【正文】 。 □□ 盱眙房地產(chǎn)市場近幾年發(fā)展迅速，尤其是從 2020 年開始，各項(xiàng)指標(biāo)漲幅都比較大，同期面世的樓盤較多，競爭也更加激烈。 □□ 2020 年當(dāng)?shù)厣唐贩烤鶅r(jià)在 22002300 元 /平方米。 □□ 目前經(jīng)濟(jì)危機(jī)正在深入，同時(shí)前三年商業(yè)推出量過大，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致 2020 年競爭壓力更大，因此本項(xiàng)目產(chǎn)品必須打造差 異化。 接待旅游人數(shù)直線增長， 2020 年接待游客已突破 110 萬人次，旅游業(yè)的騰飛亦帶動(dòng)了餐飲、賓館等服務(wù)業(yè)的大力發(fā)展。 集貿(mào)型 —— 鮑集鎮(zhèn) ，以水產(chǎn)養(yǎng)殖和農(nóng)副產(chǎn)品加工為特色，盱眙、泗洪 、嘉山三縣的商品流通中心；桂五鎮(zhèn)，建材、農(nóng)副產(chǎn)品加工為主的集貿(mào)型城鎮(zhèn)。 “三心 ”即城西旅游休閑中心、商貿(mào)服務(wù)中心、行政辦公中心。 2020 年盱眙房地產(chǎn) 市場研究報(bào)告 目 錄 前 言 3 1. 盱眙縣宏觀房地產(chǎn)市場分析 4 . 盱眙縣社會經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 ———— 5 . 盱眙縣房地產(chǎn)市場概述 ———— 20 . 政府相關(guān)調(diào)控政策、法規(guī)解讀 ———— 51 2. 盱眙縣微觀房地產(chǎn)市場基本分析 59 . 盱眙縣房地產(chǎn)板塊劃分 ———— 60 . 盱眙縣商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 —————— 66 . 盱眙縣住宅發(fā)展現(xiàn)狀 76 . 盱眙縣居民居住和消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查 分析 ———————————— —————————————————— 88 . 盱眙縣商鋪投資調(diào)查分析 ———————— —————— 148 3. 盱眙縣商業(yè)市場個(gè)案分析 153 . 本案（盱眙縣）個(gè)案專題分析 —————— 154 . 本案（盱眙縣）相關(guān)商業(yè)區(qū)域重點(diǎn)個(gè)案分析 ———— 170 . 專題個(gè)案研究總結(jié)和啟示 —————— 182 4. 項(xiàng)目分析 183 . 項(xiàng)目控制性規(guī)劃指標(biāo) —————— 184 . 項(xiàng)目用地綜合分析 —————— 186 . 項(xiàng)目 S W O T 分析 —————— 193 5. 項(xiàng)目定位 198 . 住宅市場定位建議 ———— 199 . 項(xiàng)目商業(yè)定位建議 —————— 201 盱眙縣凱龍廣場項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)說明 結(jié)束語 208 前 言 對于此次報(bào)告的撰寫，我司上下十分重視，特別組織了全面的市場調(diào)研活動(dòng)。 呈請過目，為感！ 1. 盱眙縣宏觀房地產(chǎn)市場分析 縣城規(guī)劃 □□ 中心城區(qū)規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)： 三心、二軸、四片區(qū) “三心” —— 城西旅游休閑中心 ， 、 2020 年 4 月 16 日 縣第十二次黨代會提出 “十一五 ”建設(shè)中。 工業(yè)型 —— 管鎮(zhèn)鎮(zhèn) ，以食品加工工業(yè)為特色的工貿(mào)型城鎮(zhèn)；河橋鎮(zhèn)，以建材工業(yè)為主的工貿(mào)型城鎮(zhèn)。 從以上三個(gè)圖表可以看出，盱眙縣正處于城市化進(jìn)程初級階段，第三產(chǎn)業(yè)所占比重偏低，其發(fā)展?jié)摿薮蟆? □□ 前幾年大環(huán)境 利好 政策 刺激 ，加之盱眙當(dāng)?shù)卣猩桃Y政策扶持，盱眙當(dāng)?shù)?開發(fā)項(xiàng)目猛增，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)成本大幅增加 ，開發(fā)商資金鏈緊張。這也將導(dǎo)致 2020 年盱眙房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)供大于求的局面，銷售前景堪憂。 2. 盱眙縣 微觀房地產(chǎn)市場基本分析 . 盱眙縣 房地產(chǎn)板塊劃分 . 、盱眙縣商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 盱眙縣商圈總結(jié) □□ 整體商業(yè)圍繞三心、二軸、四片區(qū)發(fā)展 □□ 目前主城區(qū)的商業(yè)相對較為成熟，但業(yè)種搭配過于單一過盛，缺乏多樣性 □□ 從商業(yè)發(fā)展程度來看，盱眙的商業(yè)發(fā)展還處于起步階段，城區(qū)內(nèi)沒有大型的綜合百貨商場，商業(yè)業(yè)態(tài)基本上都是沿街商鋪，缺乏有效的規(guī)劃和管理 □□ 盱眙縣商貿(mào)商圈和國貿(mào)商圈兩大 片區(qū)很繁榮，片區(qū)周邊相對蕭條 、盱眙縣 住宅 發(fā)展現(xiàn)狀 □□ 從整體的銷售情況來看， 2020 年全縣商品房實(shí)際銷售面積為 萬平米，其中住宅實(shí)際銷售面積 萬平米；從供應(yīng)情況來看，近幾年市場總的供應(yīng)量將達(dá)到 400 萬平米，如此大體量的商品房供應(yīng)量使得盱眙房地產(chǎn)市場長期處于供大于求的局面。 . 盱眙縣居民居住和消費(fèi)習(xí)慣及商鋪投資調(diào)查分析 □□ 城中是盱眙縣人口的主要聚集地，城東和城南亦是住宅群集地。 □□ 房屋的價(jià)格、周邊交通情況以及建筑質(zhì)量是考慮重點(diǎn)，對于商業(yè)配套、人文景觀、物業(yè)管理以及開發(fā)商知名度的低關(guān)注度又一次證明了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展仍處于初級發(fā)展階段。 □□ 目前本案周邊的商業(yè)部分的銷售均價(jià)在 6000 元每平米左右，租金在 元 /天 /平米左右 □□ 金鵬大道是盱眙縣自然形成的汽配區(qū)域市場 □□ 建設(shè)整合型汽配市場，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一運(yùn)行，是市場發(fā)展的必然趨向 □□ 以 4S 店為主力引導(dǎo)業(yè)態(tài)，必然對日后的汽配市場發(fā)展加入有力的推動(dòng)力 4. 項(xiàng)目分析 、 項(xiàng)目控制性規(guī)劃指標(biāo) 、 項(xiàng)目用地綜合分析 、 項(xiàng)目 S W O T 分析 、 S（ Strengths，優(yōu)勢） ? 項(xiàng)目地塊位置優(yōu)勢 項(xiàng)目地塊處于盱眙城區(qū)新興發(fā)展中軸 —— 金源北路地段與盱眙新汽車站匯集地，為盱眙未來城市功能中心之一。 . O（ Opportunities，機(jī)會點(diǎn)） ? 盱眙整體發(fā)展帶動(dòng)消費(fèi)人群增 加，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮? 盱眙目前人口總計(jì)約 75 萬，根據(jù)調(diào)研盱眙居民平均消費(fèi)額為 700 元左右，每月直接消費(fèi)總額可觀。 ? 品牌優(yōu)勢，雙輪驅(qū)動(dòng) 知名 4S 品牌店和知名商務(wù)休閑娛樂品牌的進(jìn)入無疑將對盱眙現(xiàn)有的商業(yè)體形成沖擊。 占位及填補(bǔ)空白，差異化策略，吸引更多人群 . 社會層面 “ 凱龍廣場 ” －盱眙的城市 名片 商業(yè)價(jià)值與社會價(jià)值的融合，引導(dǎo)更多消費(fèi) . 主要消費(fèi)人群定位 □□ 追求展現(xiàn)個(gè)性、體現(xiàn)時(shí)尚，品味生活，享受休閑的人群； □□ 成功人士、商務(wù)人士、情侶、新婚伴侶、旅游客、高級白領(lǐng)打造的專屬休閑領(lǐng)地；強(qiáng)調(diào) 盱眙夜生活的 別樣風(fēng)情 □□ 營造自然空間，高尚人群的最佳聚集地 . 項(xiàng)目 商業(yè)定位 新盱眙兩房戶型是經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)較重但急需改變目前居住狀況的客戶權(quán)益之選。 □□ 以人為本、科技與人性化的和諧統(tǒng)一，體現(xiàn)新時(shí)代的特征。 . 住宅交通控制建議 人車分流 □□ 建議小區(qū)南邊設(shè)置 主入口 （車行、人行入口）。 □□ 兩端統(tǒng)一飄窗設(shè)計(jì)，不僅可以豐富外立面，還可以提高消費(fèi)者滿意度。 . 景觀設(shè)計(jì)理念 —— 開放空間設(shè)計(jì)理念 . 建筑品質(zhì)與物業(yè)管理建議 . 以科技、環(huán)保、節(jié)能為標(biāo)準(zhǔn)的建筑建設(shè)。地塊東南角 設(shè)計(jì)有半圓形景觀綠化廣場，與 八一廣場 相互呼應(yīng)，呈環(huán)抱之勢。 在停車場西南角設(shè)有社區(qū)服務(wù)、變電所等配套服務(wù)設(shè)施，充分滿足整個(gè)商業(yè)建筑的需求。通過陽臺的富有韻律的變化，使得整個(gè)建筑簡潔有力，同時(shí)節(jié)約造價(jià)。黨的基層組織是黨的全部工作和戰(zhàn)斗力的基礎(chǔ)。 縣 xx 鄉(xiāng) xx 村率先一步，在探索農(nóng)村建設(shè)中，全鄉(xiāng) xx 個(gè)村除 xx 村、 xx 村、 xx 村、 猛正村、 xx 村（因黨員不足 xx 人）之外全部設(shè)立了黨總支，以片區(qū)劃片聯(lián)合建立了黨支部，按照黨員特點(diǎn)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和片區(qū)發(fā)展需要成立了黨小組，在黨小組內(nèi)掛牌成立了黨員中心戶，作為黨小組開展活動(dòng)的陣地，建起了村級 “黨總支 ——黨支部一 —黨小組 ——黨員中心戶 ”的功能型黨組織設(shè)置模式。每名黨員根據(jù)自己的年齡、能力、特長等實(shí)際情況向村級黨組織申報(bào) 1—5 件實(shí)事，并填寫《農(nóng)村黨員實(shí)事申報(bào)登記卡》，交村級黨組織審定后在全村進(jìn)行公示，實(shí)行年度考核。 xx 鄉(xiāng)在 “3+1”小康工程建設(shè)活動(dòng)中，整合干部、黨員、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)能人產(chǎn)業(yè)大戶三種力量，幫助中低等收入群體全面建設(shè)小康。 一主兩翼的內(nèi)涵就是：以村民議事懇談會為主體，以代表聯(lián)系會和代表監(jiān)事會為 “兩翼 ”的村級民主運(yùn)行新機(jī)制。決策的內(nèi)容一般不超過議事懇談會的范圍。 （四）突出了經(jīng)濟(jì)建設(shè)這個(gè)中心。有一部分黨員思想僵化、墨守成規(guī)，沒有開拓創(chuàng)新精神，絕大多數(shù)是初中文化程度，高中、大專的偏少。即便是開展活動(dòng)，也就是 “七一 ”期間培訓(xùn)一至兩天，平時(shí)很少組織農(nóng)村黨員 學(xué)理論、學(xué)技術(shù)、學(xué)文化，黨員除了交納黨費(fèi)外，與普通群眾沒有多大區(qū)別，更不用說發(fā)揮先鋒模范作用。 三、幾點(diǎn)建議 （一）實(shí)施 “三培工程 ”。使每個(gè)黨員有一份力盡一份力，有一份心盡一份心。 調(diào)查表明，凡是村集體經(jīng)濟(jì)殷實(shí)的村，村級黨組織就充滿活力，黨組織的戰(zhàn)斗堡壘作用發(fā)揮就越好。這些不利因素，使我們探討支部的建設(shè)上應(yīng)多一些理性思考。 實(shí)踐證明，凡是村級班子團(tuán)結(jié)且有戰(zhàn)斗力的村，經(jīng)濟(jì)就發(fā)展快，反之亦然。