【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 一個(gè)汽車綜合商城的設(shè)想，進(jìn)行的專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研，是項(xiàng)目是否可行的前期初步考察，所得出的結(jié)論具有專業(yè)局限性。 方案雖經(jīng)多次會(huì)審，但因時(shí)間緊、調(diào)研項(xiàng)目多，得出的結(jié)論和建議具有主觀因素，在正式實(shí)施過(guò)程中應(yīng)加以考慮。 項(xiàng)目名稱： 安徽天長(zhǎng)汽車城 項(xiàng)目承辦單位 ： 上海廣原置業(yè)有限公司 項(xiàng)目擬建 地點(diǎn) ： 安徽天長(zhǎng)市 顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)： 全國(guó)汽車配件市場(chǎng)聯(lián)合 會(huì)、全國(guó)工商聯(lián)汽車摩托車配件用品業(yè)商會(huì)、上海汽車配件流通行業(yè)協(xié)會(huì) 項(xiàng)目策劃： 全國(guó)工商聯(lián)汽摩配商會(huì)下屬團(tuán)隊(duì)部分成員 規(guī)劃設(shè)計(jì)： 德國(guó) 建筑師事務(wù)所、上海凌樹建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司、上海眾誼建筑設(shè)計(jì)有限公司 二、 研究工作 依據(jù) 及策劃 編制依據(jù)、內(nèi)容及范圍： 前期項(xiàng)目組調(diào)研報(bào)告，規(guī)劃設(shè)計(jì)組初步方案設(shè)計(jì)，策劃部初步方案及分析報(bào)告，董事會(huì)項(xiàng)目建議書 項(xiàng)目策劃： 由全國(guó)汽摩配高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人楊慶海負(fù)責(zé)的項(xiàng)目組和霍義光會(huì)長(zhǎng)、樓崇副理事長(zhǎng)、水叢方秘書長(zhǎng)、肖春華理事以及各專業(yè)職業(yè)經(jīng)理人組成的策劃團(tuán)隊(duì)。 三、項(xiàng)目綜 述 本項(xiàng)目位于天長(zhǎng)市，一期占地近 100畝，分為整車銷售、汽車 4S 店、二手車交易市場(chǎng)、汽車件批發(fā)和零售交易區(qū)、汽車維修區(qū)、汽車裝飾用品區(qū)、輪胎市場(chǎng)、汽車拆舊市場(chǎng)和沿街配套商業(yè)區(qū)等功能?？偼顿Y約 10 億元人民幣，其中一期投資不低于 2 億元人民幣。建成后預(yù)計(jì)可引進(jìn)企業(yè)和商家 300500 家，可完成年銷售額 20 億元，年稅收 5000 萬(wàn)元以上，可安置當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力 3000 人左右。建成后將成為區(qū)域性大型汽車類商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)中心，并將品牌在全國(guó)推廣。同時(shí)結(jié)合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有產(chǎn)業(yè)知名度，以遙控器產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向，與本項(xiàng)目產(chǎn)品有機(jī)結(jié)合，進(jìn)一步提升項(xiàng)目 的知名度，將市場(chǎng)推向國(guó)內(nèi)更廣泛的地區(qū)。該項(xiàng)目建成后將成為天長(zhǎng)地區(qū)一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 項(xiàng)目概況 ： 本項(xiàng)目位于天長(zhǎng)市， 打造安徽與南京西城最大的汽貿(mào)城。占地面積為 200 畝，建筑面積為 24 萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總投入約 8 至 10億。 其中一期投資不低于 2 億元人民幣。一期占地近100 畝，分為整車銷售、汽車 4S 店、二手車交易市場(chǎng)、汽車件批發(fā)和零售交易區(qū)、汽車維修區(qū)、汽車裝飾用品區(qū)、輪胎市場(chǎng)、汽車拆舊市場(chǎng)和沿街配套商業(yè)區(qū)等功能。 項(xiàng)目效益評(píng)估： 項(xiàng)目 建成后后將成為區(qū)域性大型汽車類商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)中心，并將品牌在全國(guó)推廣。同時(shí)，將當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有產(chǎn)業(yè)知名度，以遙控器產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向，與本項(xiàng)目產(chǎn)品有機(jī)結(jié)合，進(jìn)一步提升項(xiàng)目的知名度，將市場(chǎng)推向國(guó)內(nèi)更廣泛的地區(qū)?？纱蛟炷赇N售百億市場(chǎng)，爭(zhēng)創(chuàng) 5億稅收 ； 預(yù)計(jì)可引進(jìn) 1000 個(gè)以上知名品牌，如奔馳、寶馬、法拉利、凱迪拉克、奧迪等； 更 可帶動(dòng) 4000 人就業(yè)。該項(xiàng)目 將成為天長(zhǎng)地區(qū)一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究及建議 一、 市場(chǎng)宏觀背景 行政概況： “天長(zhǎng)汽車城”（以下稱項(xiàng)目）位于以電子產(chǎn)品遙控器聞名世界的安徽省東部天長(zhǎng)市，緊鄰江蘇省。天長(zhǎng)地處華東腹地，南臨長(zhǎng)江，北枕淮河，東臨高郵湖，西傍京 滬鐵路， 205國(guó)道 — 寧連高速公路以及寧淮高速公路縱貫境內(nèi)，市區(qū)距揚(yáng)州 51 公里，南京 75 公里，到上海也僅 3個(gè)小時(shí)左右路程；水路經(jīng)高郵湖直達(dá)沿江、沿海各大港口。天長(zhǎng)是長(zhǎng)三角重要的產(chǎn)業(yè)配套基地，也是國(guó)家最新批復(fù)的“皖江經(jīng)濟(jì)帶”安徽省 14 個(gè)縣、市中一個(gè)重要組成，其發(fā)展?jié)摿薮蟆? 社會(huì)經(jīng)濟(jì)： 工業(yè)是天長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)的主體。市內(nèi)工業(yè)門類齊全，已形成了線纜、化工、電子、玩具、機(jī)械、醫(yī)藥、塑料、建材、糧油、電子元件等眾多的支柱產(chǎn)業(yè)，新增光伏、石油管材、汽車零配件三大行業(yè)。 2020 年工業(yè)總產(chǎn)值 260 億元，增長(zhǎng) 27%；規(guī)模以上 工業(yè)增加值 52 億元，增長(zhǎng)21%；全年共引進(jìn)億元以上項(xiàng)目 16個(gè)。固定資產(chǎn)投資 92 億元，增長(zhǎng) 41%；外貿(mào)進(jìn)出口總額 億美元，連續(xù)九年在全省縣級(jí)位居第一。 基礎(chǔ)設(shè)施： 2020 年，新開工建設(shè)了交通、電力、水利等一批公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，交通方面，投資近 9000 萬(wàn)元的天冶路改擴(kuò)建工程全線貫通，投資 4000 多萬(wàn)元完成了 公里村村通道路建設(shè)，投資 2700 萬(wàn)元實(shí)施了喬田 湖濱、大通 平安、新街 石梁 3 條縣道改造工程，投資 380萬(wàn)元完成了 12 座橋、渡改造，投資 700 萬(wàn)元建成了 4 個(gè)農(nóng)村客運(yùn)站；電力方面，投資 億元的 220KV 千秋變電站和投資 3200 萬(wàn)元的關(guān)塘 110KV 變電站已建成投運(yùn)，并啟動(dòng)了釜山 500KV 變電站項(xiàng)目選址等前期工作， 天長(zhǎng) 市被省政府授予全省新農(nóng)村 B 類電氣化縣；水利方面，投資 億元完成了焦?jié)舅畮?kù)和 19 座小型水庫(kù)加固及銅龍河、楊村河洼地治理等36 處續(xù)建水利工程，投資 億元實(shí)施了釜山等 5 座中型水庫(kù)和劉跳等 8座小型水庫(kù)加固工程，投資 4563 萬(wàn)元完成了 36 處農(nóng)村飲水安全工程 。 二、汽車區(qū)域市場(chǎng)分析 安徽省汽車、摩托車產(chǎn)業(yè)情況： 安徽省統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的《 2020 年安徽省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》 顯示，去年安徽省私人汽車突破 100 萬(wàn)輛，達(dá)到 萬(wàn)輛，其中私人轎車 萬(wàn)輛，增長(zhǎng) %。 數(shù)據(jù)顯示，去年末，全省民用汽車擁有量 萬(wàn)輛，比上年增長(zhǎng) %,其中私人汽車 萬(wàn)輛，增長(zhǎng) %。民用轎車擁有量 萬(wàn)輛，增長(zhǎng) %，其中私人轎車 萬(wàn)輛，增長(zhǎng) %。據(jù)了解，去年安徽省汽車產(chǎn)量達(dá) 萬(wàn)輛，增長(zhǎng) %。預(yù)計(jì)隨著安徽企業(yè)綜合實(shí)力和產(chǎn)業(yè)配套能力的增強(qiáng)，安徽汽車行業(yè)面臨加快發(fā)展、做大做強(qiáng)的難得機(jī)遇，預(yù)計(jì)全年汽車產(chǎn)量有望接近 100 萬(wàn)輛，增長(zhǎng) 15%左右。根 據(jù)《安徽省汽車產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》，到 2020 年， 安徽 省汽車產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 250 億元，產(chǎn)量達(dá)到 100 萬(wàn)輛，在全國(guó)的位次上升 1 至 2 位；汽車出口占總產(chǎn)銷量的 20%左右， 升以下排量乘用車占總產(chǎn)銷量的 50%以上。到 2020 年，實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 1000 億元，產(chǎn)量達(dá) 300 萬(wàn)輛，確保自主品牌車全國(guó)第 1的位次，力爭(zhēng)進(jìn)入世界前 10 位；力爭(zhēng)中高檔乘用車占總產(chǎn)量的三分之一以上；通過(guò)聯(lián)合重組和調(diào)整，培育 1 個(gè)具有 100萬(wàn)輛產(chǎn)銷規(guī)模的大型汽車整車制造企業(yè)集團(tuán)， 2 至 4個(gè)具有國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平的汽車零部件生產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)， 5 至 7 個(gè)汽車產(chǎn)業(yè)集群。 安徽滁州地區(qū)汽摩配產(chǎn)業(yè)情況： 滁州市汽車產(chǎn)業(yè)具有較好發(fā)展基礎(chǔ)，汽車產(chǎn)品主要有皮卡車、 SUV 車、專用汽車、客車、消防汽車等。同時(shí)，目前國(guó)內(nèi)占地面積最大的汽車試驗(yàn)場(chǎng) —— 國(guó)家級(jí)中國(guó)定遠(yuǎn)汽車試驗(yàn)場(chǎng)位于滁州市定遠(yuǎn)縣境內(nèi)，為滁州汽車工業(yè)發(fā)展提供了得天獨(dú)厚的有利條件。根據(jù)國(guó)家新近出臺(tái)的《汽車產(chǎn)業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃》，重點(diǎn)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)支持企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新、技術(shù)改造和新能源汽車及零部件研發(fā)。 為 呼應(yīng)合蕪滁馬汽車工業(yè)走廊建設(shè)，以長(zhǎng)豐揚(yáng)子汽車、滁州揚(yáng)子客車、江淮揚(yáng)天等企業(yè)為龍頭，對(duì)現(xiàn)有整車和改裝車企業(yè)進(jìn)行分工整合。積極做好廣汽集團(tuán)在滁州汽車項(xiàng)目投資，加快長(zhǎng)豐揚(yáng)子汽車發(fā)展，樹立長(zhǎng)豐揚(yáng)子國(guó)際品牌形象，把長(zhǎng)豐揚(yáng)子打造成國(guó)際型企業(yè)，帶動(dòng)滁州汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展。依托長(zhǎng)豐揚(yáng)子、安徽江淮揚(yáng)天、全柴集團(tuán)、天長(zhǎng)缸蓋等汽車及零部件生產(chǎn)企業(yè)，積極參與國(guó)際國(guó)內(nèi)汽車產(chǎn)業(yè)分工，加強(qiáng)合資合作，增強(qiáng)研發(fā)能力。按照國(guó)家汽車產(chǎn)業(yè)政策和市場(chǎng)需求對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不斷進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化。積極引進(jìn)汽車產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略合作伙伴和汽車及零部件項(xiàng)目投資企業(yè)，建設(shè)一批齒輪箱、 車廂、車橋、汽車覆蓋件、沖壓件、汽車內(nèi)飾件、汽車燈具、汽車電子等項(xiàng)目，努力形成具有特色的滁州汽車產(chǎn)業(yè)。到 2020 年，實(shí)現(xiàn)汽車工業(yè)產(chǎn)值 120 億以上，到 2020 年，實(shí)現(xiàn)汽車工業(yè)產(chǎn)值 200億元以上，到 2020 年，實(shí)現(xiàn)汽車工業(yè)產(chǎn)值 300 億元以上。 天長(zhǎng)汽摩配經(jīng)營(yíng)戶總體狀況判斷： 1) 天長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)汽摩配的本地人口占 85%，外來(lái)人口占 15%，經(jīng)營(yíng)大戶主要以本地人口為主； 2) 進(jìn)入汽車行業(yè)門檻較低，主要因素大部分停留在洗車、補(bǔ)胎及一般的機(jī)械修理等初級(jí)階段，高檔車輛當(dāng)?shù)厣袩o(wú)技術(shù)及能力修理，需到上海、南京、蘇州、無(wú)錫等地。新產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)戶 主要有二類，一是分點(diǎn)經(jīng)營(yíng)所派生出來(lái)的新經(jīng)營(yíng)戶（即開設(shè)分店），二是原汽摩配從業(yè)人員自行創(chuàng)業(yè)成為新業(yè)主。近幾年外來(lái)落戶經(jīng)營(yíng)者不多。 3) 汽摩配經(jīng)營(yíng)戶廠家直銷比例較小，相互串貨的現(xiàn)象較為普遍。 4) 汽摩配經(jīng)營(yíng)方式分為三類： 批發(fā)； 零售； 批發(fā)兼零售； 5) 相當(dāng)一部分批發(fā)經(jīng)營(yíng)戶的銷售實(shí)現(xiàn)提貨采取電話訂購(gòu)，由第三方物流完成貨物及資金收付； 6) 絕大部分經(jīng)營(yíng)戶對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪有思想上的認(rèn)知。如果有汽摩配綜合商城為他們提供專業(yè)經(jīng)營(yíng)汽摩配的軟硬件條件，和現(xiàn)在相比，他們更愿意選擇產(chǎn)權(quán)式商鋪。但關(guān)鍵在于市場(chǎng)的位置，經(jīng)營(yíng)者的水準(zhǔn)，商鋪的價(jià)格 和市場(chǎng)能否興旺等因素。 三、 研究結(jié)論與建議 項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì)方面： 1) 項(xiàng)目是天長(zhǎng)市發(fā)展所需要的，處于政府規(guī)劃導(dǎo)向區(qū)域，在今后發(fā)展中容易取得政府的支持，有規(guī)劃上的保障。 2) 當(dāng)?shù)卣I(lǐng)導(dǎo)對(duì)引進(jìn)市場(chǎng)項(xiàng)目促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，有較理性的認(rèn)識(shí)，取得轄區(qū)政府的支持，有領(lǐng)導(dǎo)思想和認(rèn)識(shí)上的保障。 3) 項(xiàng)目所在區(qū)域是天長(zhǎng)市規(guī)劃的汽車工業(yè)園及專業(yè)市場(chǎng)集聚點(diǎn)，加上距市中心較近，一定程度上加濃了商業(yè)氛圍，顯示了商業(yè)發(fā)展的底蘊(yùn)，有利于新項(xiàng)目的認(rèn)同和進(jìn)入。 4) 研究安徽和天長(zhǎng)市政府近二年的政府工作報(bào)告，可以明顯的意識(shí)到，省、市二級(jí)政府對(duì)于發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（ 第三產(chǎn)業(yè)），尤其是物流業(yè)和商貿(mào)業(yè)具有十分具體清晰的實(shí)質(zhì)內(nèi)容和規(guī)劃。但是對(duì)于專業(yè)市場(chǎng)，特別是汽車專業(yè)市場(chǎng)只是有設(shè)想，還沒(méi)有詳細(xì)的規(guī)劃方案。我們?nèi)绻軌蚋鶕?jù)我們的調(diào)查和經(jīng)驗(yàn)提出明確專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的建設(shè)和思路，容易引起當(dāng)?shù)卣墓缠Q、重視與支持，也就容易取得先機(jī)。 5) 項(xiàng)目景觀對(duì)政府形象的作用： 如果規(guī)劃設(shè)置得當(dāng)，在地塊上投資建設(shè)一座具有一定規(guī)模的汽車城，對(duì)于提升地方政府的形象、影響和改善常道路景觀，都會(huì)有一定的作用。 6) 市場(chǎng)與稅收： 市場(chǎng)是聯(lián)系生產(chǎn)和消費(fèi)的紐帶，是各種交換關(guān)系的綜合，是促進(jìn)各種資源合理流動(dòng)和配置的媒質(zhì)，是交 換和消費(fèi)的聯(lián)絡(luò)點(diǎn)。建設(shè)市場(chǎng)，可以加快商品流通，滿足各種需要，增加就業(yè)崗位，促進(jìn)財(cái)稅增收，推進(jìn)城市化、工業(yè)化進(jìn)程，提高城鎮(zhèn)輻射帶動(dòng)力。同樣的土地用于建設(shè)市場(chǎng)和開發(fā)房地產(chǎn)相比。土地的價(jià)格大同小異，而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益卻截然不同。當(dāng)用于房地產(chǎn)建設(shè)時(shí)，它充其量只不過(guò)是可以帶來(lái)一次性收益的商品，建造的靚麗，尚可飽飽眼福。如用于開發(fā)市場(chǎng)，不但可以成為優(yōu)良的建筑載體，而且，會(huì)變成無(wú)窮財(cái)富的聚寶盆。如以上海閔行區(qū)的九星村和明星村為例：二個(gè)相鄰的村，九星村以發(fā)展各類市場(chǎng)為主，建有各類專業(yè)市場(chǎng) 30多個(gè)，去年的財(cái)政收入達(dá)到 32億元，其中房租土地費(fèi)用收入就達(dá)十幾億元，稅收和管理費(fèi)數(shù)億元，而土地面積同樣大小的明星村，則大部分成為房產(chǎn)商的樂(lè)土，村的財(cái)政收入才數(shù)億元，還是靠黎安