4論房產(chǎn)登記制度法律思考(存儲版)
【正文】 98 年修訂的《土地管理法》明確規(guī)定： “ 十分珍惜、合理利用土地和切實保護(hù)耕地是我國的基本國策。因此，有必要設(shè)立不動產(chǎn)交易的善意取得制度?！督梃b國際經(jīng)驗改革我國不動產(chǎn)登記制度》，載于《改革與戰(zhàn)略》 1999 年第 1 期 ?！恫粍赢a(chǎn)物權(quán)登記立法研究》，載于《法律科學(xué)》2024 年第 2 期。《房地產(chǎn)法論》，中國政法大學(xué)出版社 1995年版，第 249－ 252 頁。如果不動產(chǎn)登記立法中設(shè)立預(yù)告登記制度 ，即賦予債權(quán)以排他的物權(quán)效力，從而保障債權(quán)的實現(xiàn)，則可以有效地防范二重買賣情況出現(xiàn)，維護(hù)交易安全。目前，我國一些地方政府，如廣州、深圳、上海、汕頭、廈門等，已經(jīng)意識到 房地分立設(shè)置的缺陷，嘗試將兩部門合而為一，從而實現(xiàn)房地合一登記。其次，《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》中規(guī)定，房屋登記的內(nèi)容包括有地號、使用土地面積及土地登記證號，登記簿按地號順序排列。目前，我國物權(quán)立法工作已經(jīng)提上日程，借鑒國外立法經(jīng)驗，結(jié)合我國不動產(chǎn)登記的實際情況，在將來出臺的《物權(quán)法》中明確規(guī)定不動產(chǎn)登記的各項制度，不僅是合理保護(hù)土地資源、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟的要求，也是順應(yīng)世界不動產(chǎn)登記立法發(fā)展潮流，完善我國不動產(chǎn)登記制度的必然選 第 7 頁 共 10 頁 擇。目前， 第 6 頁 共 10 頁 在國家取消了對農(nóng)民房產(chǎn)登記的收費項目之后，村鎮(zhèn)房產(chǎn)登記工作在大部分地區(qū)已經(jīng)趨于停頓。這顯然不符合我國社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展對不動產(chǎn)權(quán)利保護(hù)的基本要求。雖然我國不動產(chǎn)登記事業(yè)已經(jīng)步入有法可依的歷史階段，較改革開放以前有了長足地進(jìn)步，但不可否認(rèn)，我國不動產(chǎn)登記制度依然存在著不少問題有待解決。 通過三種登記制度之比較，可以發(fā)現(xiàn)，首 先，各國不動產(chǎn)登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎(chǔ)，并輔之以單行的不動產(chǎn)登記法，不僅設(shè)計合理、體系完整，而且保留著本國的立法傳統(tǒng)，體現(xiàn)出民族特色。[1] （一）契約登記制度。 第 1 頁 共 10 頁 論房產(chǎn)登記制度法律思考 內(nèi)容摘要。 一、比較研究目前，世界各國所采用的不動產(chǎn)登記制度主要有三種類 型，即契約登記制度、產(chǎn)權(quán)登記制度、托倫斯登記制度。其一，采用實質(zhì)審查主義，并采用公告程序；其二，初次登記自由，其后登記則進(jìn)入強制狀態(tài)，即任何不動產(chǎn)經(jīng)申請第一次登記后，其不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移和變更，不經(jīng)登記無效；其三，登記具有公信力，如果真權(quán)利人因不實登記而受損害時， 第 3 頁 共 10 頁 國家負(fù)賠償責(zé)任；其四，人之編成主義，不考慮地號，按登記次序編排登記簿，并附土地及建筑物位置圖。其中土地登記的內(nèi)容包括：土地的性質(zhì)（主要是集體土地所有權(quán)、國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)及他項權(quán)利）、土地權(quán)利來源、權(quán)利主體、權(quán)屬界址、土
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