4論房產(chǎn)登記制度法律思考(編輯修改稿)
2024-09-11 16:55 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 證書的不統(tǒng)一的狀況。在我國法律規(guī)定的應登記的不動產(chǎn)權利方面，不動產(chǎn)實體權利的登記范圍僅包括房屋所有權、土地使用權和不動產(chǎn)抵押權。而在 社會生活中廣泛存在的土地租賃權、承包經(jīng)營權、地上權、采礦權等諸多不動產(chǎn)實體權利卻沒有被列入登記范圍，影響了土地資源的高效利用 第 5 頁 共 10 頁 和對我國不動產(chǎn)利用的宏觀管理。除了不動產(chǎn)實體權利登記以外，在現(xiàn)實生活中，同一不動產(chǎn)之上可能同時存在著數(shù)個物權，因此，有必要建立不動產(chǎn)物權順位登記，即不動產(chǎn)程序權利登記制度，以保障正常的不動產(chǎn)物權秩序。而在這一方面，我國不動產(chǎn)登記立法處于空白狀態(tài)。這顯然不符合我國社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展對不動產(chǎn)權利保護的基本要求。 第二，我國不動產(chǎn)登記存在房地分立登記的問題。依據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定， 約有六個部門可以進行不動產(chǎn)登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產(chǎn)權登記在建設行政管理部門，林地權登記在森林管理部門等，并且各個部門登記的內(nèi)容、程序等也有較大差別。眾所周知，不動產(chǎn)登記的根本目的在于確認不動產(chǎn)物權或完成物權變動，進行物權公示，提供統(tǒng)一的不動產(chǎn)物權的法律基礎，而不僅是對土地、房屋、森林等不動產(chǎn)的行政管理。 [3]分別登記恰恰違背了法律設立不動產(chǎn)登記制度的初衷，一方面造成不動產(chǎn)物權法律基礎的不統(tǒng)一，引起法律法規(guī)之間的相互沖突；另一方面，造成了各個登記機關之間職責不清，機構(gòu)膨脹，部門利益相互沖突，其結(jié) 果不僅增加了不動產(chǎn)登記人的不合理負擔，也破壞了地籍資料的完整性和管理的統(tǒng)一性。 第三，不動產(chǎn)登記城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一。我國廣大農(nóng)村的房產(chǎn)登記工作主要由村鎮(zhèn)管理部門負責。由于村鎮(zhèn)管理部門缺少從事此項工作的專業(yè)人員，對登記后形成的房屋產(chǎn)籍管理混亂。目前， 第 6 頁 共 10 頁 在國家取消了對農(nóng)民房產(chǎn)登記的收費項目之后，村鎮(zhèn)房產(chǎn)登記工作在大部分地區(qū)已經(jīng)趨于停頓。 [4]但實際上，廣大農(nóng)村中與房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟活動日益活躍，房產(chǎn)的買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押等交易活動也日趨頻繁。農(nóng)民對他們?nèi)〉玫姆康禺a(chǎn)權利，同樣迫切地希望得到政府的保護。另外，由于城鄉(xiāng) 管理不統(tǒng)一，使得一些城市開發(fā)區(qū)、 XX 縣區(qū)違反《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，為在城市邊緣地區(qū)的耕地上建房者發(fā)放房屋所有權證書，以逃避土地管理。 三、完善我國不動產(chǎn)登記制度的法律對策一種較為完善的不動產(chǎn)登記制度，必須符合明確產(chǎn)權、簡化手續(xù)、節(jié)省費用和明確登記的公信力的原則。 [5]從我國不動產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀來看，其與完善的登記制度、保障房地產(chǎn)交易安全的要求尚有一定差距，存在著許多問題，亟待進一步解決和完善。 （一）吸收、借鑒國外不動產(chǎn)登記立法的先進經(jīng)驗，推動我國不動產(chǎn)登記立法發(fā)展西方各種類型不動產(chǎn) 登記制度都是以本國的民事基本法律為基
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