【文章內(nèi)容簡介】 個價格的中高檔盤是有市場依據(jù)和認可度的。 3）項目體量龐大，一次性的開發(fā)銷售對資金，銷售要求較高，市場風險很大，所在建議考慮項目分期開發(fā)。因其開發(fā)周期較長，從整體銷售來分析，為了取得剛進入市場就贏得先機的良好勢態(tài)，為項目在后期有較大調(diào)價空間，樹立項目價格和形象整體逐步走高市場印象，一期均價不宜太高。 4）根據(jù)我司對重慶市房地產(chǎn)市場調(diào)研，定位上述均價 的中高檔樓盤較符合重慶市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，目標客戶相對最大化，市場承接力較強，而且能夠保證發(fā)展商取得滿意的經(jīng)濟效益。 5）項目所處片區(qū)是一個正在發(fā)展的區(qū)域，市場配套、規(guī)劃前景，人們認知程度還有待時間檢驗，而且本項目又是一個大盤，如果一期定價太高，不僅對一期住宅銷售壓力加大，而且造成項目后期開發(fā)的住宅面臨更大的銷售壓力，市場風險大。 167。 戶型面積配比定位 ––– 我們的住宅要做到多大？ 1）項目整體戶型定位原則：迎合主流，適當超前。 2）具體講 :： ① 目前在重慶市好銷的戶型和面積分別是二房和三 房，其面積分別為 60– 90 M178。和 110–140 M178。 ② 戶型面積配比定位要具備適當?shù)某靶?，不僅要迎合目前的主流市場需求，更應考慮到項目隨后開發(fā)的可持續(xù)性和不落后性。 ③ 不僅要在市場需要什么樣的產(chǎn)品時推出提供符合要求的產(chǎn)品，而且要在一定程度上用我們的產(chǎn)品來引導市場，成為主流。 ④ 對于目前在深圳、廣州、北京、上海等房地產(chǎn)發(fā)展程度較成熟的城市中，各種概念戶型的出現(xiàn)，我司認為，只有在結合市場和當?shù)鼐唧w情況方能決定是否采用，可以在項目的分期開發(fā)中，適當推出諸如聯(lián)體住宅，躍復合體三錯層等較為前衛(wèi)戶型。 3）現(xiàn)對開發(fā)的戶型面積配比定位如下： 以三房為主，二、四房為輔，配以少量五房。 具體戶型面積比例如下： 戶型 面積（ M178。） 比例 平面形式 二房二廳 80–110 19% 平面 三房二100– 125 30% 平面 廳 130– 145 20% 平、錯層 四房二廳 145– 175 25% 平、錯層 五房三廳 180– 280 6% 復、躍復合體 4）面積配比定位分析 –––– 我們?yōu)槭裁慈绱硕ㄎ唬? ① 本項目定位為中高檔社區(qū)，對應的目標客戶群是重慶市中高收入人群，具體是重慶市的三口之家和核心家庭 加老人，因而戶型面積不能太小，定位三房和四房恰好能滿足這類人群居住需求。 按一套三房建筑面積 130 平方米，均價 2500 元 / M178。計算，總價 ，根據(jù)市調(diào)，總價在 30 萬左右的樓盤在重慶市屬中高檔，重慶市中高收入階層對此總價承受度較強，因此我們把三房作為本項目的主力戶型。 ② 從市場需求來看，目前在重慶市熱銷的戶型和面積分別 60– 90 M178。左右的二房和 110–140 M178。左右的三房，此類戶型廳房配比合理，功能分區(qū)明確，空間使用率高，我們定位略高于目前市場上的熱銷戶型，既不影響空間布局，使房間內(nèi) 空間布置更加合理，總價又不高，有利于市場競爭。 ③ 考慮中高收入家庭人口較多，或有的家庭需住得舒適，因此戶型定位為一部分的四房，對項目客戶群做有益的補充，復式或躍復合體主要是考慮有一部分人群有更高的要求，設計成躍復合體的三錯層，有利于提升小區(qū)的品質(zhì)和檔次。 167。 目標客戶定位及分析 1）總體目標市場定位：重慶市及外市的“中產(chǎn)階級”。 2）目標客戶細分 ––– 我們的住宅將會吸引什么人來購買？ A、以購買戶型分： ① 購買二房以經(jīng)濟情況較好的青年夫婦和單身貴族為主，年齡在 30 歲左右，具有穩(wěn)定的收入，家庭月收入在 2500 元 /月左右，能夠承擔起 1500 元 /月以下的供樓款，面積夠用，事業(yè)已有較好基礎。購買為自用，一次和二次置業(yè)均有。購房心理以偏好環(huán)境（大規(guī)模高尚社區(qū)，景觀整體規(guī)劃好），地段較好（交通便利）為主。 ② 三房在中年夫婦（子女已上學）和部分經(jīng)濟條件好的青年夫妻為主，年齡集中在 40 歲左右，收入較高，家庭月收入不低于 3000 元 /月，事業(yè)已有一定成就。二次置業(yè)為主，購房心理多以地段偏好（交通便利），偏好環(huán)境（大規(guī)模高尚 社區(qū)，整體規(guī)劃好）和休閑享受（各類休閑設施比較齊全）為主。 ③ 四房及四房以上的房子，總價較高，客戶來源較為復雜，也更為狹小，可能來自中年夫婦家庭結構和極少數(shù)青年夫妻，甚至是單身貴族。但都是經(jīng)濟實力雄厚，追求時尚和講求尊貴、氣派。以二次或多次置業(yè)，自用為主。購房心理以休閑享受和商品偏好為主。 B、按區(qū)域和職業(yè)可分 ① 本市區(qū)成功人士和周邊市、縣事業(yè)有成者或私營企業(yè)主； ② 外地到重慶投資的私營老板，外資企業(yè)高級管理人員； ③ 市區(qū)特殊行業(yè)的高收入人士，如律師、金融、保險以及高科技人士； ④ 本市區(qū)中高層領導 和主管； ⑤ 本市區(qū)政府部門公務員； ⑥ 外地工作重慶籍人士為親人購房者。 以上①②④⑤中主要以購買三房為主，少量是二房、四房和復式單位的目標客戶群。 ③⑤⑥是購買二房單位的主要目標客戶群。 ①②③④⑤中有部分會購買四房，躍復式單位。 C、目標客戶定位分析 ① 本項目定位是中高檔樓盤，對應的目標客戶是重慶市的中高收入階層。從經(jīng)濟能力來 看，售價在 2500 元 / M178。左右的一套三房（建筑面積約 130 M178。）約需 30 萬左右，首期三成約 10 萬，30 年按揭，月供約 1500 元，這是在其經(jīng)濟能力承擔范圍之內(nèi)的。 ② 本項目設計規(guī)劃超前，配套齊全，小區(qū)有完善的智能化系統(tǒng)，居家舒適，安全，符合中高收入階層對居家生活的較高要求。 ③ 小區(qū)定位是充滿新加坡風情的現(xiàn)代花園小城，小區(qū)有濃厚的社區(qū)文化，符合中高收入階層對個人情趣和文化品位的追求。 167。 小區(qū)配套功能的定位 ––– 如何體現(xiàn)項目內(nèi)在價值？ 本項目定位于中高檔樓盤，體現(xiàn)高尚品位的生活，但如何在眾多的競爭樓盤中脫穎而出，營造樓盤個性，形成較強的差異性，我們應在以下幾個方面突出特色： ① 居家品位：環(huán)境獨特、格調(diào)高雅、舒適溫馨居家空間。 ② 服務品位：優(yōu) 良、專業(yè)、齊全，以人為本的酒店式管理。（建議收購浪高制藥廠，將浪高辦公樓改為酒店，作為配套。） ③ 生活品位：講究室內(nèi)設計理念（如少裝修、多裝飾）居家配備齊全（如工人房、書房、健身房、儲藏間等）的高質(zhì)素生活（泛會所、大型人文主題生態(tài)公園）。 ④ 社區(qū)品位：小區(qū)中庭的綠化美化、休閑活動空間、配合輕松的背景音樂，步入其中，心情舒緩，享受自然。 ⑤ 文化品味：在小區(qū)內(nèi)設置各種文化小品及開展多種業(yè)主活動，增強小區(qū)的文化內(nèi)涵，提升小區(qū)文化品味。 167。 案名定位 –––– 如何讓人們更注意我們？ 建議本項目名稱為“盈豐新家坡 案名說明： 1）案名含“盈豐”兩字，寓意盈豐創(chuàng)展將要通過開發(fā)一系列房地產(chǎn)商品，樹立自己的品牌，達到可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標。 2）案名新家坡闡釋 A、新：表示我們開發(fā)的產(chǎn)品不但要有創(chuàng)新，而且還要給房地產(chǎn)產(chǎn)品注入新的文化內(nèi)涵，使之成為人居生活新模式的領導者，都市新生活運動的倡導者，給重慶