【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。一方面受著調(diào)控影響，另一方面新盤(pán)持續(xù)入市，使得昆山商品房市場(chǎng)供大于求的局面短期內(nèi)難以被打破。 “ 外部需求 ” 的把握或?qū)⒊蔀槔ド椒康禺a(chǎn)市場(chǎng)的唯一出路。 昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總體概況 住宅市場(chǎng)分析 商業(yè)市場(chǎng)分析 酒店式公寓市場(chǎng)分析 辦公樓市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析 住宅板塊劃分 昆山市中心城區(qū)分為中心城區(qū)、城東區(qū)、城南區(qū)、城西區(qū)和城北區(qū)域。 中心城區(qū) 城東區(qū) 城南區(qū) 城西區(qū) 城北區(qū) 住宅板塊特征 【地域范圍】 位于長(zhǎng)江路以西、朝陽(yáng)路以北、中山路以東，屬于整個(gè)昆山老城區(qū)范圍內(nèi) 【版塊特征】 全方位，人口密集之現(xiàn)代城市，并承擔(dān)綜合行政、居住、文化、教育、主要產(chǎn)業(yè)發(fā)展等功能。中心城區(qū)以老城區(qū)為主，昆山各大政府機(jī)關(guān)，企業(yè)辦公，金融等都集中在這一區(qū)域，屬于市中心的高檔地段，土地資源稀缺，生活配套成熟，因此，房?jī)r(jià)一直維持高位。 中心城區(qū)：人口稠密 區(qū)域成熟 價(jià)格處于高位 中心城區(qū) 項(xiàng)目 類(lèi)型 位置 占地面積 建筑面積 容積率 綠化率 戶數(shù) 物業(yè)費(fèi) 狀態(tài) 均價(jià) 鹿城一品 住宅、商鋪 玉山鎮(zhèn)長(zhǎng)江中路 178號(hào)（裕元酒店南） 8000平方米 55991平方米 % 465 在售 10500 藍(lán)海 237。e 住宅、公寓 婁江與長(zhǎng)江路交匯處西南側(cè) 36714平方米 147863平方米 4 % 待售 12023 領(lǐng)御 住宅、酒店公寓、商住樓 玉山鎮(zhèn)前進(jìn)中路 283號(hào) 4079平方米 32613平方米 % 447 4 在售 14000 中茵 世貿(mào)廣場(chǎng) 酒店式公寓 , 商鋪 , 寫(xiě)字樓 玉山鎮(zhèn)前進(jìn)西路與中山路交叉口 42500平方米 150000平方米 / 在售 16000 翡翠名都 普通住宅 , 酒店式公寓 , 商鋪 長(zhǎng)江路與合興路交匯處 95880平方米 31% 在售 9500 弘輝首璽 住宅 玉山鎮(zhèn)長(zhǎng)江中路與朝陽(yáng)中路的交匯處 92103平方米 330000平方米 35% 657 待售 15000 中心城區(qū)主要樓盤(pán) 【地域范圍】 位于市政府以東，在城區(qū)內(nèi)前進(jìn)東路沿線區(qū)域 【版塊特征】 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和夏駕河景觀帶的雙重優(yōu)勢(shì)是城東最值得亮點(diǎn)，也成為主推樓盤(pán)穩(wěn)健發(fā)展的有利因素。目前城東大盤(pán)云集， 20萬(wàn)方， 30萬(wàn)方的大盤(pán)依次沿前進(jìn)東路排開(kāi)，區(qū)域內(nèi)有中航地產(chǎn)，世茂地產(chǎn)，珠江房產(chǎn)等。城東開(kāi)發(fā)區(qū)的房產(chǎn)銷(xiāo)售量位居昆山前三，供應(yīng)量量接近 8000套，在售樓盤(pán)超過(guò) 50個(gè)，整體銷(xiāo)售率超過(guò) 70%。 城東地區(qū)：大盤(pán)云集 無(wú)限潛力 住宅板塊特征 城東 項(xiàng)目 類(lèi)型 位置 占地面積 建筑面積 容積率 綠化率 戶數(shù) 物業(yè)費(fèi) 狀態(tài) 均價(jià) 中航城 住宅、別墅、 公寓、洋房 玉山鎮(zhèn)前進(jìn)路南、洞庭湖路西 196958平方米 360000平方米 % 1872 在售 8200 綠地 21新城 住宅、公寓 玉山鎮(zhèn)震川路與洞庭湖路交匯處 564000平方米 1780000平方米 % 9000 在售 7500 隆祺麗景國(guó)際 住宅 玉山鎮(zhèn)前進(jìn)路東路與黃浦江路交匯處 28168平方米 180000平方米 5 38% 1000多戶 在售 11000 中大簡(jiǎn)界 住宅 玉山鎮(zhèn)同豐路與樾河路交匯處 66893平方米 178633平方米 31% 984 待售 待定 珠江御景 住宅、公寓 玉山鎮(zhèn)同豐東路與洞庭湖路交匯處 152699平方米 620230平方米 % 3000 在售 8800 黃浦城市花園 住宅、公寓、 商鋪 玉山鎮(zhèn)黃浦江中路與前進(jìn)東路交匯處 70000平方米 160000平方米 % 1290 在售 8400 城東區(qū)域主要樓盤(pán) 住宅板塊特征 【地域范圍】 老城區(qū)以西，基本圍繞亭林公園周邊及馬鞍山中路沿線一直往西到森林公園沿線發(fā)展起來(lái)的區(qū)域（屬于昆山生態(tài)環(huán)境最好的居住區(qū)） 【版塊特征】 以森林公園為主打，倡導(dǎo)綠色生態(tài)居住環(huán)境，是昆山未來(lái)的高檔住宅板塊，樓盤(pán)的宣傳點(diǎn)也重點(diǎn)突出生態(tài)景觀，且價(jià)格隨之上漲，是昆山各大區(qū)域內(nèi)價(jià)格上漲幅度比較快的區(qū)域。區(qū)域樓盤(pán)數(shù)量多、量體大，產(chǎn)品類(lèi)型以小高層、高層、別墅為主。 城西地區(qū)：環(huán)境優(yōu)勢(shì) 政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域 城西 項(xiàng)目 類(lèi)型 位置 占地面積 建筑面積 容積率 綠化率 戶數(shù) 物業(yè)費(fèi) 狀態(tài) 均價(jià) 時(shí)代中央社區(qū) 住宅 玉山鎮(zhèn)前進(jìn)西路 1888號(hào)(緊鄰新體育中心 ) 120230平方米 300000平方米 % 2023戶左右 在售 8700 天地華城 住宅、商住 玉山鎮(zhèn)前進(jìn)西路 1188號(hào) 83615平方米 % 1359 在售 8600 阿里山花園 住宅、普通住宅、公寓 玉山鎮(zhèn)馬鞍 山路 360號(hào) 37974平方米 69903平方米 42% 212 在售 9500 香榭水岸 住宅 玉山鎮(zhèn)馬鞍山路與虹橋路交匯處南側(cè) 66700平方米 144000平方米 41% 330（一期） 在售 9000 金色森林 住宅、公寓、 別墅 玉山鎮(zhèn)馬鞍山路與院士路交匯處 166664平方米 224719平方米 % 1200 在售 6500 森林半島 住宅、公寓、 洋房 玉山鎮(zhèn)馬鞍山路與虹琪路交界處森林公園正對(duì)面 117189平方米 271000平方米 % 1700 在售 8400 城西區(qū)域主要樓盤(pán) 【地域范圍】 相對(duì)北部版塊，其位于長(zhǎng)江中路沿線（兩側(cè)），基本屬于老城區(qū)的以南區(qū)域 【版塊特征】 高鐵和城際輕軌的落定將城南的房?jī)r(jià)推上了一個(gè)新臺(tái)階，使城南成為昆山各大區(qū)域內(nèi)首選最值得投資的區(qū)域。眾多上海，外地客戶都紛紛看好城南的發(fā)展。世茂蝶湖灣的住宅價(jià)格已經(jīng)在 10000元 /平米左右，新城域的住宅均價(jià)也逼近 9000元 /平米，森隆瓏庭十棟預(yù)計(jì)售價(jià)會(huì)在一萬(wàn)以上。此地塊后期入市無(wú)疑會(huì)繼續(xù)挑戰(zhàn)城南房?jī)r(jià)極限。 城南地區(qū)：高鐵直射區(qū)域 投資客的樂(lè)園 住宅板塊特征 城南區(qū)域主要樓盤(pán) 城南 項(xiàng)目 類(lèi)型 位置 狀態(tài) 均價(jià) 親水佳苑 普通住宅 , 酒店式公寓 張浦鎮(zhèn)銀河路與港浦路交匯處 待售 4700 卿峰麗景 普通住宅 , 酒店式公寓 , 別墅 千燈鎮(zhèn)機(jī)場(chǎng)路南側(cè)少卿西路 2號(hào) 在售 4800 假日半島 酒店式公寓 , 別墅 周莊鎮(zhèn)周莊全功路東側(cè)（古鎮(zhèn)南） 在售 5500 上郡商業(yè)廣場(chǎng) 酒店式公寓 , 商鋪 千燈鎮(zhèn)尚書(shū)路與機(jī)場(chǎng)路交叉口 在售 11000 千石商業(yè)廣場(chǎng) 酒店式公寓 千燈鎮(zhèn)機(jī)場(chǎng)路與尚書(shū)路路口 在售 8000 上湖酒店公寓 酒店式公寓 張浦鎮(zhèn)海虹路、商鞅路交界處 在售 5600 夜周莊 酒店式公寓 , 商鋪 周莊鎮(zhèn)大橋路 80號(hào) 在售 60000 上海外郡 普通住宅 , 酒店式公寓 千燈黃浦江路與炎中路交叉口 在售 5600 晶藍(lán)上城 酒店式公寓 , 商鋪 千燈鎮(zhèn)黃浦江路東側(cè)、瓊花二路南側(cè) 在售 6300 龍隱水莊 酒店式公寓 周莊大學(xué)路 66號(hào) 已售完 6000 盛世明珠園 酒店式公寓 周莊淀南路 509號(hào) 已售完 3600 清水依瓦諾 酒店式公寓 , 別墅 淀山湖北側(cè) 已售完 7500 三、各版塊供應(yīng)量對(duì)比分析 花橋 玉山 開(kāi)發(fā)區(qū) 千燈 巴城 張浦 周市 陸家 南部水鄉(xiāng) 2023年 4月 10081 6440 9831 3303 2402 1792 2658 1278 1183 2023年 5月 9902 6852 9683 3420 2871 2218 2189 1175 1248 市場(chǎng)部觀點(diǎn)： 縱觀昆山市 4月和 5月，昆山各個(gè)板塊的庫(kù)存量基本變化不大。 花橋和開(kāi)發(fā)區(qū)相比 4月， 5月的庫(kù)存量微微下跌，而玉山的庫(kù)存則是有了一定增長(zhǎng)。其他各個(gè)區(qū)域也參差不齊?？梢哉f(shuō)新政對(duì)樓市的影響可能有一定滯后效應(yīng)，可能要再過(guò) 2月才能在庫(kù)存量方面看出具體的影響。 三、各版塊供應(yīng)量對(duì)比分析 市場(chǎng)部觀點(diǎn)： 新政之后各版塊之間的供應(yīng)量結(jié)構(gòu)似乎沒(méi)有受到太大影響。雖然每個(gè)板塊的庫(kù)存量如上圖分析的有一定的變化。但是最多三個(gè)區(qū)域仍舊是花橋、開(kāi)發(fā)區(qū)和玉山鎮(zhèn)。三者的總和接近 70%。 三、各版塊銷(xiāo)售情況對(duì)比分析 區(qū)域 銷(xiāo)售率 環(huán)比上月 花橋 % ↑% 開(kāi)發(fā)區(qū) % ↓% 玉山 % ↓% 千燈 % ↓% 周市 % ↑% 巴城 % ↓% 張浦 % / 陸家 % ↑% 南部水鄉(xiāng) % ↑% 昆山整體 % ↓% 2023年 5月各區(qū)域銷(xiāo)售率 5月昆山商品房市場(chǎng)整體銷(xiāo)售率繼續(xù)回落，其中住宅項(xiàng)目回落較大，商業(yè)類(lèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售率穩(wěn)步上升。就各區(qū)域來(lái)看，部分區(qū)域由于沒(méi)有新增供應(yīng)偏少，銷(xiāo)售率出現(xiàn)小幅上升，其中南部水鄉(xiāng)上漲 ，但從整體上，昆山商品房銷(xiāo)售率繼續(xù)保持回落的勢(shì)頭，這將對(duì)于昆山樓盤(pán)項(xiàng)目特別是住宅類(lèi)項(xiàng)目構(gòu)成一定的考驗(yàn)，尤其是新開(kāi)樓盤(pán)。這也會(huì)在一定程度上倒逼開(kāi)發(fā)商做出比如優(yōu)惠打折等相關(guān)銷(xiāo)售策略上的調(diào)整， 市場(chǎng)部觀點(diǎn)： 四、各版塊價(jià)格因素分析 通過(guò)圖表可以看出，昆山市主力產(chǎn)品類(lèi)型為小高層、高層住宅為主，而以低密度住宅譬如別墅、花園洋房為輔，并有少量多層公寓彌補(bǔ)了該區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品形態(tài)。 市場(chǎng)部觀點(diǎn)： 昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總體概況 住宅市場(chǎng)分析 商業(yè)市場(chǎng)分析 酒店式公寓市場(chǎng)分析 辦公樓市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析 一、商業(yè)概述 作為全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣排名第一的昆山市，目前人口超過(guò) 200萬(wàn)，城市面貌日新月異，居民收入逐年快速增長(zhǎng)，消費(fèi)需求供需兩旺。 昆山市商業(yè)設(shè)施主要集中于老城區(qū)，主要包括商業(yè)街，百貨公司，特色商業(yè)街，娛樂(lè)中心，大賣(mài)場(chǎng)（生活類(lèi)及專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)），專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等。 ? 以人民路，亭林路，百潤(rùn)發(fā)等代表的昆山市商業(yè)，基本滿足市民基本的生活消費(fèi)需要。 ?目前昆山市的商業(yè)設(shè)施不但向本地居民提供服務(wù)，同時(shí)也吸引著周邊城市的居民前往，如太倉(cāng)和上海。 ? 現(xiàn)有品牌的落后與昆山居民日益增長(zhǎng)的品牌意識(shí)是目前昆山零售市場(chǎng)最大的矛盾之一 。 城北蕭林路商圈 老城區(qū)火車(chē)站商圈 城東商圈 商圈分析 一、商業(yè)概述及分布 中心片區(qū)：由城市核心地帶主要街道構(gòu)成，是昆山傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，輻射范圍可達(dá)全市及下屬其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 城北片區(qū)：傳統(tǒng)居住區(qū)，檔次中低，工業(yè)用地開(kāi)發(fā)基本已形成蔓延之勢(shì)，商業(yè)一直發(fā)展不好。 城南片區(qū)：由滬寧鐵路、規(guī)劃滬寧高速鐵路、滬寧高速公路及 312國(guó)道組成的交通屏障，商業(yè)、辦公同步發(fā)展。 城西片區(qū)：昆山市高檔住宅樓盤(pán)集合地，森林公園和大學(xué)城的建設(shè)使城市向西發(fā)展有一定的基礎(chǔ)，現(xiàn)今以社區(qū)小商業(yè)為主。 城東片區(qū)：在市政規(guī)劃中，城東片區(qū)將被打造成商業(yè)、商務(wù)辦公和居住為一體的整合體，商業(yè)氛圍尚未形成，政府規(guī)劃重點(diǎn)地區(qū)，前景看好。 目前昆山商業(yè)依然是以傳統(tǒng)的市中心人民路沿線為絕對(duì)核心，其他區(qū)域商業(yè)配套普遍發(fā)展滯后，沒(méi)有跟上區(qū)域的規(guī)劃。 昆山市區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)片狀分布，五大片區(qū)發(fā)展不平衡。 二、商業(yè)主干道研究 人民路 人民路（前進(jìn)西路至朝陽(yáng)西路段）是昆山市最繁華的商業(yè)街，這條約 1000米的商業(yè)街，以正陽(yáng)橋?yàn)榻绶譃槟媳眱啥危ɡド劫e館（ 4星級(jí)），世紀(jì)商廈，新華書(shū)店，肯德基餐廳（ 2家），利瑪商城，新世界商廈，蘇州美羅城昆山店，正陽(yáng)大樓商場(chǎng)，昆山商廈，美羅云集于此。 小結(jié)： 作為昆山商業(yè)的代表，人民路商業(yè)街客流量大，服飾類(lèi)商品最為集中。 從商場(chǎng)的規(guī)模與品牌方面，除昆山商場(chǎng)外，人民路的商場(chǎng)普遍呈現(xiàn)面積小，品牌低檔的特點(diǎn)。 昆山商廈作為大型百貨公司，其購(gòu)物環(huán)境，品牌檔次明顯高于其他商場(chǎng)，其以規(guī)模優(yōu)勢(shì)，環(huán)境優(yōu)勢(shì)，品牌優(yōu)勢(shì)等獲得了當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的認(rèn)同。 昆山商廈的成功說(shuō)明了昆山居民對(duì)于商場(chǎng)的規(guī)模、環(huán)境、品牌方面的需求，同事也說(shuō)明了昆山市民具有相當(dāng)?shù)南M(fèi)能力。 亭林路 亭林路是昆山另一條商業(yè)街，位于前進(jìn)西路以北，于人民路相連接，被指馬鞍山東路，亭林公園，著名的奧灶面館就位于亭林路上，相比人民路，亭林路商業(yè)節(jié)基本都是街鋪，包括服飾、飾品、鞋等，此外，有多個(gè)樓盤(pán)選擇在亭林路上開(kāi)設(shè)了銷(xiāo)售處，形成了亭林路商業(yè)街的一大特色 北門(mén)路 北門(mén)路位于昆山“城北”，是昆山主要的居住區(qū)，人口密集。以蕭林路為界，北門(mén)路北段娛樂(lè)業(yè)比較發(fā)達(dá)，是昆山主要娛樂(lè)場(chǎng)所之一?，F(xiàn)有的商鋪都是由近年來(lái)開(kāi)發(fā)并已逐步成熟的小區(qū)沿街商鋪組成，大多都是幾十個(gè)平米的面積。北門(mén)路的主要消費(fèi)這位周邊居民，屬于社區(qū)商業(yè)街。 商業(yè)賣(mài)場(chǎng)研究 昆山歐尚商業(yè)中心 目前是昆山最大的一家大型超市，同時(shí)也是歐尚在中國(guó)啟動(dòng)的第一個(gè)商業(yè)中心。 開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2023年 1月 11日 總占地面積：