【文章內(nèi)容簡介】 題，造成了樂德公司重新裝修及裝修材料報(bào)廢的損失 ，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)全部賠償損失，將物業(yè)公司告上法庭。 物業(yè)公司辨稱： 本案屬于侵權(quán)糾紛，原告的財(cái)產(chǎn)損失是因 615房的使用人琥珀公司裝修不慎導(dǎo)致 615房間內(nèi)空調(diào)冷卻水管爆裂漏水浸泡而造成。琥珀公司是侵權(quán)人，因此不應(yīng)當(dāng)成為本案的被告。 被告收到原告裝修工人的報(bào)告后即派巡邏人員上樓組織搶險(xiǎn)，并于 6時(shí) 30分清潔完畢，被告已履行了自己的職責(zé)，不存在過錯，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 問題： 一、 被告的第一項(xiàng)抗辯理由是否成立？ 二、 針對第二項(xiàng)抗辯理由，被告應(yīng)當(dāng)提供哪一些證據(jù)？ 三、 此案對于我們有何提示和啟發(fā)？ 第五章 高空墜物風(fēng)險(xiǎn)防范 2023/3/29 第五章 高空墜物風(fēng)險(xiǎn)防范 高空墜物兩種情況 一是建筑物上的建筑物或其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落，尤其是玻璃幕墻 。 一是高空拋物。 《民法通則》第 126條規(guī)定： “ 建筑物或其它設(shè)施及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落的，它的有所人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。 ? 高空拋物由拋物者或拋物樓層群體負(fù)責(zé)民事賠償。 ?高空拋物的危害： A） 衛(wèi)生保潔難維護(hù)； B） 小區(qū)居民挑起矛盾； C） 事故賠償風(fēng)險(xiǎn)難免 。 建筑物上的墜物 高空拋物 2023/3/29 第五章 高空墜物風(fēng)險(xiǎn)防范 風(fēng)險(xiǎn)防范措施 建筑物及附著物風(fēng)險(xiǎn)防范 ? 承接項(xiàng)目時(shí)考慮建筑新舊及外墻面材質(zhì) 。 ? 就幕墻的養(yǎng)護(hù)、維修與開發(fā)做出相關(guān)約定 ? 交接時(shí)要謹(jǐn)慎 。 ? 加強(qiáng)外墻面維護(hù)和保養(yǎng)的監(jiān)督力度 。 按照《玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)定》，在竣工驗(yàn)收后一年時(shí)，書面通知書玻璃幕墻的施工單位對其進(jìn)行一次全面檢查，此后每五年要求檢查一次，并做好相關(guān)記錄。 ? 定期排查隱患 。 ? 購買適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn) 。 高空拋物風(fēng)險(xiǎn)防范 高空拋物發(fā)生后，物業(yè)公司積極處理 ?隨意亂拋垃圾 。 ?盡量不給業(yè)主亂扔垃圾的機(jī)會 。 ?裝修階段明確責(zé)任 。 ?學(xué)校、居委會、街道辦共同合作，加強(qiáng)社會宣傳。 ?無事故損失的處理 。 ?發(fā)生損失的事故處理 。 ?認(rèn)真對待居民投訴 。 第六章 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防 2023/3/29 第六章 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是物業(yè)公司因提供管理及服務(wù)向業(yè)主或使用人收取的報(bào)酬，是物業(yè)公司收入的主要來源，也是物業(yè)公司開展正常業(yè)務(wù)，提供物業(yè)管理服務(wù)的保障，目前我國物業(yè)管理市場不規(guī)范，亂收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，也成為投訴的熱點(diǎn)，并影響了業(yè)主和物業(yè)公司的關(guān)系。 一 、 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛的表現(xiàn)：部分業(yè)主拒交或拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 二 、 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛產(chǎn)生的原因： ?對服務(wù)不滿，對受約束不滿 。 ?對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目、方式等不滿 。 ?業(yè)主認(rèn)為物業(yè)費(fèi)太高 。 ?業(yè)主不了解物業(yè)管理的實(shí)際含意 。 ?建設(shè)單位遺留問題所致。 ?企業(yè)內(nèi)部管理問題 。 ?鄰里關(guān)系等問題引起的 。 ?對外部大環(huán)境不滿 。 ?無支付能力 。 2023/3/29 第六章 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防 三 、 物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛風(fēng)險(xiǎn)防范措施 ： ?多走訪業(yè)主、多做溝通工作 。 ?借助業(yè)主公約和業(yè)委支的力量 。 ?自覺增加物業(yè)管理費(fèi)用的透明度 。 ?改進(jìn)服務(wù)、計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)方法 。 ?完善物業(yè)管理服務(wù)合同，嚴(yán)格依約行事 。 ?分析業(yè)主拖欠的原因 。 ?選擇恰當(dāng)?shù)氖召~策略 。 A） 收款方法 。 B)催款要注意預(yù)防超過訴訟時(shí)效 。 ?對欠費(fèi)業(yè)主保持足夠的壓力 。 ?建立應(yīng)收賬款壞賬制度 。 ?在必要的催繳程序后通過法律途經(jīng)解決 。 2023/3/29 第六章 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防 案例、物業(yè)服務(wù)合同終止后的管理費(fèi)是否應(yīng)支付 ？ A公司與華融大廈建設(shè)單位簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，合同期為三年，從 2023年 1月 1日至 2023年 12月 31日， 2023年 3月，華融大廈成立業(yè)委會，同時(shí)經(jīng)業(yè)主大會決議，華融大廈業(yè)委會通過公開招標(biāo)的方式重新選聘B公司，并與 B公司簽訂了為期三年的物業(yè)服務(wù)合同，同年 12月，華融大廈業(yè)主委會員書面通知 A公司，要求其于 2023年 1月 1日退出物業(yè)管理區(qū)域。 A公司認(rèn)為華融大廈業(yè)主委會員組織召開的業(yè)主大會違反法律規(guī)定，拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域。在政府主管部門協(xié)調(diào)下， A公司于 2023年 3月 31日退出。 2023年 10月， A公司將華融大廈業(yè)主陳某告上法庭， 原告：要求其支付 2023年 3月至 2023年 3月的管理費(fèi) 4200元。 陳某稱：原告的合同期限至 2023年 12月 31日屆滿，其無權(quán)收取 2023年之后的管理費(fèi)；原告服務(wù)質(zhì)量差無權(quán)收費(fèi)，大廈經(jīng)常停電停水，電梯無法正常運(yùn)行，而且原告的財(cái)務(wù)管理混亂、拖欠水電部門費(fèi)用，業(yè)主繳納的 各 項(xiàng)費(fèi)用不知去向；原告主張 2023年 3月至 2023年 10月的管理費(fèi)已超過法定的訴訟時(shí)效。 問題： 一、 原告是否有權(quán)向被告收取 2023年的管理費(fèi)？ 二、 被告以服務(wù)質(zhì)量差作為免交管理費(fèi)的理由是否成立？ 三、 被告關(guān)于訴訟時(shí)效的抗辯理由是否成立？ 四、如果你是原告你會采取哪一些風(fēng)險(xiǎn)防范措施？ 第七章 公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)防范 2023/3/29 第七章 公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)防范 物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理不善都有可能導(dǎo)致業(yè)主或非業(yè)主使用人的人身和財(cái)產(chǎn)安全，同于物業(yè)內(nèi)公共設(shè)備設(shè)施的多樣性和分布分散性特別，隨之而來的風(fēng)險(xiǎn)頻頻發(fā)生。 2023/3/29 第七章 公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)防范 一、無過錯責(zé)任原則的概念 也稱無過失責(zé)任原則，是指沒有過錯造成他人損害的，依法律規(guī)定由與造成損害原因有關(guān)的人承擔(dān)民事責(zé)任的歸責(zé)原則。適用這一原則，主要不是根據(jù)行為人的過錯，而是基于損害事實(shí)的客觀存在，根據(jù)行為人的活動及所管理的人或物的危險(xiǎn)性質(zhì)與所造成損害后果的因果關(guān)系，由法律規(guī)定的特別加重責(zé)任。 民法通則第 106條第 3款規(guī)定： “ 沒有過錯，但法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。 ” 這是我國民法對無過錯責(zé)任原則的承認(rèn)。無過錯責(zé)任原則適用于法律有特別規(guī)定的情況 。 2023/3/29 第七章 公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)防范 二、無過錯責(zé)任的構(gòu)成要件 損害事實(shí)的客觀存在。 特殊侵權(quán)行為的法定性。包括侵權(quán)行為的法定性和免責(zé)事由的法定性。沒有法律條款的明文規(guī)定，不能構(gòu)成無過錯責(zé)任；同時(shí)，沒有法定的免責(zé)事由不能免責(zé)。 特殊侵權(quán)行為與損害事實(shí)之間存在因果關(guān)系。 行為人不必過錯。是指責(zé)任的承擔(dān)不考慮行為人是否具有過錯，在認(rèn)定責(zé)任時(shí)無需受害人對行為人具有過錯提供證據(jù)，行為人也無需對自己沒有過錯提供證據(jù)，即使提供出自己沒有過錯的證據(jù)也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。 2023/3/29 第七章 公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)防范 三、無過錯責(zé)任的法律特征 (一 )法定的適用范圍：無過錯責(zé)任原則必須在法律規(guī)定的范圍內(nèi)適用，不能隨意擴(kuò)大或者縮小其適用范圍。 民法通則規(guī)定的典型的適用無過錯責(zé)任的案件有：缺陷產(chǎn)品的侵權(quán)行為、高度危險(xiǎn)作業(yè)的侵權(quán)行為、環(huán)境污染的侵權(quán)行為、地面施工引起的侵權(quán)行為、飼養(yǎng)的動物引起的侵權(quán)行為、國家機(jī)關(guān)工作人員執(zhí)行職務(wù)中的侵權(quán)行為、無民事行為能力或限制民事行為能力人的侵權(quán)行為、法人工作人員的侵權(quán)行為、因建筑物等物件引起的侵權(quán)行為致人損害的賠償案件。 (二 )法定的免責(zé)事由：適用無過錯責(zé)任的特殊侵權(quán)行為的免責(zé)條件由法律規(guī)定，但各特殊侵僅行為的法定免責(zé)事由并不是完全相同的。 2023/3/29 專項(xiàng)管理委托給專業(yè)公司 加強(qiáng)設(shè)備運(yùn)行管理 購買保險(xiǎn) 事件和損害發(fā)生后，應(yīng)積極面對 交接過程中要進(jìn)行查驗(yàn) 應(yīng)明確自己的管理責(zé)任范