【文章內(nèi)容簡介】 。一方面受著調(diào)控影響，另一方面新盤持續(xù)入市，使得昆山商品房市場供大于求的局面短期內(nèi)難以被打破。 “ 外部需求 ” 的把握或將成為昆山房地產(chǎn)市場的唯一出路。 昆山房地產(chǎn)市場研究 城市房地產(chǎn)開發(fā)總體概況 住宅市場分析 商業(yè)市場分析 酒店式公寓市場分析 辦公樓市場分析 房地產(chǎn)市場總體分析 住宅板塊劃分 昆山市中心城區(qū)分為中心城區(qū)、城東區(qū)、城南區(qū)、城西區(qū)和城北區(qū)域。 中心城區(qū) 城東區(qū) 城南區(qū) 城西區(qū) 城北區(qū) 住宅板塊特征 【地域范圍】 位于長江路以西、朝陽路以北、中山路以東，屬于整個昆山老城區(qū)范圍內(nèi) 【版塊特征】 全方位，人口密集之現(xiàn)代城市，并承擔綜合行政、居住、文化、教育、主要產(chǎn)業(yè)發(fā)展等功能。中心城區(qū)以老城區(qū)為主，昆山各大政府機關，企業(yè)辦公，金融等都集中在這一區(qū)域，屬于市中心的高檔地段，土地資源稀缺，生活配套成熟，因此，房價一直維持高位。 中心城區(qū)：人口稠密 區(qū)域成熟 價格處于高位 中心城區(qū) 項目 類型 位置 占地面積 建筑面積 容積率 綠化率 戶數(shù) 物業(yè)費 狀態(tài) 均價 鹿城一品 住宅、商鋪 玉山鎮(zhèn)長江中路 178號（裕元酒店南） 8000平方米 55991平方米 % 465 在售 10500 藍海 237。e 住宅、公寓 婁江與長江路交匯處西南側 36714平方米 147863平方米 4 % 待售 12023 領御 住宅、酒店公寓、商住樓 玉山鎮(zhèn)前進中路 283號 4079平方米 32613平方米 % 447 4 在售 14000 中茵 世貿(mào)廣場 酒店式公寓 , 商鋪 , 寫字樓 玉山鎮(zhèn)前進西路與中山路交叉口 42500平方米 150000平方米 / 在售 16000 翡翠名都 普通住宅 , 酒店式公寓 , 商鋪 長江路與合興路交匯處 95880平方米 31% 在售 9500 弘輝首璽 住宅 玉山鎮(zhèn)長江中路與朝陽中路的交匯處 92103平方米 330000平方米 35% 657 待售 15000 中心城區(qū)主要樓盤 【地域范圍】 位于市政府以東，在城區(qū)內(nèi)前進東路沿線區(qū)域 【版塊特征】 經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和夏駕河景觀帶的雙重優(yōu)勢是城東最值得亮點，也成為主推樓盤穩(wěn)健發(fā)展的有利因素。目前城東大盤云集， 20萬方， 30萬方的大盤依次沿前進東路排開，區(qū)域內(nèi)有中航地產(chǎn)，世茂地產(chǎn)，珠江房產(chǎn)等。城東開發(fā)區(qū)的房產(chǎn)銷售量位居昆山前三，供應量量接近 8000套，在售樓盤超過 50個，整體銷售率超過 70%。 城東地區(qū)：大盤云集 無限潛力 住宅板塊特征 城東 項目 類型 位置 占地面積 建筑面積 容積率 綠化率 戶數(shù) 物業(yè)費 狀態(tài) 均價 中航城 住宅、別墅、 公寓、洋房 玉山鎮(zhèn)前進路南、洞庭湖路西 196958平方米 360000平方米 % 1872 在售 8200 綠地 21新城 住宅、公寓 玉山鎮(zhèn)震川路與洞庭湖路交匯處 564000平方米 1780000平方米 % 9000 在售 7500 隆祺麗景國際 住宅 玉山鎮(zhèn)前進路東路與黃浦江路交匯處 28168平方米 180000平方米 5 38% 1000多戶 在售 11000 中大簡界 住宅 玉山鎮(zhèn)同豐路與樾河路交匯處 66893平方米 178633平方米 31% 984 待售 待定 珠江御景 住宅、公寓 玉山鎮(zhèn)同豐東路與洞庭湖路交匯處 152699平方米 620230平方米 % 3000 在售 8800 黃浦城市花園 住宅、公寓、 商鋪 玉山鎮(zhèn)黃浦江中路與前進東路交匯處 70000平方米 160000平方米 % 1290 在售 8400 城東區(qū)域主要樓盤 住宅板塊特征 【地域范圍】 老城區(qū)以西，基本圍繞亭林公園周邊及馬鞍山中路沿線一直往西到森林公園沿線發(fā)展起來的區(qū)域（屬于昆山生態(tài)環(huán)境最好的居住區(qū)） 【版塊特征】 以森林公園為主打，倡導綠色生態(tài)居住環(huán)境，是昆山未來的高檔住宅板塊，樓盤的宣傳點也重點突出生態(tài)景觀，且價格隨之上漲，是昆山各大區(qū)域內(nèi)價格上漲幅度比較快的區(qū)域。區(qū)域樓盤數(shù)量多、量體大，產(chǎn)品類型以小高層、高層、別墅為主。 城西地區(qū)：環(huán)境優(yōu)勢 政府重點規(guī)劃區(qū)域 城西 項目 類型 位置 占地面積 建筑面積 容積率 綠化率 戶數(shù) 物業(yè)費 狀態(tài) 均價 時代中央社區(qū) 住宅 玉山鎮(zhèn)前進西路 1888號(緊鄰新體育中心 ) 120230平方米 300000平方米 % 2023戶左右 在售 8700 天地華城 住宅、商住 玉山鎮(zhèn)前進西路 1188號 83615平方米 % 1359 在售 8600 阿里山花園 住宅、普通住宅、公寓 玉山鎮(zhèn)馬鞍 山路 360號 37974平方米 69903平方米 42% 212 在售 9500 香榭水岸 住宅 玉山鎮(zhèn)馬鞍山路與虹橋路交匯處南側 66700平方米 144000平方米 41% 330（一期） 在售 9000 金色森林 住宅、公寓、 別墅 玉山鎮(zhèn)馬鞍山路與院士路交匯處 166664平方米 224719平方米 % 1200 在售 6500 森林半島 住宅、公寓、 洋房 玉山鎮(zhèn)馬鞍山路與虹琪路交界處森林公園正對面 117189平方米 271000平方米 % 1700 在售 8400 城西區(qū)域主要樓盤 【地域范圍】 相對北部版塊，其位于長江中路沿線（兩側），基本屬于老城區(qū)的以南區(qū)域 【版塊特征】 高鐵和城際輕軌的落定將城南的房價推上了一個新臺階，使城南成為昆山各大區(qū)域內(nèi)首選最值得投資的區(qū)域。眾多上海，外地客戶都紛紛看好城南的發(fā)展。世茂蝶湖灣的住宅價格已經(jīng)在 10000元 /平米左右，新城域的住宅均價也逼近 9000元 /平米，森隆瓏庭十棟預計售價會在一萬以上。此地塊后期入市無疑會繼續(xù)挑戰(zhàn)城南房價極限。 城南地區(qū)：高鐵直射區(qū)域 投資客的樂園 住宅板塊特征 城南區(qū)域主要樓盤 城南 項目 類型 位置 狀態(tài) 均價 親水佳苑 普通住宅 , 酒店式公寓 張浦鎮(zhèn)銀河路與港浦路交匯處 待售 4700 卿峰麗景 普通住宅 , 酒店式公寓 , 別墅 千燈鎮(zhèn)機場路南側少卿西路 2號 在售 4800 假日半島 酒店式公寓 , 別墅 周莊鎮(zhèn)周莊全功路東側（古鎮(zhèn)南） 在售 5500 上郡商業(yè)廣場 酒店式公寓 , 商鋪 千燈鎮(zhèn)尚書路與機場路交叉口 在售 11000 千石商業(yè)廣場 酒店式公寓 千燈鎮(zhèn)機場路與尚書路路口 在售 8000 上湖酒店公寓 酒店式公寓 張浦鎮(zhèn)海虹路、商鞅路交界處 在售 5600 夜周莊 酒店式公寓 , 商鋪 周莊鎮(zhèn)大橋路 80號 在售 60000 上海外郡 普通住宅 , 酒店式公寓 千燈黃浦江路與炎中路交叉口 在售 5600 晶藍上城 酒店式公寓 , 商鋪 千燈鎮(zhèn)黃浦江路東側、瓊花二路南側 在售 6300 龍隱水莊 酒店式公寓 周莊大學路 66號 已售完 6000 盛世明珠園 酒店式公寓 周莊淀南路 509號 已售完 3600 清水依瓦諾 酒店式公寓 , 別墅 淀山湖北側 已售完 7500 三、各版塊供應量對比分析 花橋 玉山 開發(fā)區(qū) 千燈 巴城 張浦 周市 陸家 南部水鄉(xiāng) 2023年 4月 10081 6440 9831 3303 2402 1792 2658 1278 1183 2023年 5月 9902 6852 9683 3420 2871 2218 2189 1175 1248 市場部觀點： 縱觀昆山市 4月和 5月，昆山各個板塊的庫存量基本變化不大。 花橋和開發(fā)區(qū)相比 4月， 5月的庫存量微微下跌，而玉山的庫存則是有了一定增長。其他各個區(qū)域也參差不齊?？梢哉f新政對樓市的影響可能有一定滯后效應，可能要再過 2月才能在庫存量方面看出具體的影響。 三、各版塊供應量對比分析 市場部觀點： 新政之后各版塊之間的供應量結構似乎沒有受到太大影響。雖然每個板塊的庫存量如上圖分析的有一定的變化。但是最多三個區(qū)域仍舊是花橋、開發(fā)區(qū)和玉山鎮(zhèn)。三者的總和接近 70%。 三、各版塊銷售情況對比分析 區(qū)域 銷售率 環(huán)比上月 花橋 % ↑% 開發(fā)區(qū) % ↓% 玉山 % ↓% 千燈 % ↓% 周市 % ↑% 巴城 % ↓% 張浦 % / 陸家 % ↑% 南部水鄉(xiāng) % ↑% 昆山整體 % ↓% 2023年 5月各區(qū)域銷售率 5月昆山商品房市場整體銷售率繼續(xù)回落，其中住宅項目回落較大，商業(yè)類項目銷售率穩(wěn)步上升。就各區(qū)域來看，部分區(qū)域由于沒有新增供應偏少，銷售率出現(xiàn)小幅上升，其中南部水鄉(xiāng)上漲 ，但從整體上，昆山商品房銷售率繼續(xù)保持回落的勢頭，這將對于昆山樓盤項目特別是住宅類項目構成一定的考驗，尤其是新開樓盤。這也會在一定程度上倒逼開發(fā)商做出比如優(yōu)惠打折等相關銷售策略上的調(diào)整， 市場部觀點： 四、各版塊價格因素分析 通過圖表可以看出，昆山市主力產(chǎn)品類型為小高層、高層住宅為主，而以低密度住宅譬如別墅、花園洋房為輔，并有少量多層公寓彌補了該區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品形態(tài)。 市場部觀點： 昆山房地產(chǎn)市場研究 城市房地產(chǎn)開發(fā)總體概況 住宅市場分析 商業(yè)市場分析 酒店式公寓市場分析 辦公樓市場分析 房地產(chǎn)市場總體分析 一、商業(yè)概述 作為全國百強縣排名第一的昆山市，目前人口超過 200萬，城市面貌日新月異，居民收入逐年快速增長，消費需求供需兩旺。 昆山市商業(yè)設施主要集中于老城區(qū)，主要包括商業(yè)街，百貨公司，特色商業(yè)街，娛樂中心，大賣場（生活類及專業(yè)賣場），專業(yè)市場等。 ? 以人民路，亭林路，百潤發(fā)等代表的昆山市商業(yè)，基本滿足市民基本的生活消費需要。 ?目前昆山市的商業(yè)設施不但向本地居民提供服務，同時也吸引著周邊城市的居民前往，如太倉和上海。 ? 現(xiàn)有品牌的落后與昆山居民日益增長的品牌意識是目前昆山零售市場最大的矛盾之一 。 城北蕭林路商圈 老城區(qū)火車站商圈 城東商圈 商圈分析 一、商業(yè)概述及分布 中心片區(qū)：由城市核心地帶主要街道構成，是昆山傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，輻射范圍可達全市及下屬其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 城北片區(qū)：傳統(tǒng)居住區(qū)，檔次中低，工業(yè)用地開發(fā)基本已形成蔓延之勢，商業(yè)一直發(fā)展不好。 城南片區(qū)：由滬寧鐵路、規(guī)劃滬寧高速鐵路、滬寧高速公路及 312國道組成的交通屏障，商業(yè)、辦公同步發(fā)展。 城西片區(qū)：昆山市高檔住宅樓盤集合地，森林公園和大學城的建設使城市向西發(fā)展有一定的基礎，現(xiàn)今以社區(qū)小商業(yè)為主。 城東片區(qū)：在市政規(guī)劃中，城東片區(qū)將被打造成商業(yè)、商務辦公和居住為一體的整合體，商業(yè)氛圍尚未形成，政府規(guī)劃重點地區(qū)，前景看好。 目前昆山商業(yè)依然是以傳統(tǒng)的市中心人民路沿線為絕對核心，其他區(qū)域商業(yè)配套普遍發(fā)展滯后，沒有跟上區(qū)域的規(guī)劃。 昆山市區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)片狀分布，五大片區(qū)發(fā)展不平衡。 二、商業(yè)主干道研究 人民路 人民路（前進西路至朝陽西路段）是昆山市最繁華的商業(yè)街，這條約 1000米的商業(yè)街，以正陽橋為界分為南北兩段，包括昆山賓館（ 4星級），世紀商廈，新華書店，肯德基餐廳（ 2家），利瑪商城，新世界商廈，蘇州美羅城昆山店，正陽大樓商場，昆山商廈，美羅云集于此。 小結： 作為昆山商業(yè)的代表，人民路商業(yè)街客流量大，服飾類商品最為集中。 從商場的規(guī)模與品牌方面，除昆山商場外，人民路的商場普遍呈現(xiàn)面積小，品牌低檔的特點。 昆山商廈作為大型百貨公司，其購物環(huán)境，品牌檔次明顯高于其他商場，其以規(guī)模優(yōu)勢，環(huán)境優(yōu)勢，品牌優(yōu)勢等獲得了當?shù)叵M者的認同。 昆山商廈的成功說明了昆山居民對于商場的規(guī)模、環(huán)境、品牌方面的需求，同事也說明了昆山市民具有相當?shù)南M能力。 亭林路 亭林路是昆山另一條商業(yè)街，位于前進西路以北，于人民路相連接，被指馬鞍山東路，亭林公園，著名的奧灶面館就位于亭林路上，相比人民路，亭林路商業(yè)節(jié)基本都是街鋪，包括服飾、飾品、鞋等，此外，有多個樓盤選擇在亭林路上開設了銷售處，形成了亭林路商業(yè)街的一大特色 北門路 北門路位于昆山“城北”，是昆山主要的居住區(qū)，人口密集。以蕭林路為界，北門路北段娛樂業(yè)比較發(fā)達，是昆山主要娛樂場所之一?，F(xiàn)有的商鋪都是由近年來開發(fā)并已逐步成熟的小區(qū)沿街商鋪組成，大多都是幾十個平米的面積。北門路的主要消費這位周邊居民，屬于社區(qū)商業(yè)街。 商業(yè)賣場研究 昆山歐尚商業(yè)中心 目前是昆山最大的一家大型超市，同時也是歐尚在中國啟動的第一個商業(yè)中心。 開業(yè)時間： 2023年 1月 11日 總占地面積：