【文章內(nèi)容簡介】 題，造成了樂德公司重新裝修及裝修材料報廢的損失 ，物業(yè)公司應當全部賠償損失，將物業(yè)公司告上法庭。 物業(yè)公司辨稱： 本案屬于侵權糾紛，原告的財產(chǎn)損失是因 615房的使用人琥珀公司裝修不慎導致 615房間內(nèi)空調(diào)冷卻水管爆裂漏水浸泡而造成。琥珀公司是侵權人，因此不應當成為本案的被告。 被告收到原告裝修工人的報告后即派巡邏人員上樓組織搶險，并于 6時 30分清潔完畢，被告已履行了自己的職責，不存在過錯，不應承擔賠償責任。 問題： 一、 被告的第一項抗辯理由是否成立？ 二、 針對第二項抗辯理由，被告應當提供哪一些證據(jù)？ 三、 此案對于我們有何提示和啟發(fā)？ 第五章 高空墜物風險防范 2023/3/29 第五章 高空墜物風險防范 高空墜物兩種情況 一是建筑物上的建筑物或其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落，尤其是玻璃幕墻 。 一是高空拋物。 《民法通則》第 126條規(guī)定： “ 建筑物或其它設施及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落的，它的有所人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。 ? 高空拋物由拋物者或拋物樓層群體負責民事賠償。 ?高空拋物的危害： A） 衛(wèi)生保潔難維護； B） 小區(qū)居民挑起矛盾； C） 事故賠償風險難免 。 建筑物上的墜物 高空拋物 2023/3/29 第五章 高空墜物風險防范 風險防范措施 建筑物及附著物風險防范 ? 承接項目時考慮建筑新舊及外墻面材質(zhì) 。 ? 就幕墻的養(yǎng)護、維修與開發(fā)做出相關約定 ? 交接時要謹慎 。 ? 加強外墻面維護和保養(yǎng)的監(jiān)督力度 。 按照《玻璃幕墻工程技術規(guī)定》，在竣工驗收后一年時，書面通知書玻璃幕墻的施工單位對其進行一次全面檢查，此后每五年要求檢查一次，并做好相關記錄。 ? 定期排查隱患 。 ? 購買適當?shù)谋ｋU 。 高空拋物風險防范 高空拋物發(fā)生后，物業(yè)公司積極處理 ?隨意亂拋垃圾 。 ?盡量不給業(yè)主亂扔垃圾的機會 。 ?裝修階段明確責任 。 ?學校、居委會、街道辦共同合作，加強社會宣傳。 ?無事故損失的處理 。 ?發(fā)生損失的事故處理 。 ?認真對待居民投訴 。 第六章 物業(yè)服務收費風險及預防 2023/3/29 第六章 物業(yè)服務收費風險及預防 物業(yè)服務收費是物業(yè)公司因提供管理及服務向業(yè)主或使用人收取的報酬，是物業(yè)公司收入的主要來源，也是物業(yè)公司開展正常業(yè)務，提供物業(yè)管理服務的保障，目前我國物業(yè)管理市場不規(guī)范，亂收費現(xiàn)象嚴重，也成為投訴的熱點，并影響了業(yè)主和物業(yè)公司的關系。 一 、 物業(yè)服務收費糾紛的表現(xiàn)：部分業(yè)主拒交或拖欠物業(yè)服務費。 二 、 物業(yè)服務收費糾紛產(chǎn)生的原因： ?對服務不滿，對受約束不滿 。 ?對收費標準、項目、方式等不滿 。 ?業(yè)主認為物業(yè)費太高 。 ?業(yè)主不了解物業(yè)管理的實際含意 。 ?建設單位遺留問題所致。 ?企業(yè)內(nèi)部管理問題 。 ?鄰里關系等問題引起的 。 ?對外部大環(huán)境不滿 。 ?無支付能力 。 2023/3/29 第六章 物業(yè)服務收費風險及預防 三 、 物業(yè)服務費糾紛風險防范措施 ： ?多走訪業(yè)主、多做溝通工作 。 ?借助業(yè)主公約和業(yè)委支的力量 。 ?自覺增加物業(yè)管理費用的透明度 。 ?改進服務、計費方式和收費方法 。 ?完善物業(yè)管理服務合同，嚴格依約行事 。 ?分析業(yè)主拖欠的原因 。 ?選擇恰當?shù)氖召~策略 。 A） 收款方法 。 B)催款要注意預防超過訴訟時效 。 ?對欠費業(yè)主保持足夠的壓力 。 ?建立應收賬款壞賬制度 。 ?在必要的催繳程序后通過法律途經(jīng)解決 。 2023/3/29 第六章 物業(yè)服務收費風險及預防 案例、物業(yè)服務合同終止后的管理費是否應支付 ？ A公司與華融大廈建設單位簽訂《前期物業(yè)服務合同》，合同期為三年，從 2023年 1月 1日至 2023年 12月 31日， 2023年 3月，華融大廈成立業(yè)委會，同時經(jīng)業(yè)主大會決議，華融大廈業(yè)委會通過公開招標的方式重新選聘B公司，并與 B公司簽訂了為期三年的物業(yè)服務合同，同年 12月，華融大廈業(yè)主委會員書面通知 A公司，要求其于 2023年 1月 1日退出物業(yè)管理區(qū)域。 A公司認為華融大廈業(yè)主委會員組織召開的業(yè)主大會違反法律規(guī)定，拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域。在政府主管部門協(xié)調(diào)下， A公司于 2023年 3月 31日退出。 2023年 10月， A公司將華融大廈業(yè)主陳某告上法庭， 原告：要求其支付 2023年 3月至 2023年 3月的管理費 4200元。 陳某稱：原告的合同期限至 2023年 12月 31日屆滿，其無權收取 2023年之后的管理費；原告服務質(zhì)量差無權收費，大廈經(jīng)常停電停水，電梯無法正常運行，而且原告的財務管理混亂、拖欠水電部門費用，業(yè)主繳納的 各 項費用不知去向；原告主張 2023年 3月至 2023年 10月的管理費已超過法定的訴訟時效。 問題： 一、 原告是否有權向被告收取 2023年的管理費？ 二、 被告以服務質(zhì)量差作為免交管理費的理由是否成立？ 三、 被告關于訴訟時效的抗辯理由是否成立？ 四、如果你是原告你會采取哪一些風險防范措施？ 第七章 公共設施設備風險防范 2023/3/29 第七章 公共設施設備風險防范 物業(yè)本身及公共設備和設施的管理不善都有可能導致業(yè)主或非業(yè)主使用人的人身和財產(chǎn)安全，同于物業(yè)內(nèi)公共設備設施的多樣性和分布分散性特別，隨之而來的風險頻頻發(fā)生。 2023/3/29 第七章 公共設施設備風險防范 一、無過錯責任原則的概念 也稱無過失責任原則，是指沒有過錯造成他人損害的，依法律規(guī)定由與造成損害原因有關的人承擔民事責任的歸責原則。適用這一原則，主要不是根據(jù)行為人的過錯，而是基于損害事實的客觀存在，根據(jù)行為人的活動及所管理的人或物的危險性質(zhì)與所造成損害后果的因果關系，由法律規(guī)定的特別加重責任。 民法通則第 106條第 3款規(guī)定： “ 沒有過錯，但法律規(guī)定應當承擔責任的，應當承擔民事責任。 ” 這是我國民法對無過錯責任原則的承認。無過錯責任原則適用于法律有特別規(guī)定的情況 。 2023/3/29 第七章 公共設施設備風險防范 二、無過錯責任的構成要件 損害事實的客觀存在。 特殊侵權行為的法定性。包括侵權行為的法定性和免責事由的法定性。沒有法律條款的明文規(guī)定，不能構成無過錯責任；同時，沒有法定的免責事由不能免責。 特殊侵權行為與損害事實之間存在因果關系。 行為人不必過錯。是指責任的承擔不考慮行為人是否具有過錯，在認定責任時無需受害人對行為人具有過錯提供證據(jù)，行為人也無需對自己沒有過錯提供證據(jù)，即使提供出自己沒有過錯的證據(jù)也應承擔責任。 2023/3/29 第七章 公共設施設備風險防范 三、無過錯責任的法律特征 (一 )法定的適用范圍：無過錯責任原則必須在法律規(guī)定的范圍內(nèi)適用，不能隨意擴大或者縮小其適用范圍。 民法通則規(guī)定的典型的適用無過錯責任的案件有：缺陷產(chǎn)品的侵權行為、高度危險作業(yè)的侵權行為、環(huán)境污染的侵權行為、地面施工引起的侵權行為、飼養(yǎng)的動物引起的侵權行為、國家機關工作人員執(zhí)行職務中的侵權行為、無民事行為能力或限制民事行為能力人的侵權行為、法人工作人員的侵權行為、因建筑物等物件引起的侵權行為致人損害的賠償案件。 (二 )法定的免責事由：適用無過錯責任的特殊侵權行為的免責條件由法律規(guī)定，但各特殊侵僅行為的法定免責事由并不是完全相同的。 2023/3/29 專項管理委托給專業(yè)公司 加強設備運行管理 購買保險 事件和損害發(fā)生后，應積極面對 交接過程中要進行查驗 應明確自己的管理責任范