【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 傳統(tǒng)居住習(xí)慣使得他們依舊偏好多層住宅。未來上市競(jìng)爭(zhēng)性地塊競(jìng)爭(zhēng)力分析HGIFEDCBA地塊占地容積率A平湖城一號(hào)地塊100畝2B平湖城二號(hào)地塊90畝C平湖城三號(hào)地塊75畝D平湖城四號(hào)地塊180畝E平湖城五號(hào)地塊100畝F平湖城六號(hào)地塊120畝G安居房一號(hào)地塊80畝H安居房二號(hào)地塊110畝I安居房三號(hào)地塊75畝 唐平湖周邊除寶龍地塊和本地塊外，還將推出六塊住宅用地及三塊安居房地塊，住宅用地共665畝，接近45萬方平方米，住宅將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，本案宜盡快上市，避免區(qū)域住宅供應(yīng)的“井噴”。住宅市場(chǎng)小結(jié)A、項(xiàng)目所在區(qū)域目前的價(jià)格處于低谷，低于無錫市整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)水平。B、周邊市場(chǎng)供應(yīng)量較小，整個(gè)區(qū)域供應(yīng)也遠(yuǎn)低于其他競(jìng)爭(zhēng)板塊。但后續(xù)供應(yīng)量極大；C、項(xiàng)目面臨的問題在于如何以鮮明的個(gè)性（定位）脫穎而出，并領(lǐng)先后續(xù)項(xiàng)目。D、中低價(jià)位樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重；E、在訴求定位上大部分樓盤都在塑造景觀，配套，建筑風(fēng)格，遠(yuǎn)離城市等，并沒有非常創(chuàng)新的定位和概念提出。但也把我們的定位要求提高了。怎樣找到符合市場(chǎng)的項(xiàng)目個(gè)性和核心價(jià)值是我們要解決的重要問題根據(jù)***鎮(zhèn)區(qū)域的總體情況、區(qū)域板塊功能劃分以及土地和區(qū)域市場(chǎng)特征，本項(xiàng)目住宅部分適宜開發(fā)中高檔樓盤，快速上市，中低價(jià)快銷為宜。二、別墅市場(chǎng)狀況分析無錫別墅市場(chǎng)分析無錫別墅的發(fā)展歷程可以分成三個(gè)階段，每一個(gè)階段都有一個(gè)代表的作品。第一個(gè)階段是八十年代后期九十年代初以太湖威尼斯花園為代表的渡假村形式。當(dāng)時(shí)在太湖附近開發(fā)，走的比較早，有一些無錫早期的外籍人士都在那邊購(gòu)買，真正形成了一個(gè)國(guó)際化的社區(qū)，產(chǎn)品在當(dāng)時(shí)是第一位的。還有一些渡假型的別墅產(chǎn)生，都是那個(gè)時(shí)期應(yīng)運(yùn)而生的。第二個(gè)階段是2000年前后，以世紀(jì)湖濱（太湖世家）為代表，當(dāng)時(shí)并沒有在市場(chǎng)上形成很強(qiáng)勢(shì)的銷售，那個(gè)時(shí)候的無錫對(duì)別墅的需求是沒有概念的、價(jià)格上再低也沒有市場(chǎng)。世紀(jì)湖濱是比較純粹意義上的別墅社區(qū)。后來銷售非常好。第三階段是2003年開始持續(xù)到現(xiàn)在，2003年的無錫的別墅市場(chǎng)還是半遮掩的態(tài)勢(shì)，面紗剛剛撂起來。太湖別墅真正變成無錫的地產(chǎn)的別墅主流產(chǎn)品。我們用一個(gè)詞來表現(xiàn)就是叫“燦爛太湖”。這一撥行情都是圍繞著太湖來進(jìn)行的。目前無錫別墅上五里湖、馬山兩大板塊已經(jīng)形成。無錫市場(chǎng)的別墅有2000余套，基本都集中在五里湖和馬山的太湖之濱，分布區(qū)域非常明顯。 五里湖的豪華板塊中有山水湖濱。湖之戀、湖璽莊園，太湖世家、時(shí)代假日花園、寶界山莊等別墅。這些別墅的價(jià)格高的2萬元一平米，低的也要1萬一平米，總的價(jià)格水準(zhǔn)與周邊城市相比并不低。這些別墅雖然價(jià)高，但體量都不大，加起來也只有300多套。而馬山別墅板塊目前已擁有4個(gè)別墅樓盤，以檀溪灣和印象劍橋規(guī)模最大，加上太湖金色水岸和中房的一個(gè)別墅項(xiàng)目，共有1600套別墅。消費(fèi)者還沒被喚醒。不管是五里湖還是馬山，無錫的別墅都是依托于太湖山水資源，以太湖為核心的山水自然資源型別墅是其最大的特征。這一特征一方面使得開發(fā)的依據(jù)比較充分，另一方面也使得別墅樓盤的同質(zhì)化傾向非常明顯，產(chǎn)品缺乏“亮點(diǎn)”。但隨著開發(fā)量、上市量的增大，一些別墅也開始向個(gè)性化、差異化發(fā)展。雖然很多別墅緊趕慢趕，都要在今明兩年上市，但無錫市場(chǎng)還沒有做好準(zhǔn)備，很多的消費(fèi)者沒有被喚醒，別墅的消費(fèi)積極性不高。別墅消費(fèi)受新政影響較小。從目前的市場(chǎng)情況看，別墅的購(gòu)買者80％的置業(yè)動(dòng)機(jī)為自住型消費(fèi)。買得起幾百萬元房子的人基本上都是成功人士，他們按揭的比例不大，很多人還是一次性付款，調(diào)控雖然也使一些人轉(zhuǎn)向了短期觀望，但對(duì)于富有人群來說，他們的價(jià)值觀更偏于成熟，受外界的影響更小，在他們而言，對(duì)稀缺品的擁有更多的是與身份相匹配的一種形式。***別墅市場(chǎng)需求特征分析 本區(qū)域尚未形成別墅市場(chǎng)，對(duì)于別墅的研究我們主要從需求角度來考慮。從業(yè)類型界定：私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)主，大型國(guó)資、外資企業(yè)高管層，專業(yè)技術(shù)人士、政府要員、海外歸僑。收入狀況界定：固定年收入20萬元及以上他們的承受能力以及社會(huì)經(jīng)歷決定了他們的價(jià)格敏感度：綜上所述，我們的目標(biāo)客戶群應(yīng)該是是164。 個(gè)體客戶：大型企業(yè)高管，專業(yè)技術(shù)人士、政府要員等；164。 企業(yè)客戶：無錫本地/江陰/常州武進(jìn)地區(qū)民企、外資企業(yè)。需求特性研究建筑外觀 ? 北美風(fēng)格? 歐式? 中式園林? 新古典主義? 古典歐式風(fēng)格? 現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義需求特性研究戶型設(shè)計(jì) 178。 戶型功能：164。 臥室數(shù)量：4間左右（其中至少2間為套房設(shè)計(jì)）；164。 功能用房：保姆房、洗衣房、儲(chǔ)藏室等必備，車庫(kù)位數(shù)2個(gè)。178。 戶型面積：220250平方米178。 細(xì)部要求：在總建筑面積及臥室數(shù)量限定的條件下，盡可能提高客廳等公共部分面積，以顯示別墅的空間感及舒適性。178。 戶型設(shè)計(jì)：164。 注重實(shí)際使用，面積及功能配置傾向適宜即可，不認(rèn)同過于奢華、浪費(fèi)。164。 注重花園、客廳等充分體現(xiàn)別墅特性的功能部分面積及具體設(shè)計(jì)。需求特性研究物管/配套178。 物業(yè)管理：164。 普遍對(duì)家政服務(wù)有較高需求，較為集中的是：保姆、家庭保潔、綠化園藝；164。 對(duì)社區(qū)保安設(shè)施及人員配備要求頗高；164。 希望能提供水、電等家用設(shè)施設(shè)備上門維修服務(wù)。178。 配套設(shè)施164。 對(duì)家庭購(gòu)物、康體運(yùn)動(dòng)、少兒教育三類設(shè)施需求相對(duì)集中；164。 康體運(yùn)動(dòng)設(shè)施選配上傾向于以個(gè)人為單位的、較易掌握及開展的項(xiàng)目需求特性研究交付標(biāo)準(zhǔn)178。 裝修/毛坯：164。 普遍認(rèn)為裝修非常耗費(fèi)時(shí)間、精力，傾向于室內(nèi)固定部分裝修有套餐可供選擇，但必須充分滿足個(gè)性化需求。164。 裝修的整體風(fēng)格必須符合自己喜好，才會(huì)接受，否則寧可選擇毛坯交付。178。 建筑設(shè)備：164。 從實(shí)際使用考慮：傾向于必須配備家居智能化、衛(wèi)星電視、遙控車庫(kù)門；其次，對(duì)凈水系統(tǒng)、地板輻射熱系統(tǒng)有一定需求。164。 從運(yùn)營(yíng)成本考慮：認(rèn)為戶式中央空調(diào)、家庭用水恒熱系統(tǒng)意義不大。別墅市場(chǎng)小結(jié) 從市場(chǎng)需求空間以及周邊居民的收入能力來看，別墅市場(chǎng)存在較大的空間。別墅開發(fā)將會(huì)極大的提升項(xiàng)目的檔次和品牌。三、***商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)狀況分析 ***商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量分析164。 區(qū)域商業(yè)主要依靠鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)；164。 目前僅寶龍項(xiàng)目有少量商業(yè)在售，競(jìng)爭(zhēng)較小。***消費(fèi)特征研究164。 外出消費(fèi)仍以傳統(tǒng)的購(gòu)物和餐飲為主，基于本地供應(yīng)水平的低層次以及收入水平的原因，消費(fèi)額普遍不高；164。 餐飲多在本地，但休閑及購(gòu)物前往南京消費(fèi)較多，本區(qū)域消費(fèi)水平不高；164。 本地消費(fèi)仍以傳統(tǒng)的商業(yè)中心為主，新興的大超市有相當(dāng)強(qiáng)的吸引力；164。 目前消費(fèi)仍以方便快捷為主，新興消費(fèi)以及偏遠(yuǎn)地區(qū)的商業(yè)消費(fèi)則需要引導(dǎo)***商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)從供需結(jié)構(gòu)來看：164。 目前的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和形式需要引導(dǎo)164。 目前的供應(yīng)業(yè)態(tài)需要提升服務(wù)與品牌度、商品質(zhì)量等164。 缺少綜合性的集商業(yè)、文化、娛樂、餐飲等功能為一體的商業(yè)購(gòu)物中心。164。 在需求市場(chǎng)上，存在一批上檔次的消費(fèi)群，其目前的需求無法在區(qū)域得到滿足，因而前往市區(qū)等地消費(fèi)。164。 區(qū)域規(guī)劃人口1015萬人，存在較大的商業(yè)需求，而目前區(qū)域商業(yè)主要依靠老鎮(zhèn)區(qū)。從本案特征來看164。 位于平湖城核心地段，瀕臨湖景，具備發(fā)展商業(yè)的絕佳條件四、***辦公市場(chǎng)狀況分析216。 就目前狀況而言，由于居民樓、商住復(fù)合樓的以及開發(fā)區(qū)大量廠房的存在，短期內(nèi)將不會(huì)存在對(duì)辦公樓的強(qiáng)有力的需求；216。 平湖城規(guī)劃發(fā)展態(tài)勢(shì)，行政中心將移至本項(xiàng)目對(duì)面，區(qū)域?qū)⑿纬尚姓虅?wù)中心，市政廣場(chǎng)附近的寫字樓在區(qū)位上具有較大優(yōu)勢(shì)；216。 本項(xiàng)目緊鄰未來的城市中心和開發(fā)區(qū)，辦公氛圍將逐步形成；216。 基于目前區(qū)域部分零散的租住政府以及普通住宅的小型企業(yè)的存在，本司建議本項(xiàng)目中可設(shè)置酒店式公寓，設(shè)計(jì)完全滿足住宅標(biāo)準(zhǔn)，配備煤衛(wèi)設(shè)施或者至少預(yù)留煤衛(wèi)管道，分割面積在100平米每間或者更小，滿足一些小型企業(yè)的商住兩用的需求，以降低物業(yè)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。 五、 酒店市場(chǎng)狀況分析無錫市旅游市場(chǎng)對(duì)酒店市場(chǎng)的影響:216。 目前無錫市三星級(jí)以上酒店(含三星級(jí))超過40家，酒店市場(chǎng)已經(jīng)形成了一定的規(guī)模．216。 目前無錫各大酒店主要的客戶群體來源于境內(nèi)，而外籍旅游、商務(wù)客源則相對(duì)較少。216。 境內(nèi)客源主要可分為商務(wù)客和旅游客源兩種，這也是目前無錫市酒店產(chǎn)業(yè)的支柱群體。由此可見旅游客源對(duì)無錫的酒店市場(chǎng)起著比較重要的作用，是各大酒店主要爭(zhēng)搶的客戶群體，而本案所地處蠡園新城五理河畔，水景等先天地理優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。目前無錫經(jīng)濟(jì)正處于一個(gè)高速發(fā)展的階段。從上表中可以的知外資在無錫注冊(cè)、投資的比例正在明顯增大，其中市區(qū)所占比列依然占主導(dǎo)地位，勢(shì)必而然在一定程度上帶動(dòng)了無錫的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，其中酒店行業(yè)就身受其利。目前無錫的各經(jīng)濟(jì)、工業(yè)技術(shù)開發(fā)區(qū)正處于一個(gè)良好的發(fā)展階段，境內(nèi)外企業(yè)對(duì)無錫發(fā)展前景看好，紛紛入駐。無錫市商務(wù)對(duì)酒店市場(chǎng)的影響商務(wù)客戶群體特征178。 文化水平，生活素質(zhì)較高，有一定的社會(huì)層次178。 經(jīng)濟(jì)承受能力較強(qiáng)178。 對(duì)房間的商務(wù)要求較高178。 該客戶群入住酒店日期相比旅游客戶較長(zhǎng)，定向性尤為強(qiáng)烈隨著無錫經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，外商對(duì)無錫的投資環(huán)境也逐步認(rèn)可。大量外資企業(yè)進(jìn)駐無錫，隨之各類人才大量涌入，酒店市場(chǎng)也對(duì)該類客戶比較關(guān)注，各大酒店競(jìng)相出臺(tái)了一系列的優(yōu)惠活動(dòng)來吸引該客戶群體。預(yù)計(jì)隨著無錫經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，商務(wù)客戶群將會(huì)是無錫酒店行業(yè)的一個(gè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)亮點(diǎn)。無錫市區(qū)三星級(jí)以上賓館酒店市場(chǎng)綜述及發(fā)展歷程、賓館現(xiàn)實(shí)總存量目前無錫市五星級(jí)酒店、賓館一覽表酒店名稱星級(jí)房?jī)r(jià)（標(biāo)房標(biāo)準(zhǔn)）規(guī)模無錫太湖飯店★★★★★560元/天占地面積18公頃擁有260間高級(jí)、豪華標(biāo)房無錫湖濱飯店★★★★★600元/天飯店現(xiàn)擁有136件標(biāo)房，12間高級(jí)套房，25間行政房及3幢湖畔別墅無錫喜來登大飯店★★★★★630元/天客房數(shù)量396間無錫錫州花園酒店★★★★★550元/天賓館擁有高級(jí)別墅、豪華套間、標(biāo)準(zhǔn)間共134間(套)太湖明珠國(guó)際大酒店★★★★498元/天賓館擁有高級(jí)別墅、豪華套間、標(biāo)準(zhǔn)間共134間(套)，以上各大酒店的房?jī)r(jià)為實(shí)價(jià)非門市價(jià)目前無錫市四星級(jí)酒店、賓館一覽表酒店名稱星級(jí)房?jī)r(jià)（標(biāo)房標(biāo)準(zhǔn)）規(guī)模無錫大飯店★★★★550元/天飯店擁有標(biāo)準(zhǔn)間371間，行政套房13間，商務(wù)套房8間，豪華套房3間無錫山明水秀大飯店★★★★470元/天1998年開業(yè)，客房數(shù)量210間無錫黃金海岸大酒店★★★★480元/天擁有豪華標(biāo)準(zhǔn)房371間，行政套房13間，商務(wù)套房8間，豪華套房3間無錫舜天碧波花園★★★★450元/天1996年開業(yè)，2001年裝修，度假村內(nèi)擁有各類客房無錫錦江大酒店★★★★488元/天酒店擁有各式客房320間/套無錫錦侖大酒店★★★★458元/天酒店擁有131間客房無錫錫?；▓@酒店★★★★464元/天擁有各類客房170余間無錫太湖花園度假村★★★★640元/天山莊擁有各類客房88套，可同時(shí)容納200人入住無錫麗湖花園度假村★★★★450元/天度假村由迎賓樓、綜合樓、28幢客房別墅樓和金字塔休閑中心組成。擁有各類房間116間無錫協(xié)和廣場(chǎng)大酒店★★★★350元/天酒店設(shè)客房80間無錫錦湖大酒店★★★★360元/天擁有豪華套房、商務(wù)套房、標(biāo)準(zhǔn)客房101間無錫港麗酒店★★★★350元/天酒店共有各類房間175間無錫藍(lán)天新港大酒店★★★★320元/天擁有各式豪華單間、標(biāo)準(zhǔn)房高級(jí)套房123間/套無錫新世界萬怡酒店★★★★438元/天酒店于1998年9月開業(yè)，樓高36層，共設(shè)客房265間。標(biāo)準(zhǔn)間面積27平方米無錫捷威假日大酒店★★★★270元/天酒店共有各類房間130間無錫新雅大酒店★★★★358元/天酒店擁有各類客房共102間以上各大酒店的房?jī)r(jià)為實(shí)價(jià)非門市價(jià)目前無錫市三星級(jí)酒店、賓館一覽表酒店名稱星級(jí)房?jī)r(jià)（標(biāo)房標(biāo)準(zhǔn)）規(guī)模無錫中旅大酒店★★★268元/天酒店擁有131間豪華標(biāo)準(zhǔn)客房無錫新華宮大酒店★★★208元/天1994年開業(yè)，2000年裝修，230間客房無錫聚豐園飯店★★★300元/天酒店擁有各類客房180余間無錫運(yùn)河大酒店★★★250元/天酒店有豪華套房、標(biāo)準(zhǔn)房200間無錫古羅馬大酒店★