【正文】 陳某稱：原告的合同期限至 2023年 12月 31日屆滿，其無權(quán)收取 2023年之后的管理費(fèi)；原告服務(wù)質(zhì)量差無權(quán)收費(fèi)，大廈經(jīng)常停電停水，電梯無法正常運(yùn)行，而且原告的財(cái)務(wù)管理混亂、拖欠水電部門費(fèi)用，業(yè)主繳納的 各 項(xiàng)費(fèi)用不知去向；原告主張 2023年 3月至 2023年 10月的管理費(fèi)已超過法定的訴訟時(shí)效。在政府主管部門協(xié)調(diào)下， A公司于 2023年 3月 31日退出。 2023/3/29 第六章 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防 案例、物業(yè)服務(wù)合同終止后的管理費(fèi)是否應(yīng)支付 ？ A公司與華融大廈建設(shè)單位簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，合同期為三年，從 2023年 1月 1日至 2023年 12月 31日， 2023年 3月，華融大廈成立業(yè)委會(huì)，同時(shí)經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，華融大廈業(yè)委會(huì)通過公開招標(biāo)的方式重新選聘B公司，并與 B公司簽訂了為期三年的物業(yè)服務(wù)合同，同年 12月，華融大廈業(yè)主委會(huì)員書面通知 A公司，要求其于 2023年 1月 1日退出物業(yè)管理區(qū)域。 ?建立應(yīng)收賬款壞賬制度 。 B)催款要注意預(yù)防超過訴訟時(shí)效 。 ?選擇恰當(dāng)?shù)氖召~策略 。 ?完善物業(yè)管理服務(wù)合同，嚴(yán)格依約行事 。 ?自覺增加物業(yè)管理費(fèi)用的透明度 。 2023/3/29 第六章 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防 三 、 物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛風(fēng)險(xiǎn)防范措施 ： ?多走訪業(yè)主、多做溝通工作 。 ?對(duì)外部大環(huán)境不滿 。 ?企業(yè)內(nèi)部管理問題 。 ?業(yè)主不了解物業(yè)管理的實(shí)際含意 。 ?對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目、方式等不滿 。 一 、 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛的表現(xiàn)：部分業(yè)主拒交或拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 ?認(rèn)真對(duì)待居民投訴 。 ?無事故損失的處理 。 ?裝修階段明確責(zé)任 。 高空拋物風(fēng)險(xiǎn)防范 高空拋物發(fā)生后，物業(yè)公司積極處理 ?隨意亂拋垃圾 。 ? 定期排查隱患 。 ? 加強(qiáng)外墻面維護(hù)和保養(yǎng)的監(jiān)督力度 。 建筑物上的墜物 高空拋物 2023/3/29 第五章 高空墜物風(fēng)險(xiǎn)防范 風(fēng)險(xiǎn)防范措施 建筑物及附著物風(fēng)險(xiǎn)防范 ? 承接項(xiàng)目時(shí)考慮建筑新舊及外墻面材質(zhì) 。 ? 高空拋物由拋物者或拋物樓層群體負(fù)責(zé)民事賠償。 一是高空拋物。 被告收到原告裝修工人的報(bào)告后即派巡邏人員上樓組織搶險(xiǎn)，并于 6時(shí) 30分清潔完畢，被告已履行了自己的職責(zé)，不存在過錯(cuò)，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 物業(yè)公司辨稱： 本案屬于侵權(quán)糾紛，原告的財(cái)產(chǎn)損失是因 615房的使用人琥珀公司裝修不慎導(dǎo)致 615房間內(nèi)空調(diào)冷卻水管爆裂漏水浸泡而造成。 樂德公司要求：稱自己的裝修工人于凌晨 5時(shí)左右發(fā)現(xiàn)該事故后就立即找到物業(yè)公司的保安人員，但物業(yè)公遲至上午 9時(shí)才來處理該事故。 2023年 4月 28日，樂德公司與第三人簽訂一份租賃合同，約定原告向第三人租賃某大廈 6層 01— 06單元。 注：堅(jiān)決制定這一類違規(guī)裝修，和要時(shí)采取一些非常手段，同時(shí)上報(bào)相關(guān)管理部門共同處理。 ?拆除臥室窗下墻體 。 ?在天花板上安裝很重的物品 。 ?改變室內(nèi)樓梯位置 。 ?違規(guī)裝修的工程管理 。 ?油漆施工 。 ?下水管道、煙道的施工管理 。 ?結(jié)構(gòu)改造管理 。 ?材料、工人進(jìn)場(chǎng)進(jìn)的管理 。 法院查明： 9樓電梯間窗戶從窗臺(tái)到地面的高度為 ，窗臺(tái)上安裝有護(hù)欄，護(hù)欄高度為78厘米；樓梯間窗戶從窗臺(tái)到地面的高度為 ，沒有安裝護(hù)欄。被告在實(shí)施物業(yè)管理的過程中沒有過錯(cuò)行為，不應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。 被告二物業(yè)公司辯稱： 原告之子的死亡是由于原告監(jiān)護(hù)過錯(cuò)造成，理應(yīng)自己承擔(dān)責(zé)任。一個(gè)剛二二歲的，身高不過 1米的小孩獨(dú)立在電梯里時(shí)，被告物業(yè)公司使用的監(jiān)控設(shè)備應(yīng)當(dāng)能夠發(fā)現(xiàn)并應(yīng)當(dāng)立即派人保護(hù)，可是，被告不僅沒有發(fā)現(xiàn)且在原告的母親去尋找孩子時(shí)也不能提供準(zhǔn)確地點(diǎn)，故二被告應(yīng)承擔(dān)此次事故的責(zé)任，請(qǐng)求賠償各項(xiàng)損失 60萬。該走道及安全消防通道窗戶根本無法關(guān)閉。李某向?qū)⑽飿I(yè)公司和開發(fā)商告上了法庭。 2023/3/29 第三章 消防事故和隱患風(fēng)險(xiǎn) 組織消防演習(xí)的相關(guān)步驟 2. Description of the pany’s sub contents 制定 消防 演習(xí) 方案 申請(qǐng) 批準(zhǔn) 消防 演習(xí) 實(shí)施 通知 消防演 習(xí)前的 培訓(xùn) 和 宣傳 做好消 防設(shè)備 設(shè)施器 材等的 準(zhǔn)備 準(zhǔn)備工 作落實(shí) 情況的 檢查 消防 演習(xí) 實(shí)施 消防演 習(xí)相關(guān) 記錄生 成與存 檔保管 2023/3/29 第三章 消防事故和隱患風(fēng)險(xiǎn) 案例、高空墜物致人死亡物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？ 2023年 10月 10日下午，李某的母親準(zhǔn)備帶兩歲半大的孫子陳義（化名）下樓散步，在 9樓欲坐電梯下樓時(shí)走散，陳義不知去向，后發(fā)現(xiàn)其已墜至一樓不幸死亡。 ?確定消防設(shè)施安全檢查的責(zé)任人及要求 。 ?簽訂區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書 。 積極開展消防宣傳和培訓(xùn) 做好消防檔案的管理 加強(qiáng)消防檢查巡查 建立消防組織，全員參與消防工作 定期開展消防演習(xí) ?物業(yè)公司消防組織建立 。 ?確定區(qū)域防火責(zé)任人 。 消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)不善 、 無消防用水供應(yīng) 、 消防報(bào)警系統(tǒng)失靈都可能導(dǎo)致重大人身和巨大財(cái)產(chǎn)損失 ， 物業(yè)管理企業(yè)面臨如此的風(fēng)險(xiǎn)不僅要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償?shù)拿袷路韶?zé)任 ，直接責(zé)任人和企業(yè)主要負(fù)責(zé)人還可能因此而承擔(dān)刑事法律責(zé)任 。被告的行為違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第 47條第 2款已構(gòu) 成 侵權(quán)，請(qǐng)求被告書面道歉并賠償原告經(jīng)濟(jì)損失 800元。此后，朱某將物業(yè)公司告上法庭。但門衛(wèi)保安不聽朱某的勸說，仍然要求朱某出示 “ 放行條 ” 才能放行。 “ 放行條 ” 作為物業(yè)管理一種手段不具有強(qiáng)制性。 2023/3/29 第二章 治安風(fēng)險(xiǎn) 案例、物業(yè)管理放行條制度是否違法 ？ 2023年 11月上午，業(yè)主朱某租用一輛輕貨車到灣畔花園小區(qū)搬運(yùn)一大二小舊沙發(fā)。 ?做好群防群治工作。 ?充分挖掘護(hù)衛(wèi)人員的防范能效。 ?完善執(zhí)行管理制度。 ?支持業(yè)主自防，提高業(yè)主安防意識(shí)。 問題 一、晶品 小區(qū) 業(yè)委會(huì)是否具備訴訟主體資格？ 二、晶品 小區(qū) 業(yè)委會(huì)的訴訟請(qǐng)求是否能獲得法院支持？ 三、如果你是被告你會(huì)采取哪一些風(fēng)險(xiǎn)防范措施？ 第二章 治安風(fēng)險(xiǎn) 2023/3/29 第二章 治安風(fēng)險(xiǎn) 入室盜竊 搶奪、搶劫 故意殺人等 由于外界第三人的過錯(cuò)和違法行業(yè)，給物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主造成人身損害和財(cái)產(chǎn)損失導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 。 晶品小區(qū)業(yè)主委會(huì)訴至法院， 原告：要求物業(yè)公司移交有關(guān)公共維修資金的明細(xì)及相關(guān)財(cái)務(wù)憑證。 2023年 3月，晶品 小區(qū) 業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司就晶品 小區(qū) 進(jìn)行財(cái)務(wù)移交，但物業(yè)公司未將公共維修資金的收支明細(xì)及相應(yīng)的財(cái)務(wù)憑證進(jìn)行移交。 問題： 一、 如何確認(rèn)原告水費(fèi)抄表打單的證據(jù)效力？ 二、 被告關(guān)于滯納金的抗辯理由是否成立？ 三、 你認(rèn)為《補(bǔ)充協(xié)議》是否有力，對(duì) 補(bǔ) 充協(xié)議訴效力，原告應(yīng)當(dāng)提供哪一些證據(jù)？ 四、 如果你是原告你會(huì)采取哪一些風(fēng)險(xiǎn)防范措施？ 2023/3/29 第一章 物業(yè)管理項(xiàng)目承接風(fēng)險(xiǎn) 案例 二 、維修資金檔是否屬于物業(yè)公司所有 ？ A物業(yè)公司于 1998年 8月開始管理晶品小 區(qū) ， 2023年 3月，晶品 小區(qū) 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂《晶 品小區(qū) 物業(yè)管理協(xié)議》，合同期為 3年。 被告認(rèn)為： 原告關(guān)于水費(fèi)的訴訟請(qǐng)求依據(jù)不足，原告主張拖欠水費(fèi)的證據(jù)是自已打印的，沒有經(jīng)過被告確認(rèn)，原告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律效果； 物業(yè)管理合同中關(guān)于滯納金的約定沒有法律效力。廣森公司是景苑小區(qū)的業(yè)主，從 2023年 11月至 2023年 8月，無正當(dāng)理由共拖欠管理費(fèi)人民幣 1800元、水費(fèi) 418元，滯納金118元。 2023年 4月 20日，原告與景苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)達(dá)成補(bǔ)充