【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 拉動(dòng)也是物業(yè)價(jià)格呈上漲趨勢(shì)的一個(gè)很重要的原因，其中地價(jià)是物業(yè)成本一個(gè)很重 要的因素。據(jù)了解，重慶市三項(xiàng)用地漲勢(shì)均明顯超過(guò)全國(guó)平均增長(zhǎng)率。全國(guó)各大城市三項(xiàng)地價(jià)年均增幅為%%、 %%和 %%，全國(guó)平均商業(yè)地價(jià)由 2020 年 1599 元漲至1919 元，住宅地價(jià)則由 918 元漲至 1103 元。而重慶市土地交易中心數(shù)據(jù)顯示，近半年商住地成交價(jià)平均每平方米 902 元。 新華社簡(jiǎn)訊稱(chēng)，重慶市地價(jià)近 3 年漲幅位列全國(guó)第 4 位。重慶綜合地價(jià)的年均漲幅約9%，其中居住用地漲得最快，平均每年遞升 %。 此外，建安成本、建筑材料等價(jià)格的上漲，也促成了物業(yè)成本的上浮。 （ 3）、 競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入“分眾時(shí)代”，產(chǎn) 品不斷創(chuàng)新。 重慶的市場(chǎng)正處在從產(chǎn)品到品牌時(shí)代之間的過(guò)渡期，被稱(chēng)之為“分眾競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代”。 “ 分眾競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代” 較為明顯的癥狀便是項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)加劇，客戶(hù)群體萎縮，成交量逐漸下滑。這就像群雄并起的“戰(zhàn)國(guó)”時(shí)期，殘酷的優(yōu)勝劣汰正在進(jìn)行，勝出的公司將成為品牌時(shí)代的主導(dǎo)者。重慶房地產(chǎn)白熱化的競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果必然導(dǎo)致產(chǎn)品的更新?lián)Q代，趨于完善。 建筑形態(tài)： 當(dāng)前重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以小高層、高層產(chǎn)品為主，其他產(chǎn)品類(lèi)型為輔，如多層、花園洋房、別墅等。結(jié)合重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年的發(fā)展來(lái)看，近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一系列新的建筑形式的產(chǎn)品，如高層低密度物 業(yè)以及花園洋房、聯(lián)排別墅等，產(chǎn)品形態(tài)越來(lái)越豐富。此外，在園林景觀(guān)、社區(qū)配套等方面亦更細(xì)致和完善，如社區(qū)公園、社區(qū)商業(yè)街、溫泉及景觀(guān)大道等的規(guī)劃也層出不窮。 戶(hù)型設(shè)計(jì)： 產(chǎn)品創(chuàng)新的另一方面體現(xiàn)在戶(hù)型的設(shè)計(jì)上，戶(hù)型創(chuàng)新主要體現(xiàn)在空間結(jié)構(gòu)和功能布局兩方面。在結(jié)構(gòu)創(chuàng)新上，市場(chǎng)上出現(xiàn)了一些空間形式更具有立體感和空間層次的錯(cuò)躍式戶(hù)型、夾層戶(hù)型等，豐富了空間層次，讓人性化的私密空間擁有更多保障；在功能創(chuàng)新上，近幾年樓市出現(xiàn)了一些新型功能的戶(hù)型，如入戶(hù)式陽(yáng)光花房、陽(yáng)光健身房、獨(dú)立休閑室、棋牌室等設(shè)計(jì)，這些具有新型功能的一些空 間的規(guī)劃使得居室的功能得到強(qiáng)調(diào)和增加，提高了居住的舒適度。 （４）、 商業(yè)物業(yè)異軍突起，發(fā)展前景無(wú)限。 資料顯示：重慶市商業(yè)總經(jīng)營(yíng)面積達(dá) 2200 萬(wàn)㎡。其中，主城區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)面積約為 450 萬(wàn)㎡。就商業(yè)覆蓋率而言，主城區(qū)常住人口人均擁有商業(yè)面積約 － 1㎡左右；按照主城區(qū) 200平方公里面積計(jì)算，每 1平方公里商業(yè)營(yíng)業(yè)面積密度為 2－ ㎡。與其它城市比較而言， 重慶整體商業(yè)覆蓋率水平較低，遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市，商業(yè)覆蓋率僅是北京的 37． 5％，人均擁有商業(yè)面積僅為北京的 76． 6％；但是主城區(qū)的差距并不 懸殊，重慶主城區(qū)商業(yè)的土地覆蓋率是上海的％，人均擁有商業(yè)面積為上海的 ％。 從總體商業(yè)狀況分析，發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，重慶商用物業(yè)存量為 2200萬(wàn)㎡，且年增長(zhǎng) 200 萬(wàn)㎡，商業(yè)整體空置率為 9％，總體處于合理空置范圍內(nèi)。全市市場(chǎng)需求以年均 9． 4％的速度增長(zhǎng)，市場(chǎng)保持快速、平衡發(fā)展；重慶仍是一個(gè)發(fā)展中的城市，商業(yè)發(fā)展的空間還很大，預(yù)計(jì)到 2020 年主城區(qū)可容納 700 萬(wàn)㎡商業(yè)面積，主城區(qū)商業(yè)將擁有 250萬(wàn)㎡的發(fā)展空間。 根據(jù)重慶城市化進(jìn)程的提速趨勢(shì)，城市中心區(qū)的人口不斷向周邊或郊區(qū)分流，主城區(qū)形成 新商圈的可能性較大，尤其是作為一個(gè)大商圈的副商圈、次級(jí)商圈，新商圈形成的方向預(yù)計(jì)會(huì)在主城區(qū)南北兩邊，滿(mǎn)足南北兩邊區(qū)域的消費(fèi)，但具體位置、地段，目前的情勢(shì)顯現(xiàn)并不十分明朗。 （ 5）、 政府調(diào)控加強(qiáng)，市場(chǎng)環(huán)境趨于完善 。 2020 年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的限制政策層出不窮，從土地、拆遷到金融，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控不僅治標(biāo)還要治本，雖然冷水接二連三，但實(shí)際上，政策 風(fēng)暴換取的必然是市場(chǎng)的更加規(guī)范 和有序。 2020 年下半年，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)駛進(jìn)高速增長(zhǎng)軌道，圈地運(yùn)動(dòng)一陣緊過(guò)一陣。延續(xù)到 2020 年三月，市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到近乎瘋狂的地步，所有的開(kāi) 發(fā)商，以及所有想成為開(kāi)發(fā)商的人都在想盡各種辦法拿到地塊。只要有賣(mài)房的，就有買(mǎi)房的，消費(fèi)市場(chǎng)出現(xiàn)了恐慌性需求。從而使房產(chǎn)市場(chǎng)乃至土地買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)均進(jìn)入無(wú)序狀態(tài)。 同時(shí)，建設(shè)部的關(guān)于８月 31 日以后禁止任何土地進(jìn)行協(xié)議轉(zhuǎn)讓?zhuān)?shí)行統(tǒng)一的招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌的通知，也給無(wú)序的房地產(chǎn)加上了一個(gè)緊箍咒。 無(wú)可否認(rèn)， 土地市場(chǎng)的規(guī)范雖然在短時(shí)間里提高了土地成本，但就長(zhǎng)期良性的發(fā)展來(lái)說(shuō)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的成長(zhǎng)。 國(guó)務(wù)院嚴(yán)控城鎮(zhèn)拆遷規(guī)模、制止大拆大建這一決定對(duì)于重慶樓市的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力來(lái)說(shuō)影響是肯定有的，盡管重慶新的拆遷計(jì)劃沒(méi)有出籠，今年的總 量也尚不知曉的情況下，主管部門(mén)和業(yè)界人士都認(rèn)為這將讓重慶房?jī)r(jià)上漲的幅度得到更好地控制。此外，重慶市規(guī)劃局的規(guī)劃顯示，今后５年內(nèi)，重慶市的舊城改造拆遷面積將達(dá) 400 萬(wàn)平方米，重慶市平均每年將新增 100 萬(wàn)平方米住宅面積。重慶市主城人均居住面積將增加 10平方米 （重慶目前主城區(qū)人均居住面積為 20平方米左右） ，達(dá)到小康標(biāo)準(zhǔn)。 銀行方面消息 ：個(gè)人房屋貸款利率全國(guó)性大幅度上調(diào)；對(duì)第二套住房的貸款申請(qǐng)將從嚴(yán)審查，利率將調(diào)高至少 個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)第三套住房，銀行將不發(fā)放貸款；限制合同更名，期房限轉(zhuǎn)；辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)難度日益 加大；限制一年期內(nèi)的提前還貸。重慶一些商業(yè)銀行更是放出消息：將暫停對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。 總的來(lái)說(shuō)，銀根的緊縮勢(shì)必會(huì)在一定期限內(nèi)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的抑制作用，但從長(zhǎng)期考慮，會(huì)將減少投機(jī)性投資行為，從而使房產(chǎn)交易步入正常有序的軌道。 結(jié)論： 需求的持續(xù)增長(zhǎng)和成本的上浮，將最終促成物業(yè)成本的上漲，重慶房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，乃必然趨勢(shì)。 重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的確存在發(fā)展速度過(guò)快，漲幅過(guò)高的問(wèn)題，但重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)也具有現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素支持，再加上政府傾向性態(tài)度，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)仍大有可為。 從市場(chǎng)角度分析，政府對(duì)房地產(chǎn) 市場(chǎng)的調(diào)控，通過(guò)行政資源傾斜來(lái)完成的可行性不會(huì)持久，最終還是通過(guò)郊區(qū)化發(fā)展的策略來(lái)完成。 2020 年較 2020 年成交量有所 下降 ， 原因是受?chē)?guó)家宏觀(guān)政策的調(diào)控和無(wú)優(yōu)惠的購(gòu)房政策兩大影響，市民購(gòu)房熱情不高而逐漸趨于理性。 2020 年１－３月是成交量最高峰，達(dá)到了 %，隨后出現(xiàn)較大幅度下降，特別是下半年以來(lái)，隨著宏觀(guān)調(diào)控政策的集中出臺(tái)，交易量增速呈持續(xù)性回落的態(tài)勢(shì)。 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的產(chǎn)品發(fā)展以強(qiáng)調(diào)人性化、生態(tài)化及居住的舒適性為方向。 建筑形態(tài)仍將以小高層、高層物業(yè)為主，但在標(biāo)準(zhǔn)層戶(hù)數(shù)配備上將 盡量做低，樓間距適當(dāng)增加，降低建筑的覆蓋率。 （二）、巴南區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況： 巴南區(qū)位于重慶市主城區(qū)南部，全區(qū)幅員面積 1824 平方公里，轄 2 個(gè)街道、 19 個(gè)鎮(zhèn)，總?cè)丝?88 萬(wàn)，是重慶市南部新興工業(yè)大區(qū)，近郊短程特色旅游區(qū)，重要農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加 工基地，屬重慶都市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)圈。 2020 年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn) 總值（ GDP） 億元，增長(zhǎng) 9%，外貿(mào)出口 5500 萬(wàn)美元，增長(zhǎng) %，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng)率 %，工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %，全社會(huì)消費(fèi)品零售 總額 億元，增長(zhǎng) %。 巴南區(qū)文化底蘊(yùn)豐厚，歷史悠久，人杰地靈。巴南區(qū)的前身是歷史名邑巴縣。早在 3000 多年前的商代，巴人就在此繁衍生息，立國(guó)建都。秦代置巴郡，南朝齊代軒墊江縣，北周時(shí)改稱(chēng)巴縣并沿襲至 1995 年。 1995 年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)撤縣建區(qū)。歷史上 ，巴南區(qū)先后涌現(xiàn)了 寧拋頭顱不丟寸土 的英雄將軍巴蔓子、 革命軍中馬前卒 鄒容、辛亥革命志士楊滄白、新中國(guó)首任女大使丁雪松等優(yōu)秀兒女。 巴南區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，山川秀美。北距重慶市中心 7 公里，區(qū)政府距市政府駐地 21 公里。長(zhǎng)江橫貫 全 境，李家沱和馬桑溪兩 座長(zhǎng)江大橋溝通南北，渝黔高速公路、上界高速公路和即將動(dòng)工的重慶二環(huán)高速公路縱橫交錯(cuò)，光纖通信、移動(dòng)通信和有線(xiàn)電視網(wǎng)覆蓋全區(qū)，電力、自來(lái)水、天然氣等基礎(chǔ)設(shè)施充足完備。全區(qū)的森林覆蓋率超過(guò) 25%，以 山、水、園、林、洞 為特色的旅游資源十分豐富，是 中國(guó)優(yōu)秀旅游城區(qū) ，重慶四大溫泉巴南獨(dú)占其二，即：南溫泉、東溫泉，尤其是素有 天然桑拿浴 美譽(yù)的東溫泉熱洞更是亞洲一絕； 川東小峨眉 圣燈山被譽(yù)為 植物基因?qū)殠?kù) ，樵坪山、云篆山古戰(zhàn)場(chǎng)遺跡依稀可辨。 巴南區(qū) 工業(yè)基礎(chǔ)雄厚 。境內(nèi)大中型 企業(yè)眾多，是 重慶市汽車(chē)、摩托車(chē)生產(chǎn)基 地。重慶長(zhǎng)安鈐木汽車(chē)有限公司生產(chǎn)的 奧拓 、 羚羊 轎車(chē)，重慶大江工業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司生產(chǎn)的特種車(chē)輛，宗申摩托車(chē)集團(tuán)生產(chǎn)的宗申摩托車(chē)馳騁在神州大地；重慶機(jī)床集團(tuán)公司是中國(guó)滾齒機(jī)生產(chǎn)第一家，重慶水輪機(jī)廠(chǎng)有限公司是中國(guó)最早的中小水輪機(jī)生產(chǎn)商之一，重慶渝港鈦白股份有限公司、重慶萬(wàn)里蓄電池股份有限公司是重慶市最早的上市公司，華陶瓷業(yè)有限公司生產(chǎn)的產(chǎn)品被選為 國(guó)宴 用瓷 和 國(guó)禮用 瓷 ， 深受?chē)?guó) 家領(lǐng) 導(dǎo)人和 國(guó)際 友人 贊譽(yù)。 巴南區(qū) 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)蓬勃 發(fā)展。重慶宗 申摩托車(chē)（集 團(tuán)）有限公司是全國(guó)最大民營(yíng)企業(yè)的前二十強(qiáng)，該公司董事長(zhǎng)左 宗申先生被《福布斯》雜志榮列為 中國(guó)富豪榜 前二十位；國(guó)家級(jí)高新技術(shù)企業(yè) 重慶華鼎生物制藥有限公司、占有全國(guó)氣動(dòng)打釘槍市場(chǎng)三分之一的重慶弘愿氣動(dòng)工具廠(chǎng)、西南最大的家具交易市場(chǎng)均是巴南民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的佼佼者。同時(shí)，一大批外資、渝臺(tái)港澳合資企業(yè)也紛紛落戶(hù)巴南。 面對(duì)我國(guó)加入 WTO 和實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)帶來(lái)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，巴南區(qū)確定了 工業(yè)強(qiáng)區(qū)、農(nóng)業(yè)穩(wěn)區(qū)、三產(chǎn)活區(qū)、科教興區(qū) 的十 六字發(fā)展 戰(zhàn)略，著 力改善投資 環(huán)境，特 別是在 2020年 4 月，建立了巴南區(qū)行政審批服務(wù)中心，對(duì)客商開(kāi)通 綠色通道 ，實(shí)行 一站式 服務(wù)。同時(shí)，客商在巴南 區(qū)投資，還可 享受長(zhǎng)江三峽庫(kù)區(qū)、沿江開(kāi)放城市、國(guó)家中西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合體改試點(diǎn)城市、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等優(yōu)惠政策。由于投資環(huán)境的日臻完善，巴南區(qū)吸引了世界 500 強(qiáng)企業(yè)美國(guó) BS 公司等一大批中外企業(yè)來(lái)投資展業(yè)。 總的來(lái)說(shuō)，欣欣巴南，投資熱土；鳳鳴巴南，求其友聲。巴南區(qū)各級(jí)黨委和政府、全區(qū)人民將更加解放思想、勵(lì)精圖治，以?xún)?yōu)惠的政策，優(yōu)良的環(huán)境，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，為投資者創(chuàng)造一個(gè)發(fā)財(cái)發(fā)展的投資環(huán)境。具有 難得的發(fā)展 機(jī)遇和眾多豐厚的項(xiàng)目 。 自然地理： 巴南區(qū)地處丘陵地帶，東南偏高，山巒起伏，西北稍低較平坦，以河谷地帶為主。 境內(nèi)水資源和石灰石、頁(yè)巖、鐵等礦藏儲(chǔ)量豐富，為興辦工業(yè)和人民生活提供充足的水源和原料。 旅游概況： 巴南區(qū)地處重慶近郊，旅游資源豐富，山、水、林、泉、洞、湖、溪、河、瀑、谷等類(lèi)型繁多 。名勝古跡，名山秀水，璀璨奪目。以著名的南溫泉風(fēng)景區(qū)為中心，向周邊延伸發(fā)展，已開(kāi)發(fā)形成南湖、姜家溶洞群、東溫泉、樵坪山旅游度假區(qū)、圣燈山森林公園、橋口壩溫泉旅游度假區(qū)、云篆山森林度假區(qū)等旅游風(fēng)景區(qū)。 巴南區(qū)發(fā)展旅游業(yè)的總體思路是：突出一個(gè)中心，建 設(shè)兩條環(huán)線(xiàn)，開(kāi)發(fā)三大類(lèi)型特色旅游區(qū)?！耙粋€(gè)中心”是指發(fā)展以南溫泉風(fēng)景區(qū)為中 心；“兩條環(huán)線(xiàn)”是指以南溫泉為中心，向東西延伸發(fā)展，分別由南溫泉 —— 南湖 —— 姜家溶洞 —— 東溫泉 —— 樵坪和南溫泉 —— 南湖 —— 圣燈山 —— 橋口壩 —— 云篆山等八大旅游區(qū)所形成的東西旅游雙環(huán)線(xiàn)格局；“三大類(lèi)型特色旅游區(qū)”是指由南溫泉、東溫泉和橋口壩溫泉構(gòu)成的溫泉旅游度假區(qū)，由樵坪山旅游度假區(qū)、圣燈山森林公園和云篆山寨構(gòu)成的森林旅游度假區(qū)，以南湖為中心的湖泊旅游度假區(qū)。 巴南區(qū)發(fā)展旅游業(yè)的奮斗目標(biāo)是建設(shè)成為重慶近郊短程特色旅游區(qū)，把旅游業(yè)培育成為全區(qū)經(jīng)濟(jì)新的支柱產(chǎn)業(yè)。 魚(yú)洞概況： 魚(yú)洞街道由原魚(yú)洞鎮(zhèn)和百節(jié)鎮(zhèn)合并 組成，位于長(zhǎng)江上游南岸，距市中心僅 21 公里，東接花溪，西臨珞璜，南靠一品，北望長(zhǎng)江，渝黔公路、魚(yú)珞公路貫穿全境；是巴南區(qū)委、區(qū)政府所在地，是全區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。街道轄 16 個(gè)行政村、 15 個(gè)社區(qū)居委會(huì)，幅員面積 平方公里， 2020 年底總?cè)丝跒?153480 人，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積約為10 .2 平方公里。 1998 年至 2020 年，街道國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值從 108200 萬(wàn)元增長(zhǎng)到 160604 萬(wàn)元，年增長(zhǎng)達(dá) %。 2020 年，財(cái)政收入達(dá) 3110 萬(wàn)元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7260 元，農(nóng)村居民人均純收入 2738 元；農(nóng)工林 牧副漁六業(yè)興旺，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均名列全區(qū)各鎮(zhèn)街之前。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 1998 年以來(lái)，魚(yú)洞街道抓住重慶市都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈 “退二進(jìn)三 ”的 歷史機(jī)遇，積極實(shí)施園區(qū)帶 動(dòng)戰(zhàn)略，大力招商引資。一是協(xié)同有關(guān)部門(mén)切實(shí)抓好金竹工業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，引進(jìn) 30 多家工業(yè)企業(yè)落戶(hù)園區(qū)；二是重點(diǎn)抓好長(zhǎng)安鈴木工業(yè)園區(qū)的前期開(kāi)發(fā)，積極發(fā)展百節(jié)毛條紡織小區(qū)。目前，以重慶智靖科技公司、重慶華鼎藥業(yè)公司、重慶渝強(qiáng)實(shí)業(yè)集團(tuán)等為代表的一大批非公有制企業(yè)紛紛在街道落戶(hù)，形成了生物制藥、摩托車(chē)生產(chǎn)、機(jī)械加工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、汽車(chē)運(yùn)輸?shù)三堫^產(chǎn)業(yè)。街道注冊(cè)工業(yè) 企業(yè)已發(fā)展到 800 戶(hù)，注冊(cè)資本超過(guò) 12 億元。除國(guó)營(yíng)企業(yè)外，全街道企業(yè)總產(chǎn)值已由 1997 年的 24500 萬(wàn)元增長(zhǎng)到 2020年的 108000 萬(wàn)元，工業(yè)總產(chǎn)值由原來(lái)的 16800 萬(wàn)元增長(zhǎng)到 44100 萬(wàn)元，企業(yè)增加值從 6300 萬(wàn)元增長(zhǎng)到 22020 萬(wàn)元，銷(xiāo)售收入從 24100 萬(wàn)元增長(zhǎng)到 95500 萬(wàn)元，固定資產(chǎn)投資從 4055 萬(wàn)元增加到 9280 萬(wàn)元，年均增長(zhǎng)率分別為 35%