【正文】 目前的星級酒店的市場空間還很大，我們選擇在2010年進入五星級酒店市場正是較好的投資時機。3 定位五星級酒店的標準要求及樓層規(guī)劃五星級旅游涉外酒店應(yīng)具備的基本條件概述如下： 1) 酒店功能劃分合理、設(shè)施使用方便、安全。2) 酒店室內(nèi)外裝修高檔、建筑及裝修選用豪華材料。3) 酒店內(nèi)部公共信息圖形符號符合 LB/AT001 標準。4) 有中央空調(diào)系統(tǒng)。5) 有背景音響系統(tǒng)。6) 有與五星級酒店相適應(yīng)的計算機管理系統(tǒng)。7) 接待大廳寬敞、裝修豪華、光線充足。 8) 有與酒店規(guī)模、五星級相適應(yīng)的總服務(wù)臺，總服務(wù)臺有中英文標志、分區(qū)段設(shè)置接待、問訊、結(jié)帳、 24 小時有工作人員在崗。 9) 提供留言服務(wù)、一次性總帳單結(jié)帳服務(wù)、信用卡服務(wù)、 18 小時提供外幣兌換服務(wù)。 10) 總服務(wù)臺提供酒店服務(wù)項目宣傳品、酒店價目表、中英文本市交通地圖，全國旅游交通地圖、本市和全國旅游景點介紹、各種交通工具時刻表、報刊雜志等。 11) 可8小時直接接受國內(nèi)、國際客房預(yù)訂，有酒店和客人同時開啟的保險箱、設(shè)門衛(wèi)應(yīng)接員、專職行李員、值班經(jīng)理、大堂經(jīng)理。 12) 在非經(jīng)營區(qū)設(shè)客人休息場所、提供店內(nèi)尋人服務(wù)和安排出租車服務(wù)、門廳及主要公共區(qū)域有殘疾人出入坡道、配備輪椅。 13) 至少能用 2 種外語提供服務(wù)（英語為必備語種），總機至少能用 3 種外語提供服務(wù)（英語為必備語種），各種指示用和服務(wù)用文字至少用中英文同時表示。14) 至少有 40 間（套）可供出租的客房，70% 客房的面積（不含衛(wèi)生間和走廊）不少于 20 平方米，至少有5個開間的豪華套房，有殘疾人客房。 15) 客房裝修豪華，有豪華的軟墊床、寫字臺、衣櫥及衣架，茶幾，座椅，床頭柜、床頭燈，臺燈，落地燈、全身鏡，行李架等高級配套家具。 16) 衛(wèi)生間用豪華建筑材料裝修地面、墻面、頂棚，用良好的排風設(shè)施，110/220V 電源插座，電話副機，吹風機和體重稱。裝高級座便器。梳妝臺，浴缸并帶淋浴噴頭，配浴簾，晾曬繩， 24 小時供應(yīng)冷熱水。 17) 有直撥的國內(nèi)、國際電話，有彩色電視機、音響設(shè)備、并有閉路電視系統(tǒng)，播放頻道不少于 16 個，自辦節(jié)目至少有 2 個頻道。 18) 有與五星級相匹配的文具用品，提供開夜床服務(wù)， 24 小時提供冷熱飲用水及冰塊，免費提供茶葉或咖啡，客房內(nèi)設(shè)微型酒吧， 24 小時提供中西式早餐，正餐送餐服務(wù)。 19) 提供叫醒服務(wù)，留言服務(wù)、衣裝濕洗、干洗，熨燙和修補服務(wù)，提供擦鞋服務(wù)。 20) 客房、衛(wèi)生間每天全面整理，每日更換床單和枕套，客房用品和消耗品每天補齊。 21) 有布局合理、裝飾豪華的中餐廳，至少能提供 2 種風味的中餐。 22) 有布局合理、裝飾豪華的西餐廳，配專門的西餐廚房。 23) 有獨具特色格調(diào)高雅的咖啡廳，能提供自助早餐、西餐正餐。 24) 有適當?shù)男⊙鐣d，有封閉的酒吧間。 25) 餐廳、酒吧的主管、領(lǐng)班和服務(wù)員能用英語提供服務(wù)。 26) 廚房冷菜間、面點間獨立分割，有足夠的冷氣設(shè)備，冷菜間有空氣消毒設(shè)施，粗加工間與操作間隔離，有足夠的冷庫，有專門放置臨時垃圾的設(shè)施并保持其封閉 。 27) 有足夠的停車場，有足夠的高質(zhì)量客用電梯，轎箱裝修高檔，并有服務(wù)電梯。 28) 有公用電話，并有市內(nèi)電話簿。 29) 有男女分設(shè)的公共衛(wèi)生間。 30) 有商場，出售旅行日常用品，旅游紀念品、工藝品等商品。 31) 有商務(wù)中心，代售郵票，代發(fā)信件，辦理電報、電傳、傳真、復(fù)印、國際長途電話、國內(nèi)行李托運、沖洗膠卷等。提供打字服務(wù)。 32) 有醫(yī)務(wù)室。 33) 提供代購交通、影劇、參觀等票務(wù)服務(wù)。 34) 提供市內(nèi)觀光服務(wù)。 35) 有應(yīng)急供電專用線和應(yīng)急照明燈。（共 78 項，至少具備 35 項，具備項目越多，酒店越高檔） 客房（ 10 項） 36) 客房內(nèi)可通過視聽設(shè)備提供帳單等的可視性查詢服務(wù)，提供語言信箱服務(wù)。 37) 衛(wèi)生間有飲用水系統(tǒng)。 38) 不少于 50% 的客房衛(wèi)生間淋浴與浴缸分設(shè)。 39) 不少于 50% 的客房衛(wèi)生間干濕區(qū)分設(shè)。 40) 所有套房分設(shè)供主人和來訪人使用的衛(wèi)生間。 41) 設(shè)商務(wù)樓層，可在樓層辦理入住登記及離店手續(xù)，樓層有供客人使用的商務(wù)中心及休息場所。 42) 商務(wù)樓層的客房內(nèi)有收發(fā)傳真或電子郵件的設(shè)備。 43) 為客人提供免費店內(nèi)無線尋呼服務(wù)。 44) 24 小時提供洗衣加急服務(wù)。45) 委托代辦服務(wù)。 餐廳及酒吧（ 8 項） 1) 有大堂酒吧。 2) 有專業(yè)性茶室。 3) 有除西餐廳外的其他外國餐廳，配有專門廚房。 4) 有餅屋。 5) 有風味餐廳。 6) 有至少能容納 200 人正式宴會的大宴會廳，配有專門的宴會廚房。 7) 有至少 10 個不同風味的餐廳（大小宴會廳除外）。 8) 有 24 小時營業(yè)的餐廳。 商務(wù)設(shè)施及服務(wù)（ 5 項） 1) 提供國際互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)，傳輸速度不小于 64kbit/s 。 2) 封閉的電話間（至少 2 個）。 3) 洽談室（至少容納 10 人）。 4) 提供筆譯、口譯和專職秘書服務(wù)。 5) 圖書館（至少有 1000 冊圖書）。 會議設(shè)施（ 10 項） 1) 有至少能容納 200 人會議的專用會議廳、配有衣帽間。 2) 至少配有 2 個小會議室。 3) 有同聲傳譯設(shè)施（至少 4 種語言）。 4) 有電話會議設(shè)施。 5) 有現(xiàn)場視音頻轉(zhuǎn)播系統(tǒng)。 6) 有供出租的電腦及電腦投影儀、普通膠片投影儀、幻燈機、錄像機、文件粉碎機。 7) 有專門的復(fù)印室、配備足夠的復(fù)印機設(shè)備。 8) 有現(xiàn)代化電子印刷及裝訂設(shè)備。 9) 有照相膠卷沖印室。 10) 至少5000 平方米的展覽廳。 公共及健康娛樂設(shè)施（ 共計42 分項） 1) 歌舞廳 2) 卡拉 OK 廳或 KTV 房（至少 4 間） 3) 游戲機室、棋牌室、影劇場。 4) 定期歌舞表演。 5) 多功能廳，能提供會議，冷餐會、酒會等服務(wù)及兼作歌舞廳。 6) 健身房、按摩室、桑拿浴、蒸汽浴、沖浪浴、日光浴室。 7) 室內(nèi)游泳池（水面積至少 40 平方米）。 8) 室外游泳池（水面積至少 100 平方米）。 9) 網(wǎng)球場、保齡球室(至少 4 道)、攀巖練習室。 10) 壁球室、桌球室。 11) 多功能綜合健身按摩撐。 12) 電子模擬高爾夫球場、高爾夫練習場。13) 高爾夫球場（至少 9 洞）。 14) 賽車場、公園。 15) 跑馬場、射擊場、射箭場。 16) 實戰(zhàn)模擬游藝場。 17) 乒乓球室、溜冰場。 18) 室外滑雪場。 19) 自用海濱浴場。 20) 潛水、海上沖浪、釣魚。 21) 美容美發(fā)室。 22) 精品店、獨立的書店、獨立的鮮花店。 23) 嬰兒看護及兒童娛樂室。 安全設(shè)施（ 3 項） 1) 電子卡門鎖。 2) 客房貴重物品保險。 3) 自備發(fā)電系統(tǒng)。 1）酒店設(shè)施酒店將設(shè)有餐飲，休閑及其他設(shè)施高于平臺層；而中餐及西餐廳將分別設(shè)于二樓及五樓；咖啡廳及酒吧將于三樓提供，另一間酒吧將會設(shè)于頂樓天臺；會議設(shè)施將于五樓提供；大部分的休閑設(shè)施將于六樓提供，這包括了男/女士桑拿，健身室及游泳池。酒店將會提供充足的泊車位置?，F(xiàn)時共規(guī)劃了200個停車位，其中180個為位處于地庫三層的有蓋車位，其余20個則設(shè)于一樓。1）裙樓設(shè)施樓層餐飲設(shè)施面積（平方米）L1L2L3L3L4L4夜總會咖啡廳中式餐廳西式餐廳西式餐廳宴會廳小計 1，會議廳設(shè)施L2L5L會議室會議室商務(wù)中心小計 娛樂設(shè)施L6L6L6L6桑拿健身房露天游泳池露天網(wǎng)球場小計 其他設(shè)施L2L1L2L6商場美容廳花店保健中心小計2）后勤設(shè)施后勤設(shè)施包括大堂、廚房、接待處、保安及控制室等。其他后勤服務(wù)如員工餐廳及廚房、員工更衣室、房間等均位于地庫的一及二層，機電設(shè)備室、冷庫房、水箱、冷澆灌設(shè)備室及泵房等，均位于地庫及頂數(shù)天臺的位置。五星級酒店的車位一般按1：1的比例配車位。由此推算本案車位約需：15589247。65=240個4本項目定位五星級酒店的成本運營測算：在酒店設(shè)計中，各類設(shè)施的面積是有一定的比例配套要求的。這個比例越科學，就越能符合經(jīng)營需要，更有利于產(chǎn)生更大的平方米產(chǎn)出。這個比例也要與酒店的定位、目標市場相匹配。酒店類型不同，比例差距明顯。酒店常用兩組面積數(shù)據(jù)來描述規(guī)模和狀況：一是占地面積和建筑面積，二是對客服務(wù)區(qū)面積（又被稱為公共區(qū)面積）和后臺工作區(qū)面積。第一組數(shù)據(jù)涉及建筑容積率、建筑密度等技術(shù)指標，也關(guān)系到酒店客人的舒適度。第二組數(shù)據(jù)涉及到酒店的可經(jīng)營面積、盈利能力等經(jīng)濟指標，既關(guān)系到酒店客人消費過程中的舒適度，同時關(guān)系到酒店的收益與壽命。酒店的各類面積比例決定了將來酒店收入的比例。面積構(gòu)成分為營業(yè)面積及非營業(yè)面積，計算時采用以兩者占總樓地板面積的一半位一半原則。計劃商業(yè)裙樓部分為四層（不包括一樓酒店大堂），酒店整體建筑為六層，其中頂層為游泳池及酒吧。酒店客房面積：通常來說，客房的總面積占酒店總建筑面積的65%以上23983﹡65%=15589m2（以下投資成本未計算財務(wù)成本）1）土地成本：500萬40247。7969 m2＝酒店土地成本：* 3697m2＝ 萬元2）建安與裝修設(shè)備成本（包括土建部分）包含地上與地下部分，取最小經(jīng)濟值（見下表）：序號分項工程名稱計算依據(jù)單方造價（元/m2） 1樁基工程（受力樁）總建筑面積160180 2地下室工程、基坑圍護及支撐地下室建筑面積38004200 3結(jié)構(gòu)工程地上建筑面積11001300 4建筑工程（除外墻玻璃幕墻）地上建筑面積800900 5新型節(jié)能幕墻外立面建筑面積12001500 6給排水（含潔具，鍋爐房管線）總建筑面積350380 7噴淋、氣體消防總建筑面積100110 8污水處理（含管線）總建筑面積3540 9空調(diào)工程地上建筑面積550600 10地下室通風工程地下室建筑面積170190 11照明、防雷、動力、變配電總建筑面積800900 12電話總機及配線、閉路電視、監(jiān)視、廣播音響、管理電腦、火災(zāi)報警、共用天線、電報電傳總建筑面積500550 13煤氣工程總建筑面積4550 14電梯、自動扶梯總建筑面積320360 15室外總體總建筑面積100115 16室內(nèi)精裝修連家具地上建筑面積32003500 17雜項工程總建筑面積280330 18洗衣房設(shè)備地上建筑面積150170 19廚房設(shè)備地上建筑面積250280總建筑面積為23983平方米，其中地上建筑面積為15589平方米，地下建筑面積約8394平方米，外墻面積約10000平方米。成本合計：2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000=C．管理成本與不可預(yù)見費用：300元/ m2*25000 m2＝750萬元酒店總開發(fā)成本： +750+＝1)運營費用216。 營業(yè)費用（含營業(yè)稅費、財務(wù)成本直接費用、人工費用）：占總收入20%216。 管理費用（經(jīng)營管理費用、水電、維修保險、裝修和設(shè)備更新等費用）：占總收入的20%2)管理提成：引進世界著名五星級酒店管理公司占總收入的25%。如果自組管理公司管理，成本相對低很多。 1) 推算依據(jù)：本酒店面積約23983*65%=15589平方米，按每間客房建筑面積65平方米計算，約240間客房。酒店設(shè)計4種不同類型客房，客房數(shù)和面積列表如下：客房類型間數(shù)面積（平方米）合計單人標準房471655．34標準房180豪華套房2180總統(tǒng)套房1小計23015589按照廣州市酒店發(fā)展行情預(yù)計未來（20092019年）十年間平均客房每日實收房價742元/天計算。按照廣州五星級酒店平均開房率65%分析，本物業(yè)未來十年平均每3年增長率7%計算，開房率平均按76%計算。742*230*76%*365＝4734萬元 餐飲、會務(wù)、商場收入中餐廳收入：東莞莊地區(qū)點心、小吃集中，賓館每天以中、晚二個市，以接待一次測算，平均每天100桌，每人100元消費水平，利潤為50%測算，則：100元*10人*100桌*365天*50%=1825萬元 西餐廳收入：天河區(qū)旅游觀光的游客較多，配有一定水準、特色的西餐館是有一定的市場。每天以40人次，每人平均消費水平100元，利潤率以70%測算，則：100元/人次*40人次*365天*70%=商場收入：在天河區(qū)，商場規(guī)模已充分體現(xiàn)，而賓館商場作為配套設(shè)備，競爭就顯得相當大，以平均每天10萬元