【文章內(nèi)容簡介】 規(guī)和管理規(guī)約的前提下，只要征得利害關(guān)系業(yè)主同意，就可以改住宅為商用。此外，《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第11條還對利害關(guān)系業(yè)主的范圍作了限定，增強(qiáng)了準(zhǔn)確判斷利害關(guān)系人的可操作性，減輕了擬從事經(jīng)營性活動業(yè)主的負(fù)擔(dān)?？傊?，筆者認(rèn)為，我國《物權(quán)法》和《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》在對住宅商用的基本立場上反映了我國的國情，整體上是值得肯定的?！　∪⒆≌逃玫膶?shí)現(xiàn)及其弊端的克服　　住宅商用實(shí)踐性極強(qiáng)，涉及到復(fù)雜的參與主體、利害關(guān)系和操作程序。法諺有云：預(yù)防重于救濟(jì)。 [25]如果相關(guān)當(dāng)事人能夠?qū)Ω鞣N法律關(guān)系作出準(zhǔn)確的分析和判斷，并遵循一定的程序，則可以有效克服住宅商用的各種弊端，并減少或者防患糾紛，構(gòu)建和諧社區(qū)關(guān)系。下文擬對住宅商用實(shí)現(xiàn)過程中的若干問題展開探討，并試對住宅商用可能引發(fā)的問題提出克服方法?！　?一)經(jīng)營性活動的范圍　　從實(shí)踐來看，利用住宅從事經(jīng)營性活動的范圍比較廣泛。以北京市2006年前三月份利用住宅設(shè)立的企業(yè)為例，從行業(yè)分布來看，包含了生產(chǎn)加工、商務(wù)辦公、商業(yè)經(jīng)營、休閑娛樂和教育培訓(xùn)等五大類別，具體形式包括服裝廠、咨詢公司、律師事務(wù)所、小超市、美容美發(fā)店、KTV、兒童樂園、補(bǔ)習(xí)班等等。 [26]問題在于，利用住宅從事的經(jīng)營性活動是否有范圍限制?全國人大法工委民法室認(rèn)為，業(yè)主只有確實(shí)因生活需要(如因?yàn)橄聧彑o收入來源、生活困難)才能將住宅用房改為經(jīng)營性用房，理由在于：住宅商用不但影響了居住利益，而且導(dǎo)致國家稅費(fèi)的大量流失。 [27]筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)值得商榷，原因在于：第一，業(yè)主從事經(jīng)營性活動的“動機(jī)”與“其他業(yè)主居住利益是否受到影響”之間沒有必然的聯(lián)系，與后者有聯(lián)系的是活動的性質(zhì)、影響的范圍等因素。如果這些活動可能對部分業(yè)主產(chǎn)生不利影響，應(yīng)當(dāng)通過“利害關(guān)系業(yè)主的同意”來防患，而不是限制從事經(jīng)營活動的動機(jī)。第二，住宅商用是市場需求、成本優(yōu)勢和經(jīng)濟(jì)政策綜合影響的結(jié)果，在鼓勵發(fā)展中小企業(yè)的背景下，如果住宅商用已經(jīng)取得了利害關(guān)系業(yè)主的同意，反因非“生活困難需要”而不能開展，則過于牽強(qiáng)。尤其是在小區(qū)開設(shè)理發(fā)店等服務(wù)性小企業(yè)，非但沒有損害，反而滿足了小區(qū)廣大業(yè)主的生活需求。第三，關(guān)于“導(dǎo)致國家稅費(fèi)的大量流失的問題”，筆者認(rèn)為是因噎廢食。任何經(jīng)營性活動的開展都需要辦理工商登記、稅務(wù)登記并繳納稅費(fèi)。與其它企業(yè)相比，除了土地出讓費(fèi)用方面有較大差別之外，很難找出稅費(fèi)上的差異?！　」P者以為，只要不違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的強(qiáng)行性規(guī)定，業(yè)主在征得利害關(guān)系業(yè)主同意后，就可以利用住宅從事經(jīng)營性活動。關(guān)于強(qiáng)行性規(guī)定，主要包括如下兩類：一類是法律法規(guī)關(guān)于部分企業(yè)工作場所的強(qiáng)制性規(guī)定或者禁止性規(guī)定。例如，《民用爆炸物品管理?xiàng)l例》第4條規(guī)定：“生產(chǎn)、儲存爆炸物品的工廠、倉庫，應(yīng)當(dāng)建在遠(yuǎn)離城市的獨(dú)立地段，禁止設(shè)立在城市市區(qū)和其它居民聚居的地方及風(fēng)景名勝區(qū)?！薄痘ヂ?lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)營業(yè)場所管理?xiàng)l例》第9條規(guī)定：“中學(xué)、小學(xué)校園周圍200米范圍內(nèi)和居民住宅樓(院)內(nèi)不得設(shè)立互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)營業(yè)場所?！薄秺蕵穲鏊芾?xiàng)l例》第7條：“娛樂場所不得設(shè)在下列地點(diǎn)：(一)居民樓、博物館、圖書館和被核定為文物保護(hù)單位的建筑物內(nèi)。(二)居民住宅區(qū)和學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)關(guān)周圍……”根據(jù)這些規(guī)定，下列經(jīng)營性活動不得以住宅為工作場所，一是具有高度危險(xiǎn)的生產(chǎn)和銷售行業(yè)，例如炸藥、鞭炮等爆炸物資的生產(chǎn)和銷售行業(yè)。二是可能造成巨大污染的經(jīng)營性活動，包括聽覺污染、嗅覺污染和視覺污染等。例如，KTV等娛樂活動通常釋放出大量的噪音，嚴(yán)重影響業(yè)主的生活和休息。三是嚴(yán)重違反作息規(guī)律的經(jīng)營性活動。如果經(jīng)營性活動經(jīng)常夜間作業(yè)，也不應(yīng)被允許。對營業(yè)場所有特殊要求的經(jīng)營性活動，除了應(yīng)當(dāng)經(jīng)過工商行政管理部門審查之外，還應(yīng)當(dāng)通過環(huán)保部門、衛(wèi)生部門的審查?！　×硪活愂枪芾硪?guī)約的強(qiáng)行性規(guī)定。實(shí)踐中，有的高檔住宅小區(qū)管理規(guī)約明確禁止從事任何經(jīng)營性活動。有的管理規(guī)約明確約定了可以從事經(jīng)營的種類和范圍。有的管理規(guī)約具體列舉了業(yè)主不得從事的經(jīng)營性活動。這些強(qiáng)行性規(guī)定，對全體業(yè)主具有約束力，任何業(yè)主不得違反，除非修改管理規(guī)約。實(shí)踐中，經(jīng)營性活動是否符合法律法規(guī)或者管理規(guī)約，也應(yīng)當(dāng)由工商行政管理部門在工商登記時予以審查，并決定是否辦理工商登記。　　(二)“利害關(guān)系業(yè)主”的具體判斷　　《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第11條對“利害關(guān)系業(yè)主”作了界定。根據(jù)該規(guī)定，“本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱‘有利害關(guān)系的業(yè)主’。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響”。該規(guī)定設(shè)置了三項(xiàng)“利害關(guān)系業(yè)主”的判斷規(guī)則：第一，利害關(guān)系業(yè)主的利益為“房屋價(jià)值”和“生活質(zhì)量”。第二，利害關(guān)系的損害形式包括“已經(jīng)受到不利影響”和“可能受到不利影響”，前者是對既有損害的救濟(jì)手段，后者是對未來損害的預(yù)防措施。第三，利害關(guān)系的證明采用“法律推定”+“利害關(guān)系業(yè)主自己舉證證明”的區(qū)分模式。　　應(yīng)當(dāng)說，這一界定較為全面的概括了利害關(guān)系業(yè)主的特征，但仍有如下問題值得討論：　　第一，“房屋價(jià)值”和“生活質(zhì)量”應(yīng)當(dāng)如何理解?“房屋價(jià)值”和“生活質(zhì)量”這兩概念十分抽象，其可以作為判斷利害關(guān)系業(yè)主的利益的指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)，但可操作性不強(qiáng)。筆者認(rèn)為，房屋價(jià)值是生活質(zhì)量的抽象總結(jié)，生活質(zhì)量是房屋價(jià)值的具體反映，因?yàn)?，住宅的根本價(jià)值在于生活居住，生活質(zhì)量受到不利影響，必然導(dǎo)致房屋價(jià)值的降低。因此，關(guān)于房屋價(jià)值是否受損，必須借助生活質(zhì)量是否受損來判斷。如前文所述，住宅的物理空間需要具備空間獨(dú)立性、環(huán)境安寧性、使用便利性和建筑的牢固性四大要素，任何一項(xiàng)要素的降低或喪失都將構(gòu)成對