4論房產(chǎn)登記制度法律思考-預(yù)覽頁
【正文】 2 頁 共 10 頁 記是物權(quán)變動對抗第三人之要件；第二，采取形式審查主義，只要當(dāng)事人提出申請即可登記；第三，登記無公信力，即登記事項不成立或無效時，不得對抗善意第三人；第四，登記簿以權(quán)利人為 標(biāo) 準(zhǔn) 而 編 成 ， 采 用 人 之 編 成 主 義（ prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，權(quán)利以動態(tài)登記為主，不僅登記物權(quán)現(xiàn)狀，而且還登記物權(quán)的變動。 （三）托倫斯登記制度（ torenssyhem）。其次，各國不動產(chǎn)登記往往實行房地合一的登記體制。在我國，由于不動產(chǎn)登記立法不健全，不動產(chǎn)登記制度還存在著諸多問題，因此，有必要在全面考查各國不動產(chǎn)登記制度的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國不動產(chǎn)登記的實際情況和特點，促進(jìn)我國不動產(chǎn)登記制度的日趨完善。 第一，不動產(chǎn)登記立法不完善。而在 社會生活中廣泛存在的土地租賃權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)等諸多不動產(chǎn)實體權(quán)利卻沒有被列入登記范圍，影響了土地資源的高效利用 第 5 頁 共 10 頁 和對我國不動產(chǎn)利用的宏觀管理。 第二，我國不動產(chǎn)登記存在房地分立登記的問題。 第三，不動產(chǎn)登記城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一。 [4]但實際上，廣大農(nóng)村中與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟活動日益活躍，房產(chǎn)的買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押等交易活動也日趨頻繁。 [5]從我國不動產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀來看，其與完善的登記制度、保障房地產(chǎn)交易安全的要求尚有一定差距，存在著許多問題，亟待進(jìn)一步解決和完善。在《物權(quán)法》規(guī)定不動產(chǎn)登記基本原則、內(nèi)容的基礎(chǔ)上，國務(wù)院也可以適時地出臺《不動產(chǎn)登記條例》等有關(guān) 法規(guī)，細(xì)化物權(quán)立法中關(guān)于不動產(chǎn)登記的原則性規(guī)定，使我國不動產(chǎn)登記真正作到有法可依，更具有實際操作性。首先，《城市房地產(chǎn)管理法》第 60 條 、第 61 條規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利變動應(yīng)當(dāng)?shù)怯洝＿@亦是物之編成主義典型作法。在完善我國不動產(chǎn)登記制度過程中，我們還可以借鑒托倫斯登記制度之優(yōu)點，如錯誤登記賠償和強行登記制度等，以彌補產(chǎn)權(quán)登記制度之不足。這些大膽地探索不僅代表著設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關(guān)的發(fā)展趨勢，同時也為我國將來統(tǒng)一登記機關(guān)的改革提供寶貴經(jīng)驗。 （四）擴大應(yīng)登記不動產(chǎn)權(quán)利之范圍，完善各項登記制度筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將承包經(jīng) 營權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)、地段權(quán)和房地產(chǎn)租賃權(quán)納入不動產(chǎn)登記范疇，擴大應(yīng)登記的不動產(chǎn)權(quán)利范圍。其次，我國現(xiàn)行民事立法中尚無完善的善意取得制度，有關(guān)不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)也未明確登記公信力的絕對效力，使得第三人對登記的信賴得不到法律保障。 我國不動產(chǎn)登記制度存在著諸多問題，不但造成了不動產(chǎn)管理的混亂，也妨礙了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展。 [2][3]趙鵬越。 [5]黃健雄。
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