【正文】 了樂德公司的辦公室。 《民法通則》第 126條規(guī)定： “ 建筑物或其它設(shè)施及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落的，它的有所人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外。 ? 購買適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn) 。 第六章 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防 2023/3/29 第六章 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是物業(yè)公司因提供管理及服務(wù)向業(yè)主或使用人收取的報(bào)酬，是物業(yè)公司收入的主要來源，也是物業(yè)公司開展正常業(yè)務(wù)，提供物業(yè)管理服務(wù)的保障，目前我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)不規(guī)范，亂收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，也成為投訴的熱點(diǎn)，并影響了業(yè)主和物業(yè)公司的關(guān)系。 ?鄰里關(guān)系等問題引起的 。 ?分析業(yè)主拖欠的原因 。 A公司認(rèn)為華融大廈業(yè)主委會(huì)員組織召開的業(yè)主大會(huì)違反法律規(guī)定，拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域。 ” 這是我國(guó)民法對(duì)無過錯(cuò)責(zé)任原則的承認(rèn)。是指責(zé)任的承擔(dān)不考慮行為人是否具有過錯(cuò)，在認(rèn)定責(zé)任時(shí)無需受害人對(duì)行為人具有過錯(cuò)提供證據(jù)，行為人也無需對(duì)自己沒有過錯(cuò)提供證據(jù)，即使提供出自己沒有過錯(cuò)的證據(jù)也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。李某以為是自來水管問題，沒太在意。 問題： 一、 李某向法院提交的證據(jù)是否以證明水浸的原因？ 二、 物業(yè)公司的兩項(xiàng)抗辯理由是否成立？ 三、 李某的損失應(yīng)當(dāng)由誰來承擔(dān)？ 四、 如果你是被告你會(huì)采取哪一些風(fēng)險(xiǎn)防范措施？ 第八章 公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防范 2023/3/29 第八章 公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防范 公共環(huán) 境風(fēng)險(xiǎn) 衛(wèi)生保 潔風(fēng)險(xiǎn) 綠化 管理 占道 管理 共它（顯性 和隱性） 2023/3/29 第八章 公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防范 二、建立完善管理機(jī)制 四、做好保潔綠化計(jì)劃安排 一、保潔管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及職責(zé)劃分 三、建立完善的質(zhì)量管理系統(tǒng) 七、交給專業(yè)公司去做 六、開展質(zhì)量檢查四級(jí)制 五、制定科學(xué)的操作程序 第九章 車輛管理風(fēng)險(xiǎn)防范 2023/3/29 第九章 車輛管理風(fēng)險(xiǎn)防范 車輛外表被兒童包括其 他第三人用器具劃傷。 ?進(jìn)出車輛嚴(yán)格控制 。 原告認(rèn)為：其按月向被告交納停車費(fèi)，被告為原告辦理了停車卡，雙方已構(gòu)成了車輛保 管 合同關(guān)系 。 原告：請(qǐng) 求 法院判令物業(yè)公司賠償其購車款 4800元。 2023/3/29 第十章 人力資源的風(fēng)險(xiǎn)及防范 面試的分類： A、根據(jù)面試的標(biāo)準(zhǔn)化程序分為結(jié)構(gòu)化面試和非結(jié)構(gòu)化面試。找準(zhǔn)問題，對(duì)癥下藥，使培訓(xùn)達(dá)到預(yù)期的目的。 培訓(xùn)項(xiàng)目成本收益分析 （培訓(xùn)的質(zhì)量和培訓(xùn)的效果分析） 投資回報(bào)率 =培訓(xùn)項(xiàng)目產(chǎn)出 /項(xiàng)目項(xiàng)目投入＊ 100% 投資凈回報(bào)率 =（培訓(xùn)項(xiàng)目收益 培訓(xùn)項(xiàng)目成本） /培訓(xùn)項(xiàng)目成本＊ 100% 培訓(xùn)風(fēng)險(xiǎn)防范 A、簽訂培訓(xùn)協(xié)議，約定服務(wù)期限、違約責(zé)任和違約金。 B、建立科學(xué)合理的人力資源管理制度。 抑制風(fēng)險(xiǎn) 事后防范措施。肖華住院花了上萬元，在無錢治療的情況下，找到吳立要醫(yī)療費(fèi)，吳立說 “ 我之前已經(jīng)把資料和圖紙都給你，一切說得很清楚，而且還告訴你注意高壓線的安全，你是擅自修改圖紙，根本沒有找我商量過，工程是好特公司的，你應(yīng)該去找好特公司，肖華聽了后，跑到好特公司去，好特公司告訴他 ” 我們公司與你不存在雇傭關(guān)系，承包工程是吳立，吳立未經(jīng)我公司同意，你們雙方協(xié)商好從他手里承包了布 線 的活兒，你自己出事 了，這不關(guān)我公司的事，我們不能承擔(dān)你的賠償責(zé)任，吳前后多次去找好特公司領(lǐng)導(dǎo)說理，可是沒有得到任何補(bǔ)償。吳立想兩人對(duì)此項(xiàng)工程都駕輕就熟，同為下崗員工，并且肖華先干著不會(huì)誤了期限，就答應(yīng)了，于是吳立把相關(guān)資料及圖紙轉(zhuǎn)給肖某，告訴他工程的情況，包括注意事項(xiàng)：片區(qū)某處有高壓線，作業(yè)時(shí)注意安全 。 討論：如何面對(duì)基層員工供不應(yīng)求的局面？ 二、如何面對(duì)和解決物業(yè)管理費(fèi)不上漲，管理成本大幅度上漲的問題？ 三、如物業(yè)聘請(qǐng)中老年齡上崗，企業(yè)將會(huì)面臨什么風(fēng)險(xiǎn)損失？ 2023/3/29 第十章 人力資源的風(fēng)險(xiǎn)及防范 人力資源風(fēng)險(xiǎn) 基層管理及操作人員的大量流失導(dǎo)致嚴(yán)重缺編 招聘失敗 新的人事政策引起員工不滿 派駐顧問項(xiàng)目的高層人員流失 員工作違章違紀(jì)等失職行為引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 員工業(yè)務(wù)不精等服務(wù)行為帶來問題 工作人員謀取私利帶來的問題 2023/3/29 第十章 人力資源的風(fēng)險(xiǎn)及防范 企業(yè)人力資源管理風(fēng)險(xiǎn)防范技術(shù)中最簡(jiǎn)單，也是比較消極的一種方式。 2023/3/29 第十章 人力資源的風(fēng)險(xiǎn)及防范 勞動(dòng)爭(zhēng)議處理的原則 A、著重調(diào)解及時(shí)處理的原則。 ?培訓(xùn)項(xiàng)目的管理費(fèi)用 。 招聘決策： 招聘成本核算（錄用率、離職率）： 招聘風(fēng)險(xiǎn)防范： A、建立科學(xué)的員工素質(zhì)測(cè)評(píng)體系（標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)度和標(biāo)記） B、設(shè)計(jì)科學(xué)的簡(jiǎn)歷表 C、背景調(diào)查 2023/3/29 第十章 人力資源的風(fēng)險(xiǎn)及防范 根據(jù)冰山理論，影響員工行為的因素有知識(shí)、 技能、態(tài)度和習(xí)慣。 2023年 2月 1日凌晨二點(diǎn)，兩個(gè)不明身份的人同乘一輛摩托車進(jìn)入正門完全敞開的住宅小區(qū)，大約 5分鐘后，這二人乘一輛摩托車和一輛電動(dòng)三輪車從大門開出去，未有任何人上門詢問。原告將車輛停放在 消防通 道上 丟 失，應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)損失。 風(fēng)險(xiǎn)防范措施 三、 嚴(yán)格停車卡的辦理和收費(fèi)管理 二、 完善停車管理措施 2023/3/29 第九章 車輛管理風(fēng)險(xiǎn)防范 案例一： 車輛在消防通道上丟失物業(yè)公司應(yīng)否賠償 ？ 亞洲花園業(yè)主李某， 2023年 3月 1日購買一臺(tái)豐田小汽車，價(jià)值 21萬元，自購車之日起，李某每月向某物業(yè)公司交納停車費(fèi) 100元，每日將車停在小區(qū)內(nèi)， 2023年 3月 9日凌晨左右，李某駕車回小區(qū)，刷卡進(jìn)入停車場(chǎng)尋找車位，因車位不夠，又刷卡駛出停車場(chǎng)，將車停在小區(qū)大門內(nèi)消防通道上，當(dāng)時(shí)李某問值班的保安員王某 “ 將車停在此處有無關(guān)系 ” ，王某回答說 “ 一般沒事 ” 。 2023/3/29 四、制定車場(chǎng)意外應(yīng)變預(yù)案 第九章 車輛管理風(fēng)險(xiǎn)防范 一、 加強(qiáng)交通的管理 ?劃出停車位 。李某認(rèn)為公用雨水管堵塞是引起雨水管倒灌造成其財(cái)產(chǎn)損失的根本原因，于是將物業(yè)公司告上法庭， 原告：要求物業(yè)賠償各項(xiàng)損失 15萬元。 2023/3/29 專項(xiàng)管理委托給專業(yè)公司 加強(qiáng)設(shè)備運(yùn)行管理 購買保險(xiǎn) 事件和損害發(fā)生后，應(yīng)積極面對(duì) 交接過程中要進(jìn)行查驗(yàn) 應(yīng)明確自己的管理責(zé)任范圍 第七章 公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)防范 風(fēng)險(xiǎn)防 范措施 重點(diǎn)部位設(shè)置警示標(biāo)識(shí)、定期 檢查消除隱患 應(yīng)明確自己 《 民法通則 》 第 126條規(guī)定，建筑物或其它設(shè)施及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或管理者人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外。包括侵權(quán)行為的法定性和免責(zé)事由的法定性。 問題： 一、 原告是否有權(quán)向被告收取 2023年的管理費(fèi)？ 二、 被告以服務(wù)質(zhì)量差作為免交管理費(fèi)的理由是否成立？ 三、 被告關(guān)于訴訟時(shí)效的抗辯理由是否成立？ 四、如果你是原告你會(huì)采取哪一些風(fēng)險(xiǎn)防范措施？ 第七章 公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)防范 2023/3/29 第七章 公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)防范 物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理不善都有可能導(dǎo)致業(yè)主或非業(yè)主使用人的人身和財(cái)產(chǎn)安全，同于物業(yè)內(nèi)公共設(shè)備設(shè)施的多樣性和分布分散性特別，隨之而來的風(fēng)險(xiǎn)頻頻發(fā)生。 ?對(duì)欠費(fèi)業(yè)主保持足夠的壓力 。 ?借助業(yè)主公約和業(yè)委支的力量 。 ?業(yè)主認(rèn)為物業(yè)費(fèi)太高 。 ?學(xué)校、居委會(huì)、街道辦共同合作，加強(qiáng)社會(huì)宣傳。 ? 就幕墻的養(yǎng)護(hù)、維修與開發(fā)做出相關(guān)約定 ? 交接時(shí)要謹(jǐn)慎 。琥珀公司是侵權(quán)人，因此不應(yīng)當(dāng)成為本案的被告。 ?在外墻上隨意打孔開門開窗等 。 ?裝修工程的收尾及