【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 物業(yè)品牌等方面。上述條件相對(duì)都不多的項(xiàng)目容易炒成熱點(diǎn)盤，故該類人群一個(gè)明顯特點(diǎn)就是容易追隨熱點(diǎn)、潮流樓盤，且其中一部分人群購(gòu)房為投資目的。 ? 追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶： 此類客戶以購(gòu)置第一居所為主，以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購(gòu)房目的，追求面積指標(biāo)增大、產(chǎn)品改進(jìn)，同時(shí)又追求居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高，此類客戶消費(fèi)觀念較為成熟、冷靜，往往不 為媒體宣傳所左右。 ? 留戀或向往西區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶： 此類客戶購(gòu)買力較弱，同時(shí)又對(duì)西區(qū)又較為眷戀，但西區(qū)價(jià)格相對(duì)較高，由于受經(jīng)濟(jì)實(shí)力的限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點(diǎn)、產(chǎn)品附加值為代價(jià)，以獲取在本區(qū)生活的條件。此類人群購(gòu)房首要條件是房型、面積，在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下在考慮地點(diǎn)、環(huán)境等其它因素。 本案目標(biāo)人群特征 本案目標(biāo)人群來(lái)源于全市各個(gè)區(qū)。在職業(yè)特點(diǎn)上主要集中于經(jīng)商人士、政府官員、外企白領(lǐng)等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量，對(duì)小區(qū)的環(huán)境、配套設(shè)施等要求比區(qū)域 內(nèi)現(xiàn)有小區(qū)要提高一個(gè) 檔次。 確定目標(biāo)客戶 客戶主體： 追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士。 客戶輔助體： 追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶。 產(chǎn)品定位： 綜合上述分析，建議本項(xiàng)目的建筑形式以多層為主，輻以小高層和聯(lián)排別墅等產(chǎn)品。 第三章 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議及物業(yè)類型配比 一、項(xiàng)目市場(chǎng)形象初步定位 ? 激活社區(qū)定位的第一步：社區(qū)定位 在揚(yáng)州、在今天，人們的需求是什么？ 在人均 GDP 超過(guò) 2020 美元的揚(yáng)州市區(qū)，基本的物質(zhì)生活條件是容易達(dá)到的，也就是說(shuō)在居住的需求上更多傾向于“馬斯洛需求”的“自尊需求”和“自我實(shí)現(xiàn)”的 表現(xiàn)。 本項(xiàng)目從業(yè)主的需求出發(fā)，充分研究了揚(yáng)州地域的、時(shí)代的個(gè)人需求特點(diǎn)，以“花園城市”激活社區(qū)的總體策略。 ? 挑戰(zhàn)市場(chǎng)巔峰的戰(zhàn)略 —— 國(guó)際化社區(qū) 借用發(fā)展商 —— 中信泰富的國(guó)際化開(kāi)發(fā)背景，整合一支國(guó)際化的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)打造出的一個(gè)具有國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)秀社區(qū)。 在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面更多考慮澳大利亞柏濤、香港的何顯毅、王董等知名建筑設(shè)計(jì)院；景觀設(shè)計(jì)建議選擇貝爾高林、 美國(guó)泛亞易道、德國(guó)WSP景觀設(shè)計(jì)、澳大利亞 DCM 等參與設(shè)計(jì)；以及物業(yè)管理、營(yíng)銷顧問(wèn)等一支國(guó)際化背景的團(tuán)隊(duì)。 旨在通過(guò)國(guó)際化團(tuán)隊(duì)制定的一種國(guó)際化的居住標(biāo)準(zhǔn)來(lái)建立一個(gè)市 場(chǎng)的高度。 ? 迎合需求的社區(qū)定位 —— 花園城市社區(qū) 通常意義上的大盤社區(qū)給客戶帶來(lái)的是“世外桃源”的感覺(jué)，環(huán)境景觀自然讓人陶醉，但諸多生活配套不便常使人忘而卻步。 突出本項(xiàng)目緊挨城市未來(lái)中心的獨(dú)特位置和一個(gè)近 70 萬(wàn)平方米的高品質(zhì)生活的大盤的市場(chǎng)特性。 最后我們綜合將本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為： 國(guó)際化花園城市社區(qū) 二、現(xiàn)有控規(guī)調(diào)整建議 根據(jù)現(xiàn)有政府對(duì)本項(xiàng)目的控制性規(guī)劃需求，我司覺(jué)得在以下幾點(diǎn)存在局限性： 商業(yè)規(guī)劃在 D 區(qū)不能體現(xiàn)地塊的最大價(jià)值； E 區(qū)限高 18米導(dǎo)致產(chǎn)品規(guī)劃空間太小； 我司建議中信泰富在拿地時(shí)與政府進(jìn) 行有效協(xié)商，盡量避免以上局限。建議做以下修改： A、 將商業(yè)功能改為 F 區(qū)的東南角，可以維持規(guī)劃面積和容積率等指標(biāo)。這樣將更符合商業(yè)地塊的“金角銀邊”的原則； B、 將 E 區(qū)的限高放寬至 36米。原有限高下的產(chǎn)品只有多層或別墅類，但通常開(kāi)發(fā)商為了追求利潤(rùn)會(huì)選擇容積率較高的多層住宅，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)“兵營(yíng)式排列”。不能保證足夠的景觀、綠化面積。如果能將限高放寬到 36米，開(kāi)發(fā)商可 以定位小高層住宅產(chǎn)品，在容積率不變的情況下，留空出更多的景觀、綠化面積，有利于提高整個(gè)項(xiàng)目的居住檔次和環(huán)境。 根據(jù)我司的分析，以上第一點(diǎn)的修改可能性還是較 大的，第二點(diǎn)的修改難度存在。以下規(guī)劃思路是以考慮實(shí)現(xiàn)第一點(diǎn)修改，第二點(diǎn)不修改為前提的。 三、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 擬借鑒國(guó)際上大盤社區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)在揚(yáng)州市北部地區(qū)建設(shè)一個(gè)高檔次的居住社區(qū)。并注意從以下幾方面著手，以達(dá)到完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果。 ? 主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵 ? 暢通有效的交通組織及交通工具停放設(shè)置 ? 優(yōu)秀的住宅戶型配以風(fēng)格獨(dú)特的立面設(shè)計(jì) ? 經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套 ? 充分利用現(xiàn)狀植物保留，點(diǎn)、線、面的 景觀設(shè)計(jì)與周邊環(huán)境、環(huán)保有機(jī)的相結(jié)合 ? 合理的市政設(shè)施配套 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)中建筑空間與景觀空間的有機(jī)結(jié)合 具體反映在規(guī)劃上，意圖實(shí)現(xiàn) “ 花園城市 ” 構(gòu)想，規(guī)劃設(shè)計(jì)成 為由不同的多層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務(wù)設(shè)施及管理系統(tǒng)，滿足 “ 以人為本 ” 的居住理念。 產(chǎn)品特征 以多層住宅產(chǎn)品為主，低密度住宅與小高層住宅為輔。推出多層住宅、低層聯(lián)排別墅、疊拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類型的住宅產(chǎn)品。并以小高層來(lái)提高項(xiàng)目容積率。 3. 充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，并達(dá)到國(guó)家二級(jí)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。 4. 本項(xiàng)目所在地的西區(qū)作為揚(yáng)州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場(chǎng)潛力、發(fā)展趨勢(shì)、開(kāi)發(fā)方向以及銷售引導(dǎo)上都具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。但在現(xiàn)階段也存在著熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)奏較為緩慢、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單一的弊端?；趽P(yáng)州區(qū)域的外部環(huán)境和市場(chǎng)情況，以及中信泰富在社區(qū)發(fā)展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢(shì)，考慮借鑒國(guó)內(nèi)華南板塊大盤運(yùn)營(yíng)的成功經(jīng)驗(yàn)， 在該地區(qū)開(kāi)發(fā)低層、低容積率的住宅為主的項(xiàng)目，具有良好的市場(chǎng)前景。 四、規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)及物業(yè)類型 配比建議 該項(xiàng)目目前只有政府做的控制性規(guī)劃，在做詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，可進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，一般來(lái)說(shuō)項(xiàng)目周邊的市政道路是不能調(diào)整的，項(xiàng)目用地內(nèi)規(guī)劃支路及配套公建位置可進(jìn)行調(diào)整，容積率也可進(jìn)行調(diào)整，但不能超過(guò)政府規(guī)劃的上限。 我司擬規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： ①總用地面積 : 萬(wàn)平方米 其中 : 居住用地 : 萬(wàn)平方米 商業(yè)用地： 萬(wàn)平方米 ②總建筑面積 : 萬(wàn)平方米 其中 : 居住建筑面積 : 萬(wàn)平方米 商業(yè)建筑面積： 萬(wàn)平方米 ③居住用地容積率 : 商業(yè)用地容積率 : ④各分區(qū)容積率及產(chǎn)品 分區(qū) 容積率 產(chǎn)品 說(shuō)明 C 區(qū) 聯(lián)排、疊加別墅和 花園洋房 低密度住宅區(qū) E 區(qū) 多層住宅 D 區(qū) 小高層住宅 盡量將 D區(qū)與 F區(qū)的規(guī)劃功能互換，維持原有面積指標(biāo)不變。 F 區(qū) 小高層住宅 +商業(yè) ⑤住宅建設(shè)用地 : 萬(wàn)平方米。 產(chǎn)品 : 多層 51% 四層 五層半花園洋房 10% 聯(lián)排別墅、疊拼別墅 6% 小高層 33% 我司擬定住宅容積率為 左右，擬以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品，突出環(huán)境設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)高尚社區(qū)文化氛圍，實(shí)現(xiàn)我司規(guī)劃設(shè)計(jì)思路。 居住區(qū)主要出入口沿?fù)P冶公路和邗江北路設(shè)置 ,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。 由于 該項(xiàng)目周邊的開(kāi)發(fā)緩慢，當(dāng)前基本生活配套設(shè)施不健全，需按規(guī)劃配套建設(shè)公建，規(guī)劃配套公建面積約 萬(wàn)平米，并考慮部分與項(xiàng)目周邊居住區(qū)生活配套設(shè)施的資源共享，周邊地區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育 、文化、體育以及娛樂(lè)設(shè)施完備，方便居民使用，規(guī)劃中可考慮少建營(yíng)業(yè)性公建。 五、規(guī)劃設(shè)計(jì)示意草圖 第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃 一 .開(kāi)發(fā)機(jī)遇： ，預(yù)計(jì)在今年年中。 ，該項(xiàng)目如果今年開(kāi)發(fā)將具有優(yōu)勢(shì)。 ，不適合做儲(chǔ)備項(xiàng)目。 鑒于以上幾點(diǎn)，建議 2020 年開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目，初步預(yù)計(jì)可在 2020 年初開(kāi)工。 二 .開(kāi)發(fā)周期安排： 本項(xiàng)目如果按我司的規(guī)劃設(shè)想進(jìn)行調(diào)整后，項(xiàng)目總建筑面積為 萬(wàn)平米 ,其中住 宅面積約 萬(wàn)平米，配套非營(yíng)業(yè)性公建面積 ，考慮配套的學(xué)校約 1萬(wàn)平米由合作方建設(shè) ,我司建設(shè)約 萬(wàn)平米的非營(yíng)業(yè)性公建 ,可銷售住宅面積約 萬(wàn)平米。營(yíng)業(yè)性公建 萬(wàn)平米考慮招商或自收自支 ,不在開(kāi)發(fā)計(jì)劃中體現(xiàn) ,該項(xiàng)目擬分四年開(kāi)發(fā)： 2020 年開(kāi)發(fā) 10萬(wàn)平米。 2020 年開(kāi)發(fā) 16萬(wàn)平米。 2020 年開(kāi)發(fā) 8 萬(wàn)平米。 2020 年開(kāi)發(fā) 萬(wàn)平米。 三 .項(xiàng)目分期圖： 四 .銷售周期安排： 2020 年銷售 6 萬(wàn)平米，結(jié)算 6 萬(wàn)平米； 2020 年銷售 8 萬(wàn)平米，結(jié)算 8 萬(wàn)平米； 2020 年銷售 7 萬(wàn)平米，結(jié)算 7 萬(wàn)平米 2020 年銷售 4 萬(wàn)平米，結(jié)算 4 萬(wàn)平米。 貨到付款 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》 ： 1323556639 更多優(yōu)惠詳情請(qǐng)登陸： 鄭重承諾： 如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴(yán)重不符，無(wú)條件退貨！全國(guó)范圍送貨上門??！貨到付款！??！ 內(nèi)容簡(jiǎn)介： 一、包含本站六大版塊內(nèi)容：研究報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目工程、營(yíng)銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合…… 二、 41個(gè)細(xì)分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營(yíng)銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)…… 三、企業(yè)實(shí)戰(zhàn)（開(kāi)發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬(wàn)科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火…… 四、熱點(diǎn)城市（覆蓋全國(guó)絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島…… 五、內(nèi)容格式： WORD、 PPT、 PDF、 EXCEL、 JPG、 PSD、 CDR、 AI全套容量： 600GB，海量…… 由于篇幅所限，以下僅列出 2020 年以及 2020 年網(wǎng)站更新的資料 如對(duì)目錄有疑問(wèn)，可從下面的目錄中隨機(jī)抽取若干資料，聯(lián)系1323556639 驗(yàn)證！ 內(nèi)容簡(jiǎn)介： 精選了近百名頂尖北京，上海，香港，深圳等等商業(yè)設(shè)計(jì)師的精華設(shè)計(jì)源文件 ! 完全矢量化CDR 格式 ,高質(zhì)量源文件 ,張張為經(jīng)典之作 ! 內(nèi)容豐富、針對(duì)性高 .是造型與色彩都設(shè)計(jì)得新穎、震撼、大方 ! 是地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域廣告創(chuàng)意公司、設(shè)計(jì)工作室、設(shè)計(jì)師不可多得的學(xué)習(xí)珍藏品 ! 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年城建威尼斯項(xiàng)目滕州市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 89 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》 27 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月?？谑泻５閸u項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 46 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 4 月海口市房地產(chǎn)報(bào)告》 21 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 17 月淮安市土地市場(chǎng)供應(yīng)與成交分析》 1 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年成都九里堤地塊論證報(bào)告》 34 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《中原地產(chǎn)周刊（ ）》 16 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《鑒略咨詢 2020 年 8 月 23日新政視角下的長(zhǎng)沙小戶型投資分析》 3 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年上半年深圳房地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析》 10 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年衡水房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研及別墅項(xiàng)目可行方案》 24 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年第二季度安徽馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》 5 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 6 月 20日玉溪市德安湖濱碧海園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 49 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》 14 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月杭州三墩區(qū)域市場(chǎng)透視》 20 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》 38 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀》 49 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 3 月運(yùn)城項(xiàng)目一覽表》 3 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 14 月三亞房產(chǎn)情況》 4 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 7 月 12日－ 2020 年 7 月 18日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 78 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 10日－ 2020 年 5 月 17