【正文】 年，隨著經(jīng)濟(jì)的起飛﹐大量寫字樓及商業(yè)物業(yè)落成，以致供過于求，房地產(chǎn)物業(yè)的售價及租 金都大幅回落。預(yù)計甲級寫字樓的吸納量在今年繼續(xù)保持上升的勢頭。雖然受全球經(jīng)濟(jì)衰退 和伊拉克戰(zhàn)爭影響，退對中國物業(yè)市場的影響，預(yù)料將會較區(qū)內(nèi)其它國家小。 二、 20xx 年上半年房地產(chǎn)發(fā)展概況 今年 1~4 月全市房屋交易 萬平方米，交易金 額 億元，同比增長 ％、％，其中商品房交易 萬平方米，金額 億元，同比增長 ％、 ％。 20xx 年寫字樓和商鋪的交易也都有明顯增長的勢頭。 20xx 年廣州 10 區(qū)商品房的預(yù)售面積為 萬平方米，比前年同期增長 ％，成交面積為 萬平方米，比前年同期增長 ％，成交均價則比前年微跌 ％。近年來，星級酒店為促進(jìn)東山區(qū)旅游事業(yè)發(fā)展，吸引總部企業(yè)、外國領(lǐng)事館落戶我區(qū)起到了重要的作用。連鎖、超級市場等新型業(yè)態(tài)企業(yè)的發(fā)展進(jìn)一步促進(jìn)規(guī)模以上商業(yè)企業(yè)蓬勃發(fā)展， 20xx年末全區(qū)共有規(guī)模以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè) 240家，實現(xiàn)商品購進(jìn)總額 億元、商品銷售總額 億元，完成利潤 億元，上繳各項稅金 億元； 20xx年全區(qū)規(guī)模以上餐飲業(yè)企業(yè) 97 家 ，實現(xiàn)營業(yè)收入 億元。 以環(huán)市東、海印、英雄廣場以及農(nóng)林下路 —— 龜崗地區(qū)作為龍頭支柱作用的四大商業(yè)板塊， 促進(jìn)全區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)逐步形成專業(yè)分區(qū)、功能突出的發(fā)展特色，并初步形成多層次的商業(yè)體系。目前，東山區(qū)來源于第三產(chǎn)業(yè)的地方稅收總額已超過 80 億元，占全市總量近 1/3，占全省的 1/8，為增強(qiáng)廣州市綜合經(jīng)濟(jì)實力發(fā)揮了積極的作用。財政收入保持快速增長。 經(jīng)濟(jì)概況 東山區(qū)國民經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)持續(xù)健康快速發(fā)展，綜合經(jīng)濟(jì)實力不斷增強(qiáng)。人口自然增長率 ‰。硬設(shè)備周全而具國際水平﹐以客戶需求為主要訴求的寫字樓物業(yè)將在市場上處于主導(dǎo)地位。 小結(jié) 廣 州經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，外來投資逐步回升，市場對寫字樓宇的需求隨之增長，尤其是中國加入 WTO 后﹐來自金融、保險、證券、信息科技﹑電信﹑零售等行業(yè)的需求將更趨殷切。屆時﹐廣州的國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 6,850 億元，年均遞增 12%；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 1 8 萬元，年均遞增 10%。 外資的不斷涌入，使廣州房地產(chǎn)重新升溫。 地鐵三號線也于近期動工﹐三號線則全長 ﹐ 預(yù)計 對番禺的城市化進(jìn)程將起到巨大的促進(jìn)作用，標(biāo)志著廣州將更有資格跨入國際大都市行列。 交通狀況日趨完善 總投資 億元的內(nèi)環(huán)路工程 1999 年底建成，廣州市市區(qū)地面交通狀況得到極大改善。零售市場活躍﹐ 20xx 年廣州市的消費(fèi)品零售總額超過 1000 億元人民幣﹐位居全國前 列。三次產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為 %、 %和 %。地方財政收入有較大增長， 20xx年，廣州地方一般預(yù)算財政收入為 億元，比上年增長 %。實際利用外資達(dá)到 億美元，增長 ％。 20xx 年廣州市全年人均 GDP 達(dá)到 萬元，按當(dāng)年國家平均匯率計算，突破 5000美元，在我國大城市中位居前列。 第二部分 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析 第一節(jié) 廣州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢 經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展 , 位居全國前列 20xx 年，廣州市經(jīng)濟(jì)保持了快速健康發(fā)展的良好勢頭，實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，總量僅次于北京，比上年增長 %。 東山區(qū)廣州甲級寫字樓新供應(yīng)持續(xù)減少，相對于日漸膨脹的市場需求，供不應(yīng)求狀態(tài)相當(dāng)明顯的。 根據(jù)現(xiàn)金流量計算之結(jié)果，可知本項目公司所得稅前息后凈現(xiàn)值 NPV( present value)方案一為人民幣 億元，方案二為 億元。高于北京 (%)、天津 (%)和上海 (%)等城市，也高于全國 (8%)和全省 (%)的水平。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 4,586 美元，高于北京和上海。投資環(huán)境日趨完善，對外商的吸引力不斷加強(qiáng)。工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提高， 20xx 年全市規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)比上年提高 11%，利潤增長 %。廣州經(jīng)濟(jì)能夠持續(xù)快速增長，主要源于第二產(chǎn)業(yè)特別是工業(yè)的穩(wěn)步增長和第三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。大多數(shù)大型跨國和國內(nèi)的零售商都視廣州為進(jìn)軍國內(nèi)零售業(yè)的橋頭堡﹐銳意進(jìn)軍廣州市場﹐帶動商業(yè)物業(yè)市場持續(xù)上升。 廣州地鐵一號線已全線通車。 房地產(chǎn)市場已經(jīng)復(fù)蘇并穩(wěn)步發(fā)展 經(jīng)歷了亞洲金融風(fēng)暴后﹐廣州房地產(chǎn)市場已經(jīng)復(fù)蘇。特別是今年以來，廣州城市環(huán)境大改造，番禺和花都撤市建區(qū)，地鐵三號線規(guī)劃初步定案等，為廣州房地產(chǎn)開發(fā)提供了契機(jī)。社會消費(fèi)品零售總額超過 3900 億元，出口總值達(dá)到 320 億美元， 15 年年均分別遞增 14% 和 12%。由于目前廣州市甲級寫字樓市場正處于供不應(yīng)求的狀態(tài)﹐而這種狀態(tài)預(yù)計將在短期內(nèi)仍持續(xù)﹐因此，對于本項目的開發(fā)是一次難得的機(jī)遇。而目前廣州此類甲級寫字樓供應(yīng)寥寥無幾﹐有利于本項目的順利推廣?，F(xiàn)區(qū)域東起廣州大道與天河區(qū)相接；西至北京路南段、文德路北段西側(cè)的府學(xué)西街、德政北路、東濠涌（法政路口環(huán)市中路的一段）與越秀區(qū)相鄰；南臨珠江主航道與海珠區(qū)隔江相望；北傍舊廣九鐵路與天河區(qū)相依。 20xx 年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元， 比上年增長 ％。全年全區(qū)一般財政預(yù)算收入（含?？钍杖耄?2377 萬元，比上年增長 ％ , 一般財政預(yù)算支出（含專款支出） 124544 萬元，比上年下降 ％。 2．廣州市的商貿(mào)集散地 通過大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，東山區(qū)作為廣州市中心城區(qū)的商貿(mào)集散地功能得到進(jìn)一步增強(qiáng)。全年實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長 %。 環(huán)市東路周邊配套設(shè)施 環(huán)市東商貿(mào)區(qū)位于廣州市繁華的環(huán)市東路地段，由友誼商店、白云賓館、花園酒店、假日酒店、世貿(mào)中心、國際大廈、電子大廈、遠(yuǎn)洋賓館、東山廣場等多家高中檔賓館、寫字樓以及新大新、麥當(dāng)勞等數(shù)十家中外著名商家組成，是廣州市著名的高級商務(wù)、高檔購物區(qū)之一。東山區(qū)的星級酒店分布主要分布在環(huán)市東路商務(wù)區(qū)，詳細(xì)資料如下： 星 級 酒店名 稱 地址 開業(yè)時間 五 花 園 酒店 環(huán) 市 東 路 368 號 1985 五 廣東國際 大酒店 環(huán) 市 東 路 339 號 1992 五 亞 洲 國際 大酒店 環(huán) 市 東 路 號 20xx 四 遠(yuǎn) 洋 賓館 環(huán) 市 東 路 412 號 1986 四 文化假日酒店 環(huán) 市 東華僑 新村光明路 28 號 1988 三 白云 賓館 環(huán) 市 東 路 367 號 1979 三 云山大酒店 先烈中路云 鶴 北街 8 號 三 嘉 應(yīng)賓館 環(huán) 市 東 路 418 號 三 浙江大 廈 富春 賓館 先烈中路 85 號 小結(jié) 第三節(jié) 廣州房地產(chǎn)市場發(fā)展宏觀分析 一、 20xx 年廣州房地產(chǎn)發(fā)展總結(jié) 20xx 年廣州商品房總成交量同比增長接近兩成，顯示廣州市的房地產(chǎn)業(yè)仍處于平穩(wěn)增長的良好勢頭。 在多層住宅方面，全市 10 區(qū)的可預(yù)售面積同比減少了 23％，但成交面積仍然增長了％，總成交面積達(dá)到 萬平方米。其中，寫字樓的成交面積達(dá)到298698 平方米，同比增長了 ％，增幅排在前三位的區(qū)域分別是番禺、荔灣和海珠。表明一季度廣州市房地產(chǎn)市場未受非典型性肺炎影響，繼續(xù)保持平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。 作為華南區(qū)最重要政治經(jīng)濟(jì)都市的廣州的房地產(chǎn)市場仍錄得凈吸納量及租金的增長。 廣州房地產(chǎn)市場在八十 年代末九十年代初期開始啟動，此后經(jīng)歷了一個完整的發(fā)展周期。九十年代中期﹐受亞洲金融風(fēng)暴影響﹐經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢逆轉(zhuǎn)﹐房地產(chǎn)市場更是雪上加霜。到目前為止，全市甲級寫字樓的平均空置率降至不足百分之十， 而部分超甲級寫字樓項目﹐例如最具代表性的中信廣場﹑大都會廣場﹑電子大廈﹑金利來大廈﹑好世界廣場等項目﹐都已經(jīng)接近全部租出， 20xx 年的租金升幅達(dá)到 10％－15％。 ? 寫字樓市場于20xx年下半年復(fù)蘇反彈﹐需求增長迅速﹐而新供應(yīng)﹐尤其是甲級寫字樓供應(yīng)增長緩慢﹐造成供不應(yīng)求的局面。目前此區(qū)域已經(jīng)落成的甲級寫字樓包括﹔世界貿(mào)易中心大廈、好世界廣場﹑廣東國際大廈﹑亞洲國際大酒店﹑宜安大廈﹑電子大廈﹑東山廣場等。 天河區(qū) 天河北路段 得益于廣州城市的東移與新經(jīng)濟(jì)尤其是網(wǎng)絡(luò)通信科技等ＩＴ業(yè)的興起，目前天河北商貿(mào)環(huán)境配套正不斷完善，其將與珠江新城商貿(mào)區(qū)聯(lián)合形成一個巨大的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)區(qū)。目前東風(fēng)路已經(jīng)落成的甲級寫字樓包括﹔國際金融大廈、國際銀行中心﹑建設(shè)銀行大廈等。該路段需然有大規(guī)模的舊城改建規(guī)劃，但進(jìn)展相當(dāng)緩慢。 廣州市現(xiàn)有主要甲級寫字樓項目一覽 項目名稱 位置 建筑面積（平方米） 與本項目對比 廣州 國際電子大廈 東山區(qū) 30,000 主要競爭對手 好世界廣場 東山區(qū) 56,000 主要競爭對手 東山廣場 東山區(qū) 89,989 主要競爭對手 廣州世界貿(mào)易中心大廈 東山區(qū) 180,000 主要競爭對手 廣東亞洲國際大酒店 東山區(qū) 112,510 競爭對手 宜安廣場 東山區(qū) 60,000 次要競爭對手 中信廣場 天河區(qū) 232,000 競爭對手 大都會廣場 天河區(qū) 74,321 競爭對手 金利來集團(tuán)中心 天河區(qū) 53,000 競爭對手 高盛大廈 天河區(qū) 41,500 次要競爭對手 健力寶 大廈 越秀區(qū) 73,500 次要競爭對手 中旅商業(yè)城 越秀區(qū) 126,000 次要競爭對手 捷泰廣場 越秀區(qū) 39,018 次要競爭對手 達(dá)寶廣場 越秀區(qū) 30,657 次要競爭對手 廣州市在建主要甲級寫字樓項目一覽 項目名稱 位置 建筑面積（平方米） 與本項目對比 廣東電信廣場 東山區(qū) 39,916(對外招商部分 ) 主要競爭對手中誠廣場 天河區(qū) 1003,000 (寫字樓 ) 主要競爭對手 中泰國際廣場 天河區(qū) 87,618(寫字樓 ) 競爭對手 廣州市待建主要甲級寫字樓項目一覽 項目名稱 位置 建筑面積（平方米） 與本項目對比 廣州報業(yè)文化廣場 天河區(qū) 280,000 主要競爭對手 天河城廣場 天河區(qū) 97,000 主要競爭對手 維多利廣場 天河區(qū) 75,000 競爭對手 廣州市現(xiàn)有主要甲級寫字樓項目 項目名稱 中信廣場 (CITIC PLAZA) 大廈外觀 位置 廣州市天河區(qū)天河北路 233 號 總建筑面積 232,000 功能分布 寫字樓 121,410 公寓 77140 商場 33,450 樓層 80 天花高度 米 目前開發(fā)階段 現(xiàn)樓 落成時間 開發(fā)商 熊谷蜆殼發(fā)展 (廣州 )有限公司 開發(fā)商背景 熊谷蜆殼發(fā)展 (廣州 )有限公司由香港 建設(shè) (控股 )有限公司 蜆殼電器工業(yè) (集團(tuán) )有限公司 ,中國保利集團(tuán) ,信興中國投資有限公司 ,四家國際知名公司組成 ,實力雄厚 ,信譽(yù)卓著 . 市場定位 甲級寫字樓及公寓 市場推廣策略 目標(biāo)客戶鎖定大型跨國公司和具有實力的本地公司，提供辦公、購物、 商務(wù)公寓一體化的綜合服務(wù) 項目優(yōu)勢 ? 為現(xiàn)在廣州最高的建筑物，具有地標(biāo)的形象， ? 地處天河中心區(qū) , 地理位置優(yōu)越﹐ ? 交通便利，鄰近天河火車站和地鐵站， ? 租戶組合以外資大型公司為主 項目劣勢 ? 實用率不高 65％﹐ ? 物業(yè)管理質(zhì)素低﹐ ? 沒有升高地臺（ Raised Floor） ? 大廈業(yè)權(quán)分散 項目名稱 大都會廣場 大廈外觀 位置 廣州市天河區(qū)天河北路 183 號 總建筑面積 74,321 功能分布 寫字樓 70,821 購物商場 3,500 樓層 48 天花高度 米 目前開發(fā)階段 現(xiàn)樓 落成時間 1996 開發(fā)商 廣州卓越城市房產(chǎn)有限公司 開發(fā)商 背景 發(fā)展商為港資背景 市場定位 甲級寫字樓 市場推廣策略 租賃目標(biāo)客戶鎖定大型跨國公司和具有實力的本地公司 項目優(yōu)勢 ? 地處天河商務(wù)中心區(qū)﹐地理位置優(yōu)越 , ? 交通便利﹐接近天河火車站 ? 周邊商業(yè)氣氛濃厚﹐商業(yè)配套齊全 ? 租戶組合佳﹐以外資大型公司為主 項目劣勢 ? 實用率低（ 68%） ? 物業(yè)管理質(zhì)素不太理想 ? 客梯數(shù)量不夠（ 6 臺） ? 商場不完善，缺乏聚焦點(diǎn) ? 大廈業(yè)權(quán)分散