【正文】 ：情景性面試和經(jīng)驗性面性。 法院經(jīng)審查明： 2023年 1月 1日，原告購買的電動三輪車購買價格 4800元，管理費 2023年 1月至 3月每月 20元物業(yè)管理費。被告已在停車場入口公示僅供車輛停放，不負(fù)責(zé)車輛的保管。 ?制定收費制度 。 在停放期間被盜竊或搶劫。李某當(dāng)即找到鄰居黃某與管理處一起查看現(xiàn)場，并私自將現(xiàn)場各方談話內(nèi)容錄音。 (二 )法定的免責(zé)事由：適用無過錯責(zé)任的特殊侵權(quán)行為的免責(zé)條件由法律規(guī)定，但各特殊侵僅行為的法定免責(zé)事由并不是完全相同的。 特殊侵權(quán)行為的法定性。 陳某稱：原告的合同期限至 2023年 12月 31日屆滿，其無權(quán)收取 2023年之后的管理費；原告服務(wù)質(zhì)量差無權(quán)收費，大廈經(jīng)常停電停水，電梯無法正常運行，而且原告的財務(wù)管理混亂、拖欠水電部門費用，業(yè)主繳納的 各 項費用不知去向；原告主張 2023年 3月至 2023年 10月的管理費已超過法定的訴訟時效。 B)催款要注意預(yù)防超過訴訟時效 。 2023/3/29 第六章 物業(yè)服務(wù)收費風(fēng)險及預(yù)防 三 、 物業(yè)服務(wù)費糾紛風(fēng)險防范措施 ： ?多走訪業(yè)主、多做溝通工作 。 ?對收費標(biāo)準(zhǔn)、項目、方式等不滿 。 ?裝修階段明確責(zé)任 。 建筑物上的墜物 高空拋物 2023/3/29 第五章 高空墜物風(fēng)險防范 風(fēng)險防范措施 建筑物及附著物風(fēng)險防范 ? 承接項目時考慮建筑新舊及外墻面材質(zhì) 。 物業(yè)公司辨稱： 本案屬于侵權(quán)糾紛，原告的財產(chǎn)損失是因 615房的使用人琥珀公司裝修不慎導(dǎo)致 615房間內(nèi)空調(diào)冷卻水管爆裂漏水浸泡而造成。 ?拆除臥室窗下墻體 。 ?油漆施工 。 法院查明： 9樓電梯間窗戶從窗臺到地面的高度為 ，窗臺上安裝有護(hù)欄，護(hù)欄高度為78厘米；樓梯間窗戶從窗臺到地面的高度為 ，沒有安裝護(hù)欄。該走道及安全消防通道窗戶根本無法關(guān)閉。 ?簽訂區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書 。被告的行為違反了《物業(yè)管理條例》第 47條第 2款已構(gòu) 成 侵權(quán)，請求被告書面道歉并賠償原告經(jīng)濟(jì)損失 800元。 2023/3/29 第二章 治安風(fēng)險 案例、物業(yè)管理放行條制度是否違法 ？ 2023年 11月上午，業(yè)主朱某租用一輛輕貨車到灣畔花園小區(qū)搬運一大二小舊沙發(fā)。 ?支持業(yè)主自防，提高業(yè)主安防意識。 問題： 一、 如何確認(rèn)原告水費抄表打單的證據(jù)效力？ 二、 被告關(guān)于滯納金的抗辯理由是否成立？ 三、 你認(rèn)為《補充協(xié)議》是否有力，對 補 充協(xié)議訴效力，原告應(yīng)當(dāng)提供哪一些證據(jù)？ 四、 如果你是原告你會采取哪一些風(fēng)險防范措施？ 2023/3/29 第一章 物業(yè)管理項目承接風(fēng)險 案例 二 、維修資金檔是否屬于物業(yè)公司所有 ？ A物業(yè)公司于 1998年 8月開始管理晶品小 區(qū) ， 2023年 3月，晶品 小區(qū) 業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂《晶 品小區(qū) 物業(yè)管理協(xié)議》，合同期為 3年。業(yè)主水費由 A物業(yè)公司代收代繳，同時與供水部門簽訂《供水委托代收代繳協(xié)議》，并按業(yè)主實際用水量向業(yè)主收取水費。 注意保存驗收資料的完整性及真實性 。 要注意研究風(fēng)險的發(fā)生規(guī)律，加強(qiáng)控制和防范風(fēng)險的能力，把握風(fēng)險的規(guī)律性，應(yīng)建立事先科學(xué)預(yù)測，事中應(yīng)急處理，事后妥善解決的風(fēng)險防范和控制的機(jī)制，把握風(fēng)險的規(guī)律，引入先進(jìn)的風(fēng)險防范技規(guī)避轉(zhuǎn)移和控制風(fēng)險。 ? 物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低。 外 部 風(fēng) 險 內(nèi) 部 風(fēng) 險 ? 企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)追求短期利益。 ?提升防范意識，建立危機(jī)管理機(jī)制 。驗收不合格的 ， 雙方協(xié)商處理 ， 由責(zé)任單位返修 ， 再約定時間復(fù)檢 ， 直至驗收合格 。其它費用） 2023/3/29 第一章 物業(yè)管理項目承接風(fēng)險 案例 一 、如何認(rèn)定委托抄表讀數(shù)及滯納金的法律效力 ？ 2023年 A物業(yè)公司與景苑小區(qū)業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，合同約定管理費 。滯納金帶有公權(quán)性質(zhì)，不是平等主體可以約定，因此物業(yè)管理合同的約定的滯納金為無效約定； 原告與業(yè)主委會簽訂的《補充協(xié)議》未經(jīng)業(yè)主大會表決通過，對全本業(yè)主沒有法律約束力。 治安風(fēng)險 故意傷害 2023/3/29 第二章 治安風(fēng)險 治安風(fēng)險防范措施 ?明確物業(yè)管理公司的法律地位和職責(zé)。 ?突發(fā)事件應(yīng)有應(yīng)急預(yù)案。 原告稱：被告以安全為借口、擅自立私法，強(qiáng)逼原告遵守，其行為侵犯了原告的自由出入權(quán)，并使原告蒙受租車損失。 ?確定區(qū)域防火責(zé)任人 。 原告稱：所居住的小區(qū)存在嚴(yán)重的安全隱患，離電梯口不足一米的樓道通風(fēng)窗戶太低且沒有任何防護(hù)措施、安全消防通道的通風(fēng)窗口離地面高度不足 50厘米。 根據(jù)物業(yè)管理法律規(guī)定，被告物業(yè)公司無權(quán)自己決定改造小區(qū)的物業(yè)設(shè)施，涉案的樓梯口用于通風(fēng)的窗戶，物業(yè)公司只能維系現(xiàn)狀，無權(quán)改造。 ?木工施工管理 。 ?在室內(nèi)安裝閣樓 。物業(yè)公司未及時解決水管爆裂導(dǎo)致的積水問題，造成了樂德公司重新裝修及裝修材料報廢的損失 ，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)全部賠償損失，將物業(yè)公司告上法庭。 ?高空拋物的危害： A） 衛(wèi)生保潔難維護(hù)； B） 小區(qū)居民挑起矛盾； C） 事故賠償風(fēng)險難免 。 ?盡量不給業(yè)主亂扔垃圾的機(jī)會 。 二 、 物業(yè)服務(wù)收費糾紛產(chǎn)生的原因： ?對服務(wù)不滿，對受約束不滿 。 ?無支付能力 。 A） 收款方法 。 2023年 10月， A公司將華融大廈業(yè)主陳某告上法庭， 原告：要求其支付 2023年 3月至 2023年 3月的管理費 4200元。 2023/3/29 第七章 公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險防范 二、無過錯責(zé)任的構(gòu)成要件 損害事實的客觀存在。 民法通則規(guī)定的典型的適用無過錯責(zé)任的案件有：缺陷產(chǎn)品的侵權(quán)行為、高度危險作業(yè)的侵權(quán)行為、環(huán)境污染的侵權(quán)行為、地面施工引起的侵權(quán)行為、飼養(yǎng)的動物引起的侵權(quán)行為、國家機(jī)關(guān)工作人員執(zhí)行職務(wù)中的侵權(quán)行為、無民事行為能力或限制民事行為能力人的侵權(quán)行為、法人工作人員的侵權(quán)行為、因建筑物等物件引起的侵權(quán)行為致人損害的賠償案件。 2月 1日，李某 從 外地返回家中，發(fā)現(xiàn)房因雨水倒灌受損嚴(yán)重。 被其他停放車輛有意或 無意碰撞而損壞。 ?停車卡的辦理 。 被告辯稱：被告從未承諾為原告車輛提供保 管 服務(wù)，原告交納的是停車費而非車輛保管費。 原告提供了：交管理費的單據(jù)，小 區(qū) 物業(yè)管理合同及購車單據(jù)和公安機(jī)關(guān)調(diào)取的監(jiān)控錄像證實相應(yīng)事實。 C、根據(jù)面試的進(jìn)程分為：一次性面試與分階段面試。 ?培訓(xùn)老師的費用、學(xué)員往來交通、食宿費用、教室設(shè)備的租借費、教材印發(fā)購置的費用 。服務(wù)期限月份） B、保密協(xié)議等補充協(xié)議 2023/3/29 第十章 人力資源的風(fēng)險及防范 四、績效管理（ MBO、 KPI） 五、勞動關(guān)系 勞動關(guān)系的確認(rèn) 勞動安全衛(wèi)生管理 勞動安全衛(wèi)生管理制度：安全生產(chǎn)責(zé)任制度；安全技術(shù)措施計劃管理制度；安全生產(chǎn)教育制度；安全生產(chǎn)檢查制度；重大事故隱患管理制度；安全衛(wèi)生認(rèn)證制度；傷亡事故報告和處理制度；個人勞動安全衛(wèi)生防護(hù)用品管理制度；勞動者健康檢查制度。 D、高度關(guān)注企業(yè)員工的滿意度。 案情簡介： 原告：肖華 被告：吳立 、 好特公司 肖華和吳立是同廠下崗職工， 2023年 9月一起待業(yè)在家，在原廠時都從事電工一職，好特公司是一家生產(chǎn)家紡等紡織物品的公司，對于廠房、庫房等防火措施有很嚴(yán)格的要求，整個廠區(qū)已經(jīng)采取了比較完備的防護(hù)措施， 2023年 11月由于業(yè)務(wù)的發(fā)展，新的片區(qū)即將投入使用，出于生產(chǎn)安全的需要，好特公司決定先在此進(jìn)行布線，吳立通過一些渠道得知此事，找到了好特公司希望承包此項工程，好特公司看吳立是下崗職工，最后簽應(yīng)了吳某的要求，將布線這項工程交給吳某。 問題 一、 肖華要求被告給予賠償，能得到法院支持嗎？為什么？ 二、 本案你得到何種啟法？ 感謝您的關(guān)注 ! 演講完畢，謝謝觀看！