【正文】 以區(qū)別。但在我國，由于不同城市以至同一城市的地區(qū)的發(fā)達程度不同，住宅區(qū)及相應(yīng)的地下車庫的規(guī)模和檔次有別，究竟應(yīng)把地下車庫劃為共有部分抑或劃分為專有部分，似不可一概而論。基于以上考慮，筆者建議通過司法解釋或在將來修改法律時補充規(guī)定，“住宅區(qū)的地下車庫，由全體業(yè)主分擔價款或者建造費用的，屬于業(yè)主共有。(2)編制和修改有關(guān)收入、支出和儲備基金的預(yù)算，向業(yè)主(Unit owners)收取共同開支費用。筆者注意到，他們的業(yè)主法人組織制度具有共同特點，即共有財產(chǎn)被登記在業(yè)主法人組織名下。消除此種法律上的障礙，解決此種法律上的難題，有待于就多元房地產(chǎn)法律制度進行改革。業(yè)主委員會不構(gòu)成民事權(quán)利主體，不具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，不具有訴訟權(quán)利。(6)就共有財產(chǎn)的使用、保持、維護、替換或更新實施管理。美國佛羅里達州立大學(xué)的Peter Dunbar教授著書稱，共有房地產(chǎn)是指由公寓大廈單元、共同成分和業(yè)主法人組織三個部分構(gòu)成的集合體，缺少任何部分均不構(gòu)成共有房地產(chǎn)。但是，也不應(yīng)排除在條件成熟的地方，特別是在允許以合作方式建房的情形下，經(jīng)規(guī)劃設(shè)計部門合理安排，也可以將地下車庫劃定為共有部分。這種住宅區(qū)的每棟別墅都形成一個專有部分，在每棟別墅的周邊地帶劃出小片綠地作為專有部分，歸于別墅業(yè)主所有，這應(yīng)是可行的和適宜的。曾聞某大城市決定打通幾十條穿越住宅區(qū)的公共道路，似非明智之舉，應(yīng)為法律所不允許?！　”容^之下，筆者感到，《物權(quán)法》第六章就專有部分和共用部分的界定和劃分所作的規(guī)定，尚有不足之處和尚須進一步完善的地帶?！　×硪环N是美國、香港和魁北克的模式。例如為業(yè)主添置一個棋牌室。住宅共有部分的確定，取決與兩項條件的成就?？笨说姆康禺a(chǎn)開發(fā)者則可以是權(quán)利剩余期限超過50年的地上權(quán)人(Superficiary)或租賃開發(fā)權(quán)人 [17](Emphyteutic Lessee)。另一個解釋是“多元房地產(chǎn)的單獨單元” [15](A single realestate unit in a multiunit development)。日本則將此種房地產(chǎn)分為三個部分，相應(yīng)地設(shè)定互不隸屬的三個權(quán)，即以建筑物專有部分為標的的區(qū)分所有權(quán)、共用部分持份權(quán)和占地利用權(quán)，占地利用權(quán)則以土地所有權(quán)或其他權(quán)利為權(quán)源。　　(2)日本于1962年制訂的《建筑物區(qū)分所有法》所設(shè)立的多元房地產(chǎn)法律制度，幾乎同其他許多國家和地區(qū)都不一致。同時，第九條又規(guī)定，“各區(qū)分所有權(quán)人按其共有之應(yīng)有部分比例，對建筑物之共用部分及其基地有使用收益之權(quán)。有趣的是，他們所稱的單元，原文為Fraction，這個Fraction是分數(shù)的同義詞，故可解釋為每個共有權(quán)人擁有整個不動產(chǎn)的一個分數(shù)，這個分數(shù)即為每個私人部分的價值同全部私人部分總價值的比例，而每個共有權(quán)人在共同部分中的份額亦根據(jù)這個比例推出。由于香港市場的房地產(chǎn)交易均須由律師代理進行，甚至交易雙方可由同一律師代理，香港律師會還制訂《樓宇公契草擬指引》，以規(guī)范房地產(chǎn)律師的行為。　　加拿大(不包括魁北克)和香港的多元房地產(chǎn)法律制度與美國大同小異?！　∶绹谶@方面沒有聯(lián)邦立法，但各州都無一例外地制定了單行成文法，稱之為公寓法(Condominium Act)，幾十年來頻繁修改，有些州已采用列有消費者保護一章的被稱為第二代的公寓法?！　」P者感到，《物權(quán)法》關(guān)于此種多元房地產(chǎn)的物權(quán)概念和權(quán)利范圍的規(guī)定，尚有可進一步斟酌探討的余地。經(jīng)若干代法律人的不懈努力，到上世紀后期，已在很多較發(fā)達國家和地區(qū)陸續(xù)面世，其形式多為單行成文法，或在民法典中新辟專章?！　∥覈鞘芯用竦淖》磕Ｊ街饕嵌鄬咏ㄖ锖陀啥鄺澏鄬咏ㄖ锝M成的住宅區(qū)，自然也包括由多棟單獨別墅或聯(lián)排別墅組成的住宅區(qū)以及由別墅和多層建筑物混合組成的住宅區(qū)。由此種新型房地產(chǎn)派生出的財產(chǎn)權(quán)，是一種權(quán)利客體多元化、權(quán)利主體多邊化的新型物權(quán)。2006年國慶節(jié)期間，筆者曾發(fā)表《關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的探討和商榷》一文。由于土地使用權(quán)未被納入權(quán)利范圍，業(yè)主不擁有土地使用權(quán)，那就只有將道路、綠地、場所、場地、車位等視為附著物，方可規(guī)定為業(yè)主共有，這似乎與法理和常理不符?！缎鹿⒎ā返倪m用范圍既包括多座公寓大廈(multicondominium)，相當于我們的住宅區(qū)，也包括具有分享福利健身設(shè)施的成排房屋和有門社區(qū)(Row houses and gated munity with shared amenities)，有門社區(qū)是在出入口設(shè)置以密碼控制的自動開啟大門的社區(qū)。但批租土地的期限為75年、99年或999年，且允許續(xù)期，故在學(xué)理上和實務(wù)上均認為共同租賃權(quán)(Cotenancy)等于共同所有權(quán)(Coownership)，多層樓宇業(yè)主均擁有共有權(quán)。由此看出，魁北克有其獨特的觀念和做法，即對共有不動產(chǎn)中做出實物區(qū)分的部分稱為區(qū)分共有，而對不作實物區(qū)分的部分稱為非區(qū)分共有，整個共有不動產(chǎn)的所有權(quán)則稱不動產(chǎn)區(qū)分共有權(quán)。其第一條開宗明義地規(guī)定，公寓大廈是指“得區(qū)分為數(shù)部分之建筑物及其基地” [11]。還須特別提到，《公寓大廈管理條例》第五十三條規(guī)定，“多數(shù)各自獨立使用之建筑物、公寓大廈，其共同設(shè)施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區(qū)者，其管理及組織準用本條例之規(guī)定”?！　≡趯ι鲜隽鶄€國家和地區(qū)的多元房地產(chǎn)法律制度作粗淺的比較研究，并對我國多元房地產(chǎn)現(xiàn)狀作粗淺的考察了解的同時，筆者一直在思考和探索一個問題：就我國的多元房地產(chǎn)創(chuàng)設(shè)的法律制度，究竟采用何種法律概念為好?筆者在前面略述了兩種模式，其區(qū)別主要在于將此種物權(quán)設(shè)定為一個物的一個權(quán)，還是設(shè)定為多個物的多個權(quán)。美國有其獨特的普通法土地制度和財產(chǎn)法律制度，難以與大陸法完全類比，但可能是由于在多元房地產(chǎn)的發(fā)展方面走了相同的道路，就大陸法和普通法關(guān)于多元房地產(chǎn)法律制度的基本框架而言，確有很強的相似性和可比性。筆者注意到，美國和魁北克的房地產(chǎn)開發(fā)者(Developer)除土地所有權(quán)人以外，還可以是其他土地權(quán)利人，但這并不妨礙他們稱相關(guān)權(quán)利為房地產(chǎn)共有權(quán)或者不動產(chǎn)區(qū)分共有權(quán)。但是，畢竟我們已在《城市房地產(chǎn)管理法》中將房屋與土地作為兩個物而分別設(shè)立房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，并已通過《物權(quán)法》第六章創(chuàng)設(shè)建筑物區(qū)分所有權(quán)，已為各界人士和廣大住戶普遍接受和認知，現(xiàn)在再將包含區(qū)分建筑物的多元房地產(chǎn)視為一個物而作為區(qū)分共有權(quán)的客體，另行構(gòu)建多元房地產(chǎn)權(quán)屬結(jié)構(gòu)，這可能是不現(xiàn)實的，難以做到的。此種共有部分應(yīng)由法律予以確認，使之成為法定共有部分，一經(jīng)劃定就不能輕易地和隨意地加以變更。例如，臺灣的《公寓大廈管理條例》第三條規(guī)定，“專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區(qū)分所有之標的者”。香港的樓宇公