【文章內(nèi)容簡介】 傳統(tǒng)居住習(xí)慣使得他們依舊偏好多層住宅。未來上市競爭性地塊競爭力分析HGIFEDCBA地塊占地容積率A平湖城一號地塊100畝2B平湖城二號地塊90畝C平湖城三號地塊75畝D平湖城四號地塊180畝E平湖城五號地塊100畝F平湖城六號地塊120畝G安居房一號地塊80畝H安居房二號地塊110畝I安居房三號地塊75畝 唐平湖周邊除寶龍地塊和本地塊外，還將推出六塊住宅用地及三塊安居房地塊，住宅用地共665畝，接近45萬方平方米，住宅將面臨激烈的競爭，本案宜盡快上市，避免區(qū)域住宅供應(yīng)的“井噴”。住宅市場小結(jié)A、項目所在區(qū)域目前的價格處于低谷，低于無錫市整個房地產(chǎn)市場均價水平。B、周邊市場供應(yīng)量較小，整個區(qū)域供應(yīng)也遠低于其他競爭板塊。但后續(xù)供應(yīng)量極大；C、項目面臨的問題在于如何以鮮明的個性（定位）脫穎而出，并領(lǐng)先后續(xù)項目。D、中低價位樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重；E、在訴求定位上大部分樓盤都在塑造景觀，配套，建筑風(fēng)格，遠離城市等，并沒有非常創(chuàng)新的定位和概念提出。但也把我們的定位要求提高了。怎樣找到符合市場的項目個性和核心價值是我們要解決的重要問題根據(jù)***鎮(zhèn)區(qū)域的總體情況、區(qū)域板塊功能劃分以及土地和區(qū)域市場特征，本項目住宅部分適宜開發(fā)中高檔樓盤，快速上市，中低價快銷為宜。二、別墅市場狀況分析無錫別墅市場分析無錫別墅的發(fā)展歷程可以分成三個階段，每一個階段都有一個代表的作品。第一個階段是八十年代后期九十年代初以太湖威尼斯花園為代表的渡假村形式。當(dāng)時在太湖附近開發(fā)，走的比較早，有一些無錫早期的外籍人士都在那邊購買，真正形成了一個國際化的社區(qū)，產(chǎn)品在當(dāng)時是第一位的。還有一些渡假型的別墅產(chǎn)生，都是那個時期應(yīng)運而生的。第二個階段是2000年前后，以世紀(jì)湖濱（太湖世家）為代表，當(dāng)時并沒有在市場上形成很強勢的銷售，那個時候的無錫對別墅的需求是沒有概念的、價格上再低也沒有市場。世紀(jì)湖濱是比較純粹意義上的別墅社區(qū)。后來銷售非常好。第三階段是2003年開始持續(xù)到現(xiàn)在，2003年的無錫的別墅市場還是半遮掩的態(tài)勢，面紗剛剛撂起來。太湖別墅真正變成無錫的地產(chǎn)的別墅主流產(chǎn)品。我們用一個詞來表現(xiàn)就是叫“燦爛太湖”。這一撥行情都是圍繞著太湖來進行的。目前無錫別墅上五里湖、馬山兩大板塊已經(jīng)形成。無錫市場的別墅有2000余套，基本都集中在五里湖和馬山的太湖之濱，分布區(qū)域非常明顯。 五里湖的豪華板塊中有山水湖濱。湖之戀、湖璽莊園，太湖世家、時代假日花園、寶界山莊等別墅。這些別墅的價格高的2萬元一平米，低的也要1萬一平米，總的價格水準(zhǔn)與周邊城市相比并不低。這些別墅雖然價高，但體量都不大，加起來也只有300多套。而馬山別墅板塊目前已擁有4個別墅樓盤，以檀溪灣和印象劍橋規(guī)模最大，加上太湖金色水岸和中房的一個別墅項目，共有1600套別墅。消費者還沒被喚醒。不管是五里湖還是馬山，無錫的別墅都是依托于太湖山水資源，以太湖為核心的山水自然資源型別墅是其最大的特征。這一特征一方面使得開發(fā)的依據(jù)比較充分，另一方面也使得別墅樓盤的同質(zhì)化傾向非常明顯，產(chǎn)品缺乏“亮點”。但隨著開發(fā)量、上市量的增大，一些別墅也開始向個性化、差異化發(fā)展。雖然很多別墅緊趕慢趕，都要在今明兩年上市，但無錫市場還沒有做好準(zhǔn)備，很多的消費者沒有被喚醒，別墅的消費積極性不高。別墅消費受新政影響較小。從目前的市場情況看，別墅的購買者80％的置業(yè)動機為自住型消費。買得起幾百萬元房子的人基本上都是成功人士，他們按揭的比例不大，很多人還是一次性付款，調(diào)控雖然也使一些人轉(zhuǎn)向了短期觀望，但對于富有人群來說，他們的價值觀更偏于成熟，受外界的影響更小，在他們而言，對稀缺品的擁有更多的是與身份相匹配的一種形式。***別墅市場需求特征分析 本區(qū)域尚未形成別墅市場，對于別墅的研究我們主要從需求角度來考慮。從業(yè)類型界定：私營、民營企業(yè)主，大型國資、外資企業(yè)高管層，專業(yè)技術(shù)人士、政府要員、海外歸僑。收入狀況界定：固定年收入20萬元及以上他們的承受能力以及社會經(jīng)歷決定了他們的價格敏感度：綜上所述，我們的目標(biāo)客戶群應(yīng)該是是164。 個體客戶：大型企業(yè)高管，專業(yè)技術(shù)人士、政府要員等；164。 企業(yè)客戶：無錫本地/江陰/常州武進地區(qū)民企、外資企業(yè)。需求特性研究建筑外觀 ? 北美風(fēng)格? 歐式? 中式園林? 新古典主義? 古典歐式風(fēng)格? 現(xiàn)代簡約主義需求特性研究戶型設(shè)計 178。 戶型功能：164。 臥室數(shù)量：4間左右（其中至少2間為套房設(shè)計）；164。 功能用房：保姆房、洗衣房、儲藏室等必備，車庫位數(shù)2個。178。 戶型面積：220250平方米178。 細部要求：在總建筑面積及臥室數(shù)量限定的條件下，盡可能提高客廳等公共部分面積，以顯示別墅的空間感及舒適性。178。 戶型設(shè)計：164。 注重實際使用，面積及功能配置傾向適宜即可，不認同過于奢華、浪費。164。 注重花園、客廳等充分體現(xiàn)別墅特性的功能部分面積及具體設(shè)計。需求特性研究物管/配套178。 物業(yè)管理：164。 普遍對家政服務(wù)有較高需求，較為集中的是：保姆、家庭保潔、綠化園藝；164。 對社區(qū)保安設(shè)施及人員配備要求頗高；164。 希望能提供水、電等家用設(shè)施設(shè)備上門維修服務(wù)。178。 配套設(shè)施164。 對家庭購物、康體運動、少兒教育三類設(shè)施需求相對集中；164。 康體運動設(shè)施選配上傾向于以個人為單位的、較易掌握及開展的項目需求特性研究交付標(biāo)準(zhǔn)178。 裝修/毛坯：164。 普遍認為裝修非常耗費時間、精力，傾向于室內(nèi)固定部分裝修有套餐可供選擇，但必須充分滿足個性化需求。164。 裝修的整體風(fēng)格必須符合自己喜好，才會接受，否則寧可選擇毛坯交付。178。 建筑設(shè)備：164。 從實際使用考慮：傾向于必須配備家居智能化、衛(wèi)星電視、遙控車庫門；其次，對凈水系統(tǒng)、地板輻射熱系統(tǒng)有一定需求。164。 從運營成本考慮：認為戶式中央空調(diào)、家庭用水恒熱系統(tǒng)意義不大。別墅市場小結(jié) 從市場需求空間以及周邊居民的收入能力來看，別墅市場存在較大的空間。別墅開發(fā)將會極大的提升項目的檔次和品牌。三、***商業(yè)物業(yè)市場狀況分析 ***商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量分析164。 區(qū)域商業(yè)主要依靠鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)；164。 目前僅寶龍項目有少量商業(yè)在售，競爭較小。***消費特征研究164。 外出消費仍以傳統(tǒng)的購物和餐飲為主，基于本地供應(yīng)水平的低層次以及收入水平的原因，消費額普遍不高；164。 餐飲多在本地，但休閑及購物前往南京消費較多，本區(qū)域消費水平不高；164。 本地消費仍以傳統(tǒng)的商業(yè)中心為主，新興的大超市有相當(dāng)強的吸引力；164。 目前消費仍以方便快捷為主，新興消費以及偏遠地區(qū)的商業(yè)消費則需要引導(dǎo)***商業(yè)市場總結(jié)從供需結(jié)構(gòu)來看：164。 目前的消費結(jié)構(gòu)和形式需要引導(dǎo)164。 目前的供應(yīng)業(yè)態(tài)需要提升服務(wù)與品牌度、商品質(zhì)量等164。 缺少綜合性的集商業(yè)、文化、娛樂、餐飲等功能為一體的商業(yè)購物中心。164。 在需求市場上，存在一批上檔次的消費群，其目前的需求無法在區(qū)域得到滿足，因而前往市區(qū)等地消費。164。 區(qū)域規(guī)劃人口1015萬人，存在較大的商業(yè)需求，而目前區(qū)域商業(yè)主要依靠老鎮(zhèn)區(qū)。從本案特征來看164。 位于平湖城核心地段，瀕臨湖景，具備發(fā)展商業(yè)的絕佳條件四、***辦公市場狀況分析216。 就目前狀況而言，由于居民樓、商住復(fù)合樓的以及開發(fā)區(qū)大量廠房的存在，短期內(nèi)將不會存在對辦公樓的強有力的需求；216。 平湖城規(guī)劃發(fā)展態(tài)勢，行政中心將移至本項目對面，區(qū)域?qū)⑿纬尚姓虅?wù)中心，市政廣場附近的寫字樓在區(qū)位上具有較大優(yōu)勢；216。 本項目緊鄰未來的城市中心和開發(fā)區(qū)，辦公氛圍將逐步形成；216。 基于目前區(qū)域部分零散的租住政府以及普通住宅的小型企業(yè)的存在，本司建議本項目中可設(shè)置酒店式公寓，設(shè)計完全滿足住宅標(biāo)準(zhǔn)，配備煤衛(wèi)設(shè)施或者至少預(yù)留煤衛(wèi)管道，分割面積在100平米每間或者更小，滿足一些小型企業(yè)的商住兩用的需求，以降低物業(yè)開發(fā)的風(fēng)險和不確定性。 五、 酒店市場狀況分析無錫市旅游市場對酒店市場的影響:216。 目前無錫市三星級以上酒店(含三星級)超過40家，酒店市場已經(jīng)形成了一定的規(guī)模．216。 目前無錫各大酒店主要的客戶群體來源于境內(nèi)，而外籍旅游、商務(wù)客源則相對較少。216。 境內(nèi)客源主要可分為商務(wù)客和旅游客源兩種，這也是目前無錫市酒店產(chǎn)業(yè)的支柱群體。由此可見旅游客源對無錫的酒店市場起著比較重要的作用，是各大酒店主要爭搶的客戶群體，而本案所地處蠡園新城五理河畔，水景等先天地理優(yōu)勢得天獨厚。目前無錫經(jīng)濟正處于一個高速發(fā)展的階段。從上表中可以的知外資在無錫注冊、投資的比例正在明顯增大，其中市區(qū)所占比列依然占主導(dǎo)地位，勢必而然在一定程度上帶動了無錫的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，其中酒店行業(yè)就身受其利。目前無錫的各經(jīng)濟、工業(yè)技術(shù)開發(fā)區(qū)正處于一個良好的發(fā)展階段，境內(nèi)外企業(yè)對無錫發(fā)展前景看好，紛紛入駐。無錫市商務(wù)對酒店市場的影響商務(wù)客戶群體特征178。 文化水平，生活素質(zhì)較高，有一定的社會層次178。 經(jīng)濟承受能力較強178。 對房間的商務(wù)要求較高178。 該客戶群入住酒店日期相比旅游客戶較長，定向性尤為強烈隨著無錫經(jīng)濟的高速發(fā)展，外商對無錫的投資環(huán)境也逐步認可。大量外資企業(yè)進駐無錫，隨之各類人才大量涌入，酒店市場也對該類客戶比較關(guān)注，各大酒店競相出臺了一系列的優(yōu)惠活動來吸引該客戶群體。預(yù)計隨著無錫經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，商務(wù)客戶群將會是無錫酒店行業(yè)的一個業(yè)績增長亮點。無錫市區(qū)三星級以上賓館酒店市場綜述及發(fā)展歷程、賓館現(xiàn)實總存量目前無錫市五星級酒店、賓館一覽表酒店名稱星級房價（標(biāo)房標(biāo)準(zhǔn)）規(guī)模無錫太湖飯店★★★★★560元/天占地面積18公頃擁有260間高級、豪華標(biāo)房無錫湖濱飯店★★★★★600元/天飯店現(xiàn)擁有136件標(biāo)房，12間高級套房，25間行政房及3幢湖畔別墅無錫喜來登大飯店★★★★★630元/天客房數(shù)量396間無錫錫州花園酒店★★★★★550元/天賓館擁有高級別墅、豪華套間、標(biāo)準(zhǔn)間共134間(套)太湖明珠國際大酒店★★★★498元/天賓館擁有高級別墅、豪華套間、標(biāo)準(zhǔn)間共134間(套)，以上各大酒店的房價為實價非門市價目前無錫市四星級酒店、賓館一覽表酒店名稱星級房價（標(biāo)房標(biāo)準(zhǔn)）規(guī)模無錫大飯店★★★★550元/天飯店擁有標(biāo)準(zhǔn)間371間，行政套房13間，商務(wù)套房8間，豪華套房3間無錫山明水秀大飯店★★★★470元/天1998年開業(yè)，客房數(shù)量210間無錫黃金海岸大酒店★★★★480元/天擁有豪華標(biāo)準(zhǔn)房371間，行政套房13間，商務(wù)套房8間，豪華套房3間無錫舜天碧波花園★★★★450元/天1996年開業(yè)，2001年裝修，度假村內(nèi)擁有各類客房無錫錦江大酒店★★★★488元/天酒店擁有各式客房320間/套無錫錦侖大酒店★★★★458元/天酒店擁有131間客房無錫錫?；▓@酒店★★★★464元/天擁有各類客房170余間無錫太湖花園度假村★★★★640元/天山莊擁有各類客房88套，可同時容納200人入住無錫麗湖花園度假村★★★★450元/天度假村由迎賓樓、綜合樓、28幢客房別墅樓和金字塔休閑中心組成。擁有各類房間116間無錫協(xié)和廣場大酒店★★★★350元/天酒店設(shè)客房80間無錫錦湖大酒店★★★★360元/天擁有豪華套房、商務(wù)套房、標(biāo)準(zhǔn)客房101間無錫港麗酒店★★★★350元/天酒店共有各類房間175間無錫藍天新港大酒店★★★★320元/天擁有各式豪華單間、標(biāo)準(zhǔn)房高級套房123間/套無錫新世界萬怡酒店★★★★438元/天酒店于1998年9月開業(yè)，樓高36層，共設(shè)客房265間。標(biāo)準(zhǔn)間面積27平方米無錫捷威假日大酒店★★★★270元/天酒店共有各類房間130間無錫新雅大酒店★★★★358元/天酒店擁有各類客房共102間以上各大酒店的房價為實價非門市價目前無錫市三星級酒店、賓館一覽表酒店名稱星級房價（標(biāo)房標(biāo)準(zhǔn)）規(guī)模無錫中旅大酒店★★★268元/天酒店擁有131間豪華標(biāo)準(zhǔn)客房無錫新華宮大酒店★★★208元/天1994年開業(yè)，2000年裝修，230間客房無錫聚豐園飯店★★★300元/天酒店擁有各類客房180余間無錫運河大酒店★★★250元/天酒店有豪華套房、標(biāo)準(zhǔn)房200間無錫古羅馬大酒店★