迅速搶占樓市。截止2003年5月，滬上產(chǎn)權(quán)式酒店的項目總量達到15例，共計5549套，累計供應(yīng)量與酒店式公寓相當。2002年至今，產(chǎn)權(quán)式酒店步入加速發(fā)展期，2002年全年產(chǎn)權(quán)式酒店供應(yīng)單元3045套，2003年15月的供應(yīng)量亦達到1888套，上海產(chǎn)權(quán)式酒店的供應(yīng)趨旺。與小戶型酒店式公寓相同，產(chǎn)權(quán)式酒店的需求旺盛。相對而言，由于產(chǎn)權(quán)式酒店50年的產(chǎn)權(quán)年限，同時銷售價格和經(jīng)營稅費過高，該類物業(yè)的動銷速度不及住宅性質(zhì)的酒店式公寓。據(jù)統(tǒng)計，2001年和2002年產(chǎn)權(quán)式酒店的市場供求比分別為1：：。圖35 2001—2002年上海產(chǎn)權(quán)式酒店供求變化狀況 數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部 注：2003年15月，上市量為1888套 市場平均銷售價格n 產(chǎn)權(quán)式酒店的平均銷售價格高于酒店式公寓結(jié)合表21和表23來看，可以發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售價格要高于酒店式公寓，同類地段的兩種物業(yè)價差一般在5001000元/平方米之間。n 統(tǒng)一經(jīng)營管理的產(chǎn)權(quán)式酒店價格高企坐落在山東路近外灘的“世福匯”作為目前上海唯一的統(tǒng)一經(jīng)營管理、提供固定投資回報的產(chǎn)權(quán)式酒店，價格標準明顯高于其他產(chǎn)權(quán)式酒店，項目銷售均價為2萬元/平方米。開盤5個月以來，銷售過半。目前項目處于封盤階段，預計7月推出后續(xù)可售單元。表313 上海產(chǎn)權(quán)式酒店銷售價格情況區(qū)域細分區(qū)域平均銷售價格（元/M2）漲幅城市中心區(qū)CBD及附近地區(qū)10000200001518%中心商業(yè)區(qū)12000200001518%城市次中心區(qū)區(qū)級商務(wù)區(qū)8000100001215%傳統(tǒng)居住區(qū)6500750012%數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部 客戶構(gòu)成產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種投資+居住+辦公的房產(chǎn)，其銷售的對象多元化，購買對象除了投資客、年輕的高收入白領(lǐng)、SOHO以外，另有部分以辦公為目的的小型公司。相比酒店式公寓，該類產(chǎn)品的投資客比例更高，自住客比例減少。表314 上海產(chǎn)權(quán)式酒店客戶構(gòu)成情況客戶類別比例構(gòu)成客戶來源客戶特征投資客60%65%江浙+上海經(jīng)濟實力強自住用戶1520%江浙+上海2535歲的中高級白領(lǐng)、SOHO族公司用戶1520%上海為主2—4人的新興公司數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部 中山北路白蘭路項目周邊區(qū)域可售型小戶型物業(yè)市場特征上?？墒坌托粜臀飿I(yè)的地域分布相對集中在城市中心和次中心的商務(wù)、商業(yè)區(qū)，這些區(qū)域是大部分白領(lǐng)的工作娛樂場所。本項目所在的中山北路白蘭路緊鄰武寧路、普雄路等普陀區(qū)的商業(yè)、辦公、行政中心，同時又緊靠知名學府華東師范大學，區(qū)域的地脈、人文條件決定了該區(qū)域可售型小戶型物業(yè)的市場空間。 中山北路白蘭路項目周邊區(qū)域可售型小戶型物業(yè)市場供求特征n 爛尾項目改建而成的小戶型酒店式公寓先導市場2002年，隨著小戶型市場的興起，在普陀區(qū)曹楊新村蘭溪路上一例爛尾項目改建為酒店式公寓，名為摩登時代，成為中山北路白蘭路周邊區(qū)域內(nèi)的首個小戶型物業(yè)。由于市場對此類項目的推崇，該樓盤市場去化良好。n 鄰近地區(qū)近期出現(xiàn)新建的小戶型酒店式公寓近期，在中山北路、華師大對面出現(xiàn)一例全新的小戶型酒店式公寓——中環(huán)家園，這是本區(qū)域范圍內(nèi)一例以住宅立項的可售型小戶型物業(yè)，該盤目前已經(jīng)開始正式銷售。此外，位于寧夏路、曹楊路口的綠地*世家也將在9月份推出其小區(qū)里的一幢酒店式公寓。表315 中山北路白蘭路項目周邊區(qū)域可售型小戶型物業(yè)的供求狀況項目名稱地址建筑樓層單位量主力面積銷售率開盤日期摩登時代蘭溪路141號15F/12103766M298%中環(huán)家園中山北路3880號25F/16003957 M275%綠地*世家寧夏路、曹楊路口30F/1660 4060M2未銷售未開盤數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部 中山北路白蘭路項目周邊區(qū)域可售型小戶型物業(yè)市場平均銷售價格n 市場平均銷售價格處于全市中下游水準中山北路白蘭路項目周邊區(qū)域2002年可售型小戶型物業(yè)摩登時代銷售時期的平均價格在6700元/平方米，新建的小戶型物業(yè)——中環(huán)家園以及綠地*世家的價格超過爛尾樓改建的摩登時代，平均價格分別為約7200元/平方米和8000元/平方米?？傮w來看，中山北路白蘭路項目周邊區(qū)域的小戶型平均銷售價格處于全市中下游水準。圖36 中山北路白蘭路項目周邊區(qū)域可售型小戶型物業(yè)價格分布（單位：元/平方米） 數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部 注：樓盤的價格為開盤時的價格 中山北路白蘭路項目周邊區(qū)域可售型小戶型物業(yè)客戶構(gòu)成分析n 投資客是市場的主力客戶可售型小戶型物業(yè)作為一種投資性物業(yè)品種，其對投資客的吸引力較強。本區(qū)域投資客比重約6070%，購買客戶最主要用途是作長期食租。n 投資客來自于外地及全市上海房地產(chǎn)市場是一個開放性的市場，外來客來滬投資的房產(chǎn)品種除了高檔樓盤以外，小戶型也是其熱衷產(chǎn)品。本區(qū)域內(nèi)摩登時代、中環(huán)家園的客群中有諸多來自全市及外地的經(jīng)商人士。 可售型小戶型物業(yè)與上海其他區(qū)域關(guān)聯(lián)度分析根據(jù)我司調(diào)查，目前上?？墒坌托粜臀飿I(yè)主要集中在陸家嘴區(qū)域、外灘周邊區(qū)域、陸家浜路地區(qū)、南京西路地區(qū)、虹橋鎮(zhèn)區(qū)域及本項目所在的不夜城區(qū)域，以下就本區(qū)域和其他小戶型集中區(qū)域作關(guān)聯(lián)度分析。表316 中山北路白蘭路項目周邊區(qū)域可售型小戶型物業(yè)與上海其他可售型小戶型物業(yè)關(guān)聯(lián)度分析細分項目中山北路白蘭路周邊區(qū)域陸家嘴區(qū)域外灘周邊區(qū)域陸家浜路地區(qū)南京西路地區(qū)虹橋鎮(zhèn)區(qū)域環(huán)境特質(zhì)商業(yè)環(huán)境一般一般優(yōu)一般優(yōu)較差交通出行優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)一般人文氛圍較優(yōu)優(yōu)優(yōu)一般優(yōu)一般市場特質(zhì)供應(yīng)量1470（12%）1030（9%）1238（11%）1746（16%）1144（11%）312（3%）銷售價格6700850010000120001000020000850011000100002000058006500市場接受度高高高較高較高較高客戶構(gòu)成投資為主投資+自住投資為主投資+自住投資+自住自住為主優(yōu)勢分析教育人文優(yōu)發(fā)展前景優(yōu)城市核心成熟社區(qū)高尚商辦區(qū)價格低劣勢分析區(qū)域形象欠佳缺一流商業(yè)價格高供應(yīng)趨飽和價格高距中心城區(qū)遠數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部 注：供應(yīng)量單元格括號內(nèi)數(shù)值指單元數(shù)占全市總量的百分比 未來市場競爭分析小戶型項目未來供應(yīng)集中。由于小戶型市場的銷售活躍，投資意識在個人購房者的興起，促使大量房地產(chǎn)開發(fā)商跟近開發(fā)此類物業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計，2003年上海可售型小戶型市場的供應(yīng)項目將達到20例左右，包括酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店的總供應(yīng)量將有8000多套，供應(yīng)量會升至歷年的最高峰?？梢?，小戶型市場的未來供應(yīng)集中，市場的競爭會比較激烈，而在不同項目的競爭之中，只有性價比高的項目才會脫穎而出。以爛尾樓改造為主的小戶型逐步向全新規(guī)劃建設(shè)的小戶型發(fā)展。隨著一大批爛尾樓項目的改造完畢，未來市場新供應(yīng)的小戶型項目將以新規(guī)劃新建造的小戶型為主，物業(yè)的品質(zhì)將會得到明顯提升。租賃市場的供應(yīng)規(guī)模在擴大。目前已交付使用并進入租賃市場的小戶型項目并不多，租賃市場供需維持穩(wěn)定。不過2003年下半年以后，隨著前期開發(fā)的一批小戶型項目紛紛進入交房期，小戶型租賃市場的供應(yīng)量將會數(shù)倍增長，屆時相互間的客源競爭便會非常激烈，小戶型的租賃需求有待快速拉動和擴大。 產(chǎn)品特征分析 上海市可售型小戶型物業(yè)面積特征分析 房型主流為標房型的一室戶和直套型的一室一廳對于原先爛尾樓改建而來的小戶型物業(yè)，無論是酒店式公寓還是產(chǎn)權(quán)式酒店，房型設(shè)計大多采用賓館標房式的一室戶房型和直套型的一室一廳。這種設(shè)計的局限性是只有一面開窗，客廳采光不足，影響了居室自然通風和采光。 房型突破平面結(jié)構(gòu)個別住宅性質(zhì)的小戶型物業(yè)已經(jīng)突破了傳統(tǒng)的平面結(jié)構(gòu)，立體空間設(shè)計，擴大了居住空間，功能分區(qū)和私密性更佳。此類躍層式房型的項目有青年匯、靜安自由自宅。 一梯數(shù)戶，走道過長現(xiàn)有的可售型小戶型物業(yè)，大多是幾梯幾十戶的集中式電梯設(shè)置，如金銀匯的三梯24戶，圣天地的四梯22戶，奔騰新干線的三梯20戶，電梯的運載負荷極高。同時大回廊式高密度的平面布局，不僅造成得房率低于常規(guī)住宅，同時也使物業(yè)的識別性、私密性差。 小戶型的主力面積為3565平方米這兩年，上海推出的可售型小戶型物業(yè)面積總體緊湊，主流房型面積為3565平方米。諸如青年匯、靜安新格公寓的這類立體空間小房型的底層建筑面積為3752平方米之間，由于進行了上下分割，—2倍，為諸多購房人士所歡迎。表317 上海典型可售型小戶型物業(yè)主力面積情況項目名稱主力面積主力總價圣天地3147M23147萬元金隆海悅5675M26790萬元東方時空4445M25354萬元國際金融家5070M24563萬元世福匯3466M268132萬元世紀時空4467M26294萬元感性達利4262M23450萬元寶利金3358 M23561萬元數(shù)據(jù)來源；上海中瑞市場研究部 注：主力總價為項目銷售時期價格 上海市可售型小戶型物業(yè)裝修標準分析小戶型物業(yè)是一種成品商品房，提供室內(nèi)裝修并附帶部分家具。小戶型物業(yè)的裝修標準總體高于普通公寓，并且新盤項目的裝修標準往往優(yōu)于老盤項目，樓盤的內(nèi)在品質(zhì)正逐步提高。上