【正文】 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 15 ? 遠(yuǎn)郊別墅以及城市別墅的板塊劃分 遠(yuǎn)郊別墅 主要集中在花都板塊、廣園東板塊和科學(xué)城、南沙等新區(qū)板塊 。 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 12 廣州地區(qū)主要?jiǎng)e墅樓盤一覽表 地區(qū)板塊 樓盤名稱 位置 占地面積 （萬㎡） 總建面積 （萬㎡） 容積率 白云板塊 江南世家 白云區(qū)同和路南湖黃莊 約 80 約 48 桐林美墅館 白云區(qū)南湖路中段 約 5 約 3 廣園東板塊 碧桂園鳳凰城 廣園東路碧桂園鳳凰城 約 667 380 翡翠綠洲 黃埔羅南大道北要享受山水之樂、建筑環(huán)境的純粹，他們更愿意斥巨資去旅游，享受真山真水真歐美。價(jià)格相比較當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì) 水平也很合理，吸引不少年輕富商購買，尤其是番禺、增城當(dāng)?shù)匾恍┙?jīng)濟(jì)型別墅非常暢銷，由于地價(jià)比市區(qū)要低，一套價(jià)格在 90 萬元 150 萬元之間，用于購買市中心公寓的錢就可以住上別墅，如：鳳凰城、綠茵島別墅，每套都在 80100 萬元左右，通過銀行七成按揭等方式，高收入的年輕人完全可以負(fù)擔(dān)。 目前廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁強(qiáng)勁，先后有“東進(jìn)、南拓、北優(yōu)、西聯(lián)” 的城市規(guī)劃、 CEPA 的粵港合作、 9+2的泛珠三角合作協(xié)議以及申亞成功，世界 500 強(qiáng)的企業(yè)陸續(xù)在廣州設(shè)立分部。所以，以上的分類主要是依據(jù)片區(qū)的主要共性來分類。 ? 商住型別墅 —— 一般是一個(gè)大公司把一棟別墅買下來自用，既有了花園式的辦公環(huán)境，又有了高級(jí)管理人員的寓所。如：白云堡豪苑、宏城花園?；ǘ?、從化、南湖等位置較遠(yuǎn)，但自然環(huán)境優(yōu)美的別墅都是不錯(cuò)的選擇。這類別墅一般面積適中、總價(jià)在 200 萬元以下、交通便利，適合少量政府高級(jí)公務(wù)員和國企高級(jí)管理人員、經(jīng)商貿(mào)易人士、從事金融、證券、保險(xiǎn)業(yè)的高收入人士。使用對(duì)象從以前的少數(shù)特權(quán)人士到現(xiàn)在更多的富有人士。加強(qiáng)土地登記管理，積極為金融部門提供必要的信息，為保證貸款安全、降低金融風(fēng)險(xiǎn)做好服務(wù)工 作。各地要嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，特別是住宅和寫字樓用地的供應(yīng)量，防止樓市動(dòng)蕩帶來風(fēng)險(xiǎn)。此類非法轉(zhuǎn)讓土地的行為要嚴(yán)肅查處。各地要嚴(yán)禁違法下放土地審批權(quán)。 20xx年18月別墅批售情況0300006000090000120xx0150000180000天河 番禺 花都單位：平方米0100200300400500600700800單位：套預(yù)售面積 預(yù)售套數(shù)廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項(xiàng)目策劃案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 5 別墅市場(chǎng)成交情況 20xx 年 18 月，廣州十 區(qū)別墅的成交量為 萬平方米，主要集中在番禺區(qū)、花都區(qū)。市外的供應(yīng)源主要來自增城、順德、南海等地。表明番禺區(qū)的別墅除了消化存貨外，還有一些原有別墅項(xiàng)目加 緊上馬。廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項(xiàng)目策劃案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 1 目 錄 第一部分 市場(chǎng)調(diào)查研究 _______________________________________________________________________________ 3 一、 廣州別墅市場(chǎng)概況 _______________________________________________________________________________________ 4 二、 廣州高端市場(chǎng)供應(yīng)量分析 ________________________________________________________________________________ 14 三、 廣州目前別墅以及高端洋房?jī)r(jià)格走勢(shì)分析 __________________________________________________________________ 28 四、 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)啟示 ________________________________________________________________________ 33 五、 別墅市場(chǎng)典型個(gè)案對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)啟示 ____________________________________________________________________ 34 六、 華南板塊別墅市場(chǎng)概況 __________________________________________________________________________________ 39 七、 市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論 __________________________________________________________________________________________ 58 第二部分 項(xiàng)目客戶群分析 _____________________________________________________________________________ 60 一、 別墅客戶群分析 ________________________________________________________________________________________ 61 二、 目標(biāo)客戶群分析 ________________________________________________________________________________________ 68 三、 項(xiàng)目各產(chǎn)品客戶群特征分析 ______________________________________________________________________________ 75 四、 項(xiàng)目 主題定位分析 ______________________________________________________________________________________ 78 第三部分 產(chǎn)品規(guī)劃建議 ______________________________________________________________________________ 86 一、 規(guī)劃理念 ______________________________________________________________________________________________ 87 二、 產(chǎn)品類型以及比例建議 __________________________________________________________________________________ 89 三、 產(chǎn)品分期建議 __________________________________________________________________________________________ 90 四、 產(chǎn)品外立面風(fēng)格建議 ____________________________________________________________________________________ 92 五、 產(chǎn)品園林風(fēng)格建議 ______________________________________________________________________________________ 95 廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項(xiàng)目策劃案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 2 六、 產(chǎn)品內(nèi)部功能結(jié)構(gòu)建議 __________________________________________________________________________________ 98 七、 產(chǎn)品外部配套設(shè)施建議 _________________________________________________________________________________ 103 第四部分 項(xiàng)目營銷前期準(zhǔn)備建議 ______________________________________________________________________ 104 一、 整體營銷思路 _________________________________________________________________________________________ 105 二、 推廣節(jié)奏安排建議 _____________________________________________________________________________________ 106 第五部分 項(xiàng)目投資可行性研究分析 _______________________________________________________________________________108 一、 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) __________________________________________________________________________ 109 二、 投資估算 ______________________________________________________________________________________________ 110 三、 銷售收入預(yù)測(cè)分析 ______________________________________________________________________________________ 120 四、 效益評(píng)價(jià) _____________________________________________________________________________________________ 122 五、 不確定性分析 __________________________________________________________________________________________ 128 六、 可行性研究結(jié)論 ________________________________________________________________________________________ 130 廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項(xiàng)目策劃案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 3 第一部分 市場(chǎng)調(diào)查研究 廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項(xiàng)目策劃案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 4 一、 廣州別墅市場(chǎng)概況 別墅市場(chǎng)供應(yīng)情況 20xx 年，政府在全國范圍內(nèi)暫停別墅用地的供應(yīng)。預(yù)期在政府暫停供應(yīng)別墅用地政策的影響下，未來 12 年內(nèi)別墅用地更為稀缺，別墅成為搶手貨。 從成交均價(jià)來看，別墅最高均價(jià)是二沙島別墅和珠江新城的珠江別墅，達(dá)到 23400 元 /平方米以上。十區(qū)成交量已經(jīng)超出了同期批準(zhǔn)預(yù)售量。經(jīng)營性用地也必須實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓。嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人使用農(nóng)民集體土地 進(jìn)行商品房開發(fā)。停止別墅類用地的土地供應(yīng)。 2 0 0 4 年1 8 月別墅成交情況04000080000120xx016000020xx00天河 東山 白云 番禺 花都單位：平方米05000100001500020xx025000單位：元/ 平方米成交面積 成交均價(jià)廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項(xiàng)目策劃案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 6 別墅用地停止供應(yīng)，使得別墅將成為稀缺資源，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看意味著別墅所面臨競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度將有所降低，成為高端買家所追捧的搶手貨。功能從以前的臨時(shí)休養(yǎng)之所拓展到作 為生活起居的第一居所，從以前的單純的住所拓展到居住、辦公兼有。如：碧桂園鳳凰城、廣州雅居樂花園、華南碧桂園等。如：南航碧花園、雅寶新城、金碧御水山莊、東方夏灣拿等。 ? 經(jīng)營型別墅 —— 就是在旅游風(fēng)景區(qū)或度假區(qū)建造的帶有經(jīng)營性質(zhì) 的別墅，一般來說，別墅僅僅是度假區(qū)的一個(gè)組成部分，還有如酒店、娛樂設(shè)施等相關(guān)營業(yè)性配套共同組成。如：廣興華花園、華僑樂園。 商住型、出租型別墅整體分布圖 廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項(xiàng)目策劃案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 9 從上圖可知，經(jīng)濟(jì)型別墅占據(jù)的市場(chǎng)份額比較大（ 34%），其次是度假型別墅（ 27%）、商住和出租型別墅約占 19%和 12%，由于旅游地產(chǎn)近年才逐步興起，經(jīng)營型別墅目前主要集中在南沙，約占 8%。廣州的別墅本地人、港人、潮汕人占到了總量 90%以上，珠江三角洲地區(qū)的置業(yè)者、澳門、臺(tái)灣人、日本人、新加坡人等境外人士、華僑等占到了 10%。 廣州的別墅群