【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 亞運(yùn)村內(nèi)的奧體中心、康樂宮、中華民族園設(shè)施使居民休閑娛樂活動(dòng)非常方便，北辰購(gòu)物中心為區(qū)域商業(yè)中心，五洲大酒店、凱迪克大酒店以及匯欣寫字樓為商務(wù) 活動(dòng)提供了完善服務(wù)。 20xx 年奧運(yùn)會(huì)的舉辦，將使生活、配套設(shè)施的規(guī)模檔次進(jìn)一步完善提高。 優(yōu)越的社區(qū)環(huán)境 亞運(yùn)村地區(qū)地處城市上風(fēng)口方向，北部為城市綠化帶和規(guī)劃中的奧運(yùn)公園，自然環(huán)境較好。奧體中心、國(guó)際會(huì)議中心、匯園公寓、陽光廣場(chǎng)、名人廣場(chǎng)等標(biāo)志性建筑及成片的高樓大廈，使亞運(yùn)村地區(qū)非常具有現(xiàn)代氣息，提高了社區(qū)的知名度和檔次。 以上種種因素綜合起來，使亞運(yùn)村地區(qū)具有明顯的比較優(yōu)勢(shì)。與 CBD 相比，亞運(yùn)村地區(qū)適居性更強(qiáng)；與中關(guān)村相比，亞運(yùn)村地區(qū)主吸引城市東北部地區(qū)的需求量；與望京相比，亞運(yùn)村地區(qū)主要吸引更高檔次 的需求量。今后幾年內(nèi)奧運(yùn)村及奧運(yùn)場(chǎng)館的建設(shè)對(duì)亞北地區(qū)環(huán)境改善及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)產(chǎn)生重大影響，因此亞運(yùn)村地區(qū)具有居住類物業(yè)發(fā)展有利的區(qū)位條件。 （二）區(qū)域市場(chǎng)狀況 區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目總體供應(yīng)量分析 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 15 頁 共 32 頁 在亞北地區(qū)我們共選取了 12 個(gè)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目作為研究對(duì)象，這 12 個(gè)項(xiàng)目的占地面積為 公頃，總建筑面積達(dá)到 萬平方米。從而說明本區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量較為充足，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 占地面積統(tǒng)計(jì)圖3 122028020406080100120華馨公寓星域軒世紀(jì)寶鼎 亞運(yùn)豪庭 新榮家園九臺(tái)2000天創(chuàng)世緣 萬科星園 風(fēng)林綠洲歐陸經(jīng)典萬興苑嘉銘園北辰綠色家園總建筑面積統(tǒng)計(jì)圖8 121730394860170020406080100120140160180華馨公寓星域軒世紀(jì)寶鼎 亞運(yùn)豪庭 新榮家園九臺(tái)2000天創(chuàng)世緣 萬科星園 風(fēng)林綠洲歐陸經(jīng)典萬興苑嘉銘園北辰綠色家園 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 16 頁 共 32 頁 區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目總體價(jià)格水平分析 目前亞北地區(qū)在售項(xiàng)目除了名人廣場(chǎng)外，銷售均價(jià)集中在 6000～ 7000元 /平方米左右，其主要原因是這些項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)、配套設(shè)施、服務(wù)水平并沒有實(shí)現(xiàn)高檔化。 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 亞北地區(qū)雖然近十年以來得到了迅猛發(fā)展，但是其商務(wù)環(huán)境、市政配套等方面與東部CBD 仍然有較大差距，表現(xiàn)在市場(chǎng)上是兩地房?jī)r(jià)每平方米相差大約 3000 元。但是從發(fā)展的價(jià)格狀況0100020xx30004000500060007000800090001000011000120xx1300014000均價(jià)5200 5700 5900 6000 6300 6500 6800 6800 7000 7500 8000 120xx 16600北辰綠色家園嘉銘園九臺(tái)20xx星域軒亞運(yùn)豪庭歐陸經(jīng)典萬新榮家園萬科星園天創(chuàng)世緣風(fēng)林綠洲華馨公寓名人廣場(chǎng)陽光廣場(chǎng) 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 17 頁 共 32 頁 角度看，奧運(yùn)會(huì)的舉辦將會(huì)使今后 3～ 5 年內(nèi)在此地區(qū)國(guó)家投入大量的資金進(jìn)行配套建設(shè)；世貿(mào)中心的建成也會(huì)產(chǎn)生很大輻射作用，在京北地區(qū)形成一個(gè)新的中心商務(wù)區(qū)。加上本地區(qū)業(yè)已形成的良好居住環(huán)境，市場(chǎng)將會(huì)以比較快的速度由中端市場(chǎng)向高端市場(chǎng)變遷。 （三）亞北地區(qū)購(gòu)買力分析 通過我們對(duì)在亞運(yùn)村地區(qū)已購(gòu)房人群的問卷調(diào)查（統(tǒng)計(jì)結(jié)果如右圖所示）可以看出，本地區(qū)大部分客戶承受能力在 150 萬以下，約 20%的客戶消費(fèi)力可以達(dá)到 200萬元左右， 15%可以達(dá)到 250萬元。說明這一地區(qū)的住房消費(fèi)力水平雖然相對(duì)北京市整體消費(fèi)能力較高，但是仍然沒有達(dá)到足以支撐豪宅市場(chǎng)的能力，豪宅市場(chǎng)需要跨地區(qū)發(fā)展。 二、北京高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目 在對(duì)所選取的 14個(gè)高檔項(xiàng)目的研究中，我們重點(diǎn)對(duì)其銷售價(jià)格、容積率、建設(shè)規(guī)模、綠化率、戶型、面積配比和會(huì)所等情況進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析。 高檔項(xiàng)目絕大多數(shù)屬 于外銷房性質(zhì) 銷售性質(zhì)統(tǒng)計(jì)93%7%外銷內(nèi)銷 51%19%15%15%1 0 0 萬以下 1 5 0 萬以下 200萬 2 0 0 萬以上 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 18 頁 共 32 頁 在選取的 14個(gè)樣本中，外銷房占到 93%的比例，說明在北京市房地產(chǎn)的高端市場(chǎng)上仍然是外銷房一統(tǒng)天下的局面。其原因雖然有成本因素和歷史形成的高價(jià)格延續(xù)，但更主要是外銷房為購(gòu)買者所帶來的心理滿足和豪華感對(duì)價(jià)格產(chǎn)生的支撐，而這一點(diǎn)恰恰是內(nèi)銷房所無法具備的。雖然有消息說房地產(chǎn)市場(chǎng)外銷、內(nèi)銷的限制將很快被取消，但這帶來的將是外銷市場(chǎng)的價(jià)位下移，而非內(nèi)銷市場(chǎng)價(jià)格提升。 高檔產(chǎn)品主要區(qū)域集中在東部 CBD地區(qū) 通過樣本分析可以看到，北京高檔公 寓項(xiàng)目多集中在東部 CBD 地區(qū)，這一地區(qū)支撐高價(jià)位的原因一方面是該地區(qū)集中了大量外資企業(yè)，其中的外籍人士擁有較強(qiáng)購(gòu)買力，另一方面是因?yàn)橥赓Y、合資企業(yè)中的高級(jí)白領(lǐng)對(duì)高檔公寓的租賃需求吸引了一大批投資客戶。 容積率在 4～ 8的占多數(shù) 樣本的容積率普遍比較高 陽光廣場(chǎng)京達(dá)國(guó)際公寓羅馬花園和喬麗晶公寓鳳凰城國(guó)展家園 亮馬名居現(xiàn)代城 博雅園深藍(lán)華亭御景園雍景臺(tái)國(guó)際公寓 新世界太華公寓匯欣公寓項(xiàng)目名稱 在對(duì)調(diào)查樣本的容積率統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，本次調(diào)查所選擇的高檔公寓項(xiàng)目的容積率均比較高，這一點(diǎn)似乎與每平方米 10000元以上的銷售價(jià)格不太相符。然而考慮到這些項(xiàng)目絕大多數(shù)集中在寸土寸金 CBD地區(qū)，最大限度提高土地利用率就成為了一個(gè)可以 接受的必然結(jié)果。特別需要說明的是匯欣公寓容積率極高是因?yàn)樵擁?xiàng)目位于亞運(yùn)村的運(yùn)動(dòng)員村之中，沒有獨(dú)立 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 19 頁 共 32 頁 社區(qū)所致。為了彌補(bǔ)容積率過高的缺陷，這些項(xiàng)目在產(chǎn)品營(yíng)造和環(huán)境設(shè)計(jì)上無不刻意地進(jìn)行了精雕細(xì)琢，如立體綠化和社區(qū)小景觀等。 建筑規(guī)模不大 大多數(shù)項(xiàng)目總建筑面積在1 0 萬平方米左右010000020xx00300000400000500000600000匯欣公寓和喬麗晶公寓雍景臺(tái)國(guó)際公寓國(guó)展家園 亮馬名居京達(dá)國(guó)際公寓鳳凰城羅馬花園博雅園新世界太華公寓御景園陽光廣場(chǎng) 深藍(lán)華亭現(xiàn)代城項(xiàng)目名稱平方米 總建筑面積低于20萬平方米的樓盤占8 0%40%40%20%10萬以下1020萬20萬以上 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 20 頁 共 32 頁 占地面積大多小于3 萬平方米01000020xx030000400005000060000700008000090000匯欣公寓雍景臺(tái)國(guó)際公寓亮馬名居和喬麗晶公寓國(guó)展家園博雅園新世界太華公寓鳳凰城 御景園羅馬花園京達(dá)國(guó)際公寓深藍(lán)華亭現(xiàn)代城陽光廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱平方米 項(xiàng)目占地面積近6 0 % 在1 3 萬平方米14%57%29%1 萬以下13萬3 萬以上 在我們所抽取調(diào)查的樣本中，大 多數(shù)占地面積 ～ 3 萬平米，建筑面積 10 萬平米左右，這一現(xiàn)象說明在構(gòu)建高檔公寓項(xiàng)目時(shí)小樓盤具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。 細(xì)致分析起來，其原因是在開發(fā)過程中只有小社區(qū)才能做到更加精致的規(guī)劃和營(yíng)造，同時(shí)一個(gè)大社區(qū)也不太可能為業(yè)主提供精細(xì)的服務(wù)，因此大社區(qū)無法達(dá)