推薦：某房地產(chǎn)公司項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2024-12-29 10:05 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 （ 2）、 XX“四山禁建”制度的出臺(tái)使山中住宅日益稀缺。 XX“四山禁建”制度出臺(tái)后，作為 XX 肺葉的南山，更是嚴(yán)格控制其房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，眾多的項(xiàng)目中途流產(chǎn)，使南山山中住宅稀少，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。 （ 3）、 XX 高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，催生大批量高收入，懂享受人群，高端產(chǎn)品需求增加。隨著 XX 眾多利好因素的逐步落實(shí)，近年 XX 城市地位日益提高，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，催生了一大批高收入人群，其生活追求由物質(zhì)層面向精神層面轉(zhuǎn)化，必然會(huì)產(chǎn)生因休 閑、養(yǎng)生等高端居住需求。 4. 目標(biāo)客戶、產(chǎn)品及價(jià)格定位 本案目標(biāo)人群來(lái)源于全市各個(gè)區(qū)。在職業(yè)特點(diǎn)上主要集中于經(jīng)商人士、外企白領(lǐng)、政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量，對(duì)小區(qū)的環(huán)境、配套設(shè)施等要求比區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有小區(qū)要提高一個(gè)檔次。 13 客戶主體： 追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士。 客戶輔助體： 追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶。 ： 綜合上述分析，建議本項(xiàng)目的建筑形式為花園洋房、疊拼、聯(lián)排及少量獨(dú)立別墅的組合。 參考目前區(qū)域的產(chǎn)品價(jià)格， 我們初步將花園洋房的價(jià)格定為 6500 元 /平米，別墅（聯(lián)排及獨(dú)立別墅）的價(jià)格為 13000 元 /平米，商業(yè)： 1 層 8000 元（建面）， 車庫(kù)： 8 萬(wàn) /個(gè)。此價(jià)格將會(huì)根據(jù)項(xiàng)目推出時(shí)的行情適時(shí)調(diào)整。 5． 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)占 GDP 比重 較高，一定時(shí)期內(nèi)其支柱地位難以改變 2020年 3月 17日上午，建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥等有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示 ， “ 房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了持續(xù)健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率保持在 2個(gè)百分點(diǎn)以上，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占 GDP 的比重超過(guò) 10％ ” 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為國(guó)內(nèi)需求的重 要組成部分。無(wú)論當(dāng)經(jīng)濟(jì)繁榮需要抑制需求時(shí)，或當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退需要拉動(dòng)需求時(shí)，房地產(chǎn)投資均處于重要地位。 因此，作為促進(jìn)中國(guó) GDP 的重要增長(zhǎng)極及關(guān)系國(guó)計(jì)民生的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在一定時(shí)期內(nèi)，必將在政府的調(diào)控與支持下，保持平衡健康的發(fā)展。 圖 1 2020年至今全國(guó)商品房銷售面積和房?jī)r(jià)指數(shù)增長(zhǎng)率 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 14 房地產(chǎn)開發(fā)投資和市場(chǎng)供給還將穩(wěn)步增長(zhǎng)，但部分城市短期內(nèi)仍面臨供給不足。 ? 由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)要求的日趨嚴(yán)格和受施工慣性等影響，預(yù)計(jì)四季度乃至明年的投資力度和市場(chǎng)供給將進(jìn)一步加大。但部分城市由于前三季度新開工面積降幅明顯，預(yù)計(jì)短期內(nèi)新增供應(yīng)仍將不足。 圖 2 主要城市 2020年前三季度新上市面積及其增長(zhǎng)率 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信 息中心，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地?zé)岫冗€將繼續(xù)。 ? 隨著企業(yè)資金實(shí)力增強(qiáng)、一些企業(yè)為上市融資和一些企業(yè)為抵御通脹預(yù)期，仍會(huì)增加土地儲(chǔ)備，預(yù)計(jì)近期房地產(chǎn)企業(yè)拿地仍比較踴躍。 圖 3 主要城市 2020年 110月住宅類土地成交情況（占地面積） 15 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 受價(jià)格上漲和擔(dān)心政策可 能變化的預(yù)期，一些地方的交易量可能仍會(huì)波動(dòng)，但全國(guó)市場(chǎng)交易量總體趨于平穩(wěn)。 ?預(yù)計(jì)四季度乃至 2020年，一些省市交易量受高房?jī)r(jià)的影響會(huì)下降；但也有一種可能，隨著新增供應(yīng)的增加和擔(dān)心優(yōu)惠政策即將到期可能變化的預(yù)期，部分城市銷售可能出現(xiàn)集中釋放，交易量有所上升。總體看，由于中西部地區(qū)交易量還會(huì)增長(zhǎng)，全國(guó)總的銷售量會(huì)比較平穩(wěn)。 2020年 110月主要城市成交面積增長(zhǎng)率 16 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 東部地區(qū)房?jī)r(jià)在高位盤整，中西部地區(qū)房?jī)r(jià)仍會(huì)穩(wěn)步上升，但漲幅也會(huì)趨緩。 ?東部一些省市，由于市場(chǎng)處于階段性盤整，房?jī)r(jià)也將在高位盤整。但多數(shù)地方，由于購(gòu)房者對(duì)住房保值增值的預(yù)期以及開發(fā)企業(yè)在資金壓力緩解后失去降價(jià)促銷和回籠資金的壓力等多種原因，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)仍會(huì)穩(wěn)步上升，但由于二套房貸政策的嚴(yán)格執(zhí)行和銀行放貸量的漸趨平穩(wěn)，預(yù)計(jì)四季度乃至明年，房?jī)r(jià)漲幅將逐漸趨緩。 人口結(jié)構(gòu)和城市化保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的高成長(zhǎng)性 ①“80 后 ” 人群的自住和改善需求為未來(lái) 10年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求提供不竭動(dòng)力 ? 從人口出生率來(lái)看， 81年 90年人口出生率均在 2%以上，這一群體在當(dāng)前和未來(lái)幾年將處于結(jié)婚生子階段，婚房等自住性需求較為強(qiáng)烈，消費(fèi)潛力巨大。根據(jù)我們的調(diào)查，暢銷樓盤的客戶年齡分布結(jié)構(gòu)中 2635歲的客戶比重超過(guò) 60%，這一年齡段的人群將為中國(guó)房地產(chǎn)提供巨大推動(dòng)力。 ? 未來(lái)十年， 80后將逐步迎來(lái)改善型需求，而目前的改善型需求主力（ 6070年代生人）由于收入水平和生活要求高，將形成 “ 多次改善性需求 ” ，這兩者將是未來(lái)十年的消費(fèi)主力。 17 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) ② 城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)將給中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊空間 ?由于城市化進(jìn)程的加快（過(guò)去十年平均每年提高約 1個(gè)百分點(diǎn)，到 2020年達(dá)到約 60%）和人均居住水平的穩(wěn)步提升（預(yù)計(jì) 2020年人均達(dá)到 35平方米） ，將為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供約 150億平方米的新增住房需求（每年約 1214億平方米，遠(yuǎn)高于2020年的 6億平方米）。據(jù)此測(cè)算，未來(lái)十年商品房銷售額有望保持 15%的平均增長(zhǎng)水平（其中銷售面積和均價(jià)的增長(zhǎng)率分別為 10%和 5%，過(guò)去十年這兩者的復(fù)合增長(zhǎng)率分別為
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