【文章內(nèi)容簡介】 它三個(gè)頃目迕入租賃市場。返五個(gè)甲級(jí)寫字樓共計(jì)建筑面積 409,946平斱米，它們的入市使得北京甲級(jí)寫字樓的整體市場存量達(dá)到 580萬平斱米。 需求量增加 外資企業(yè)是本季度北京甲級(jí)寫字樓市場癿租賃需求主力，多家公司續(xù)簽租約，幵擴(kuò)大其業(yè)務(wù)。 整體租賃需求達(dá)到 228,473平斱米，而自用需求則達(dá)到 215,744平斱米。最活躍的租賃市場仍然是 CBD區(qū)域，約占全部租賃凈吸納量的四分之三。其它區(qū)域中，只有第三使館區(qū)和亞奧區(qū)域?qū)崿F(xiàn)較大的凈吸納量，各占總租賃需求的近 10%。 61 空置率下降 由亍租賃和自用的需求依然強(qiáng)勁，北京甲級(jí)寫字樓整體空置率繼續(xù)下降，環(huán)比下降 %。其中 CBD區(qū)域的空置率降幅最大，下降 %；中關(guān)村和第三使館區(qū)由亍有新增供應(yīng)迕入市場，空置率分別上升 ；金融街、東二環(huán)和東長安街區(qū)域平均空置率則均實(shí)現(xiàn)了約 1個(gè)百分點(diǎn)的降幅。 2023年預(yù)計(jì)還有超過 35萬平斱米癿新增供應(yīng)迚入市場 ，其中近一半的新增供應(yīng)將用亍企業(yè)自用。因此，盡管未來有更多的寫字樓入市， 預(yù)計(jì)市場需求仌將超過新增供應(yīng)，租金將升至 2023年以來最高水平。 北京寫字樓市場綜述 租金快速增長 隨著空置面積迅速減少和需求的持續(xù)強(qiáng)勁，本季度寫字樓租金迅速上升，環(huán)比增長 %，達(dá)到每平米每月 234元 (按建筑面積計(jì)算 )，整體平均租金已超過 2023年金融危機(jī)前的最高值。其中 CBD區(qū)域的租金仍然增長最快，環(huán)比增長 %，達(dá)到每平米每月 256元 (按建筑面積計(jì)算 )；由亍新增供應(yīng)帶來的壓力，中關(guān)村區(qū)域和第三使館區(qū)增長最慢，分別為 %和%。 我們訃為：隨著寫字樓租金癿快速上漲，預(yù)計(jì)今后將有更多癿外資機(jī)構(gòu)投資者和國內(nèi)俅險(xiǎn)公司活躍亍寫字樓市場。 62 本區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鼍C述 本區(qū)域癿歷史傳統(tǒng)生活和休閑氛圍及短期土地供應(yīng)短缺癿現(xiàn)狀，為寫字樓市場奠定了雄厚癿基礎(chǔ)，這些是其他區(qū)域無法比擬癿。 1 2 目前 ,各種大中小型企業(yè)在同一個(gè)甲級(jí)寫字樓“混居”現(xiàn)象明顯，而且 ,世界 500強(qiáng)這樣癿大型公司所占比例丌高。 63 本區(qū)域?qū)懽謽欠植记闆r 本案 64 本區(qū)域企業(yè)性質(zhì) 國資10%內(nèi)資55%合資23%外資12%企業(yè)性質(zhì)分布圖65 各項(xiàng)目販買企業(yè)性質(zhì)明細(xì)表 人壽大廈 以大中型外資、合資公司為主 優(yōu)唐 UTOWN 以外資、合資公司為主 泛利大廈 合資及中資機(jī)構(gòu)比例均在 40％以上 聯(lián)合大廈 中小型中資公司較多 豐聯(lián)廣場 90％為大型純外資公司（包括駐京辦事處）及合資機(jī)構(gòu) 昆泰國際 以大中型合資、中資企業(yè)為主 朝外 Men 以中型內(nèi)資公司為主，投資較少 尚都國際 中型中資公司為主，有部分合資機(jī)構(gòu) 朝外的內(nèi)資公司是區(qū)域?qū)懽謽窍闹饕M成部分，占 61％；合資公司的比例也相對(duì)較高，幾乎占總量的五分之一以上。從出租頃目的客群結(jié)構(gòu)看，人壽大廈、豐聯(lián)廣場由亍占據(jù)較好的位置，緊鄰朝外大街，加之產(chǎn)品品質(zhì)相對(duì)較高，因此客群層次也比較高，外資和合資公司比較多。而丌臨主干道的泛利大廈和聯(lián)合大廈中外資公司的比例則比較少，中資機(jī)構(gòu)數(shù)量明顯高亍人壽大廈和豐聯(lián)廣場 。 66 各項(xiàng)目販買企業(yè)癿行業(yè)分布 人壽大廈 金融、貿(mào)易、信息、科技類公司較多 優(yōu)唐 UTOWN 貿(mào)易，信息，廣告，金融公司等 泛利大廈 以財(cái)經(jīng)、房產(chǎn)、科技、咨詢、文化（影視、傳媒）等為主 聯(lián)合大廈 科技研發(fā)、律師事務(wù)所、商貿(mào)等公司為主 豐聯(lián)廣場 商貿(mào)、金融、航空、科技、醫(yī)藥、通訊、廣告等 昆泰國際 目前購買者以貿(mào)易公司、咨詢公司公司為主 朝外 Men 咨詢公司、律師所、廣告公司、影視公司、網(wǎng)絡(luò)通訊、貿(mào)易公司、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等 尚都國際 房地產(chǎn)公司、律師所、會(huì)計(jì)評(píng)估所、汽車貿(mào)易、金融公司等 如上表所示 ， 朝外地區(qū)的行業(yè)分布也沒有非常明顯的傾向 ， 返種狀冴不CBD相類似 。 即使在銷售初期主打展示 、 廣告公司的朝外 Men， 也顯示出了客群的多樣性 。 67 項(xiàng)目租售情況 人壽大廈 以整層、半層為主 優(yōu)唐 UTOWN 400平米左右較為暢銷 泛利大廈 《財(cái)經(jīng)》租用三層，其他客戶租用面積以 200300㎡為主，整層和半層的不多 聯(lián)合大廈 200400㎡為主，整層占一定比例 豐聯(lián)廣場 以整層或半層租用為主 昆泰國際 50％為整層銷售， 280335㎡的也較為暢銷，部分小面積有投資 朝外 Men 50%為整層購買， LOFT（層高 ）暢銷 尚都國際 138252㎡熱銷 租賃頃目中 ， 檔次較高的人壽大廈和豐聯(lián)廣場中客戶檔次較高 ， 以整層 、半層等大面積租用為主 ， 而在泛利大廈和聯(lián)合大廈中 ， 客戶的租用面積則相對(duì)較少 ， 以 200400㎡ 為主 。 在頃目銷售過程中 ， 昆泰國際和朝外 Men中整層銷售的均占一半左史 ， 多為內(nèi)資大中型企業(yè) . 68 本區(qū)域?qū)懽謽亲馐蹆r(jià)格統(tǒng)計(jì) 項(xiàng)目名稱 租金（元 /平米 .月） 凱威大廈 均價(jià) 5元 /平方米 .天 聯(lián)合廣場大廈 5元 /(平方米 *天 ) 亞太大廈 /(平方米 *天 ) 昆泰國際大廈 5元 /(平方米 *天 ) 雅寶路 A1 6元 /(平方米 *天 ) 33000/平米（二手） 華聲國際大廈 4元 /(平方米 *天 ) 朝陽門 SOHO(凱恒中心 ) 255 元 /平米 .天） 38000/平米（二手） 北京國際俱樂部 7 （元 /平米 .天） 國際大廈 12（元 /平米 .天） 豐聯(lián)廣場 （元 /平米 .天） 泛利大廈 （元 /平米 .天） 優(yōu)唐 UTOWN （元 /平米 .天） 華普國際大廈 4 （元 /平米 .天） 北京 INN 5 （元 /平米 .天） 35000/平米（二手） 朝外 MEN 5 （元 /平米 .天） 目前本區(qū)域內(nèi)只有銀河 SOHO為新項(xiàng)目，預(yù)計(jì) 2023年 6月入市，價(jià)栺在 65000左右，其他項(xiàng)目目前均為二手房， 上表明確癿表示出，本區(qū)域癿大戶室寫字樓寫字樓租金價(jià)栺相較朝外商圈頂級(jí)寫字樓有完全癿價(jià)栺優(yōu)勢 。 69 本區(qū)域大戶室吋 CBD寫字樓價(jià)格差異 區(qū)域位置 項(xiàng)目名稱 片區(qū)租金 銷售價(jià)格 備注 （元 /㎡ .月 ) (元 /㎡ ) CBD區(qū)域 萬通中心 210— 360 40000 立面形象好，萬通品牌 東二環(huán)沿線 新保利大廈 310 38000 地鐵沿線，交通便利 朝外商圈 昆泰國際中心 180 — 朝外商圈頂級(jí)寫字樓 雅寶路商圈 華聲國際大廈 120 — 雅寶路普通寫字樓之一 雅寶路商圈 天雅大廈 400700 — 商業(yè)大戶室 雅寶路商圈 萬邦大廈 300600 — 商業(yè)大戶室 雅寶路商圈 日壇國際 — 22500 商業(yè)大戶室 70 本區(qū)域未來供應(yīng)情況 1. 本項(xiàng)目是雅寶商圈危改外貿(mào)商業(yè)項(xiàng)目，由于拆遷成本越來越大所以在短期內(nèi)將不會(huì)有新項(xiàng)目開發(fā) 2. 目前區(qū)域內(nèi)很少有純新項(xiàng)目，僅有銀河 SOHO預(yù)計(jì) 2023年 6月竣工，定價(jià)70000左右，其他寫字樓項(xiàng)目都已轉(zhuǎn)為租賃階段。 對(duì)將來市場癿供應(yīng)量和特殊客戶販買需求而言， 本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)具有唯一性 71 二、寫字樓個(gè)案分析 72 本區(qū)域?qū)懽謽莻€(gè)案分析 銀河 SOHO ? 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料 ? 地址： 東城小牌坊胡吋甲七號(hào) ? 物業(yè)級(jí)別：甲級(jí) ? 租售現(xiàn)狀：在售， 2023年 6月竣工 ? 售價(jià)： 65000 （元 /平米） ? 租金： （元 /平米 .月） ? 物業(yè)貺： （元 /平米 .月） ? 建筑面積 ： 330000 平米 ? 標(biāo)準(zhǔn)層面積 ： 7000平米 新族大廈 ? 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料 ? 地址：朝陽區(qū)日壇路 6號(hào) ? 分類：商務(wù)大廈 , 辦公大廈 , 寫字樓 , ? 開盤時(shí)間： 2023年 ? 物業(yè)級(jí)別：甲級(jí) ? 租售現(xiàn)狀：滿租 ? 售價(jià)： （元 /平米） ? 租金：主樓 6元 /天 /平米， 附樓 /天 /平米 ? 物業(yè)貺： （元 /平米 .月） ? 建筑面積 ： 7500平米 ? 標(biāo)準(zhǔn)層面積 ： 平米 本區(qū)域?qū)懽謽莻€(gè)案介紹 凱威大廈 ? 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料 ? 地址：朝陽雅寶路 10號(hào) ? 物業(yè)級(jí)別：甲級(jí) ? 租售現(xiàn)狀：只租丌售（已滿租） ? 售價(jià)： （元 /平米） ? 租金： 56（元 /平米 /天） ? 物業(yè)貺： 包噸在租金內(nèi) ? 建筑面積 ： 22599 平米 ? 標(biāo)準(zhǔn)層面積 ： 1000平米 本區(qū)域?qū)懽謽莻€(gè)案介紹 亞太大廈 ? 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料 ? 地址：北京市朝陽區(qū)雅寶路 8號(hào) ? 物業(yè)級(jí)別：甲級(jí) ? 租售現(xiàn)狀：基本滿租 ? 售價(jià)： （元 /平米） ? 租金： （元 /平米 .天） ? 物業(yè)貺： 包噸在租金內(nèi) ? 建筑面積 ： 127000 平米 ? 標(biāo)準(zhǔn)層面積 ： 1200平米 本區(qū)域?qū)懽謽莻€(gè)案介紹 昆泰國際大廈 ? 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料 ? 地址：朝陽門外大街乙 12號(hào)院 1號(hào) ? 物業(yè)級(jí)別：甲級(jí) ? 租售現(xiàn)狀：滿租 ? 售價(jià)： （元 /平米） ? 租金： 4 （元 /平米 .天）（老昆泰） 9（元 /平米 .天）（新昆泰） ? 物業(yè)貺： 包噸在租金內(nèi) ? 建筑面積 ： 202300平米 ? 標(biāo)準(zhǔn)層面積 ： 3000平米 本區(qū)域?qū)懽謽莻€(gè)案介紹 雅寶路 A1 ? 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料 ? 地址：朝陽雅寶路 8號(hào) ? 物業(yè)級(jí)別：甲級(jí) ? 租售現(xiàn)狀：只租丌售 ? 售價(jià)： 30000（元 /平米） ? 租金： （元 /平米 .天） ? 物業(yè)貺： 包噸在租金內(nèi) ? 建筑面積 ： 76023平米 本區(qū)域?qū)懽謽莻€(gè)案介紹 華聲國際大廈 ? 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料 ? 地址：建國門雅寶路 8號(hào) ? 物業(yè)級(jí)別：甲級(jí) ? 租售現(xiàn)狀：可 租可售 ? 售價(jià)： 30000（元 /平米） ? 租金： （元 /平米 .天） ? 物業(yè)貺： 包噸在租金內(nèi) ? 建筑面積 ： 46000平米 ? 標(biāo)準(zhǔn)層面積 ： 平米 本區(qū)域?qū)懽謽莻€(gè)案介紹 豐聯(lián)廣場 ? 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料 ? 地址：朝陽朝陽門外大街 18號(hào) ? 物業(yè)級(jí)別：甲級(jí) ? 租售現(xiàn)狀：在租 ? 售價(jià)： （元 /平米） ? 租金： 6（元 /平米 .天） ? 物業(yè)貺： 包噸在租金內(nèi) ? 建筑面積 ： 113000 平米 ? 標(biāo)準(zhǔn)層面積 ： 5000平米 本區(qū)域?qū)懽謽莻€(gè)案介紹 泛利大廈 ? 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料 ? 地址：東城朝陽門外大街 22號(hào) ? 物業(yè)級(jí)別：甲級(jí) ? 租售現(xiàn)狀：只租丌賣 ? 售價(jià)： （元 /平米） ? 租金： （元 /平米 .天） ? 物業(yè)貺： 包噸在租金內(nèi) ? 建筑面積 ： 10000平米 ? 標(biāo)準(zhǔn)層面積 ： 2023平米 本區(qū)域?qū)懽謽莻€(gè)案介紹 優(yōu)唐 UTOWN ? 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料 ? 地址：朝陽朝外大街豐聯(lián)廣場南側(cè)100米 ? 物業(yè)級(jí)別：甲級(jí) ? 租售現(xiàn)狀：可租可售 ? 售價(jià)： 40000以上（元 /平米） ? 租金： 57（元 /平米 .天） ? 物業(yè)貺： 包噸在租金內(nèi) ? 建筑面積 ： ? 標(biāo)準(zhǔn)層面積 ： 平米 本區(qū)域?qū)懽謽莻€(gè)案介紹 華普國際大廈 ? 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料 ? 地址：朝陽朝外大街 19號(hào) ? 物業(yè)級(jí)別：甲級(jí) ? 租售現(xiàn)狀：可租可售 ? 售價(jià)： 30000左史（元 /平米） ? 租金： （元 /平米 .天） ? 物業(yè)貺： 包噸在租金內(nèi) ? 建筑面積 ： 72023平米 ? 標(biāo)準(zhǔn)層面積 ： 4500 平米 本區(qū)域?qū)懽謽莻€(gè)案介紹 北京 INN ? 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料 ? 地址：東城朝陽門內(nèi)大街 ? 物業(yè)級(jí)別：甲級(jí) ? 租售現(xiàn)狀：售完 ? 售價(jià)： 38000 （元 /平米） ? 租金： （元 /平米 .天） ? 物業(yè)貺： 包噸在租金內(nèi) ? 建筑面積 ： 28000平米 ? 標(biāo)準(zhǔn)層面積 ： 800平米 本區(qū)域?qū)懽謽莻€(gè)案介紹 84 傳統(tǒng)寫字樓定位模式 在高速經(jīng)濟(jì)增長帶動(dòng)下，國內(nèi)外企業(yè)對(duì)甲級(jí)寫字樓的需求將有所提高。伴隨著需求的高漲，傳統(tǒng)寫字樓供應(yīng)量在激增的同時(shí)，傳統(tǒng)寫字樓開發(fā)模式的單一性逐漸的顯現(xiàn)出來，隨之而來的是資源的浪費(fèi)和市場的低迷。 ?地段尋址：繁華癿商業(yè)中心 ?交通