【文章內(nèi)容簡介】 物業(yè)品牌等方面。上述條件相對都不多的項目容易炒成熱點盤，故該類人群一個明顯特點就是容易追隨熱點、潮流樓盤，且其中一部分人群購房為投資目的。 ? 追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶： 此類客戶以購置第一居所為主，以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購房目的，追求面積指標增大、產(chǎn)品改進，同時又追求居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高，此類客戶消費觀念較為成熟、冷靜，往往不 為媒體宣傳所左右。 ? 留戀或向往西區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶： 此類客戶購買力較弱，同時又對西區(qū)又較為眷戀，但西區(qū)價格相對較高，由于受經(jīng)濟實力的限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點、產(chǎn)品附加值為代價，以獲取在本區(qū)生活的條件。此類人群購房首要條件是房型、面積，在經(jīng)濟條件允許的情況下在考慮地點、環(huán)境等其它因素。 本案目標人群特征 本案目標人群來源于全市各個區(qū)。在職業(yè)特點上主要集中于經(jīng)商人士、政府官員、外企白領等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量，對小區(qū)的環(huán)境、配套設施等要求比區(qū)域 內(nèi)現(xiàn)有小區(qū)要提高一個 檔次。 確定目標客戶 客戶主體： 追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士。 客戶輔助體： 追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶。 產(chǎn)品定位： 綜合上述分析，建議本項目的建筑形式以多層為主，輻以小高層和聯(lián)排別墅等產(chǎn)品。 第三章 規(guī)劃設計建議及物業(yè)類型配比 一、項目市場形象初步定位 ? 激活社區(qū)定位的第一步：社區(qū)定位 在揚州、在今天，人們的需求是什么？ 在人均 GDP 超過 2020 美元的揚州市區(qū)，基本的物質(zhì)生活條件是容易達到的，也就是說在居住的需求上更多傾向于“馬斯洛需求”的“自尊需求”和“自我實現(xiàn)”的 表現(xiàn)。 本項目從業(yè)主的需求出發(fā)，充分研究了揚州地域的、時代的個人需求特點，以“花園城市”激活社區(qū)的總體策略。 ? 挑戰(zhàn)市場巔峰的戰(zhàn)略 —— 國際化社區(qū) 借用發(fā)展商 —— 中信泰富的國際化開發(fā)背景，整合一支國際化的開發(fā)團隊打造出的一個具有國際化標準的優(yōu)秀社區(qū)。 在規(guī)劃設計方面更多考慮澳大利亞柏濤、香港的何顯毅、王董等知名建筑設計院；景觀設計建議選擇貝爾高林、 美國泛亞易道、德國WSP景觀設計、澳大利亞 DCM 等參與設計；以及物業(yè)管理、營銷顧問等一支國際化背景的團隊。 旨在通過國際化團隊制定的一種國際化的居住標準來建立一個市 場的高度。 ? 迎合需求的社區(qū)定位 —— 花園城市社區(qū) 通常意義上的大盤社區(qū)給客戶帶來的是“世外桃源”的感覺，環(huán)境景觀自然讓人陶醉，但諸多生活配套不便常使人忘而卻步。 突出本項目緊挨城市未來中心的獨特位置和一個近 70 萬平方米的高品質(zhì)生活的大盤的市場特性。 最后我們綜合將本項目的市場定位為： 國際化花園城市社區(qū) 二、現(xiàn)有控規(guī)調(diào)整建議 根據(jù)現(xiàn)有政府對本項目的控制性規(guī)劃需求，我司覺得在以下幾點存在局限性： 商業(yè)規(guī)劃在 D 區(qū)不能體現(xiàn)地塊的最大價值； E 區(qū)限高 18米導致產(chǎn)品規(guī)劃空間太?。? 我司建議中信泰富在拿地時與政府進 行有效協(xié)商，盡量避免以上局限。建議做以下修改： A、 將商業(yè)功能改為 F 區(qū)的東南角，可以維持規(guī)劃面積和容積率等指標。這樣將更符合商業(yè)地塊的“金角銀邊”的原則； B、 將 E 區(qū)的限高放寬至 36米。原有限高下的產(chǎn)品只有多層或別墅類，但通常開發(fā)商為了追求利潤會選擇容積率較高的多層住宅，導致小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)“兵營式排列”。不能保證足夠的景觀、綠化面積。如果能將限高放寬到 36米，開發(fā)商可 以定位小高層住宅產(chǎn)品，在容積率不變的情況下，留空出更多的景觀、綠化面積，有利于提高整個項目的居住檔次和環(huán)境。 根據(jù)我司的分析，以上第一點的修改可能性還是較 大的，第二點的修改難度存在。以下規(guī)劃思路是以考慮實現(xiàn)第一點修改，第二點不修改為前提的。 三、初步規(guī)劃設計思路 總體規(guī)劃設計思路 擬借鑒國際上大盤社區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗在揚州市北部地區(qū)建設一個高檔次的居住社區(qū)。并注意從以下幾方面著手，以達到完善的規(guī)劃設計效果。 ? 主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵 ? 暢通有效的交通組織及交通工具停放設置 ? 優(yōu)秀的住宅戶型配以風格獨特的立面設計 ? 經(jīng)濟、實用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套 ? 充分利用現(xiàn)狀植物保留，點、線、面的 景觀設計與周邊環(huán)境、環(huán)保有機的相結(jié)合 ? 合理的市政設施配套 ? 規(guī)劃設計中建筑空間與景觀空間的有機結(jié)合 具體反映在規(guī)劃上，意圖實現(xiàn) “ 花園城市 ” 構(gòu)想，規(guī)劃設計成 為由不同的多層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務設施及管理系統(tǒng)，滿足 “ 以人為本 ” 的居住理念。 產(chǎn)品特征 以多層住宅產(chǎn)品為主，低密度住宅與小高層住宅為輔。推出多層住宅、低層聯(lián)排別墅、疊拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類型的住宅產(chǎn)品。并以小高層來提高項目容積率。 3. 充分考慮住宅建設中新技術、新材料的應用，并達到國家二級節(jié)能標準。 4. 本項目所在地的西區(qū)作為揚州市房地產(chǎn)開發(fā)熱點，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場潛力、發(fā)展趨勢、開發(fā)方向以及銷售引導上都具有較強的優(yōu)勢。但在現(xiàn)階段也存在著熱點開發(fā)節(jié)奏較為緩慢、開發(fā)產(chǎn)品單一的弊端?；趽P州區(qū)域的外部環(huán)境和市場情況，以及中信泰富在社區(qū)發(fā)展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢，考慮借鑒國內(nèi)華南板塊大盤運營的成功經(jīng)驗， 在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率的住宅為主的項目，具有良好的市場前景。 四、規(guī)劃設計指標及物業(yè)類型 配比建議 該項目目前只有政府做的控制性規(guī)劃，在做詳細規(guī)劃時，可進行適當調(diào)整，一般來說項目周邊的市政道路是不能調(diào)整的，項目用地內(nèi)規(guī)劃支路及配套公建位置可進行調(diào)整，容積率也可進行調(diào)整，但不能超過政府規(guī)劃的上限。 我司擬規(guī)劃的經(jīng)濟技術指標： ①總用地面積 : 萬平方米 其中 : 居住用地 : 萬平方米 商業(yè)用地： 萬平方米 ②總建筑面積 : 萬平方米 其中 : 居住建筑面積 : 萬平方米 商業(yè)建筑面積： 萬平方米 ③居住用地容積率 : 商業(yè)用地容積率 : ④各分區(qū)容積率及產(chǎn)品 分區(qū) 容積率 產(chǎn)品 說明 C 區(qū) 聯(lián)排、疊加別墅和 花園洋房 低密度住宅區(qū) E 區(qū) 多層住宅 D 區(qū) 小高層住宅 盡量將 D區(qū)與 F區(qū)的規(guī)劃功能互換，維持原有面積指標不變。 F 區(qū) 小高層住宅 +商業(yè) ⑤住宅建設用地 : 萬平方米。 產(chǎn)品 : 多層 51% 四層 五層半花園洋房 10% 聯(lián)排別墅、疊拼別墅 6% 小高層 33% 我司擬定住宅容積率為 左右，擬以多層為主導產(chǎn)品，突出環(huán)境設計，強調(diào)高尚社區(qū)文化氛圍，實現(xiàn)我司規(guī)劃設計思路。 居住區(qū)主要出入口沿揚冶公路和邗江北路設置 ,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。 由于 該項目周邊的開發(fā)緩慢，當前基本生活配套設施不健全，需按規(guī)劃配套建設公建，規(guī)劃配套公建面積約 萬平米，并考慮部分與項目周邊居住區(qū)生活配套設施的資源共享，周邊地區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育 、文化、體育以及娛樂設施完備，方便居民使用，規(guī)劃中可考慮少建營業(yè)性公建。 五、規(guī)劃設計示意草圖 第四章 項目開發(fā)計劃 一 .開發(fā)機遇： ，預計在今年年中。 ，該項目如果今年開發(fā)將具有優(yōu)勢。 ，不適合做儲備項目。 鑒于以上幾點，建議 2020 年開發(fā)該項目，初步預計可在 2020 年初開工。 二 .開發(fā)周期安排： 本項目如果按我司的規(guī)劃設想進行調(diào)整后，項目總建筑面積為 萬平米 ,其中住 宅面積約 萬平米，配套非營業(yè)性公建面積 ，考慮配套的學校約 1萬平米由合作方建設 ,我司建設約 萬平米的非營業(yè)性公建 ,可銷售住宅面積約 萬平米。營業(yè)性公建 萬平米考慮招商或自收自支 ,不在開發(fā)計劃中體現(xiàn) ,該項目擬分四年開發(fā)： 2020 年開發(fā) 10萬平米。 2020 年開發(fā) 16萬平米。 2020 年開發(fā) 8 萬平米。 2020 年開發(fā) 萬平米。 三 .項目分期圖： 四 .銷售周期安排： 2020 年銷售 6 萬平米，結(jié)算 6 萬平米； 2020 年銷售 8 萬平米，結(jié)算 8 萬平米； 2020 年銷售 7 萬平米，結(jié)算 7 萬平米 2020 年銷售 4 萬平米，結(jié)算 4 萬平米。 貨到付款 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 ： 1323556639 更多優(yōu)惠詳情請登陸： 鄭重承諾： 如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴重不符，無條件退貨！全國范圍送貨上門??！貨到付款！?。? 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