【文章內容簡介】 南京 150 公里左右，每天往返長途汽車二十班次，交通便利。到南京消費，已成為盱眙本地特別是高檔次、高收入群體消費習慣的一部分，目前有較強的剛性 5. 項目定位 、 住宅市場定位建議 、 項目商業(yè) 定位建議 . 定位原則 通過深入的市場調研，得出： ? 汽配業(yè)態(tài)在項目所在地的可行性極高，以 4S 店為主力引導業(yè)態(tài)，必然對日后的汽配市場發(fā)展加入有力的推動力； ? 不具 備引入大型超市標準 ? 項目招商先行，帶租約銷售為最佳操作方法 ? 項目統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一運營， 招商租賃先行 ? 休閑娛樂元素 需要招商 加入 ， 可以填補市場空白和滿足市場需求 ? 汽車美容 業(yè)態(tài)被一致看好 ? 大型餐飲是本項目可獨立存在的業(yè)態(tài)，并且擔負著人流停留理由的潛功能 ? 本項目需要注重 商業(yè)消費 的引導性 ? 建筑形式以獨棟、聯(lián)排低層建筑為主，高度可設計 13 層，局部 4 層，最高不能超過 4 層；每個商業(yè)開間可設計在 10 米左右，面積可設計在 200500 ㎡ （含 2 樓、 3 樓）不等； ． 商業(yè)層面： 盱眙不夜城 商業(yè)迪斯尼 它最重要的 特點就是在發(fā)揮區(qū)域主導產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢的同時，加大各個產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)的集群效應，最大限度的吸引商戶、在項目內滿足消費的需求。 占位及填補空白，差異化策略，吸引更多人群 . 社會層面 “ 凱龍廣場 ” －盱眙的城市 名片 商業(yè)價值與社會價值的融合，引導更多消費 . 主要消費人群定位 □□ 追求展現(xiàn)個性、體現(xiàn)時尚，品味生活，享受休閑的人群； □□ 成功人士、商務人士、情侶、新婚伴侶、旅游客、高級白領打造的專屬休閑領地；強調 盱眙夜生活的 別樣風情 □□ 營造自然空間，高尚人群的最佳聚集地 . 項目 商業(yè)定位 新盱眙 8 萬平米城市活力綜合體 餐飲 /購物 /娛樂 /休閑 /汽車 主推廣語： 凱龍廣場，沸騰盱眙 活色生香，樂享盱眙 除了龍蝦，還有凱龍廣場（針對外地市場的盱眙門戶高炮載體） 凱龍廣場 定位于 購 、 吃 、 娛、住、行、 游 集于一體 的綜合商業(yè) 第一泉路項目區(qū)域劃分及業(yè)態(tài)設置 □□ 汽車 銷售區(qū) ： 汽車 4S 店（核心） 、機動車檢測場、綜合交易市場、倉儲 、 汽配市場、汽車維修護中心 □□ 推廣活動 區(qū) ： 經(jīng)典汽車展示廣場、汽車歷史長廊 、 汽車美容、車友俱樂部 □□ 餐飲 娛樂區(qū) ： 汽車駕駛培訓 、 汽車俱樂部 、 汽模專賣、汽車電影、餐飲 、 娛樂 、 汽車旅館 、 汽車露營基地 □□ 購物 休閑 區(qū)： 超市 、百貨、精品街、美食驛站、潮人街、美容美發(fā)、婚紗攝影 □□ 綜合 商務 區(qū)： 新車驗證、汽車掛牌、車輛保險、車輛檢測、 電子電信、商務辦公、 金融信貸車管 等金貿場所 （ 交通、保險、工商、稅務、銀行 ） 五個 服務區(qū) . 商業(yè)功能搭配 第一泉項目區(qū)域功能 □□ 汽車 銷售區(qū) —— 盱眙 汽車展覽交易集散 地 □□ 推廣活動 區(qū) —— 盱眙首個生態(tài)市民廣場 □□ 餐飲 娛樂區(qū) —— 盱眙吃、喝、玩的一站式 □□ 購物休閑區(qū) —— 盱眙精品店、潮流商品的聚集地 □□ 綜合商務區(qū) —— 盱眙高端的商務辦公基地 名車際會，加速盱眙 —— 汽車 食全食美，食尚盱眙 —— 美食 物煥心怡，繽紛盱眙 —— 購物 盡娛盡樂，動感盱眙 —— 娛樂 閑情逸趣，享受盱眙 —— 休閑 “活色生香”系列 活色生香，樂享盱眙 活：在盱眙，你可以活得更 Open 色：繽紛 Fashion，誘我本色 生： Enjoy Life，生活由此改變 香：暗香浮動，讓盱眙越夜越 High Come on now，給盱眙來一場活色生香的運動吧！ 說明： □□ 汽車展示與銷售、售后服務及汽車文化相關的游樂、試車、休閑等項目， 實現(xiàn)多元化、現(xiàn)代化、文化型、花園式的汽車主題公園 □□ 做好業(yè)態(tài)區(qū)域內的唯一性，與周邊形成異業(yè)同盟的整合體 ，更進一步 地強調其“綜合商業(yè)”屬性， 降低單業(yè)態(tài)的風險，以最大程度展示第一泉路在商業(yè)定位上的整體優(yōu)勢。 以汽車貿易、汽車休閑娛樂、汽車運動為主題，集 購、吃、娛、住、行、游 于一體。 生態(tài)汽 車主題公園以 生態(tài)為主調， 汽車文化為主線，融參與性、觀賞性、娛樂性、趣味性為一體，力爭做到休閑、度假 、旅游與 汽車運動、銷售、服務、文化展示相結合，大型旅游樂園與大型商業(yè)文化園相結合 。 . 商業(yè)規(guī)劃 精精 品品 購購 物物 區(qū)區(qū) 餐餐 飲飲 休休 閑閑 區(qū)區(qū) 夜夜 生生 活活 區(qū)區(qū) 酒酒 店店 住住 宿宿 區(qū)區(qū) 推推 廣廣 活活 動動 區(qū)區(qū) 汽汽 車車 銷銷 售售 區(qū)區(qū) . 經(jīng)營業(yè)態(tài)及面積配比 區(qū)域 業(yè)態(tài) 種類 數(shù)量 面積（平米） 合計 配比 汽車銷售區(qū) 4S 店 12 2020 6000 18% 汽車美容養(yǎng)護 4000 汽配、摩配 汽車交易 輪胎銷售 推廣活動 區(qū) 展示 1000 1000 3% 餐飲娛樂區(qū) 大型餐飲 3000 11100 33% 中型餐飲 川菜、粵菜、淮揚菜、火鍋店等 34 200500 小型餐飲 燒烤店、快餐、小型中餐、小型西餐、甜品店 34 100 以內 大型桑拿 1 2020 大型 KTV 量販式、夜總會 2 2020 電玩、網(wǎng)吧 12 500800 酒吧 迪吧 12 600 慢搖 12 300 臺球 1 800 購物休閑區(qū) 精品店區(qū) 百貨、超市、休閑食品、服裝等 2020 4300 13% 婚紗攝影、美容美發(fā) 24 200 咖啡簡餐 1 400 快捷酒店 12 15003000 綜合商務區(qū) 銀行 12 400 11100 33% 保險公司 1 400 車友俱樂部 1 300 商住 10000 總計：38424 . 商業(yè)各主業(yè)態(tài)優(yōu)劣勢分析 . Strength 優(yōu)勢分析 □□ 汽車，盱眙首個汽車整合型商業(yè)項目，先入為主，優(yōu)勢明顯 □□ 餐飲，特色餐飲為主題，增加目的性消費，展現(xiàn)第一泉路項目的主題公園別樣風情 □□ 酒吧，主題體驗式，增加會所的私密性和獨立性，增加目的性消費，提升第一泉項目的形象 □□ 餐飲＋酒吧，較全面增加目的性消費，提升形象 □□ 酒店，融合實際情況，以主題休閑式度假酒店，形成業(yè)態(tài)門檻，搭配酒吧、餐飲、 SPA、婚紗等業(yè)態(tài)，營造目的性消費鏈，達成一站式服務，做到項目自身的獨立性，模式新 穎，綜合提升第一泉項目的形象和帶動整體商業(yè)面積的盈利，實現(xiàn)穩(wěn)定性盈利 □□ 文化，對第一泉路項目的整體品牌包裝提升，融合第一泉路項目商業(yè)街建筑風格，以汽車模型、雕塑等為主 . Weakness 劣勢分析 □□ 汽車，盱眙汽車市場處于初級階段，現(xiàn)代服務業(yè)整合趨勢尚未形成 □□ 餐飲，需要周邊的人氣配合，大面積餐飲對環(huán)境有一定影響，同類型競爭較多，招商周期較長 □□ 酒吧，對于第一泉路整體項目定位而言，酒吧會對環(huán)境有一定影響，同類型競爭較多，招商周期較長 □□ 餐飲＋酒吧，盱眙當?shù)叵M水平一般，會導致酒吧和餐飲數(shù)量都不具備，影響整 體發(fā)展，招商周期較長 □□ 酒店，休閑式度假酒店規(guī)模較大，對項目影響較深，運作周期較長 □□ 文化，經(jīng)濟效益較差，只能作為輔助 . Opportunity 機會分析 □□ 政府的整體改造 □□ 發(fā)展商態(tài)度 □□ 人們社交活動區(qū)域的擴大 □□ 對品位商業(yè)業(yè)態(tài)的需求在增加 □□ 該商業(yè)項目有原有汽車市場環(huán)境作為背景 □□ 該商業(yè)項目周邊的盱眙工業(yè)園區(qū)、物流等資源 □□ 區(qū)域功能的缺乏 . Threat 威脅分析 □□ 商圈印象較差 □□ 較難以控制的競爭 □□ 整車銷售作為主業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況直接影響整體 □□ 項目一開始的招商問題，門檻不低 □□ 項目一開始的推廣問題，消費習慣 □□ 商家對運營的不可抗性 . 住宅產(chǎn)品定位建議 . 項目住宅定位 主力客戶群定位 盱眙屬四級城市，居民生活節(jié)奏較慢，房價也相對便宜，居民購房主要有兩個目的： 改善居住環(huán)境；農村往城鎮(zhèn)搬遷 。 在目前市場環(huán)境下，排除極少部分投資客戶，我們將客群分為兩種，他們是： □□ 居住改善型； □□ 農村向城鎮(zhèn)搬遷型； 從改善居住環(huán)境的這一部分客源來看，由于原住宅老化或者小孩上學方便等原因需要新置住宅，這部分客戶對住宅的功能性要求較高，因 而，功能比較齊全的三房是首選； 從農村往城鎮(zhèn)搬遷的這一部分客源來看，狹小的兩房不能適應其原先的居住習慣，因而在經(jīng)濟條件允許的情況下，仍會優(yōu)先考慮較寬敞的三房住宅。 三房戶型比較適合居民的需求 。兩房戶型是經(jīng)濟負擔較重但急需改變目前居住狀況的客戶權益之選。而面積較大的四房對普通大眾來講，已經(jīng)超出其生活需要，所以會相對滯銷。因此， 面積在 100130 的小三房和大三房 符合盱眙目前的市場需要 ，銷售壓力相對較小，考慮到當?shù)鼐用竦膶嶋H承受能力以及目前 市場環(huán)境，還應相應配比一定的兩房，兼顧資金實力較弱的客群。 . 產(chǎn)品層次定位 根據(jù)本項目的地理位置、規(guī)劃方向、客群定位等因素，以及所面臨的盱眙縣房地產(chǎn)市場狀況，本項目可以走中高端產(chǎn)品路線。 智能化 —— 電子監(jiān)控系統(tǒng)、電子門禁系統(tǒng)等； 環(huán)保 —— 小區(qū)內建筑材料盡量采用環(huán)保材料， “高品質” 生態(tài) —— 小區(qū)內外景觀的融合，居家享受自在森呼吸； 科技化 —— 遠程智能控制、高速 E 生活等； 節(jié)能 —— 響應時代，應用低能耗設備； 盱眙縣宜商宜居的 智能化科技化的高品質 生態(tài) 社區(qū) 設計指導思想： □□ 注重建筑形態(tài)與環(huán)境的配合， 形成以科技、自然與人文相融合的舒適生活空間。 □□ 通過對建筑形態(tài)、環(huán)境空間的處理、新技術的運用來打造一個自然與人文結合的“新生活空間”。 □□ 自然文脈的繼承與空間形態(tài)的有機結合創(chuàng)造出建筑與環(huán)境的和諧統(tǒng)一。 □□ 商業(yè)價值的體現(xiàn)和城市居住文化的協(xié)調。 □□ 以人為本、科技與人性化的和諧統(tǒng)一，體現(xiàn)新時代的特征。 □□ 總體規(guī)劃布局要體現(xiàn)建筑的層次與梯度感，著重突出環(huán)境營造與景觀建設的重要性。 □□ 總體遵循“北高南低、西高東低”的原則，兼顧周邊的環(huán)境，打造一個以健康、休閑為主題的高檔居住社區(qū)。 □□ 建筑朝向向南或者南偏東 15 度左右，考慮到銷售的實 際狀況，避免點式建筑。 □□ 總體規(guī)劃方面，建議在整個小區(qū)這一大圍合的基礎上，以每個組團為一個基本單元構建小圍合設計。 □□ 考慮到本項目目前實際的容積率指標（ ）， 但根據(jù)盱眙居民居住習慣調查， 為了達到 快速去化的目的 ， 建議住宅建筑形態(tài)應主要以多層建筑為主，輔以板式小高層建筑部分。 □□ 從節(jié)省建筑成本的角度考慮，小高層可以做到 14 層以下，如 11 層；多層產(chǎn)品可以做成 6+1 層普通多層和 5 層的花園洋房。 □□ 實際上，小高層建筑（通常指 7 層以上、 14 層以下）以及點式小高層在盱眙當?shù)厥袌鲇幸欢剐?，市場認可度并不是很高，所以，本項目的 小高層建筑在規(guī)劃時應該慎重。 . 住宅交通控制建議 人車分流 □□ 建議小區(qū)南邊設置 主入口 （車行、人行入口）。 □□ 建議小區(qū)東邊設置 次入口 （人行入口），為東邊商業(yè)增加自然人流，同時拉近住宅部分與五墩商業(yè)中心的距離感； . 住宅開發(fā)順序建議 ： 由東向西，由南向北