【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 使這些公司逐漸強(qiáng)大起來(lái)， 以便 發(fā)揮 其 在經(jīng)營(yíng)城市中的 作用。 （ 6） 要加大對(duì)經(jīng)營(yíng)城市項(xiàng)目調(diào)控的力度：一是經(jīng)營(yíng)城市辦公室要制定經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的年度計(jì)劃和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃；市、縣、區(qū)經(jīng)營(yíng)城市項(xiàng)目運(yùn)作的年度計(jì)劃和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，要報(bào)經(jīng)營(yíng)城市辦公室備案，避免在一個(gè)區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)盲目競(jìng)爭(zhēng)、重復(fù)引進(jìn)、結(jié)構(gòu)趨同現(xiàn)象的發(fā)生； 三是要搞好綜合平衡，這個(gè)平衡是指建設(shè)規(guī)模與資金需求的平衡，防止建設(shè)資金出現(xiàn)較大的缺口。 經(jīng)營(yíng)城市項(xiàng)目財(cái)政投資評(píng)審機(jī)制的主體是財(cái)政部門(mén)，協(xié) 助 部門(mén)是經(jīng)營(yíng)城市辦公室，審計(jì)、土地資源管理以 及建設(shè)行政主管部門(mén)等。 凡是財(cái)政投資建設(shè)的經(jīng)營(yíng)城市項(xiàng)目，必須建立評(píng)審機(jī)制。要成立財(cái)政投資評(píng)審中心，負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)城市項(xiàng)目中由財(cái)政投資項(xiàng)目的評(píng)審工作。按照 “ 先評(píng)審后審批 ”、 “先評(píng)審后撥款 ”的原則，對(duì)凡是政府融投資的市政、土地收信、置換等項(xiàng)目 ， 全部實(shí)行財(cái)政投資評(píng)審，對(duì)各部門(mén)申報(bào)的經(jīng)營(yíng)城市項(xiàng)目的經(jīng)費(fèi)報(bào)告 ， 進(jìn)行全部真實(shí)和必要 的 評(píng)審，減少財(cái)政支出，提高資金效益。 、法律制約機(jī)制 建立經(jīng)營(yíng)城市項(xiàng)目運(yùn)作的法規(guī)、法律制約機(jī)制的主體是城市政府。 （ 1） 城市 政府出臺(tái)的方針政策要有法律、法規(guī)依據(jù)。策劃方案、招標(biāo)文件、融資和償債辦法等的起草和制定，一定要建立在國(guó)家法律、法規(guī)的基礎(chǔ)上， 要逐項(xiàng)、逐條用國(guó)家的法律、法規(guī)進(jìn)行規(guī)范；涉及到國(guó)家法律、法規(guī)的文件、管理辦法要報(bào)同級(jí)人大常委會(huì)批準(zhǔn)后方可下發(fā)和組織實(shí)施。 （ 2） 要用國(guó)家的法律、法規(guī)規(guī)范項(xiàng)目運(yùn)作的全過(guò)程。城市的總體規(guī)劃和項(xiàng)目的詳細(xì)規(guī)劃 ， 必須以《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》的規(guī)定為準(zhǔn)繩；土地收儲(chǔ)以《中華人民共和國(guó)土地管理法》為準(zhǔn)繩；項(xiàng)目的招標(biāo)必須以《中華人民共和國(guó)招標(biāo)和投標(biāo)法》為準(zhǔn)繩；涉及到公民利益的項(xiàng)目，一 定要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家法律、法規(guī)。特別是對(duì)公民房屋的拆遷補(bǔ)償工作，除了按照《中華人民共和國(guó)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定執(zhí)行外，還要做大量 細(xì)致的 思想 政治 工作；項(xiàng)目建設(shè)必須嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國(guó)建筑法》的有關(guān)規(guī)定 。 （ 3） 人大常委會(huì)要定期對(duì)經(jīng)營(yíng)城市項(xiàng)目運(yùn)作的執(zhí)法情況進(jìn)行檢查，并把檢查出來(lái)的問(wèn)題通報(bào)有關(guān)單位， 并 限期整改。 經(jīng)營(yíng)城市項(xiàng)目運(yùn)監(jiān)督和制約機(jī)制的主體是城市監(jiān)察部門(mén)，經(jīng)營(yíng)城市辦公室、財(cái)政、審計(jì)、建設(shè)、土地等部門(mén)為配合部門(mén)。 （ 1） 成立經(jīng)營(yíng)城市項(xiàng)目運(yùn)作監(jiān)管組。由監(jiān)察牽頭，市經(jīng)營(yíng)城市辦公室、財(cái)政、審計(jì)、建設(shè)、土地等有關(guān)單位參加，組建經(jīng)營(yíng)城市項(xiàng)目運(yùn)作監(jiān)管組，從項(xiàng)目論證、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、工程實(shí)施等到各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督和制約。要建立定期會(huì)審制度，對(duì)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的規(guī)模、投資、出讓土地價(jià)格、拆遷補(bǔ)償金額、財(cái)政投入資金，實(shí)行有效的監(jiān)督。 （ 2） 明確各有關(guān)部門(mén)的監(jiān)管職責(zé) 。 監(jiān)察部門(mén)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和督促有關(guān)部門(mén)按照單位職能對(duì)經(jīng)營(yíng)城市項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)施監(jiān)督管理；財(cái)政部門(mén)在項(xiàng)目立項(xiàng)前就要參與項(xiàng)目的論證，審查論證結(jié)果的真實(shí)性、合法性，并對(duì)資金的 使用情況進(jìn)行全過(guò)程的監(jiān)督；建設(shè)部門(mén)要按照項(xiàng)目運(yùn)作的規(guī)律、法規(guī)，規(guī)范建設(shè)程序，監(jiān)督項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量，同時(shí)招標(biāo)過(guò)程中的市場(chǎng)進(jìn)入、投標(biāo)價(jià)制作、標(biāo)底保密、評(píng)標(biāo)打分辦法進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)督；審計(jì)部門(mén)要強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)城市項(xiàng)目運(yùn)作的事前、事中、事后的審計(jì)，對(duì)每一項(xiàng)工程的預(yù)算及執(zhí)行情況進(jìn)行審計(jì)，提出審計(jì)意見(jiàn)，向市委、市政府和經(jīng)營(yíng)城市領(lǐng)導(dǎo)小組上報(bào)審計(jì)報(bào)告；國(guó)土資源管理部門(mén)要對(duì)征地、拆遷安置補(bǔ)償?shù)?，采取先審核、訂協(xié)議再撥款的辦法進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)督；監(jiān)察部門(mén)對(duì)經(jīng)營(yíng) 城市項(xiàng)目運(yùn)作要進(jìn)行全過(guò)程、全方位的跟蹤，受理涉及經(jīng)營(yíng)城市項(xiàng)目運(yùn)作的舉報(bào)和投訴，查處項(xiàng) 目運(yùn)作過(guò)程中的違紀(jì)、違法行為。 （ 3） 實(shí)施社會(huì)輿論監(jiān)督。一是定期邀請(qǐng)人大代表、政協(xié)委員對(duì)經(jīng)營(yíng)城市項(xiàng)目 進(jìn)行視察監(jiān)督；二是充分發(fā)揮新聞?shì)浾摫O(jiān)督職能，建立經(jīng)營(yíng)城市項(xiàng)目公示制 度，經(jīng)營(yíng)城市項(xiàng)目運(yùn)作的情況要定期通過(guò)新聞媒體進(jìn)行公示，接受監(jiān)督；三是要建立公眾舉報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)制度，調(diào)動(dòng)和發(fā)揮公眾監(jiān)督的積極因素性，對(duì)公眾舉報(bào)經(jīng)營(yíng)城市項(xiàng)目運(yùn)作的違紀(jì)、違法問(wèn)題 一經(jīng)查實(shí)，根據(jù)違紀(jì)金額給予舉報(bào)人一定獎(jiǎng)勵(lì)。 （ 4） 要落實(shí)監(jiān)督管理責(zé)任 。 各監(jiān)督管理部門(mén)要根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)、建設(shè)周期制定切實(shí)可行的監(jiān)督管理辦法，經(jīng)營(yíng)城 市辦公室代表領(lǐng)導(dǎo)小組與各監(jiān)督管理單位簽訂監(jiān)督管理責(zé)任書(shū)。同時(shí)，按照首位負(fù)責(zé)制、限期辦結(jié)制、責(zé)任追究制的要求，對(duì)監(jiān)督管理不力的單位和部門(mén)提出具體的責(zé)任追究意見(jiàn)，報(bào)經(jīng)營(yíng)城市領(lǐng)導(dǎo)小批準(zhǔn)后，交有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。 四、建立經(jīng)營(yíng)城市項(xiàng)目運(yùn)作的操作機(jī)制 經(jīng)營(yíng)城市項(xiàng)目運(yùn)作的操作機(jī)制由三個(gè)三級(jí)機(jī)制構(gòu)成： 項(xiàng)目的策劃?rùn)C(jī)制、土地使用權(quán)出讓機(jī)制、項(xiàng)目的利益驅(qū)動(dòng)和投資回報(bào)補(bǔ)償機(jī)制。 經(jīng)營(yíng)城市項(xiàng)目策劃的主體是經(jīng)營(yíng)城市辦公室， 建 設(shè)、土地、財(cái)政等部門(mén)是配合部門(mén)。 （ 1） 要 掌 握項(xiàng)目地址的基本概況 。 項(xiàng)目的基本概況包括：項(xiàng)目在城市中的地理位置，項(xiàng)目的占地面積。在占地面積 中，使用權(quán)屬于國(guó)有的、集體的土地面積各有多少 ？ 在集體的土地面積中，出租的土地面積、耕地面積、住宅占地面積各有多少 ？ 需要拆除房屋的面積有多少，其中住宅、營(yíng)業(yè)用房、辦公樓、教學(xué)樓的面積各有多少 ？ 項(xiàng)目周邊區(qū)域的環(huán)境，包括河流、山川、廣場(chǎng)、綠地等基本情況。 （ 2） 要掌握各種費(fèi)用的界定標(biāo)準(zhǔn)。一是要 掌 握房屋的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，它是土地收儲(chǔ)成本核算的重要組成部分 。例如 ， 許昌市拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為 ： 鋼混結(jié)構(gòu)每平方米 780 元，磚混結(jié)構(gòu)每平方米 440元，磚木結(jié)構(gòu)每平方米 300 元。要根據(jù)《城市 房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》（建住房 [20xx]234號(hào)）文件的規(guī)定精神，對(duì)拆遷房屋進(jìn)行評(píng)估，并按《房產(chǎn)測(cè)繪法》的規(guī)定對(duì)拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地測(cè)繪；二是要掌 握征用土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。許昌市現(xiàn)行的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為：屬于集體所有的耕地每畝補(bǔ)償 ，閑置土地每畝補(bǔ)償 ，行政劃撥土地每畝補(bǔ)償 2萬(wàn)元。 （ 3） 要算出擬建項(xiàng)目子項(xiàng)目的構(gòu)成以及費(fèi)用。經(jīng)營(yíng)城市項(xiàng)目中有些項(xiàng)目是單一的，有的項(xiàng)目有許多子項(xiàng)目構(gòu)成 ，對(duì)于這些子項(xiàng)目必須認(rèn)真 計(jì) 算出費(fèi)用，因?yàn)檫@些子項(xiàng)目的費(fèi)用是經(jīng)營(yíng)城市項(xiàng)目費(fèi)用的 總 構(gòu)成。 （ 4） 要計(jì)算出項(xiàng)目周邊或沿線可用于經(jīng)營(yíng)性用地面積。目前各個(gè)城市對(duì)于公益性用地和經(jīng)營(yíng)性用地采取的是 “打捆 ”計(jì)算的辦法，即周邊或沿線經(jīng)營(yíng)性用地出讓的凈收益，必須等于或大于公益性項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)投入的費(fèi)用。 （ 5） 要組織專(zhuān)家進(jìn)行論證 。 經(jīng)營(yíng)城市辦公室要組織土地、建設(shè)、財(cái)政、環(huán)保、水利等部門(mén)的專(zhuān)家 ， 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行論證，在論證的基礎(chǔ)上寫(xiě)出策劃方案。 （ 6） 要對(duì)資金來(lái)源、還債方式有一個(gè)明確的規(guī)定。并對(duì)項(xiàng)目劃分出適當(dāng)?shù)臉?biāo)段， 要明確開(kāi)工日期和竣工日期。特別 要 注意的是，當(dāng)項(xiàng)目有較大缺口時(shí)，必須要有補(bǔ)償措施，建立起經(jīng)營(yíng)城市項(xiàng)目的盈虧核算機(jī)制，每一個(gè)項(xiàng)目要力爭(zhēng)達(dá)到自求平衡。 （ 7） 采取不同形式搞好項(xiàng)目策劃方案。一是經(jīng)營(yíng)城市辦公室自己起草；二是向社會(huì)征集。部分城市的項(xiàng)目策劃方案與運(yùn)作實(shí)際出入很大，例如，策劃方案中土地出讓收入偏高，而實(shí)際運(yùn)作之后 ，土地出讓收入偏低；在建設(shè)項(xiàng)目費(fèi)用支出計(jì)算 時(shí) ，策劃方案 時(shí) 偏低，而實(shí)際上發(fā)生額偏高，這就失去了項(xiàng)目策劃的意義。要建立首席策劃制度，加強(qiáng)策劃人員的責(zé)任 心 ，要通過(guò)培訓(xùn)，提高工作人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和政策水平 。有條件的地、市可以探討項(xiàng)目策劃形成的經(jīng)濟(jì)效益與策劃人員的收入掛鉤的辦法，實(shí)行策劃方案市場(chǎng)化運(yùn)作。 一個(gè) 較好 的策劃方案 ， 應(yīng)當(dāng)包括以下幾項(xiàng)內(nèi)容：項(xiàng)目的基本情況；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地收儲(chǔ)成本及凈收益；財(cái)務(wù)成本；資金的來(lái)源渠道；償還債務(wù)資金來(lái)源渠道；項(xiàng)目建成后的經(jīng)營(yíng)和管理；綜合效益分析；招標(biāo)和投標(biāo)辦法；開(kāi)工日期；竣工日期等。項(xiàng)目策劃與實(shí)際運(yùn)作之間 可能 有一定誤差，但是誤差率必須控 12 制在 177。3%~177。5%。 出讓土地使用權(quán)的主體是城市政府 ，實(shí)施主體是城市土地收儲(chǔ)交易中 心， 協(xié)辦部門(mén)有城市房產(chǎn)管理局、城市房屋拆遷管理辦公室等。 （ 1） 要建立土地收儲(chǔ)制度。建立土地收儲(chǔ)交易中心，由政府授權(quán)成立土地經(jīng)營(yíng)公司。市政府 應(yīng) 先注入一定量的資金 ， 對(duì)全市的土地實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征購(gòu)、統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一整治、統(tǒng)一供給、統(tǒng)一監(jiān)管 ， 通過(guò) “ 六統(tǒng)一 ” 實(shí)現(xiàn)政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng) 的 壟斷 。 這樣 ， 一方面土地這個(gè) “金飯碗 ”內(nèi)的 “油水 ”不再外流，市政府真正實(shí)現(xiàn)了以地生財(cái)；另一方面，為實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃用 地 提供了保證。由于城市土地的買(mǎi)賣(mài) ， 全部控制在土地收儲(chǔ)中心，市政府手中有了地，也就有按規(guī)劃 配置土地的實(shí)權(quán)， 可以滿(mǎn)足生產(chǎn)、生活用地的各種要求。實(shí)現(xiàn)城市用地六統(tǒng)一，使城市土地的管理由無(wú)序轉(zhuǎn)化為有序，促進(jìn)城市土地資源的優(yōu)化。通過(guò)壟斷