【正文】 能成為業(yè)主更換物業(yè)管理公司的障礙，由此引發(fā)糾紛。美國統(tǒng)一州法委員會擬訂提供的1980年《統(tǒng)一公寓法》和2007年《新公寓法》，分別規(guī)定了業(yè)主法人組織的17項權(quán)力和18項權(quán)力，基本內(nèi)容無變化，筆者摘譯其幾項主要權(quán)力如下：“(1)制訂和修改章程和規(guī)則。該民法典就辛迪加的權(quán)利、義務(wù)、執(zhí)行機構(gòu)、議事規(guī)則等方面訂立的規(guī)則達三十條之多。而業(yè)主委員會之所以不能被賦予法人資格，主要原因是不擁有財產(chǎn)，無民事責(zé)任能力，無力承擔(dān)民事責(zé)任。在業(yè)主共有財產(chǎn)遭受侵犯時，業(yè)主委員會無從利用法律手段，不能訴諸法律，以至維權(quán)乏力，維權(quán)維艱。……”香港稱業(yè)主法人組織為業(yè)主立案法團(Owners’ Incorporation)，并制定《多層樓宇(業(yè)主立案法團)條例》。 [19]他們通常稱業(yè)主法人組織為Homeowners’ Association(HOA,亦可稱為住宅所有權(quán)人協(xié)會)，這在美國已是家喻戶曉。筆者同時認為，在將地下車庫劃為專有部分的情形下，應(yīng)當將車庫區(qū)分為獨立車位向業(yè)主出售，而不宜由開發(fā)商保留所有權(quán)并自行經(jīng)營。因此，筆者建議可通過司法解釋或在將來修改法律時補充規(guī)定，“住宅區(qū)的建筑物不區(qū)分為專有部分的，與建筑物相毗連綠地可以約定為業(yè)主所有。且如果城市規(guī)劃確已安排穿越某住宅區(qū)的公共道路，應(yīng)可索性將住宅區(qū)一分為二，可能更符合以人為本的原則。一方面，由于對兩個部分均未作定義或定性規(guī)定而顯得欠缺確定性，可能帶來法律解釋和適用上某種困難和疑惑。他們既通過專有部分和共用部分的定義作出概括性規(guī)定，又以列舉的方法作出詳盡的具體而微的規(guī)定。在共有部分確有富余以至空置的情形下，也可以經(jīng)業(yè)主同意改為專有部分，但如果要突破規(guī)劃部門審定的容積率、建筑密度和樓距等強制性指標，則須經(jīng)規(guī)劃部門批準。其一，由規(guī)劃設(shè)計部門根據(jù)城市規(guī)劃和設(shè)計規(guī)范的要求，為使住宅區(qū)具有必要的生活條件和達到一定的居住標準，對共有部分做出合理安排和劃定。美國和香港學(xué)者均解釋稱，共同租賃權(quán)(Cotenancy)等于共同所有權(quán)(Coownership)，這可能是因為租賃期限很長且可續(xù)展的緣故。第三個解釋則為房地產(chǎn)的一種形式 [16](Condominium means real estate in which……)，在這個意義上，美國學(xué)者亦稱之為高層建筑物(Highrise building)。 [13]對作為多元房地產(chǎn)另一種形式的集居地區(qū)和住宅區(qū)，臺灣和日本均規(guī)定可以準用或適用就建筑物設(shè)立的條款，日本并設(shè)有住宅區(qū)專章。該法所設(shè)計的建筑物和住宅區(qū)的區(qū)分所有權(quán)人和所有權(quán)人的權(quán)利(住宅區(qū)別墅業(yè)主被稱為所有權(quán)人而非區(qū)分所有權(quán)人)，不是一項單一的權(quán)利，而是以區(qū)分所有權(quán)為主干的組合型權(quán)利?！边@又表明，區(qū)分所有權(quán)人還有基地使用權(quán)。這個比例也代表每個共有權(quán)人的表決權(quán)，也是共有權(quán)人分擔(dān)費用和分取收益的標準?！　?2)魁北克民法典關(guān)于多元房地產(chǎn)的法律概念則具有更強的概括性和更寬的適用范圍，稱之為不動產(chǎn)區(qū)分共有權(quán) [10](Divided Coownership of Immovables)。加拿大各省都制訂有與美國極為相似的公寓法。各州的法大同小異，但由美國統(tǒng)一州法委員會(NCCUSL)制訂提供的1980年《統(tǒng)一公寓法》 [3](Uniform Condominium Act， UCA)，1994年《統(tǒng)一共有權(quán)益法》 [4](Uniform Common Interest Ownership Act, UCIOA)及2007年《新公寓法》 [5](New Condominium Act，NCA),可能更具代表性，更能反映其發(fā)展趨勢?！　〉谝唬段餀?quán)法》采用建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念，從字面上看，這意味著此種物權(quán)的客體只是建筑物，未包括地基，也未納入住宅區(qū)內(nèi)除建筑物以外的其他共有部分，特別是缺失作為房地產(chǎn)基礎(chǔ)的土地使用權(quán)，顯得名不副實。一些先行者的此種法律，屢屢修改創(chuàng)新，與時俱進，幾近完備成熟。美國、加拿大、香港的普通法稱此類房地產(chǎn)為多元房地產(chǎn) [1](Multiunit Development，MUD,亦可稱多單元房地產(chǎn))?！　《嘣康禺a(chǎn)的產(chǎn)生和發(fā)展歷經(jīng)久遠，在古巴比倫曾見雛形，經(jīng)歐洲中世紀的緩步增長，到上世紀特別是下半葉，大多數(shù)國家的大中城市都出現(xiàn)急劇的以至爆炸性的發(fā)展。但從公布實施一年多的情況來看，此項新的法律制度尚有待進一步完善，尚有疑難課題未獲破解，尚存模糊地帶有待厘清。就“建筑區(qū)劃”一詞而言，似乎應(yīng)為與住宅區(qū)橫向范圍相一致的概念，但由于缺少定義，使其因不具有明晰無誤和不容爭議的確定性而處于模糊狀態(tài)，有待厘清。 《新公寓法》在其前言中稱Condominium為“房地產(chǎn)所有權(quán)的分享形式”(Shared form of real estate ownership),并稱其目的為制定“一部土地和建筑物分享所有權(quán)的現(xiàn)代法律” [8](A modern law of shared ownership of land and buildings)。房地產(chǎn)開發(fā)商從政府批租取得的土地屬于租賃權(quán)(Tenancy,租權(quán))，多層樓宇業(yè)主的權(quán)利則為共同租賃權(quán)(Cotenancy)。”然后在第1038條規(guī)定，“不動產(chǎn)所有權(quán)被區(qū)分為由一人或數(shù)人擁有的單元”，則為不動產(chǎn)區(qū)分共有權(quán)?！　?1)臺灣于1995年制訂并于2006年1月修正公布的《公寓大廈管理條例》，為區(qū)分所有權(quán)制度設(shè)立兩個核心條款。而臺灣學(xué)者謝在全教授則認為區(qū)分所有權(quán)人就基地享有的權(quán)利可以稱為準共有權(quán)?？磥恚m然日本的法律并未就包括建筑物和住宅區(qū)在內(nèi)的多元房地產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利采用單一的法律概念，但法律設(shè)定的適用范圍和權(quán)利人的權(quán)利范圍是全面的和完整的，對作為權(quán)利客體的不同形式的多元房地產(chǎn)是覆蓋無余的。 [14]　　另一種模式是美國和魁北克的模式，即一個物和一個權(quán)的模式。魁北克民法典就此種多元房地產(chǎn)采用不動產(chǎn)區(qū)分共有權(quán)的概念，表明其為一種獨特的法律制度。如果我們予以借鑒，采用房地產(chǎn)區(qū)分共有權(quán)的概念，未必不是一項適宜的選擇。共有部分的缺失或者減損，輕則會造成人們生活的不便，重則可能使住宅區(qū)運行失靈，業(yè)主們難以維持正常的生活。他們是通過開宗明義地對專有部分和共用部分所下的定義，就兩個部分的內(nèi)涵做出概括性規(guī)定，同時劃定兩者之間的界限，其定義也大同小異?！奔~約州關(guān)于共同成分的列舉式規(guī)定，則包括以“建筑物所占的土地”為首項，以“所有其他為房地產(chǎn)的保持、維護和安全所必需的或有益的或通常作為共同使用的部分”為末項，共計45個項目?！　〉谝?、關(guān)于住宅區(qū)的道路可否劃為城鎮(zhèn)公共道路　　《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。”筆者認為，目前我國的住宅區(qū)有兩種情形，應(yīng)當加