【文章內(nèi)容簡介】 淡，已知在售、待售項目共 3個，在售的項目為寶利大廈（價格 5500元 /平）、卓昱大廈（價格 7500元 /平），待售項目為天兆大廈（價格未知）。而本項目地塊也處于此區(qū)域內(nèi)，且與以上 3個項目距離非常近，距離寶利大廈 170M，距離卓昱大廈 270M，距離天兆大廈 325M，因此以上 3個樓盤為項目重點關注項目。 區(qū)域內(nèi)寫字樓項目僅 3個（ 2個在售， 1個未售），且與本項目距離非常近，具有強烈的區(qū)域競爭性 卓昱大廈 卓昱大廈 樓盤地址 [復興區(qū) ]人民路與鐵西大街交叉口西南角 物業(yè)類型 寫字樓 (住宅 3棟、商務 1棟 ) 開 發(fā) 商 河北卓昱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 建筑面積 22023平方米 交通情況 21路、 23路、 16路、 45路、 71路、 202路、 76路等 裝修情況 毛坯 主力戶型 60100平方米 銷售均價 7500元 /平米，住宅均價 5300 優(yōu)惠方式 全款優(yōu)惠 200 物業(yè)公司 —— 開盤時間 2023年 入駐時間 規(guī)劃戶數(shù) 寫字樓 270戶，住宅 800戶 車位數(shù)量 700個 銷售地址 人民路與鐵西大街交叉口西南角 實時動態(tài) 寫字樓部分正在安裝窗戶，住宅部分正在穿電線，預計今年年底交房（ 2023年 5月 29日） 復興區(qū)內(nèi)最高價格寫字樓，年底交房 寶利大廈 寶利大廈 樓盤地址 [復興區(qū) ]邯鄲市人民路與大乘寺西街交匯處西北角 物業(yè)類型 寫字樓 開 發(fā) 商 邯鄲市寶源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 20939平米 建筑面積 102874平米 容積率 3 綠化率 35% 交通情況 20 2 1 2 4 71路 裝修情況 毛坯 主力戶型 100平米 銷售均價 5500元 /平米 優(yōu)惠方式 一次性優(yōu)惠 200 物業(yè)公司 —— 開盤時間 入駐時間 2023年 6月 規(guī)劃戶數(shù) 323戶 車位數(shù)量 300個左右 銷售地址 邯鄲市人民路與大乘寺西街交匯處西北角 實時動態(tài) 寫字樓已出地面 住宅蓋至 5層（ ） 開發(fā)商品牌優(yōu)勢，性價比較高，適宜投資 天兆大廈 天兆大廈 樓盤地址 [復興區(qū) ]人民路 37號（人民西路百花大街交口） 物業(yè)類型 寫字樓 (28層商業(yè)、辦公 ) 開 發(fā) 商 河北天林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 —— 建筑面積 ㎡ 交通情況 23路、 202路、 76路、 60路 公交總公司站下車 銷售均價 —— 開盤時間 未定 入駐時間 未定 銷售地址 人民路 37號（人民西路百花大街交口） 物業(yè)詳情 大廈 1— 2層為商業(yè)集聚區(qū)， 3— 4層為行政、餐飲區(qū)， 5— 16層為人性化寫字辦公區(qū)， 17— 28層定位為快捷酒店。 ，國際標準層，無柱空間，隨意分割，大堂挑高 9米 實時動態(tài) 天兆大廈現(xiàn)已開始打樁（ ） 項目剛動工，區(qū)域內(nèi)唯一未售項目， 邯山區(qū) 區(qū)域內(nèi)寫字樓項目 7個（ 5個在售， 2個未售），區(qū)域內(nèi)寫字樓價格較為穩(wěn)定，價格多保持在 6000元 /平米 7000元 /平米之間。 邯山區(qū)寫字樓市場目前有 7個項目，其中在售項目為 5個（義烏小商品城、君興大廈、皓月大廈、邯臺大廈、金業(yè)國際大廈），未售項目 2個（泰達大廈、啟信大廈），價格較為穩(wěn)定，多保持在 6000元 /平米 7000元 /平米之間，其中最低價位為皓月大廈 5500元 /平米，最高價為義烏小商品城 7100元 /平米。 金業(yè)國際大廈 金業(yè)國際大廈 樓盤地址 [邯山區(qū) ]中華南大街與渚河路交叉口東南角 物業(yè)類型 寫字樓 (26層寫字樓 ) 開 發(fā) 商 邯鄲市興東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 9000多平方米 建筑面積 容積率 綠化率 30% 交通情況 1 1 3 20 1 205路 裝修情況 毛坯 主力戶型 40— 1300㎡ 銷售均價 6500元 /平米 優(yōu)惠方式 交 5000返 5000，更有 IPod超值大禮 全款 97折，貸款 98折 物業(yè)公司 邯鄲市祥潤物業(yè)服務有限公司 開盤時間 2023年 11月 20日 入駐時間 2023年 12月 規(guī)劃戶數(shù) 500戶 車位數(shù)量 300500個 銷售地址 中華南大街與渚河路交叉口東南角 實時動態(tài) 寫字樓均價 6500元 /平米，全款 97折 項目已封頂，雙核心筒結構 邯臺大廈 邯臺大廈 樓盤地址 [邯山區(qū) ]中華南大街 319號（邯鋼羅三生活區(qū)對面） 物業(yè)類型 寫字樓 (21層寫字樓 ) 開 發(fā) 商 邯鄲邯臺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 建筑面積 54373平方米 容積率 綠化率 30% 交通情況 3 1 1 3 50、 205路 裝修情況 毛坯 主力戶型 110㎡ 銷售均價 5900元 /平米 優(yōu)惠方式 全款優(yōu)惠 200元 /㎡ 貸款優(yōu)惠 100元 物業(yè)公司 邯鄲市新正物業(yè)管理有限公司 物業(yè)費 /平方米 /月 開盤時間 2023年 6月中下旬 入駐時間 2023年 10月 30日 規(guī)劃戶數(shù) 250 車位數(shù)量 205 銷售地址 中華南邯鋼羅三生活區(qū)對面 實時動態(tài) 已現(xiàn)房銷售，價格 5900元 /平米 現(xiàn)房銷售，房源不多 一、分布特點： 處于商業(yè)核心商圈的商務物業(yè)多以商住公寓形式出現(xiàn)，純寫字樓較少，并且 5A智能化并為成為常態(tài)；； 二、層高設計： 多數(shù)層高 5－ 6米，部分層高底于 3米，如江泉大廈層高僅為 3米。 三、容積率： 多集中在 6－ 8之間，個別寫字樓容積率較高，如融通國際，容積率高達 58。 四、底商定位： 多數(shù) 1－ 7層定位于商場、商務酒店、 銀行及快餐等，整售難度較大，多為整體出租。 五、暖氣配套費用： 多數(shù)寫字樓暖氣配套費用包含在房價之內(nèi)，但也有部分項目暖氣配套另行收費。 六、電梯配置： 電梯配備較少為辦公物業(yè)現(xiàn)狀； 七、價格集中區(qū)間： 多集中在 6500－ 7500元每平米之間，單價超出 10000元的僅為個例。 八、銷售模式： 以散售為主，即分割成較小面積，以實現(xiàn)低總價銷售方式為主。面積區(qū)間以 50150㎡/套為主 ，其中距離御景大廈較近的卓昱大廈 50100平米 /套，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重； 九、提升附加值： 已經(jīng)出現(xiàn)挑高大堂、配備商務會所、聘請國際物業(yè)等提升附加值的做法。 十、交工與銷售完成率關系： 從在售項目來看，邯鄲在售寫字樓交工時銷售率基本都能達 75%以上。 邯鄲寫字樓分析總結， 表述特征 目前寫字樓價格多集中在 65007500元 /平米，散售為主，正趨向于 5A智能化、純寫字樓、高附加值方向發(fā)展。 位置越優(yōu)越、定位越高端的寫字樓越傾向于半層或整層為單位出售的比率較高，如錦霖大廈、中道國際等項目。而位置一般的寫字樓其分割銷售的比率較高，通常情況下，寫字樓公開出售時一般都標出哪個樓層整體出售哪個樓層分割銷售，以方便最大限度的幅射到各個層次的潛在購買群體。 購買群體從事的行業(yè)不同，實力不同，其購買的寫字樓面積也有差異，雖然邯鄲很多寫字樓最小銷售單位面積為 40－ 70平米，但很少有購房客戶僅要一個這樣的小面積單位，主要是寫字樓公灘面積較大，造成的實際使用面積偏小有關，所以多為兩個或多個單位購買然后打通使用，因此在寫字樓產(chǎn)品設計時并不建議面積單位越小越好，應該從寫字樓的產(chǎn)品定位及市場定位出發(fā)，根據(jù)市場需求設計出最小面積單位，從而降低建筑成本，減少能源消耗。 邯鄲寫字樓分析總結， 設計面積 位置優(yōu)越、定位高端，傾向于半層或整層出售；一般位置的寫字樓多為分割銷售 從走訪多個寫字樓售樓部來看，購買寫字樓的客戶多為自用，約占客戶群體的 70%以上，且定價越高、定位越高端的項目自用比例越高 。購買寫字樓用于投資出租的客戶比例呈現(xiàn)下降趨勢，主要原因為：一、寫字樓租金年增長率較高，為節(jié)省經(jīng)營成本，多數(shù)有實力的企業(yè)經(jīng)營業(yè)主已意識到辦公用房租不如買。二、由于寫字樓相對于住宅其寬松的政策導致寫字樓價格增長速度較快，而且一些寫字樓設計面積較大或者僅整層對外出售，使購買寫字樓的門檻大大提高，從而導致個人購買寫字樓的空間大大縮小。 從購買寫字樓客戶群體經(jīng)營行業(yè)來看，經(jīng)營行業(yè)廣泛，沒有行業(yè)集中度，但購房群體有個較為明顯的特征是購買寫字樓的客戶群體在該區(qū)域居住的比例偏高，預計這與業(yè)主便于經(jīng)營企業(yè)有一定的關系。 邯鄲寫字樓分析總結， 客戶群體 自用為主，且定位、定價越高，自用比例越高；投資出租客戶呈下降趨勢；購買寫字樓客群經(jīng)營行業(yè)廣泛、沒有行業(yè)集中度，但 習慣性 選擇自己居住區(qū)域比例偏高。 2023年開始國貿(mào)中心作為邯鄲第一個寫字樓面世，時到 2023年，國貿(mào)中心同區(qū)域?qū)懽謽琼椖肯嗬^推向市場，其項目當年銷售價格如下： 02023400060008000100001202314000國貿(mào)中心金世界商務中心新時代廣場招賢大廈 嘉華國際 錦霖大廈2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年系列1系列2個 例 ， 僅 供 參 考 年份 寫字樓名稱 價格區(qū)間 2023年 國貿(mào)中心 3200－ 3500元 2023年 金世紀商務中心 4200－ 4800元 2023年 新時代廣場 5600－ 5800元 2023年 招賢大廈 6000－ 6300元 2023年 嘉華國際 7500－ 8000元 2023年 錦霖大廈 11000－ 12023元 以上統(tǒng)計 2023年至 2023年， 邯鄲寫字樓不動產(chǎn)投資回報年平均增長率為 20%，實現(xiàn)資產(chǎn)價值平均五年番一翻的增長，投資回報率遠遠高于其它行業(yè)。 邯鄲寫字樓投資回報分析， 銷售價格 寫字樓租金年平均增長率分析： 以金世紀商務中心為例： 2023年 19－ 22元 /月 /平米 2023年 40－ 50元 /月 /平米 以財富大廈為例： 2023年 18－ 20元 /月 /平米 2023年 35－ 40元 /月 /平米 以上數(shù)據(jù)表明，寫字樓市場四年租金增長一倍，年平均遞增 25%，明顯高于住宅行業(yè)租金增長速度。 邯鄲寫字樓投資回報分析， 租賃價格 邯鄲寫字樓市場展望， 未來格局 隨著邯鄲寫字樓市場的發(fā)展和成熟，未來寫字樓市場將形成點、線、面的格局。 城市中心區(qū) （點） 受城市價值和土地稀缺雙重影響，區(qū)域供應以點狀高端項目為主，吸引高端客戶。 二環(huán) （線） 中端寫字樓項目的聚集地，客戶構成主要為成長型企業(yè)以及區(qū)域內(nèi)地緣性企業(yè)。 政務區(qū) （面） 區(qū)域發(fā)展逐步成熟，將成為邯鄲高端客戶首選，是邯鄲寫字樓市場長期發(fā)展的方向。 ?寫字樓的集群效應逐步形成，政務區(qū)必將成為長期的發(fā)展方向，高端客戶未來將主要流向 政務區(qū)和中心區(qū)部分優(yōu)質(zhì)項目。 高端寫字樓進入市場，代表了寫字樓市場未來的發(fā)展趨勢；商業(yè)項目不再局限于人民路、和平路、高新開發(fā)區(qū)等地；城市的副中心區(qū)和交通方便的近郊地區(qū)正在成為寫字樓的擴張區(qū)。人民西路直插邯鄲經(jīng)濟腹地，成就城市副中心的繁榮發(fā)展，而本案緊臨人民西路，地段彰顯潛力，本案發(fā)展不可限量。 高 開 區(qū) 人民路 和平路 陵西大街 滏東大街 光明大街 中心區(qū)域 擴 散 區(qū) 域 以中心向外輻射，緊鄰市中心的本案，將展現(xiàn)巨大的潛力 邯鄲寫字樓市場展望， 本案潛力 邯鄲御景大廈 _定位篇 YUJING BUILDING POSITION SECTION ?本體分析 STEP1：項目本體分析 項目基本情況概覽 ?項 目隸屬邯 鄲 市復 興 區(qū)，南 鄰 人民西路，西 臨 大乘寺西路，北 臨規(guī) 劃路， 東側(cè) 無城市道路； ?項 目距離復 興 區(qū)政府直 線 距離 僅 665M，距離大乘玉佛寺 688M，距王郎城 遺 址園 550M,距 趙 苑公園 880M ?地段繁 華 、配套 齊 全，出行便利 區(qū) 位 ?緊鄰城市交通主干道人民路，距南北交通主干道浴新大街僅 820M. 交 通 人民西路 浴新北大街 百花大街 項目區(qū)位 /交通 5分鐘生活圈 復興區(qū)，臨人民西路，交通便利、配套齊全 項目周邊環(huán)境 東臨： 紅十字會口腔診所、益康藥房、中國銀行、錦江之星、天福茗茶等； 西臨： 家具大世界、中國建設銀行、公交總公司、區(qū)百花小學、王郎城遺址園、公交派出所等； 南臨： 汽修廠、煙酒專賣、五一八香辣蝦總店、羊蝎子、全統(tǒng)水產(chǎn)、等； 北臨： 御景苑、大乘寺、星星雙語幼兒園、趙苑公園、區(qū)環(huán)衛(wèi)局