【文章內容簡介】 點： 1）大型百貨主要集中在一環(huán)路以內，以三市街商圈和青年路商圈內為主。這些百貨形成了對整個昆明市的輻射。 2）大型超市分布相對分散，一環(huán)路、二環(huán)路內、二環(huán)路外等都有分布。但是與商圈分布相似，大型超市的分布主要還是分布北片區(qū)，而南片區(qū)和西片區(qū)基本上沒有具有影響力的大型超市。 建設南市區(qū)商業(yè)中心――“南亞風情商業(yè)廣場”項目，是昆明城市發(fā)展 的必然要求 從昆明的商圈結構和商業(yè)格局分析，昆明市主力的三市街商圈和次級的小西門商圈和青年路商圈，以及翠湖、昆都、金碧 3 個休閑圈全部集中布局于一環(huán)路內。而從城市的大型百貨商場和大型綜合超市的結構來看，大型百貨商場由于全部集中在一環(huán)路以內，再加上一環(huán)路以內作為昆明市絕對的核心商圈，大型百貨商場在一環(huán)路內密集集中。而昆明作為云南省的核心城市，主要的城市商業(yè)形態(tài)在一個中心點上密集堆積，城市商業(yè)猶如全部擠在一個囚籠中，所有的消費、休閑、娛樂全部要往城市中心擠，帶來的結果是城市嚴重擁堵，也束縛了昆明城市商業(yè)的發(fā)展。 同時，從大型綜合超市類業(yè)態(tài)上看，由于超市大部分的經營品種都是人們日常生活所經常要使用的商品，因此從某種意義上來說是越接近人們的生活范圍越好。而目前昆明僅有的 14 個大型綜合超市是很難滿足人們需求的。從具體的區(qū)域來看，城市的西片區(qū)、南片區(qū)以及北片區(qū)已經成為城市的主要居民區(qū)，但缺乏大型綜合超市，對于大型綜合超市類業(yè)態(tài)的需求比較緊迫。 由于二環(huán)路內只拆不建以及市內居住空間狹窄等原因，越來越多的居民向西片區(qū)、南片區(qū)以及北片區(qū)搬遷。從昆明城市的發(fā)展趨勢來看，西市區(qū)和北市區(qū)受地理條件限制，而南市區(qū)是銜接昆明老城和呈貢新城 的中心樞紐區(qū)域，必將是 9 今后昆明最主要的居民居住區(qū)，迫切需要有現(xiàn)代化復合型的大型城市商業(yè)中心的出現(xiàn)。一是滇池路 —— 廣福路沿線大型居民住宅小區(qū)，高端住宅多，并在廣福路沿線聚集了大量住宅小區(qū)，居住人口迅速擴大，需要有大型商業(yè)設施來滿足城市發(fā)展的功能需求，并成為帶動區(qū)域發(fā)展的增長極。二是輻射到以新亞洲體育城 —— 世紀城為代表的主城區(qū)與呈貢連接部。由于位處新城與老城的 結合部，未來居住人口數(shù)量可觀，更是交通連接的咽喉之處。但目前南市區(qū)缺乏綜合性的大型商業(yè)設施，生活、消費、休閑均極不方便，在南市區(qū)建設大型的現(xiàn)代化復合型城市商業(yè)設施是城市發(fā)展的必然要求。 （二）建設南市區(qū)商業(yè)中心――南亞風情商業(yè)廣場，填補南市區(qū)城市商業(yè)空白，滿足新的省級行政中心的服務需求，是新昆明建設的重要任務。 南市區(qū)房地產開發(fā)狀況 南市區(qū)，北至南二環(huán)（高架）路，南至滇池邊。西北至大商匯（興科路沿線）。東南至新亞洲體育城。 目前，在整個南市區(qū)已經形成了上百個住宅小區(qū)，從昆明城市發(fā)展看，南市區(qū)注定是一塊商 賈云集的經濟中心。南市區(qū)的住宅小區(qū)包含廣福路和滇池路兩大板塊。 1）廣福路板塊 廣福路是市政交通重點工程之一，是新城造城運動的策源地，沿線與老海埂路、官南大道、新昆洛路等交通干道相交，是未來連接呈貢新城和昆明主城的重要交通樞紐，為城市 1 級主干道。因廣福路片區(qū)毗鄰市政新區(qū)板塊，所以目前區(qū)域內成熟社區(qū)都是在 2020 年開始大量上市的，且建設速度較快，尤其以世紀城和新亞洲體育城為最。市場成交較好。目標客戶基本覆蓋了全昆明各區(qū)域、各年齡段的客戶群，并輻射至全省乃至外省在昆群體。 2）滇池路板塊 滇池路片區(qū)依托滇池旅游 度假區(qū)，度假、餐飲、休閑娛樂設施齊全，同時，教育、醫(yī)療等設施配套，區(qū)域內也比較完善。從 1992 年滇池旅游度假區(qū)成立至今，發(fā)展速度很快，片區(qū)的居住價值不斷提升。滇池路片區(qū)獨享的自然風光是其他片區(qū)無法比擬的，有了這一得天獨厚的環(huán)境優(yōu)勢，該片區(qū)將成為塑造昆明宜居城市的樣板區(qū)。從 2020 年昆明的房地產 10 行業(yè)進入高速發(fā)展的時期以來，滇池路片區(qū)的房地產開發(fā)也開始火熱 起來。因為該片區(qū)的環(huán)境特點，開發(fā)商們紛紛把別墅類的高檔住宅項目設在這里，滇池名古屋、滇池南郡、滇池時光、波西米亞花園等風格各異的別墅區(qū)已經定下了這一片區(qū)的居住色調。該區(qū)以別墅為主，多層為輔，有少量小高層。 2020 年至今已開盤 76 個樓盤。該片區(qū)是開發(fā)規(guī)模最大最集中、水平最高、密度最低的別墅類項目的聚集地，是昆明的“富人區(qū)”。 目前在南市區(qū)買房子的很多都是昆明的白領階層和一些個體老板。他們的年齡在 30 至 50 歲之間，受過高等文化教育，年薪在 8 至 20 萬之間， 95%都有屬于自己的車子?？粗鼐幼^(qū)室外的綠地、景觀和 文化居住品位。 南市區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài) 目前在南市區(qū)內的商業(yè)業(yè)態(tài)包括兩大類：沿廣福路和南二環(huán)分布的各類專業(yè)批發(fā)市場和城市商業(yè)業(yè)態(tài)。本報告僅對城市商業(yè)業(yè)態(tài)進行分析。 南市區(qū)的城市商業(yè)業(yè)態(tài)又可細分為兩類：集中的商業(yè)業(yè)態(tài)和臨街商鋪。 在南市區(qū)沿十里長街、廣福路、滇池路、官南大道形成了沿小區(qū)的臨街商鋪，屬于輔助性的商業(yè)設施。特點是小、散、價值低，形不成對區(qū)域的影響力。 集中的商業(yè)業(yè)態(tài)是指在一個小區(qū)域內形成的商業(yè)中心或商業(yè)街，有多種類型的商店商鋪，包括待建、在建、已建的或實際形成的商業(yè)中心。在整個南市區(qū)，可稱得上集中商 業(yè)業(yè)態(tài)的區(qū)域（項目）主要包括：富城商界、金都商集、自然形成的十里長街佳湖路、大商匯、世紀金源購物大廣場、新亞洲體育城星天地商業(yè)廣場、國美民升超市、國貿中心商業(yè)區(qū)（包括國貿小商品城和沃爾瑪購物廣場）。 距離 名稱 位置 南亞 面積 商鋪形式 業(yè)態(tài)類型 狀態(tài) （ KM） 富城商界十里長 2 占地面積 104 由單層、雙層門餐飲、茶葉、娛在建， 08 年 511 街省高畝 ，共有 728 面，多條商業(yè)街組樂、品牌零售 月開業(yè) 院對面 間商鋪 成的商業(yè)地產 滇池路占地面積 32.8 一套三層，按每套餐飲、酒吧、品在建， 08 年 5 西貢碼畝，建筑面積均價銷售。共 106 牌專賣店，另有月交房 金都商集 4 頭對面 16800 平米 套。歐式購物村。 1000 ㎡農產品超市 十里長全長約 1km，兩層商鋪和單層超市、藥店、食自然形成的商街省工有 130 家商鋪商鋪 品、日用品、小業(yè)街 佳湖路 4.8 商局斜家電 對面 廣福路面積 818畝， 4 層至多層建筑，目前為陶瓷、燈已營業(yè)，招商大商 匯 中段 規(guī)劃建筑面積其中 1， 2 層為商具等建材批發(fā) 好，屬專業(yè)市 80 萬平米， 鋪 場 廣福路購物廣場面積 4 層框架式結構 SHOPPING 正在招商 世紀金源下段 萬平米 MALL 綜合商購物廣場場 新亞洲星廣福路商業(yè)街占地多棟商鋪構成的餐飲、娛樂、購在建，部分營天地商業(yè)下段 16 100 畝 商業(yè)街 物 業(yè) 廣場 國美民升滇池路 12 超市 口 國貿商品國貿中總面積 20200 在原國貿內分割 已營業(yè) 城 心 平方米 的小商鋪 在以上區(qū)域當中，大商匯目前是建材商城，但包含了一些簡單的城市商業(yè)業(yè)態(tài)。從對商業(yè)業(yè)態(tài)的分析可看出，即便是南市區(qū)集中的商業(yè)業(yè)態(tài)，也是內容單一、容量偏小，商業(yè)形態(tài)初級，缺乏綜合性的商業(yè)設施。這些集中的商業(yè)業(yè)態(tài)，即便是已建成的或在建的，更多是一種缺乏前瞻性規(guī)劃的輔助性的商業(yè)設施，是在城市發(fā)展的過程當中伴生的臨時性的商業(yè)聚合。而且在人口最稠密、行政機關最密集的滇池路南亞風情園附近，嚴重缺乏成規(guī)模的商業(yè)設 施。 建設南市區(qū)商業(yè)商務中心――南亞風情商業(yè)廣場，填補南市區(qū)城市商業(yè)空白，滿足新的省級行政中心的服務需求 從現(xiàn)狀來分析，南市區(qū)內，世紀金源、大商匯、新亞洲體育城及其他房地產開發(fā)商落戶此地。常住人口達近 60 萬人，相當于 2個我省的曲靖市。人氣旺否，關鍵在常住人口，常住人口多，人氣就旺。無疑，旺場將會帶來流動人口聚集，第三產業(yè)的繁榮。但南市區(qū)顯然缺乏統(tǒng)領性的商業(yè)設施，無法形成強大的對區(qū)域的吸引力，更談不上對“環(huán)昆經濟圈”范圍內的曲靖、玉溪、楚雄的輻射作用。而昆明城市的城市建設，已經開始從“攤大餅”式的環(huán)狀發(fā)展 ，向環(huán)狀式組團方向發(fā)展演變。主城區(qū)城市區(qū)域與北市區(qū)、南市區(qū)、呈貢新城等次級區(qū)域的結合，成為新昆明建設最主要的城市格局。而城市次區(qū)域又需要有相應的次級商業(yè)商務中心支撐區(qū)域的運營。而且，省委、省人大、省政協(xié)、省紀委、省高級人民法院、省檢察院、省公安廳等省級機關都已陸續(xù)搬到南市區(qū)辦公，迫切需要有功能齊備的商業(yè)商務中心來支撐省級行政首腦機關的運營。建設南市區(qū)商業(yè)商務中心，填補南市區(qū)城市商業(yè)空白，滿足新的省級行政中心的服務需求，已經成為新昆明建設迫在眉睫的重要任務。 （三）建設友好復合的城市商業(yè)綜合體 —— 南亞風情商業(yè) 廣場，是昆明城市商業(yè)發(fā)展的必然需求。 昆明城市商業(yè)的發(fā)展，有商業(yè)體制階段、個體商戶興起階段、商戶集中化和品牌化階段、超市異軍突起階段、商圈化階段等五個階段。 13 昆明商業(yè)地產的歷史演繹和商業(yè)業(yè)態(tài)的演變 昆明商業(yè)業(yè)態(tài)的形式和演變可以按類別作如下區(qū)分： 專業(yè)市場形態(tài)：昆明商業(yè)地產的歷史可以追溯到1989 年，由于青年路的改造，青年路服裝批發(fā)商家集體搬遷到 螺螄灣農貿市場，形成了新建的螺螄灣商品批發(fā)市場。隨后，圍繞螺螄灣片區(qū)和二環(huán)路兩側陸續(xù)出現(xiàn)了廣豐、凱旋利、雙龍、玉帶河等食品、服裝、鞋帽、機電、建材、干菜、汽車等專業(yè)市場。截至到 2020 年，昆明市區(qū)共有 103 個各類專業(yè)市場，成為過去近二十年來最主要的商業(yè)地產形態(tài)，也將在未來長期存在。 寫字樓底商： 1994年，昆明第一個寫字樓 —— 鴻城廣場開盤。到 2020 年，昆明市中心區(qū) 30 余個寫字樓陸續(xù)開發(fā)，成為那個年代最主要的、也是最難運作的商業(yè)地產項目。到目前為止，還有部分寫字樓底商尚未完成出租或銷售，出租和銷售出去的，也 多是租售給銀行。從商業(yè)地產角度看，完全沒能實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的預期增值。原因是，在一個單體內容納住宅、商業(yè)、甚至酒店、寫字樓等功能樓層，受規(guī)劃和建筑條件限制較多，即使要做成單體綜合體，也需要將商業(yè)部分樓層與其它功能樓層分開考慮。這樣的商業(yè)地產形式基本上是不成功的。 依托社區(qū)的街鋪型商業(yè)街：這類商業(yè)物業(yè)主要是一些住宅底商、商業(yè)街區(qū)、以及部分批發(fā)市場。其特點是鋪面面積較小，而且比較均等，各個鋪面之間的聯(lián)系性不強，呈現(xiàn)為一種較為松散的商鋪集合體，因此也沒有專門的招商要求、業(yè)態(tài)組合要求和商業(yè)運營管理要求。1994 年前后開 發(fā)的新迎小區(qū)南區(qū)、北區(qū)的幾條商業(yè)街，連同官房大酒店及周邊新的餐飲集中區(qū)； 1995 年到 1999 年， 1998 年滇池路最早的租售型商業(yè)地產項目西貢碼頭的開發(fā)、銷售和招商，北大門美食城、金星小區(qū)的金江路兩側、北市區(qū)北辰中路到財富中心等，都是這種社區(qū)街鋪型商業(yè)街區(qū)的體現(xiàn)。社區(qū)商業(yè)容易成熟，但也最容易到達價值頂點。 休閑商業(yè)街區(qū)：昆明最時尚的休閑娛樂集中區(qū)昆都，翠湖周邊、祥云街、金碧廣場、景星街花鳥市場、昆明走廊等。是昆明文化特質的典型體現(xiàn)。 14 計劃商品市場市場專業(yè)化分工合作時代 經濟經濟經濟 時代 時代 時代業(yè)市場白熱化競爭時代 態(tài)綜合百貨商場 變 綜合超市 化 主題百貨商場 綜合百貨商場 專業(yè)連鎖商場 綜合超市 社區(qū)便利店 /小超市 主題百貨商場 商業(yè)步行街 綜合百貨商場 社區(qū)便利店 /小超市 品牌專賣店 商業(yè)步行街 商業(yè)步行街 專營店 品牌專賣店 品牌專賣店 百貨大樓 娛樂休閑 專營店 專營店 個體商鋪 購物中心 專業(yè)批發(fā)市場 專業(yè)批發(fā)市 場 以零售為連鎖超市 百貨大樓 購物中心 主的批發(fā)連鎖便利店 供銷社 連鎖超市 市場 復合商業(yè)中心 集體商鋪 連鎖便利店 個體商鋪 農貿街 80年代 90年代中 70年代 期時間 90 年代后 2020 年前后 單一的商業(yè)體： 1993 年后，櫻花購物中心、五華大廈、西南商業(yè)大廈、天元大廈鴻城賽特、金碧輝煌、益瓏大廈等相繼建成并開業(yè)，成為昆明第一批成型的純粹的商業(yè)項目。這種單一的商業(yè)體，主要指可獨立經營的單一的寫字樓、或酒店、或百貨商業(yè)等，不參雜其它商業(yè)體，也不含單一的商業(yè)街。單一商業(yè)體屬于前市場經濟 的產物，屬于土地成本很低乃至劃撥時代的產物。由于不能適應城市的發(fā)展要求，大多數(shù)已經在商業(yè)上銷聲匿跡。 15 圖 2：昆明城市商圈發(fā)展演變圖 以寶善街、三市街為主，以百貨大樓為 三市街商圈 中心的中心區(qū) （百貨大樓