【文章內(nèi)容簡介】 之間，一、二層整體購買的所占比例較小，認為現(xiàn)行 2700 元 /平方米價格基本合理。 對價格敏感性較大的是少數(shù)民族商戶，幾乎所有的少數(shù)民族商戶都反映價格過高，◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 18 這主要和他們的資金實力及斤斤計較的民族 個性有關(guān)，這一點，我們以后主要針對民族人士喜歡扎堆的商業(yè)經(jīng)營特性解決，以整體介入許以小利刺激該部分人群購買。 意向客戶對大十字商業(yè)街的評價 意向客戶對大十字商業(yè)街的評價主要分為二點： 優(yōu)點認為該片區(qū)為老城區(qū)，商業(yè)根基較好，舊城改造后具有良好的商業(yè)氛圍和投資機會，以小商品、日用百貨、食品、餐飲、服務(wù)、民族特色等行業(yè)應(yīng)具有較好的發(fā)展前景。 缺點認為大十字商業(yè)片區(qū)位置稍偏，現(xiàn)有的商業(yè)氛圍不足，整個小區(qū)的開發(fā)需要2— 3 年時間，對該區(qū)域商業(yè)的帶動有限，需假以時日，在整個舊城改造中，施工場地對商業(yè)環(huán)境的影響較大。 六、哈密市商業(yè)發(fā)展趨勢及預(yù)測 依據(jù)前述分析，我們對哈密市商業(yè)市場的發(fā)展進行預(yù)測： ◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 19 未來商業(yè)競爭飽合狀況短期內(nèi)很難改善，競爭將更趨激烈 哈密市人口有限，經(jīng)濟發(fā)展緩慢，缺乏強勢產(chǎn)業(yè)支撐，再加上大量新型商業(yè)市場的進駐，預(yù)計未來幾年，哈密市的商業(yè)經(jīng)營狀況將很難改觀，商業(yè)競爭將更超激烈，專業(yè)化、特色化商業(yè)形態(tài)將應(yīng)運而生，并獲得發(fā)展。 商鋪產(chǎn)權(quán)銷售形式更為普遍，商鋪供應(yīng)是大增，價格下滑 隨著舊城改造及市中心區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，新的商業(yè)樓盤將會大量涌現(xiàn)，伴隨而來的產(chǎn)權(quán)銷售也將借勢而上，商鋪供應(yīng)量的大增，必將加劇商鋪供應(yīng) 商間的競爭，價格競爭成為主流，整體價格走低將不可避免。 政府缺乏有效監(jiān)管，商業(yè)開發(fā)及商業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)重復(fù)怪圈 由于哈密市政府缺乏對商業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)經(jīng)營方面的經(jīng)驗，在整個城市規(guī)劃及用地方面很有可能出現(xiàn)監(jiān)管失誤，在這種情況下，雷同的商業(yè)開發(fā)及商業(yè)經(jīng)營將不避免，必然出現(xiàn)這種交叉重復(fù)的怪圈。 ◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 20 大型超市及品牌店發(fā)展看好，步行街將成為城市靚麗的風(fēng)景線 隨著市民消費水平的提高，對品牌的追求將愈來愈突出，品牌店必然獲得良好的發(fā)展。市民消費的理性討價還價能力提高及商業(yè)間的競爭力加劇，以薄利多銷為特征的大型超市必將獲得發(fā)展機 會。伴隨市民經(jīng)濟水平的提高和休閑文化的盛行，商業(yè)步行街獨有的規(guī)劃特色和其集購物、休閑、觀賞、旅游為一體的特點，必將深受市民親睞，成為哈密市一道靚麗的風(fēng)景線。 ◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 21 二、 SWTO 分析 前面我們對哈密市商業(yè)作了全面的調(diào)研分析，現(xiàn)在我們進行 SWTO 分析，以便在項目推廣中充分發(fā)揮優(yōu)勢，改善劣勢，利用機會，回避威脅： 一 優(yōu)勢與機會點 大十字商業(yè)街開發(fā)成本低，成本優(yōu)勢明顯； 整體規(guī)模大； 資金實力雄厚； 商業(yè)步行街規(guī)劃，新型商業(yè)形態(tài)，符合商業(yè)發(fā)展趨勢 政府支持，舊城改造項目 工程進度 快， 11 月底即可完工 順應(yīng)旅游及休閑消費需求 ◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 22 二 劣勢及威脅點 項目在垂直人流設(shè)計方面有缺點，需加以改進； 前期缺乏整合推廣，形象塑造有偏差； 營銷網(wǎng)絡(luò)滯后，銷售力不足； 政府政策變動，影響市場信心及推廣步驟； 大十字片區(qū)原有民族經(jīng)營格局，使民族經(jīng)營與現(xiàn)代經(jīng)營出現(xiàn)沖突； 哈密商業(yè)市場飽合，競爭激烈，影響商業(yè)消費； ◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 23 三、項 目 定 位 依據(jù)我方對大十字商業(yè)街項目專項調(diào)研分析的結(jié)論，我們對大十字商業(yè)街的規(guī)劃提出部分改進，并強化了定位的重要性，供貴方?jīng)Q策。 一、建 筑部分 建筑的整體定位 A、整體定位： 民漢融合的特色商業(yè)街 B、定位依據(jù) 商業(yè)環(huán)境問題 大十字商業(yè)街地處老城區(qū)，是哈密市以前商業(yè)最繁華的區(qū)域，但隨著城市向北向◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 24 西發(fā)展，大十字片區(qū)形成了以維吾爾族為主的居住區(qū)，并形成以維吾爾商業(yè)為主的商業(yè)格局，隨著大十字片區(qū)的整體改造，大十字周邊將形成民族融合的商業(yè)及居住格局，商業(yè)環(huán)境決定了大十字商業(yè)街的民漢融合的商業(yè)定位。 大十字商業(yè)街在市場招商中面臨的問題 大十字片區(qū)以前以民族商業(yè)為主，但在大十字商業(yè)街建成后，其商業(yè)檔次將大大提高，由于民族商業(yè)經(jīng) 營戶數(shù)量及資金實力相對有限，且對價格的敏感度較高，僅僅依靠民族商業(yè)將很難完成招商工作，因此從市場角度考慮必須考慮民漢融合。 大十字商業(yè)街建設(shè)成本 由于大十字商業(yè)街整體定位較高，不同于以往的普通集貿(mào)市場具有較低的成本優(yōu)勢，價格大幅下調(diào)的空間不大，在這種情況下，吸引漢族商戶進駐，提高整體市場的檔次，提高商鋪銷售價格成為必須，民漢融合成為解決價格問題的主要手段。 差異化營銷所需具備的硬件條件 ◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 25 為形成大十字商業(yè)街的差異性，我們必須使市場形成特色，而民族文化是商業(yè)特色的最佳體現(xiàn)，民族商業(yè)文化的融合是城市文化濃 縮的最佳體現(xiàn)，如此打造出一個極具地方特色的商業(yè)市場。 C、定位目標(biāo) 吸引人流目標(biāo) 以特色市場為炒作點，借政府支持進行炒作，將大十字商業(yè)街包裝為哈密地區(qū)文化的縮影 —— “哈密之窗”，以文化吸引本地消費人群及外來旅游者。 延長消費者停留時間目標(biāo) 商業(yè)區(qū)的商氣是否興旺除依靠人流量外，還得靠消費者長時間停留來營造，民漢文化融合的縮影可吸引大量客戶在此邊購物，邊休閑，從而延長停留時間。 提高顧客消費水平目標(biāo) 特色市場對高收入顧客及旅游客戶有極強的吸引力，并因此帶動了市場的消費水◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 26 平。 促銷目標(biāo) 特色的民族 融合的商業(yè)市場可有效擴大目標(biāo)客戶群，并可依托市場特色，實施差異化營銷，達到促銷的目標(biāo)。 建筑風(fēng)格定位 A、建筑風(fēng)格定位 民族化特色，招牌店經(jīng)營 B、定位依據(jù) 特色化經(jīng)營的必要性 哈密