【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 展的現(xiàn)狀及趨勢(shì)，及不同功能房產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn) 狀 ,從而進(jìn)行本項(xiàng)目各功能房產(chǎn)的市場(chǎng)定位。 一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 根據(jù)亞洲開發(fā)銀行的評(píng)估，中國(guó)在 2020年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率約為%，其增長(zhǎng)主要是因?yàn)閺?qiáng)而有力的外銷驅(qū)動(dòng)及內(nèi)需拉動(dòng)。由于中國(guó)擁有龐大的內(nèi)銷市場(chǎng)，其發(fā)展前景遠(yuǎn)比鄰近國(guó)家樂觀。再加上政府部門的大量公共投資和高額的外國(guó)投資，在可預(yù)見的未來國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍會(huì)保持強(qiáng)勁。國(guó)際社會(huì)普通認(rèn)為， 2020年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率應(yīng)保持在 10%左右。 阜陽市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 改革開放以來，阜陽市經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了豐碩成果，城鄉(xiāng)面貌日新月異，人民生活水平逐步提 高，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展，尤其是進(jìn)入 2020年以后，在市委市 政府 、區(qū)委區(qū)政府 的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，克服了 前期政府腐敗陰影 、非典疫情、洪澇災(zāi)害等多重影響，負(fù)重爬坡、奮力前行，實(shí)現(xiàn)了政治上由亂到治，再到人心思定、人心思發(fā)展的轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)了由連續(xù)下滑到止跌回升、再到兩位數(shù)增長(zhǎng)的轉(zhuǎn)變，走過了最為艱難的時(shí) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 期，步入了快速發(fā)展的前期。 （ 1）綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)。 2020年全市生產(chǎn)總值突破 370億元，增長(zhǎng) 13%；財(cái)政收入超過 ，增長(zhǎng)木 %；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 151億元，增長(zhǎng) 20%；糧食綜合生產(chǎn)能力達(dá)到 449萬噸，小麥、大豆、玉米、禽產(chǎn)品等主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量穩(wěn)居全省前列；煤電、化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工等行業(yè)生產(chǎn)能力不斷增強(qiáng)；劉莊煤礦、阜陽電廠等一批重大項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，為阜陽市的快速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 （ 2）經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路逐步清晰。市委、市政府立足市情，審時(shí)度勢(shì)，提出了 “ 建設(shè)皖西北中心城市 ” 的發(fā)展目標(biāo)和 “ 優(yōu)化一產(chǎn)、強(qiáng)化二產(chǎn)、繁榮三產(chǎn) ” 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路，確定事關(guān)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局的 “ 6611” 工程，作出了 “ 振奮精神，凝心聚力，搶抓機(jī)遇，乘勢(shì)而上，奮力崛起 ”的重大決策，努力把我市建設(shè)成以區(qū)域性加工制造業(yè)中心、優(yōu)質(zhì)安全農(nóng)產(chǎn)品供 應(yīng)中心、商貿(mào)物流集散中心為主要內(nèi)容的區(qū)域性中心城市。 （ 3）皖西北中心城市正在形成。 “ 十五 ” 末，阜陽市區(qū)建成區(qū)面積已達(dá) 50平方公里，城區(qū)人口總規(guī)模達(dá) 50萬人。交通樞紐地位進(jìn)一步凸顯，產(chǎn)業(yè)集聚能力進(jìn)一步增強(qiáng)，上海華源、香港華潤(rùn)、江蘇大亞、南京雨潤(rùn)、河北頂大、國(guó)投新集集團(tuán)等一大批企業(yè)入駐阜陽。商貿(mào)物流集散中心地位初步確立，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額位居全省第二。 （ 4）工業(yè)化與城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快。 2020年全市規(guī)模以上工業(yè)銷售收入達(dá)到 203億元以上，連續(xù)三年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，增長(zhǎng)的穩(wěn)定性和內(nèi)在動(dòng)力增強(qiáng)。城鎮(zhèn)化 進(jìn)程明顯加快，農(nóng)村人口加速向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移， 2020年全市城鎮(zhèn)化水平達(dá) 31%。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) （ 5）社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，人民生活繼續(xù)改善。 2020年農(nóng)民人均純收入 2350元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8817元。社會(huì)保障覆蓋面進(jìn)一步提高，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4%以內(nèi)，生態(tài)市建設(shè)全面啟動(dòng)。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)加速升級(jí)，住房、通訊、交通等成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。 2020～ 2020年阜陽市 GDP見下表 年份 GDP總額（億元） 增長(zhǎng)率 (可比價(jià) ) 2020 209 % 2020 217 % 2020 263 % 2020 324 % 2020 370 13% 2020 460 % 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 二、 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀形勢(shì)分析及預(yù)測(cè) 國(guó)內(nèi)宏觀市場(chǎng)分析 （ 1）市場(chǎng)回顧 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 政策成為影響 2020年乃至中期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵變量。在始自 2020年 4月的宏觀調(diào)控中，中央和地方政府出臺(tái)了諸多政策，調(diào)控政策密集出臺(tái) 。 如： 2 加息： 4月 27日和 8月 21日，央行上調(diào)各檔次房貸利率； 3 國(guó)六條： 5月 17日，提出房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展六措施，拉開今年調(diào)控序幕； 4 九部委 “ 十五條 ” ： 5月 29日國(guó)辦發(fā) (2020)37號(hào)文對(duì) “ 國(guó)六條 ” 細(xì)化，提出 90平米、雙 70%標(biāo)準(zhǔn)； 5 二手房征營(yíng)業(yè)稅： 5月 31日，國(guó)稅發(fā) 74號(hào)文規(guī)定， 6月 1日后個(gè)人購(gòu)買不足 5年的住房對(duì)外銷售，將全額征收營(yíng)業(yè)稅； 6 調(diào)控住房結(jié)構(gòu)： 7月 6日，建設(shè)部發(fā) 165號(hào)文，明確 90平米標(biāo)準(zhǔn)； 7 限制預(yù)售： 7月 6日， 166號(hào)文要求開發(fā)商獲預(yù)售證后應(yīng)在 10日內(nèi)開售； 8 外資限炒： 7月 11日， 171號(hào)文加強(qiáng)對(duì)外資開發(fā)經(jīng)營(yíng)和境外購(gòu)房管理； 9 土地督察： 7月 24日，國(guó)辦發(fā) (2020)50號(hào)文規(guī)定，全國(guó)省 (區(qū)、市 )及計(jì)劃單列市的土地審批利用，納入九大土地督 察局監(jiān)管； 10 強(qiáng)征二手房所得稅： 7月 26日， 108號(hào)文規(guī)定 8月 1日起，統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅； 11 規(guī)范外匯管理： 9月 5日，外匯局和建設(shè)部聯(lián)合規(guī)范境外購(gòu)房主體購(gòu)買境內(nèi)商品房的外匯管理。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 12 加強(qiáng)土地調(diào)控： 9月 5日，國(guó)務(wù)院發(fā)布加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知。 13 11月 7日《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)將在原有基礎(chǔ)上提高一倍。 從上述密集的調(diào)控政策中可以看到，規(guī)范和整頓是各項(xiàng)政策制定的基調(diào)，從上游的土地到下游的消費(fèi)都在政策調(diào)控緊縮的視野之內(nèi)，其目標(biāo)都 直指房地產(chǎn)行業(yè)的投資過度和價(jià)格的快速上漲主旨在于解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、房?jī)r(jià)上漲過快，房地產(chǎn)行業(yè)的強(qiáng)政策性特征再一次得到體現(xiàn)。我們看到，開發(fā)商受到土地和信貸調(diào)控緊縮的外部壓力與行業(yè)內(nèi)規(guī)范經(jīng)營(yíng)的內(nèi)部壓力的雙重?cái)D壓，盡管表面看，全國(guó)范圍內(nèi)商品房的價(jià)格普遍上揚(yáng)，但是由于絕對(duì)投入的迅速增加，其實(shí)際利潤(rùn)水平正在逐步回歸正常，暫且拋開 “ 房地產(chǎn)泡沫 ” 破滅與否的爭(zhēng)論，一個(gè)更加市場(chǎng)化、集約化的產(chǎn)業(yè)將在當(dāng)前這種壓力的承受與突破中走向成熟，全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的景氣度將因這次行業(yè)整合而獲得一定的支撐。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的脈 絡(luò)是一個(gè)家庭財(cái)產(chǎn)從無到有、從以自用為主到成為資產(chǎn)配置手段的過程，目前國(guó)內(nèi)商品房銷售的 90%以上都是個(gè)人消費(fèi)者， 2020年個(gè)人房貸只有 8258億元， 4年后的 2020年達(dá)到 ，增長(zhǎng) 3倍之多。 首先，房地產(chǎn)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的聯(lián)動(dòng)及相關(guān)行業(yè)的影響到底有多大，這個(gè)問題沒有從根本上解決。當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問題是一枝獨(dú)秀，是孤軍深入，是其它產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)乏力，是地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)思維和模式單一化的 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 問題，由此造成了地方政府的依賴性、銀行資金的傾斜性和對(duì)其它產(chǎn)業(yè)發(fā)展的擠壓性。其次，目前房地產(chǎn)投資與國(guó)民收入等系列宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的比例是 否協(xié)調(diào)，特別是對(duì)金融的影響（金融機(jī)構(gòu)涉及到房地產(chǎn)的貸款占整個(gè)比例多少，涉及房地產(chǎn)的不良貸款率，房地產(chǎn)貸款中有哪些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)等）大多缺乏系統(tǒng)深入的研究，權(quán)威的數(shù)據(jù)缺損，即使是央行這樣的機(jī)構(gòu)，在對(duì)全行業(yè) “ 摸底 ” 環(huán)節(jié)缺損的情況下，做出的各種結(jié)論也是模糊的。最后，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)泡沫爭(zhēng)論的雙方都擺脫不了利益背景，以偏概全是共性，要么將局部地區(qū)的個(gè)別現(xiàn)象概括為全行業(yè)的特點(diǎn)，要么就是企圖維護(hù)傳統(tǒng)利潤(rùn)阻擋行業(yè)整合。 （ 2） 2020年 ①保持發(fā)展且穩(wěn)健的行業(yè)基調(diào) 在的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，中央對(duì) 2020年的經(jīng)濟(jì)工作提出了八項(xiàng)主要 任務(wù)： 堅(jiān)持加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，保持和擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好勢(shì)頭。 堅(jiān)持以發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)為重點(diǎn)，扎實(shí)推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。堅(jiān)持以節(jié)約能源資源和保護(hù)生態(tài)環(huán)境為切入點(diǎn)，積極促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)。 堅(jiān)持提高自主創(chuàng)新能力，加快建設(shè)創(chuàng)新型國(guó)家。 堅(jiān)持落實(shí)區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略，推進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。 堅(jiān)持深化體制改革，加快形成落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的體制機(jī)制保障。 堅(jiān)持互利共贏的開放戰(zhàn)略，提高對(duì)外開放水平。 堅(jiān)持以人為本，不斷促進(jìn)社會(huì)和諧。我們看到，這八條中幾乎每一條都與 2020年房地產(chǎn)行業(yè)可能面臨的調(diào)整密切相關(guān)，致力 于結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變，是實(shí)現(xiàn)未來經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的重要基調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)則很有可能被用來作為實(shí)現(xiàn)這種調(diào)整的工具，無 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 論如何，飛快轉(zhuǎn)動(dòng)的車輪是不能離開車身的。 因此，我們對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)未來所有問題判斷的前提是：為了確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，以個(gè)人消費(fèi)為主的房地產(chǎn)業(yè)依然需要大力發(fā)展；行業(yè)內(nèi)的調(diào)整必須進(jìn)行，利潤(rùn)水平回歸正常狀態(tài)；當(dāng)前對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的諸多置疑，很多是基于社會(huì)資源向這個(gè)行業(yè)的過度傾斜，必須實(shí)現(xiàn)各行業(yè)全面協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。 ②土地市場(chǎng)化配置成為趨勢(shì) 國(guó)家現(xiàn)行土地管理政策是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而逐步完善的，縱觀其演 變的過程，一個(gè)貫穿其中、始終未變的宗旨就是不斷推進(jìn)土地管理的市場(chǎng)化進(jìn)程。作為一個(gè)新興的、經(jīng)營(yíng)高度市場(chǎng)化的產(chǎn)業(yè)，商品房?jī)r(jià)格的變化直接影響到了投資和消費(fèi)的增長(zhǎng)，并與各地城市 GDP的增速密切相關(guān)，從某種程度上而言，失去對(duì)開發(fā)用地的控制就意味著失去對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的控制。在商業(yè)銀行信貸管理更加市場(chǎng)化的形勢(shì)下，政府出于加強(qiáng)管制的本能，對(duì)于開發(fā)土地的控制趨嚴(yán)是必然的趨勢(shì)，何況日趨活躍的土地交易市場(chǎng)將土地使用權(quán)價(jià)值發(fā)現(xiàn)得淋漓盡致，土地收益逐步成為 “第二財(cái)政 ”的角色已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。 在 2020年，以土地市場(chǎng)建設(shè)和交易規(guī)范為重 點(diǎn)的相關(guān)法律和具體政策出臺(tái)是政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控的主要手段，我國(guó)國(guó)有土地的管理進(jìn)入到有章可循、治亂有方、規(guī)范交易、監(jiān)管嚴(yán)格的新階段，國(guó)有土地的市場(chǎng)化配置水平顯著提高，越來越規(guī)范和完善的土地二級(jí)市場(chǎng)操作程序和越來越高的進(jìn)入門檻，對(duì)于下游房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必將產(chǎn)生很大的沖擊，使下游的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入到業(yè)務(wù)規(guī)范透明、資本實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)、業(yè)內(nèi)企 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 業(yè)集約化程度迅速提高的新階段。 ③加息從負(fù)面影響供求 房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集型特點(diǎn)表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是開發(fā)商買地和開發(fā)建設(shè)所需資金量大；二是消費(fèi)者購(gòu)買商品房所需資金量大。生產(chǎn)和銷售環(huán)節(jié)的 大資金流量特點(diǎn)決定了資金融通的必然性，所以房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)對(duì)利率非常敏感的行業(yè)。利率提升既影響開發(fā)商開發(fā)建設(shè)資金的成本，從而影響到商品房的供給和價(jià)格，同時(shí)又影響消費(fèi)者按揭貸款利息，從而影響商品房的需求和價(jià)格。 對(duì)于開發(fā)商來說，加息提高投資資金來源中的貸款成本。加息幅度越大，貸款利息增幅也越大。加息將限制開發(fā)商開發(fā)速度和商品房供給。 ④品牌與實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)將成為房產(chǎn)市場(chǎng)的主題詞 一方面，隨著一系列政策措施的出臺(tái)， “銀根 ”、 “地根 ”的進(jìn)一步緊縮等將使國(guó)內(nèi)相當(dāng)一部分開發(fā)商面臨空前的 “資金鏈 ”和 “拿地 ”壓力，行業(yè)內(nèi)的 “洗 牌 ”將加劇，市場(chǎng)的 “逐出效應(yīng) ”將會(huì)顯現(xiàn)。另一方面，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)業(yè)中的 “優(yōu)勝劣汰 ”、企業(yè)間整合將會(huì)成為常態(tài)，品牌與實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)將成為房產(chǎn)市場(chǎng)的主題詞。 阜陽房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析及預(yù)測(cè) （ 1）市場(chǎng)回顧 2020年以前，阜陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后，房地產(chǎn)投資基本停滯，市政設(shè)施得不到改善，房地產(chǎn)開發(fā)以 “沿路剝皮式開發(fā) ”和 “零星開發(fā) ”為主，房地產(chǎn)價(jià)格一直在低水平線徘徊。 2020年以來，隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程步伐的加快，阜陽市實(shí)施了大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和危陋平房改造，加大了住房分配制度改革的力度 ，并相繼出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)相關(guān)政策，對(duì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生了積極的影響。2020年開始，商品房的成交量開始大于上市量，市場(chǎng)正逐漸消化前幾年積壓下的房源，商品房開發(fā)快速增長(zhǎng)。 2020年房地產(chǎn)開發(fā)投放 ，增長(zhǎng) %，占全市固定資產(chǎn)投資的 %。 近幾年，阜陽市始終把住宅產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，并通過一系列控制市場(chǎng)供給、培育有效需求等相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的實(shí)施，一定程度抑制了阜陽房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為，擠壓了房地產(chǎn)市場(chǎng)中虛熱的泡沫成分，一系列的政治風(fēng)波也促使阜陽房地產(chǎn)行業(yè)操作日益規(guī)范，阜陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本保持了健康、均衡、快速的發(fā)展勢(shì)頭。 縱觀阜陽市近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展歷程，隨著城市化建設(shè)的逐步加快，隨著居民對(duì)改善居住環(huán)境的愿望被快速挖掘，隨著居民有效購(gòu)房能力的快速增長(zhǎng)，在今后的 5至 10年內(nèi)，阜陽市住宅市場(chǎng)將繼續(xù)保持持續(xù)、健康、穩(wěn)步增長(zhǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。 （ 2）當(dāng)前現(xiàn)狀及未來發(fā)展 1 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析 目前，阜陽商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要集中在人民路與潁州路兩側(cè)，并以人民路與潁州路交叉口為坐標(biāo)點(diǎn)，向南 1000米，向西 1000米為核心商業(yè)圈。這里匯集了阜陽百貨大樓、阜陽國(guó)貿(mào)商城、千佰意購(gòu)物中心、綠色步行街 、浙江商貿(mào)城、盛世衣莊等商業(yè)場(chǎng)所，約占阜陽商業(yè)零售總量的 45%。眾多商業(yè)設(shè)施的集中在這一區(qū)域產(chǎn)生了越來越強(qiáng)的商業(yè)聚合效應(yīng)，進(jìn)一步 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 帶動(dòng)了周邊地區(qū)的人氣，使之成為阜陽市重要的商業(yè)中心地帶。 到 2020年，阜陽商鋪總保量約為 700萬平方米，其中：中心城區(qū)約200萬平方米，約占商業(yè)物業(yè)的 28％；外圍區(qū)域約 500萬平方米，約占商業(yè)物業(yè)的 72％。目前該區(qū)域商業(yè)用房底鋪日租金在 35元 /平方米日 ,區(qū)域底鋪平均售價(jià)達(dá) 3萬元～ 4萬元 /平方米。 該區(qū)域主要商業(yè)設(shè)施情況詳