【正文】 協(xié)議，約定小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)上調(diào)至至 2。業(yè)主水費(fèi)由 A物業(yè)公司代收代繳，同時與供水部門簽訂《供水委托代收代繳協(xié)議》，并按業(yè)主實際用水量向業(yè)主收取水費(fèi)。 C、 物業(yè)管理費(fèi)支出、欠費(fèi)問題處理難（物業(yè)管理費(fèi)賬目管理雜亂；代收費(fèi)用的差額問題；物業(yè)管理費(fèi)欠 交。 A、 小區(qū)相關(guān)設(shè)施物業(yè)管理用房、公共設(shè)施等移交難 。 對遺留問題或發(fā)生的爭議不能解決的 ，由當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)行政主管部門進(jìn)行協(xié)調(diào)解決 。 注意保存驗收資料的完整性及真實性 。 ? 缺乏對另一方合同簽訂主體的 資質(zhì)及資信的審查 ? 承諾的服務(wù)內(nèi)容和水平高于與 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對等的服務(wù)內(nèi)容和水平 ? 合同內(nèi)容約定不明或是條款有疏漏 ? 物業(yè)管理合同中存在不平等條款 ? 物業(yè)管理收費(fèi)問題不明確 ? 物業(yè)管理責(zé)任范圍不明確 2023/3/29 第一章 物業(yè)管理項目承接風(fēng)險 三、接管驗收中的風(fēng)險防范 存在的風(fēng)險 防范措施 交接雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗收 。 ?了解新項目所在地的公共事業(yè)費(fèi)結(jié)算處理方法等其他物業(yè)服務(wù)相關(guān)的環(huán)境因素 。 ?了解新項目所在地物業(yè)項目中的層次和地位 、 同類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 和 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳率情況 。 要注意研究風(fēng)險的發(fā)生規(guī)律，加強(qiáng)控制和防范風(fēng)險的能力，把握風(fēng)險的規(guī)律性，應(yīng)建立事先科學(xué)預(yù)測，事中應(yīng)急處理，事后妥善解決的風(fēng)險防范和控制的機(jī)制，把握風(fēng)險的規(guī)律，引入先進(jìn)的風(fēng)險防范技規(guī)避轉(zhuǎn)移和控制風(fēng)險。 ?適當(dāng)引入市場化的風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制 。 ?妥善物業(yè)管理管理活動相關(guān)主體間的關(guān)系 。 風(fēng) 險 來 源 2023/3/29 導(dǎo)讀 三、 風(fēng)險防范的對策 ?物業(yè)管理公司要學(xué)法、懂法和守法 。 ? 物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低。 ? 業(yè)主、住戶、業(yè)委會對物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念不成熟和不規(guī)范運(yùn)作。物業(yè)管理風(fēng)險防范與服務(wù)案例 2023/3/29 導(dǎo)讀 劃分 ?主觀風(fēng)險 ?客觀風(fēng)險 按形成風(fēng)險 內(nèi)在原因 一、物業(yè)管理風(fēng)險類別 按形成不同風(fēng)險 內(nèi)在因素 按 造成 風(fēng)險 損失類型 ?項目客觀風(fēng)險 ?經(jīng)營管理風(fēng)險 ?人為責(zé)任風(fēng)險 劃分 ?財產(chǎn)風(fēng)險損失 ?人身風(fēng)險損失 ?責(zé)任風(fēng)險損失 劃分 2023/3/29 導(dǎo)讀 二、風(fēng)險來源 ? 過度依附房地產(chǎn)開發(fā)商。 ? 各行政部門、專業(yè)服務(wù)部門服務(wù)不到位。 外 部 風(fēng) 險 內(nèi) 部 風(fēng) 險 ? 企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)追求短期利益。 ? 內(nèi)部管理不科學(xué)、不規(guī)范。 ?加強(qiáng)物業(yè)內(nèi)部管理 。 ?重視宣傳，樹立良好形象 。 ?提升防范意識，建立危機(jī)管理機(jī)制 。 2023/3/29 目錄 物業(yè)管理項目承接風(fēng)險 一 治安風(fēng)險 二 消防事故和隱患風(fēng)險 三 裝修管理風(fēng)險防范 四 高空墜物風(fēng)險防范 五 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)風(fēng)險防范 六 公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險防范 七 公共環(huán)境風(fēng)險防范 八 車輛管理風(fēng)險防范 九 人力資源風(fēng)險防范 十 第一章 物業(yè)管理項目承接風(fēng)險 2023/3/29 第一章 物業(yè)管理項目承接風(fēng)險 一、招投標(biāo)過程中的風(fēng)險防范 存在的風(fēng)險 防范措施 背景調(diào)查 可行性分析決定 ?了解開發(fā)商的資信情況 、 歷史產(chǎn)品質(zhì)量等。 ?了解新項目所在地的地方性物業(yè)管理政策法規(guī) 、 地方性財稅政策 、 地方性勞動用工政策 等。 ? 通貨膨脹風(fēng)險 ? 經(jīng)營風(fēng)險 ? 自然條件 ? 其它風(fēng)險 2023/3/29 第一章 物業(yè)管理項目承接風(fēng)險 二、簽訂合同過程中的風(fēng)險防范 存在的風(fēng)險 防范措施 合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)容 、 服務(wù)質(zhì)量 、 服務(wù)費(fèi)用 、雙方的權(quán)利和義務(wù) 、 專項維修資金的使用和管理 、 物業(yè)管理用房 、 合同期限 、 違約責(zé)任以外 ， 一定要注重免責(zé)條款的約定 。驗收不合格的 ， 雙方協(xié)商處理 ， 由責(zé)任單位返修 ， 再約定時間復(fù)檢 ， 直至驗收合格 。對驗收資料 ， 要有交接雙方的簽字認(rèn)可 ， 以明確相關(guān)責(zé)任 。 ? 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè) 備有明顯或者暗藏的質(zhì)量問題 ? 開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè) 與業(yè)主之間的遺留問題沒有得 以處理和解決 2023/3/29 第一章 物業(yè)管理項目承接風(fēng)險 四、新舊物業(yè)交接中的難點(diǎn)與對策 新舊物業(yè)管理交接難的表現(xiàn) 解決新舊物業(yè)交接糾紛的對策 處理好三方面關(guān)系 ； 處理好與業(yè)委會的關(guān)系；二家物業(yè)管理公司之間的主動溝通；處理好與政府的關(guān)系；老物業(yè)公司要確立市場心態(tài)；新物業(yè)公司要加強(qiáng)企業(yè)團(tuán)隊建設(shè)和規(guī)避風(fēng)險的意識 。 B、 物業(yè)資料移交難 。其它費(fèi)用） 2023/3/29 第一章 物業(yè)管理項目承接風(fēng)險 案例 一 、如何認(rèn)定委托抄表讀數(shù)及滯納金的法律效力 ？ 2023年 A物業(yè)公司與景苑小區(qū)業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，合同約定管理費(fèi) 。業(yè)主應(yīng)按月向 A物業(yè)公司繳納管理費(fèi)及水費(fèi)，逾期支付按日萬分之五標(biāo)準(zhǔn)計算帶納金。 6每平米。 A物業(yè)公司提起訴訟要求被告繳清管理費(fèi)、水費(fèi)和根據(jù)物業(yè)管理合同的約定滯納金。滯納金帶有公權(quán)性質(zhì)，不是平等主體可以約定，因此物業(yè)管理合同的約定的滯納金為無效約定； 原告與業(yè)主委會簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》未經(jīng)業(yè)主大會表決通過，對全本業(yè)主沒有法律約束力。 2023年 9月，雙方解除協(xié)議。之后，經(jīng)多次交涉無效。 被告辯稱：晶品 小區(qū) 不具備訴訟主體資格，并且訴訟請求沒有任何事實和法律依據(jù)。 治安風(fēng)險 故意傷害 2023/3/29 第二章 治安風(fēng)險 治安風(fēng)險防范措施 ?明確物業(yè)管理公司的法律地位和職責(zé)。 ?完善區(qū)域內(nèi)安全防范設(shè)施。 ?安排護(hù)衛(wèi)巡邏，堅持對巡邏工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。 ?委托給專業(yè)護(hù)衛(wèi)公司。 ?突發(fā)事件應(yīng)有應(yīng)急預(yù)案。到小區(qū)出口處遭保安阻攔，稱無 “ 放行條 ” 不放行，朱某稱 “ 放行條 ” 于法無據(jù)，妨礙、侵害了公民的自由出入權(quán)，是違反憲法的違法行為。如果你懷疑我偷盜他人物品，你可以報警。無奈之下，朱某不得不將沙發(fā)又運(yùn)回到家。 原告稱：被告以安全為借口、擅自立私法，強(qiáng)逼原告遵守，其行為侵犯了原告的自由出入權(quán)，并使原告蒙受租車損失。 問題 一、 被告制定的放行條制度是否合法？ 二、 被告是侵害了原告的自由出入權(quán)？ 三、 如果你是被告你會采取哪一些風(fēng)險防范措施？ 第三章 消防事故和隱患風(fēng)險 2023/3/29 第三章 消防事故和隱患風(fēng)險 由于消防設(shè)施直接影響到廣大業(yè)主生命財產(chǎn)安全 ， 消防設(shè)施的日常維護(hù)和養(yǎng)護(hù)直接關(guān)系到火災(zāi)發(fā)生時 ， 消防部門處理事故效果 。 2023/3/29 第三章 消防事故和隱患風(fēng)險 風(fēng)險防范措施 接管時 確認(rèn)是否有消防驗收合格證 業(yè)主裝修時要做好防火工作 監(jiān)督消防隱患的整改 ?物業(yè)公司消防組織建立 。 ?簽訂區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書 。 ?確定區(qū)域防火責(zé)任人 。 ?明確消防設(shè)備巡查的內(nèi)容及頻次；巡查內(nèi)容一般包括煙溫感 、風(fēng)機(jī)、排煙 、 消防栓 、 防火卷簾門、應(yīng)急廣播、花灑噴淋。 ?要求做好消防檢查記錄 。經(jīng)法醫(yī)鑒定為 “ 高墜死亡 ” 。 原告稱：所居住的小區(qū)存在嚴(yán)重的安全隱患，離電梯口不足一米的樓道通風(fēng)窗戶太低且沒有任何防護(hù)措施、安全消防通道的通風(fēng)窗口離地面高度不足 50厘米。作為被告一開發(fā)商，應(yīng)當(dāng)保證其開發(fā)出售的房子能適合人體居住并能保障人體安全而且杜絕明顯的安全隱患；被告二物業(yè)公司作為小區(qū)的管理單位應(yīng)盡到責(zé)任保護(hù)好每位住戶及其家庭的生命財產(chǎn)安全，物業(yè)公司擁有先進(jìn)的安全