【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 0608年 杭州主城區(qū) 商品住宅成交面積分析圖 一 濱江月明路可研報(bào)告 16 0608年杭州主城區(qū)商品住宅成交面積分析圖二 0608 年 杭州 主城區(qū)商品住宅存量變化分析圖 濱江月明路可研報(bào)告 17 0608年度 杭州主城區(qū) 商品住宅成交均價(jià)分析圖 0208 年度杭州主城區(qū) 供求關(guān)系分 析圖 09 年 杭州市主城區(qū) 第一季度 房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 濱江月明路可研報(bào)告 18 08 年 市場(chǎng)觀望氣氛濃厚 ，成交量長(zhǎng)久的在低谷徘徊，日均成交量一度萎縮至 50 套以內(nèi)。日益放緩的銷售速度讓杭州樓市的存量房源不斷囤積攀升，終于在 08 年底沖破了 3 萬(wàn)套的大關(guān)（特指杭州主城六區(qū)市場(chǎng)，下同）。然而，進(jìn)入 09 年后，局勢(shì)卻在悄然之間發(fā)生了微妙的變化。 09 年后，一度攀升直至高達(dá) 萬(wàn)套的存量房源開(kāi)始掉頭往下，漸漸削減，在 2 月底的時(shí)候，終于跌破 3 萬(wàn)套的大關(guān)。剛剛收尾的三月，在下沙樓盤(pán)海天城、保利東灣等促銷樓盤(pán)的帶動(dòng)下，杭州樓市迎來(lái)了一波大 反彈行情，日均成交量高達(dá) 152 套之多，在成交量的快速回暖刺激下，存量房源也呈銳減之勢(shì)，截止到 09年 3 月底，杭州主城的存量房源已回落至 26000 多套，短短 3 月時(shí)間，存量房源銳減 6000 余套 。 一季度成交房源物業(yè)類型分布 09年一季度成交房源業(yè)態(tài)分布 杭州的商品房市場(chǎng)自啟動(dòng)以來(lái)，就呈現(xiàn)出住宅地產(chǎn)一枝獨(dú)秀、一統(tǒng)天下的局面。 09 年一季度的成交房源中，這種局面沒(méi)有發(fā)生任何改變，住宅類物業(yè)的成交占比高達(dá) 88%（包括普通住宅和別墅）。由此可見(jiàn)，一季度存量房之所以銳減，主要是住宅類物業(yè)所做的貢獻(xiàn)。 一季度住宅類物業(yè)成交房源戶型面積分布 濱江月明路可研報(bào)告 19 06 年以來(lái)政府強(qiáng)力推行的 90/70 政策自 08 年開(kāi)始在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上發(fā)揮效應(yīng)，而 07 年底以來(lái)的市場(chǎng)調(diào)整則讓首置型剛需成為了樓市成交的主力軍，兩大效應(yīng)相互疊加，體現(xiàn)在成交房源的戶型特征上就表現(xiàn)為 90 方以下小戶型房源占據(jù)了絕對(duì)的比例（雖有部分開(kāi)發(fā)商做拼戶設(shè)計(jì)，但市場(chǎng)主流仍是不拼戶的 90 方）。一季度的成交房源戶型分布依然延續(xù)了這樣的特點(diǎn)，即 90 方以下戶型依然最為活躍，其比例占總成交房源的 51%。 但與此同時(shí)， 120 方以上的改善型房源表現(xiàn)也同樣精彩，其合 計(jì)比例已達(dá)到 37%。由此可見(jiàn)，隨著杭州樓盤(pán)價(jià)格的逐步下調(diào)，壓抑了許久的改善性需求也正漸漸釋放。 一季度住宅類物業(yè)成交單價(jià)分布 09 年一季度成交房源單價(jià)分布 —— 僅住宅 就杭州主城目前的價(jià)格體系而言，地段略有優(yōu)勢(shì)（如位于市區(qū)或西溪等地）的樓盤(pán)單價(jià)至少在 12020 元 /㎡以上，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判定， 12020 元 /㎡以上單價(jià)段的產(chǎn)品基本面向改善性需求。按此經(jīng)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)可以發(fā)現(xiàn)，在一季度成交的房源中，改善型價(jià)格段的成交房源比例較為有限，只有 33%。而 12020 元 /㎡以下的中低價(jià)房源則占據(jù)了絕對(duì)主力（尤其是 10000 元 /㎡以下的低價(jià)房源）。此點(diǎn)特征與成交房源的面積分布特征形成了良好的呼應(yīng)，即在一季度的成交房源中，首置型需求 濱江月明路可研報(bào)告 20 是當(dāng)仁不讓的主力軍。改善性需求因?yàn)榫邆涓渥愕挠^望條件，其釋放程度仍然有限。 一季度住宅類物業(yè)成交總價(jià)分布 09 年一季度成交房源總價(jià)分布 — 僅住宅 在杭州當(dāng)前的價(jià)格體系下，我們以一套最普通的改善性三房為例，假定其面積為 120 方，單價(jià)為 12020 元 /平米，那么其總價(jià)為 140 多萬(wàn)。據(jù)此經(jīng)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)假設(shè)，改善性需求的總價(jià)承受力基本都在 140 萬(wàn)以上。而按此標(biāo)準(zhǔn)我們發(fā)現(xiàn)，一季度成交房源 中， 140 萬(wàn)以下的中低總價(jià)房源占據(jù)了絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)地位，其比例高達(dá) 74%（尤其是 100 萬(wàn)以下的低總價(jià)房源占據(jù)了 50%），而 140 萬(wàn)以上的改善性總價(jià)段房源比例成交則極為有限，僅為 26%。成交面積分布、成交單、總價(jià)分布特征的相互呼應(yīng)，向我們清晰而深刻的揭示了一個(gè)事實(shí)：一季度成交的回暖，是由于價(jià)格回歸及政府救市政策利好相互疊加下，首置型剛需的一次集中性釋放所引發(fā)的回暖。改善性需求盡管也正聞風(fēng)而動(dòng)，但還不足以成為支撐樓市成交的核心力量。需求結(jié)構(gòu)的單一化特征表明，當(dāng)前的成交量回暖還只是局部的回暖，一個(gè)健康而穩(wěn)定的市 場(chǎng)理應(yīng)呈現(xiàn)出一種多點(diǎn)開(kāi)花的均衡局面。 09 年一季度成交樓盤(pán)區(qū)域分布 — 僅住宅 濱江月明路可研報(bào)告 21 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度的成交房源中，下沙板塊以 1585 套的成交量遙遙領(lǐng)先其他板塊，成為了最熱門(mén)板塊，顯然這與下沙板塊海天城、保利東灣、伊薩卡國(guó)際等樓盤(pán)以大幅降價(jià)促銷引爆首置型剛需集中釋放直接相關(guān)。一季度成交的次熱門(mén)板塊則由濱江、浙大紫金港一帶、拱北橋西（城北拱宸橋一帶）、城西文教等板塊摘得。其余板塊的整體表現(xiàn)則較為一般。由上可見(jiàn)，一季度的熱銷房源主要集中在市區(qū)周邊板塊，房源的地段分布特征與之前論 述的需求結(jié)構(gòu)特征（首置型剛需為主力軍）同樣形成了良好的呼應(yīng)，因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)驗(yàn)表明，首置型剛需因?yàn)橘?gòu)買力相對(duì)有限，在市區(qū)高房?jī)r(jià)的擠壓下，往往只能向郊縣板塊外延。而地處市區(qū)且較靠近市中心的城西文教一帶則在低開(kāi)樓盤(pán)金色藍(lán)庭和促銷樓盤(pán)楓華府第的引領(lǐng)下，吸引了眾多改善性需求爭(zhēng)相釋放。 （二）土地市場(chǎng)概況 近 幾年 土地出讓情況 年份 總出讓地塊（畝） 可建筑面積（萬(wàn)方） 2020年 3307 501 2020年 1601 253 2020年 1569 245 2020年 1768 280 2020年 4408 626 2020年 2411 410 土地供應(yīng)在 07 年達(dá)到頂峰， 當(dāng)年 總出讓住宅用地 4408 畝，可建建筑面積約626 萬(wàn)平方米。雖然 08 年受宏觀經(jīng)濟(jì)影響較大，但是仍然高出 07 年之前的平均水平。 濱江月明路可研報(bào)告 22 09 年 13月 宅地 成交情況 出讓地塊名稱 地塊位置 用地性質(zhì) 樓面地價(jià) 競(jìng)得人 成交時(shí)間 杭政儲(chǔ)出 [2020]38號(hào) 江干區(qū) (九堡單元R22D08 地塊 ) 居住配套用地 3580 元 /平米 北京安瑞基業(yè)投資有限公司 20200113 杭政儲(chǔ)出 [2020]43號(hào) 江干區(qū) (水湘 R2112地塊 ) 住宅 (設(shè) 配套公建 )用地 7103 元 /平米 杭州潤(rùn)楓置業(yè)有限公司 20200122 杭政儲(chǔ)出 [2020]44號(hào) 江干區(qū) (九堡單元R22B22 地塊 ) 居住配套公建用地 3582 元 /平米 北京安瑞基業(yè)投資服務(wù)有限公司 20200122 項(xiàng)目周邊 已出讓土地開(kāi)發(fā)情況 從上圖可以看出，項(xiàng)目周邊的樓面價(jià)格逐步提高，特別是近兩年。 （三）二手房市場(chǎng)概況 2020 年杭州市主城區(qū)二手房共成交 15363 套，比 2020 年減少 9845 套，下降 %。成交價(jià)格上 ， 2020 年杭州市主城區(qū)二手房成交均價(jià)為每平 方米 元，比 2020 年每平方米上漲 元，上浮 %。從成交價(jià)格上看，目前杭州市二手房成交價(jià)格仍處在高位運(yùn)行。 2020 年，建筑面積在 90 平方米以下的中小戶型二手房，成交均價(jià)在每平方米 11500 元以下，低于前一年的總體成交價(jià)格約每平方米 1000 元。而建筑面積在 140 平方米以上的大戶型二手房成交均價(jià)為每平方米 元。 濱江月明路可研報(bào)告 23 2020 年杭州二手房市場(chǎng)交易狀況分析 圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：透明售房網(wǎng) (該數(shù)據(jù)不包括蕭山、濱江和余杭 ) 2020 年、 2020 年杭城二手房成交量及成交均價(jià)對(duì)比圖 08 年 全年均價(jià)為 11573 元 /平方米，與去年同期的交易均價(jià) 9477 元 /平方米相比，全年上漲 2096 元 /平方米，增幅達(dá)到 %。其中，主城五區(qū)均價(jià)為 12639元 /平方米，與去年同期交易均價(jià) 10389 元 /平方米相比，全年上漲 %。 從具體區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，在全市普漲的格局下，五個(gè)主城區(qū)的漲幅都在全市平均漲幅之下，其中江干、拱墅上升幅度排名前兩名，環(huán)比去年分別上漲 %和 %；另外，西湖、下城、上城三個(gè)區(qū)域的漲幅也都在 15%20%之間。而近郊的濱江區(qū)、余杭區(qū)上漲也非常明顯，特別是濱江 環(huán)比去年上升了 %。 圖表： 2020 年杭州區(qū)域二手房市場(chǎng)銷售價(jià)格狀況 濱江月明路可研報(bào)告 24 上城區(qū) 下城區(qū) 西湖區(qū) 拱墅區(qū) 江干區(qū) 濱江區(qū) 余杭區(qū) 2020年銷售均價(jià) 13829 13049 12490 11213 12388 10271 7417 2020年銷售均價(jià) 11725 11340 10439 9220 9774 7580 6594 增幅 % % % % % % % 數(shù)據(jù)來(lái)源：我愛(ài)我家 2020 年杭州整體二手房交易均價(jià)呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑 的局面。年初隨著二手房交易升溫的作用，交易價(jià)格一路向上攀升，到了四月交易均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了 13167元 /平方米?？砷L(zhǎng)達(dá)半年的銀根緊縮、股票市場(chǎng)低迷，到了五月份二手房市場(chǎng)明顯出現(xiàn)萎縮，接下來(lái)的六個(gè)月交易均價(jià)持續(xù)小幅下降，直到 11月份市場(chǎng)交易回暖，價(jià)格才重新抬頭。 自 08 年年初以來(lái)，銀根收緊、股市的低迷使得市場(chǎng)上的購(gòu)房者存在觀望情緒，市場(chǎng)交易量低迷，其價(jià)格漲幅明顯暖慢下調(diào)，賣方在房子的交易過(guò)程中不再像之前有絕對(duì)的說(shuō)話權(quán)，由此導(dǎo)致買賣雙方議價(jià)空間的進(jìn)一步增大，一些急于出售的房東，只能通過(guò)降價(jià)來(lái)促交易易。不僅如此，由于 杭州整體規(guī)模較小，一、二手聯(lián)動(dòng)影響作用較大，使得一手房的打折事件影響了周邊部分二手房的交易均價(jià)。 從 08 年各區(qū)漲幅來(lái)看，江干區(qū)、濱江區(qū)的價(jià)格增速位居全市前列。從市政規(guī)劃來(lái)看，江干區(qū)的錢(qián)江新城是城市發(fā)展的新標(biāo)桿，生活品質(zhì)之城新領(lǐng)地，目前已經(jīng)成為杭州高端住宅項(xiàng)目的聚集地，未來(lái)房?jī)r(jià)的上漲還有一定的空間。而濱江區(qū)域作為杭州的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，居住配套設(shè)施發(fā)展很快，特別隨著軌道交通 1 號(hào)線的經(jīng)開(kāi)工建設(shè)和大批次新房的入市，濱江區(qū)已經(jīng)成為大批購(gòu)房者優(yōu)質(zhì)人居的 “ 新寵 ” 。 圖表： 2020 年 12月至 2020 年 12 月交易面積 比重對(duì)比 濱江月明路可研報(bào)告 25 數(shù)據(jù)來(lái)源：我愛(ài)我家 從 2020 年交易居室數(shù)據(jù)可以看出：杭州二手房市場(chǎng)上 90 平米以下的小戶型房源同樣是市場(chǎng)的主力軍，全年交易比重占到總交易量的 %，與去年同期相比交易比重上升了 %。這主要是一居和三局交易比重下降所致，另一方面，今年購(gòu)房群體中首次置業(yè)者較多，而這部分消費(fèi)者主要購(gòu)買中小戶型房子為主。從居室交易數(shù)據(jù)看，一、二居室的交易量占了總量的 %，相比去年比重增加了 個(gè)百分點(diǎn)；而三居以及三居以上交易比重有所下降，環(huán)比分別減少了%和 %。 圖表： 2020 年 12 月至 2020 年 12月交易居室比重對(duì)比 數(shù)據(jù)來(lái)源：我愛(ài)我家 中小戶型的房源日漸走俏，一方面，與市場(chǎng)購(gòu)房主體的改變有關(guān)，目前市場(chǎng)上年輕購(gòu)房者占據(jù)了主導(dǎo)的地位，他們往往出于經(jīng)濟(jì)、實(shí)用角度考慮，選擇一居、二居作為他們置業(yè)的首選，特別是二居室由于供應(yīng)量大并且在戶 濱江月明路可研報(bào)告 26 型功能方面比較均衡，成為市場(chǎng)絕對(duì)的主角；另一方面，目前政策出臺(tái)系列政策都是利好于中小面積戶型的房源。隨著大量中小面積的一手房源流入二手市場(chǎng)，未來(lái)市場(chǎng)上中小戶型房源依然會(huì)占據(jù) “ 霸主 ” 地位。 二、 項(xiàng)目周邊 區(qū)域 市場(chǎng) 概況 從錢(qián)江新城作為杭州市 未來(lái)的行政中心規(guī)劃開(kāi)始，該區(qū)域的房產(chǎn)市場(chǎng)一直是杭州的熱點(diǎn)區(qū)域。 杭州市各板塊成交情況（ 2020 年） 板塊 成交面積 (平方米 ) 成交套數(shù) (套 ) 成交金額 (元 ) 成交均價(jià) (元 /平方米 ) 濱江（非江景） 367442 2878 2487611000 6770 濱江（一線江景） 364463 2551 2897863680 7951 城北 196851 19