【文章內(nèi)容簡介】 拉動也是物業(yè)價格呈上漲趨勢的一個很重要的原因，其中地價是物業(yè)成本一個很重 要的因素。據(jù)了解，重慶市三項(xiàng)用地漲勢均明顯超過全國平均增長率。全國各大城市三項(xiàng)地價年均增幅為%%、 %%和 %%，全國平均商業(yè)地價由 2020 年 1599 元漲至1919 元，住宅地價則由 918 元漲至 1103 元。而重慶市土地交易中心數(shù)據(jù)顯示，近半年商住地成交價平均每平方米 902 元。 新華社簡訊稱，重慶市地價近 3 年漲幅位列全國第 4 位。重慶綜合地價的年均漲幅約9%，其中居住用地漲得最快，平均每年遞升 %。 此外，建安成本、建筑材料等價格的上漲，也促成了物業(yè)成本的上浮。 （ 3）、 競爭進(jìn)入“分眾時代”，產(chǎn) 品不斷創(chuàng)新。 重慶的市場正處在從產(chǎn)品到品牌時代之間的過渡期，被稱之為“分眾競爭時代”。 “ 分眾競爭時代” 較為明顯的癥狀便是項(xiàng)目競爭加劇，客戶群體萎縮，成交量逐漸下滑。這就像群雄并起的“戰(zhàn)國”時期，殘酷的優(yōu)勝劣汰正在進(jìn)行，勝出的公司將成為品牌時代的主導(dǎo)者。重慶房地產(chǎn)白熱化的競爭的結(jié)果必然導(dǎo)致產(chǎn)品的更新?lián)Q代，趨于完善。 建筑形態(tài)： 當(dāng)前重慶房地產(chǎn)市場仍以小高層、高層產(chǎn)品為主，其他產(chǎn)品類型為輔，如多層、花園洋房、別墅等。結(jié)合重慶房地產(chǎn)市場近幾年的發(fā)展來看，近幾年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一系列新的建筑形式的產(chǎn)品，如高層低密度物 業(yè)以及花園洋房、聯(lián)排別墅等，產(chǎn)品形態(tài)越來越豐富。此外，在園林景觀、社區(qū)配套等方面亦更細(xì)致和完善，如社區(qū)公園、社區(qū)商業(yè)街、溫泉及景觀大道等的規(guī)劃也層出不窮。 戶型設(shè)計： 產(chǎn)品創(chuàng)新的另一方面體現(xiàn)在戶型的設(shè)計上，戶型創(chuàng)新主要體現(xiàn)在空間結(jié)構(gòu)和功能布局兩方面。在結(jié)構(gòu)創(chuàng)新上，市場上出現(xiàn)了一些空間形式更具有立體感和空間層次的錯躍式戶型、夾層戶型等，豐富了空間層次，讓人性化的私密空間擁有更多保障；在功能創(chuàng)新上，近幾年樓市出現(xiàn)了一些新型功能的戶型，如入戶式陽光花房、陽光健身房、獨(dú)立休閑室、棋牌室等設(shè)計，這些具有新型功能的一些空 間的規(guī)劃使得居室的功能得到強(qiáng)調(diào)和增加，提高了居住的舒適度。 （４）、 商業(yè)物業(yè)異軍突起，發(fā)展前景無限。 資料顯示：重慶市商業(yè)總經(jīng)營面積達(dá) 2200 萬㎡。其中，主城區(qū)商業(yè)營業(yè)面積約為 450 萬㎡。就商業(yè)覆蓋率而言，主城區(qū)常住人口人均擁有商業(yè)面積約 － 1㎡左右；按照主城區(qū) 200平方公里面積計算，每 1平方公里商業(yè)營業(yè)面積密度為 2－ ㎡。與其它城市比較而言， 重慶整體商業(yè)覆蓋率水平較低，遠(yuǎn)低于國內(nèi)發(fā)達(dá)城市，商業(yè)覆蓋率僅是北京的 37． 5％，人均擁有商業(yè)面積僅為北京的 76． 6％；但是主城區(qū)的差距并不 懸殊，重慶主城區(qū)商業(yè)的土地覆蓋率是上海的％，人均擁有商業(yè)面積為上海的 ％。 從總體商業(yè)狀況分析，發(fā)展態(tài)勢良好，重慶商用物業(yè)存量為 2200萬㎡，且年增長 200 萬㎡，商業(yè)整體空置率為 9％，總體處于合理空置范圍內(nèi)。全市市場需求以年均 9． 4％的速度增長，市場保持快速、平衡發(fā)展；重慶仍是一個發(fā)展中的城市，商業(yè)發(fā)展的空間還很大，預(yù)計到 2020 年主城區(qū)可容納 700 萬㎡商業(yè)面積，主城區(qū)商業(yè)將擁有 250萬㎡的發(fā)展空間。 根據(jù)重慶城市化進(jìn)程的提速趨勢，城市中心區(qū)的人口不斷向周邊或郊區(qū)分流，主城區(qū)形成 新商圈的可能性較大，尤其是作為一個大商圈的副商圈、次級商圈，新商圈形成的方向預(yù)計會在主城區(qū)南北兩邊，滿足南北兩邊區(qū)域的消費(fèi)，但具體位置、地段，目前的情勢顯現(xiàn)并不十分明朗。 （ 5）、 政府調(diào)控加強(qiáng)，市場環(huán)境趨于完善 。 2020 年對房地產(chǎn)行業(yè)的限制政策層出不窮，從土地、拆遷到金融，對房地產(chǎn)的調(diào)控不僅治標(biāo)還要治本，雖然冷水接二連三，但實(shí)際上，政策 風(fēng)暴換取的必然是市場的更加規(guī)范 和有序。 2020 年下半年，重慶房地產(chǎn)市場駛進(jìn)高速增長軌道，圈地運(yùn)動一陣緊過一陣。延續(xù)到 2020 年三月，市場已經(jīng)達(dá)到近乎瘋狂的地步，所有的開 發(fā)商，以及所有想成為開發(fā)商的人都在想盡各種辦法拿到地塊。只要有賣房的，就有買房的，消費(fèi)市場出現(xiàn)了恐慌性需求。從而使房產(chǎn)市場乃至土地買賣市場均進(jìn)入無序狀態(tài)。 同時，建設(shè)部的關(guān)于８月 31 日以后禁止任何土地進(jìn)行協(xié)議轉(zhuǎn)讓，并實(shí)行統(tǒng)一的招標(biāo)、拍賣、掛牌的通知，也給無序的房地產(chǎn)加上了一個緊箍咒。 無可否認(rèn)， 土地市場的規(guī)范雖然在短時間里提高了土地成本，但就長期良性的發(fā)展來說有利于房地產(chǎn)市場的成長。 國務(wù)院嚴(yán)控城鎮(zhèn)拆遷規(guī)模、制止大拆大建這一決定對于重慶樓市的市場購買力來說影響是肯定有的，盡管重慶新的拆遷計劃沒有出籠，今年的總 量也尚不知曉的情況下，主管部門和業(yè)界人士都認(rèn)為這將讓重慶房價上漲的幅度得到更好地控制。此外，重慶市規(guī)劃局的規(guī)劃顯示，今后５年內(nèi)，重慶市的舊城改造拆遷面積將達(dá) 400 萬平方米，重慶市平均每年將新增 100 萬平方米住宅面積。重慶市主城人均居住面積將增加 10平方米 （重慶目前主城區(qū)人均居住面積為 20平方米左右） ，達(dá)到小康標(biāo)準(zhǔn)。 銀行方面消息 ：個人房屋貸款利率全國性大幅度上調(diào)；對第二套住房的貸款申請將從嚴(yán)審查，利率將調(diào)高至少 個百分點(diǎn)；對第三套住房，銀行將不發(fā)放貸款；限制合同更名，期房限轉(zhuǎn)；辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)難度日益 加大；限制一年期內(nèi)的提前還貸。重慶一些商業(yè)銀行更是放出消息：將暫停對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。 總的來說，銀根的緊縮勢必會在一定期限內(nèi)對房產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的抑制作用，但從長期考慮，會將減少投機(jī)性投資行為，從而使房產(chǎn)交易步入正常有序的軌道。 結(jié)論： 需求的持續(xù)增長和成本的上浮，將最終促成物業(yè)成本的上漲，重慶房價穩(wěn)中有升，乃必然趨勢。 重慶房地產(chǎn)市場的確存在發(fā)展速度過快，漲幅過高的問題，但重慶房地產(chǎn)市場也具有現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素支持，再加上政府傾向性態(tài)度，重慶房地產(chǎn)市場仍大有可為。 從市場角度分析，政府對房地產(chǎn) 市場的調(diào)控，通過行政資源傾斜來完成的可行性不會持久，最終還是通過郊區(qū)化發(fā)展的策略來完成。 2020 年較 2020 年成交量有所 下降 ， 原因是受國家宏觀政策的調(diào)控和無優(yōu)惠的購房政策兩大影響，市民購房熱情不高而逐漸趨于理性。 2020 年１－３月是成交量最高峰，達(dá)到了 %，隨后出現(xiàn)較大幅度下降，特別是下半年以來，隨著宏觀調(diào)控政策的集中出臺，交易量增速呈持續(xù)性回落的態(tài)勢。 當(dāng)前房地產(chǎn)市場上的產(chǎn)品發(fā)展以強(qiáng)調(diào)人性化、生態(tài)化及居住的舒適性為方向。 建筑形態(tài)仍將以小高層、高層物業(yè)為主，但在標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)配備上將 盡量做低，樓間距適當(dāng)增加，降低建筑的覆蓋率。 （二）、巴南區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況： 巴南區(qū)位于重慶市主城區(qū)南部，全區(qū)幅員面積 1824 平方公里，轄 2 個街道、 19 個鎮(zhèn)，總?cè)丝?88 萬，是重慶市南部新興工業(yè)大區(qū)，近郊短程特色旅游區(qū)，重要農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加 工基地，屬重慶都市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)圈。 2020 年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn) 總值（ GDP） 億元，增長 9%，外貿(mào)出口 5500 萬美元，增長 %，全社會固定資產(chǎn)投資 億元，增長率 %，工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %，全社會消費(fèi)品零售 總額 億元，增長 %。 巴南區(qū)文化底蘊(yùn)豐厚，歷史悠久，人杰地靈。巴南區(qū)的前身是歷史名邑巴縣。早在 3000 多年前的商代，巴人就在此繁衍生息，立國建都。秦代置巴郡，南朝齊代軒墊江縣，北周時改稱巴縣并沿襲至 1995 年。 1995 年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)撤縣建區(qū)。歷史上 ，巴南區(qū)先后涌現(xiàn)了 寧拋頭顱不丟寸土 的英雄將軍巴蔓子、 革命軍中馬前卒 鄒容、辛亥革命志士楊滄白、新中國首任女大使丁雪松等優(yōu)秀兒女。 巴南區(qū)位優(yōu)勢明顯，山川秀美。北距重慶市中心 7 公里，區(qū)政府距市政府駐地 21 公里。長江橫貫 全 境，李家沱和馬桑溪兩 座長江大橋溝通南北，渝黔高速公路、上界高速公路和即將動工的重慶二環(huán)高速公路縱橫交錯，光纖通信、移動通信和有線電視網(wǎng)覆蓋全區(qū)，電力、自來水、天然氣等基礎(chǔ)設(shè)施充足完備。全區(qū)的森林覆蓋率超過 25%，以 山、水、園、林、洞 為特色的旅游資源十分豐富，是 中國優(yōu)秀旅游城區(qū) ，重慶四大溫泉巴南獨(dú)占其二，即：南溫泉、東溫泉，尤其是素有 天然桑拿浴 美譽(yù)的東溫泉熱洞更是亞洲一絕； 川東小峨眉 圣燈山被譽(yù)為 植物基因?qū)殠?，樵坪山、云篆山古戰(zhàn)場遺跡依稀可辨。 巴南區(qū) 工業(yè)基礎(chǔ)雄厚 。境內(nèi)大中型 企業(yè)眾多，是 重慶市汽車、摩托車生產(chǎn)基 地。重慶長安鈐木汽車有限公司生產(chǎn)的 奧拓 、 羚羊 轎車，重慶大江工業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司生產(chǎn)的特種車輛，宗申摩托車集團(tuán)生產(chǎn)的宗申摩托車馳騁在神州大地；重慶機(jī)床集團(tuán)公司是中國滾齒機(jī)生產(chǎn)第一家，重慶水輪機(jī)廠有限公司是中國最早的中小水輪機(jī)生產(chǎn)商之一，重慶渝港鈦白股份有限公司、重慶萬里蓄電池股份有限公司是重慶市最早的上市公司，華陶瓷業(yè)有限公司生產(chǎn)的產(chǎn)品被選為 國宴 用瓷 和 國禮用 瓷 ， 深受國 家領(lǐng) 導(dǎo)人和 國際 友人 贊譽(yù)。 巴南區(qū) 民營經(jīng)濟(jì)蓬勃 發(fā)展。重慶宗 申摩托車（集 團(tuán)）有限公司是全國最大民營企業(yè)的前二十強(qiáng)，該公司董事長左 宗申先生被《福布斯》雜志榮列為 中國富豪榜 前二十位；國家級高新技術(shù)企業(yè) 重慶華鼎生物制藥有限公司、占有全國氣動打釘槍市場三分之一的重慶弘愿氣動工具廠、西南最大的家具交易市場均是巴南民營經(jīng)濟(jì)的佼佼者。同時，一大批外資、渝臺港澳合資企業(yè)也紛紛落戶巴南。 面對我國加入 WTO 和實(shí)施西部大開發(fā)帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，巴南區(qū)確定了 工業(yè)強(qiáng)區(qū)、農(nóng)業(yè)穩(wěn)區(qū)、三產(chǎn)活區(qū)、科教興區(qū) 的十 六字發(fā)展 戰(zhàn)略，著 力改善投資 環(huán)境，特 別是在 2020年 4 月，建立了巴南區(qū)行政審批服務(wù)中心，對客商開通 綠色通道 ，實(shí)行 一站式 服務(wù)。同時，客商在巴南 區(qū)投資，還可 享受長江三峽庫區(qū)、沿江開放城市、國家中西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合體改試點(diǎn)城市、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等優(yōu)惠政策。由于投資環(huán)境的日臻完善，巴南區(qū)吸引了世界 500 強(qiáng)企業(yè)美國 BS 公司等一大批中外企業(yè)來投資展業(yè)。 總的來說，欣欣巴南，投資熱土；鳳鳴巴南，求其友聲。巴南區(qū)各級黨委和政府、全區(qū)人民將更加解放思想、勵精圖治，以優(yōu)惠的政策，優(yōu)良的環(huán)境，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，為投資者創(chuàng)造一個發(fā)財發(fā)展的投資環(huán)境。具有 難得的發(fā)展 機(jī)遇和眾多豐厚的項(xiàng)目 。 自然地理： 巴南區(qū)地處丘陵地帶，東南偏高，山巒起伏，西北稍低較平坦，以河谷地帶為主。 境內(nèi)水資源和石灰石、頁巖、鐵等礦藏儲量豐富，為興辦工業(yè)和人民生活提供充足的水源和原料。 旅游概況： 巴南區(qū)地處重慶近郊，旅游資源豐富，山、水、林、泉、洞、湖、溪、河、瀑、谷等類型繁多 。名勝古跡，名山秀水，璀璨奪目。以著名的南溫泉風(fēng)景區(qū)為中心，向周邊延伸發(fā)展，已開發(fā)形成南湖、姜家溶洞群、東溫泉、樵坪山旅游度假區(qū)、圣燈山森林公園、橋口壩溫泉旅游度假區(qū)、云篆山森林度假區(qū)等旅游風(fēng)景區(qū)。 巴南區(qū)發(fā)展旅游業(yè)的總體思路是：突出一個中心，建 設(shè)兩條環(huán)線，開發(fā)三大類型特色旅游區(qū)?！耙粋€中心”是指發(fā)展以南溫泉風(fēng)景區(qū)為中 心；“兩條環(huán)線”是指以南溫泉為中心，向東西延伸發(fā)展，分別由南溫泉 —— 南湖 —— 姜家溶洞 —— 東溫泉 —— 樵坪和南溫泉 —— 南湖 —— 圣燈山 —— 橋口壩 —— 云篆山等八大旅游區(qū)所形成的東西旅游雙環(huán)線格局；“三大類型特色旅游區(qū)”是指由南溫泉、東溫泉和橋口壩溫泉構(gòu)成的溫泉旅游度假區(qū)，由樵坪山旅游度假區(qū)、圣燈山森林公園和云篆山寨構(gòu)成的森林旅游度假區(qū)，以南湖為中心的湖泊旅游度假區(qū)。 巴南區(qū)發(fā)展旅游業(yè)的奮斗目標(biāo)是建設(shè)成為重慶近郊短程特色旅游區(qū)，把旅游業(yè)培育成為全區(qū)經(jīng)濟(jì)新的支柱產(chǎn)業(yè)。 魚洞概況： 魚洞街道由原魚洞鎮(zhèn)和百節(jié)鎮(zhèn)合并 組成，位于長江上游南岸，距市中心僅 21 公里，東接花溪，西臨珞璜，南靠一品，北望長江，渝黔公路、魚珞公路貫穿全境；是巴南區(qū)委、區(qū)政府所在地，是全區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。街道轄 16 個行政村、 15 個社區(qū)居委會，幅員面積 平方公里， 2020 年底總?cè)丝跒?153480 人，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積約為10 .2 平方公里。 1998 年至 2020 年，街道國內(nèi)生產(chǎn)總值從 108200 萬元增長到 160604 萬元，年增長達(dá) %。 2020 年，財政收入達(dá) 3110 萬元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7260 元，農(nóng)村居民人均純收入 2738 元；農(nóng)工林 牧副漁六業(yè)興旺，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均名列全區(qū)各鎮(zhèn)街之前。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 1998 年以來，魚洞街道抓住重慶市都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈 “退二進(jìn)三 ”的 歷史機(jī)遇，積極實(shí)施園區(qū)帶 動戰(zhàn)略，大力招商引資。一是協(xié)同有關(guān)部門切實(shí)抓好金竹工業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，引進(jìn) 30 多家工業(yè)企業(yè)落戶園區(qū)；二是重點(diǎn)抓好長安鈴木工業(yè)園區(qū)的前期開發(fā)，積極發(fā)展百節(jié)毛條紡織小區(qū)。目前，以重慶智靖科技公司、重慶華鼎藥業(yè)公司、重慶渝強(qiáng)實(shí)業(yè)集團(tuán)等為代表的一大批非公有制企業(yè)紛紛在街道落戶，形成了生物制藥、摩托車生產(chǎn)、機(jī)械加工、房地產(chǎn)開發(fā)、汽車運(yùn)輸?shù)三堫^產(chǎn)業(yè)。街道注冊工業(yè) 企業(yè)已發(fā)展到 800 戶，注冊資本超過 12 億元。除國營企業(yè)外，全街道企業(yè)總產(chǎn)值已由 1997 年的 24500 萬元增長到 2020年的 108000 萬元，工業(yè)總產(chǎn)值由原來的 16800 萬元增長到 44100 萬元，企業(yè)增加值從 6300 萬元增長到 22020 萬元，銷售收入從 24100 萬元增長到 95500 萬元，固定資產(chǎn)投資從 4055 萬元增加到 9280 萬元，年均增長率分別為 35%