【文章內容簡介】 綠化率高 ? 物業(yè)管理：較關注安全性 ? 生活配套：基本生活配套設施 ? 品牌與實力：信賴本地品牌開發(fā)商 ? 升值潛力：關注地塊區(qū)域的升值潛力，有自住加投資的想法 ? 客戶地源： ? 主城區(qū) ? 面積、戶型偏好分析：需求量最大的面積區(qū)間 70110平米的兩房戶型 購買最為集中的面積段在 70110平米，占購房套數(shù)的 47% 70110平米在福州市場基本上是二房或小三房的戶型 ? 總價需求判斷：目標客戶能夠承受的房款總價水平為 80150萬元 核心目標客戶 家庭年收入水平 10萬元以上 家庭月收入水平 10000元 能承受的還款額度 30004000元 /月 能承受的貸款總額度 6080萬元 能夠購買總價 80— 150萬元 推斷條件 1： 家庭月收入選取一個中間估值 推斷條件 2： 通常還款額度不能大于總收入的3040% 推斷條件 3： 按照通常 20年的貸款年限計算貸款額度 推斷條件 4： 根據(jù)目前新房能夠享受銀行 8成房貸 從目標客戶收入水平推到出可以承受的房價區(qū)間 ? 總價戶型面積交通便利性周邊生活配套開發(fā)品牌物業(yè)管理社區(qū)規(guī)劃和景觀升值潛力010203040506070目標客戶考慮購房因素購房優(yōu)先考慮的因素是總價、戶型面積、城市交通和項目的生活配套，在此基礎上才會考慮物業(yè)管理、升值潛力 數(shù)據(jù)來源 ——合美市場研究部 ? 需求總結 ? 本案核心目標客戶可以承受價格區(qū)間在 900012023元 /平米 ? 需求量最大的面積區(qū)間 70110平米的兩房戶型 ? 目標客戶能夠承受的房款總價水平為 80150萬元 ? 購房優(yōu)先考慮的因素是總價、戶型面積、城市交通和項目的生活配套 目標網羅客戶：城市年收入 10萬以上的精英階層 ? ? ? 區(qū)域產品 實用、功能齊全的戶型產品逐漸增多 樓盤名稱 產品類型 面積區(qū)間 開盤時間 均價 小戶型較多的產品 群升國際尚都 高層 40105 20230418 9200元 /平米 世茂天城 超高層 105538 20239 15000元 /平米 三迪香頌楓丹 高層 43190 202312 9500元 /平米 烏山榮域 高層 43210 2023926 9200元 /平米 大戶型較多的產品 融匯江山 高層 117200以上 20231116 11000元 /平米 江南水都悅湖 高層 90160 8000元 /平米 大儒世家朗園 小高層、高層 82168以上 202304 6000元 /平米 ? 產品定位 中高檔價位 ,實用戶型產品 本項目產品定位 ?鼓樓中心濱江中小戶型高品質社區(qū) 城市精英階層 購房需求 ? 900012023元 /平米價格區(qū)間可以接受 ? 偏好 70110平米的兩房戶型 ? 房價總金額控制在 80150萬元 ? 購房優(yōu)先考慮的因素是總價、戶型面積、城市交通和項目的生活配套 ? 產品定位與競爭對手的比較優(yōu)勢 ? 本案項目通過產品定位規(guī)避與融僑和融匯及烏山榮域優(yōu)勢，錯位競爭；將產品總價控制在 80120萬元 比較項 本案 烏山榮域 融僑華府 融匯江山 主力戶型面積 控制在 80100㎡ 40— 50㎡ 170㎡以上 180㎡以上 主力總價 控制 80120萬元 40— 50萬元 150萬以上 180萬以上 建筑立面 現(xiàn)代風格但富有質感 普通 較為現(xiàn)代前衛(wèi) 現(xiàn)代古典印象 社區(qū)配套 社區(qū)景觀會所提供個性化服務 社區(qū)會所 會所 國際幼兒學校 雙會所 社區(qū)景觀 風格純粹且與江景交輝相映 社區(qū)中庭 國際知名公司景觀設計公司設計 “ 山 ” 、 “ 水 ”兩大主題園林景觀 產品競爭比較結論 ? 融匯江山 融僑華府 建筑立面 烏山榮域 ? 社區(qū)配套 烏山榮域 融僑華府 融匯江山 社區(qū)配套 空中泳池、以及的家居智能配套體系等。 300米社區(qū)環(huán)形商業(yè)步行街， 2萬平方米融僑新天地， 55攝氏度溫泉入戶 大型購物中心沃爾瑪山姆會員店、蘇寧電器、永輝超市近在咫尺；水岸休閑商業(yè)街、社區(qū)高級會所、幼兒園等配套 ? 景觀規(guī)劃 融僑華府、融匯江山都極力打造項目的景觀品質，以此體現(xiàn)項目獨特的價值 烏山榮域 融僑華府 融匯江山 景觀 坐擁近 20畝城市綠地廣場，以 “都市中的大山地 ”的景觀理念，構筑社區(qū) 4大主題公園，并與烏山山景形成相互滲透、相互折射的態(tài)勢 江濱西大道近 25m寬闊尺度退距，營造都市蔥蘢綠色鏈 有閩江、金牛山、西河公園等亮麗的自然風景及現(xiàn)代古典水色園林 “山”、 “水 ”兩大主題園林景觀 ? 項目定位 項目整體定位設想 項目生活主角定位 項目形象定位設想 ? 項目生活方式設想 —— 會展區(qū)的未來生活構架與本案生活方式的對接 N北 S南 本案所在的區(qū)域能夠提供一個豐富的大生活圈 出行 居住 交流 工作 娛樂 休閑 購物 學習 滿足人們對于生活的一切要求 中學、小學、幼兒園 賣場、購物中心、商業(yè)街 酒吧街、養(yǎng)生健身會所 娛樂城、電玩城 寫字樓、辦公 江濱公園 高端住宅、五星酒店 軌道交通、公共交通、繞城高速、長安路 ? 總價： 80萬－ 120萬，大多數(shù)選擇按揭貸款， 月供不超過家庭月收入 50％ （本案：總價基本上在 120萬以內） 地段：臨江至上，傾向于成熟生活 /商務區(qū) （本案：鼓樓區(qū) /濱江概念） 戶型：兩房和小三房，面積緊湊，滿足基本功能需求 （本案： 1房、 2房、 2＋ X為主，多功能空間，適合自?。? 功能：社區(qū)一卡通、智能化系統(tǒng)、網絡全覆蓋等等 （本案：關注城市生活的新變化，關注目標客戶的需求在） 項目生活主角定位 —— 目標客戶群置業(yè)關注點 ? 項目整體規(guī)劃建議 經濟技術指標分析 兩種不同的方向 產品戶型配比說明 項目規(guī)劃建議 規(guī)劃方向簡介 產品布局示意 ? 經濟技術指標 地塊位置：鼓樓區(qū)錦江路東側、烏山西路南側，地處鼓樓區(qū)，離福州市市政府較近，且在江濱大道旁； 用地性質：商業(yè)、居住用地； 占地面積： (合 )； 建筑密度： ≤%； 容積率： ≤； 綠化率： ≥30% 預估總建筑面積：地上總建筑面積 (約 120230m2)+地下總建筑面積 (約 15000m2)； 地上總建筑面積： 120230m2(其中預估住宅面積： 110000m2，預估商業(yè)面積：約 6000m2)； 地下總建筑面積：約 15000m2； 地上建面 12萬平方，建筑高度為 80米以上，指標上確定是蓋25層以上的高層； ? 項目規(guī)劃建議 主入口 ? 在規(guī)劃設計時 ， 要從銷售角度 ， 考慮景觀的均衡性 。 特別是對于低樓層住宅 ， 更要增加賣點； ? 為節(jié)約成本 ， 項目的售樓處最好放置臨烏山西路的永久建筑內 ， 使項目形象得到良好展示 。 ? 注重營造社區(qū)的私密性和安全感 ， 建議社區(qū)只設一個出入口 。 ? 烏山西路作為城市的主干道 ， 具備了良好的疏導小區(qū)內人流和車流的功能 。 高品質項目主入口是強調社區(qū)品質感 、 身份感的重要體現(xiàn) ， 將主入口的設置在靠近烏山西路 ， 利于項目形象的得以充分展示； ? 社區(qū)內住宅的排布要保證較大樓間距 ， 以提高社區(qū)品質 ， 陽臺 、 窗戶的設計要避免相互視線干擾； ? 兩種不同規(guī)劃方向簡介 在 ，社區(qū)總建筑面積在 12萬平方米左右：