【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 整體商業(yè)規(guī)劃要求 呈現(xiàn)購(gòu)物娛樂(lè)化、文化娛樂(lè)化、體驗(yàn)娛樂(lè)化的項(xiàng)目商業(yè)屬性。 項(xiàng)目含括的商業(yè)類型 文化型商業(yè)、娛樂(lè)型商業(yè)、景觀型商業(yè)、主題型商業(yè)、特色型商業(yè)、復(fù)合型商業(yè)、參與型商業(yè)、旅游型商業(yè)、配套型商業(yè)、休閑型商業(yè)等； 項(xiàng)目商業(yè)屬性定義 【 龍山古鎮(zhèn) 】 項(xiàng)目是秦楚和船幫文化符號(hào)及歷史文脈傳承為表現(xiàn)形式的復(fù)合式文化 MALL， 集旅游景點(diǎn)要素 、 文化復(fù)興要素 、 休閑娛樂(lè)要素 、 購(gòu)物商務(wù)要素等于一體的 主題式娛樂(lè)消費(fèi)空間 。 項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)界定： 1．復(fù)合業(yè)態(tài)－交叉生存 【 龍山古鎮(zhèn) 】 項(xiàng)目具有多種商業(yè)業(yè)態(tài)的一種共生狀態(tài) ， 各種相互連動(dòng)的商業(yè)業(yè)態(tài)項(xiàng)目體在共同的生存環(huán)境中 ， 以 文化資源商品化 為主線 ， 互為誘因 、 互相促進(jìn) 、 互相支持 。 2．假日情節(jié)－娛樂(lè)表現(xiàn) 在 【 龍山古鎮(zhèn) 】 不同業(yè)態(tài)的購(gòu)物消費(fèi)環(huán)節(jié)中 ， 營(yíng)造不同的環(huán)境氣氛 ， 通過(guò)建筑體之間的銜接動(dòng)線表現(xiàn) ， 把 假日情節(jié)溶入 ， 使購(gòu)物娛樂(lè)情節(jié)化 。 3．文化主題－時(shí)空穿越 通過(guò)在 【 龍山古鎮(zhèn) 】 項(xiàng)目商業(yè)的不同區(qū)域的秦楚和船幫文化情景主題設(shè)計(jì) ， 創(chuàng)造有歷史時(shí)空感的不同時(shí)期秦楚和船幫文化氛圍 、 環(huán)境 ， 減輕消費(fèi)者的視覺審美疲勞感 ， 營(yíng)造一種 建筑為形 、文化為魂 的商業(yè)主題效果 。 4．品牌中軸－激情耀動(dòng) 運(yùn)用商業(yè)品牌展列的黃金法則 ， 以 【 龍山古鎮(zhèn) 】 項(xiàng)目中軸景觀大道為主線 ， 招納品牌商家 ，以新業(yè)種 、 新業(yè)態(tài)及強(qiáng)勢(shì)品牌的聚客力 ， 將項(xiàng)目中軸景觀大道打造成新概念的文化娛樂(lè)商業(yè)形態(tài) ，融購(gòu)物娛樂(lè)化 、 體驗(yàn)品牌化 、 旅游情節(jié)化 于一體 。 項(xiàng)目業(yè)態(tài)比例概念描述 1．主題中的主題 MALL商業(yè)業(yè)態(tài)主題呈多元化 ， 在項(xiàng)目業(yè)態(tài)比例規(guī)劃中依據(jù)主題中套主題的原則 ， 表現(xiàn)業(yè)態(tài)比例在不同地塊 、 不同開發(fā)節(jié)點(diǎn)上的適應(yīng)性 。 2．復(fù)合中的復(fù)合 虛實(shí)結(jié)合 ， 在多種業(yè)態(tài)的復(fù)合中 ， 再進(jìn)行復(fù)合組合 ， 如在文化交流廣場(chǎng)區(qū)角放置茶餐廳 、街吧等日?qǐng)鐾鷪?chǎng)的業(yè)種業(yè)態(tài) ， 就可以更好體現(xiàn)文化體驗(yàn)與購(gòu)物休閑的景觀商業(yè)情節(jié) 。 3．文化中的文化 【 龍山古鎮(zhèn) 】 項(xiàng)目的文化主題特色豐富 ， 文化的傳承應(yīng)營(yíng)造為歷史的脈絡(luò)感 。 以 盛秦楚和船幫文化為核心演繹到現(xiàn)代時(shí)尚的文化氛圍 ， 創(chuàng)新挖掘文化的底蘊(yùn) ， 以古帶今 ， 創(chuàng)造文化商業(yè)業(yè)態(tài)的新價(jià)值 。 4．場(chǎng)所中的場(chǎng)所 完善 【 龍山古鎮(zhèn) 】 項(xiàng)目商業(yè)群體間的人流循環(huán)設(shè)計(jì) ， 加強(qiáng)局部的聯(lián)絡(luò) ， 使不利發(fā)揮商業(yè)經(jīng)營(yíng)效果的場(chǎng)所 ， 產(chǎn)生出獨(dú)特的文化或娛樂(lè)消費(fèi)欲望 ， 以實(shí)現(xiàn) 項(xiàng)目不同屬性間的商業(yè)收益均好性 ，營(yíng)造出項(xiàng)目處處有商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所的功能性 、 誘導(dǎo)性 。 2．購(gòu)物娛樂(lè)性 ——“文風(fēng)環(huán)境，娛樂(lè)視覺 ” 營(yíng)造體驗(yàn)式 、 參與式的秦楚和船幫文化氛圍的購(gòu)物娛樂(lè)環(huán)境 。 在商業(yè)門飾及商品類別的選擇上更加注重時(shí)尚性 、 文化流行性強(qiáng)的文化旅游商品 ， 運(yùn)用具有熱烈 、 夸張 、 高度飽和的較大面積的色彩和具有較強(qiáng) 歷史對(duì)比關(guān)系的色彩設(shè)計(jì) 展現(xiàn)商家的文化歸屬感和時(shí)尚娛樂(lè)生活氣質(zhì) 。 3．板塊互動(dòng)性 ——“商業(yè)脈動(dòng)，互為誘因 ” 【 龍山古鎮(zhèn) 】 項(xiàng)目群 ， 業(yè)態(tài)主題涵蓋了文化 、 餐飲 、 購(gòu)物 、 康體 、 旅業(yè) 、 娛樂(lè)等 6大板塊 ，若無(wú)各個(gè)主題消費(fèi)區(qū)間的 互動(dòng)與穿插 ， 容易使消費(fèi)者產(chǎn)生消費(fèi)疲勞 ， 無(wú)法延長(zhǎng)有效消費(fèi)時(shí)間 。 每個(gè)主題板塊在外部建筑形式上可通過(guò)連廊 、 風(fēng)雨橋等建筑形態(tài)實(shí)現(xiàn)形式上和動(dòng)線上的主題延展 ， 以此形成板塊互動(dòng)；同時(shí)板塊之間也可通過(guò)消費(fèi)業(yè)態(tài) 、 業(yè)種的主動(dòng)相互穿插和滲透 ， 實(shí)現(xiàn)各主題板塊消費(fèi)空間的延展和相互融合 。 1．主題概念性 ——“文化致尚，主題致勝 ” 主題概念明確 ， 擁有豐富的內(nèi)涵和想象空間 ， 引進(jìn)國(guó)內(nèi)一流品牌商家 ， 以 “ 文化致尚 ” 為共識(shí) ， 結(jié)合各自商業(yè)主題性 ， 形成商業(yè)主題的概念差異化 、 個(gè)性化 。 項(xiàng)目商業(yè)主題概念描述 策略之一 ： 選擇在項(xiàng)目景觀中軸大道上，高度 凝練和集中的展現(xiàn)秦楚文化建筑的精華 。將景觀中軸大道延展的支道路骨架，營(yíng)造為神似秦楚和船幫文化的街巷空間尺度和氣氛。這些街巷機(jī)理將會(huì)成為最好的文化記憶的載體，通過(guò)它的空間尺度、質(zhì)感、色彩和氣氛，追求場(chǎng)所精神的一致性。 策略之二 ： 選擇以文化交流廣場(chǎng)為中心點(diǎn)，以點(diǎn)串線、以線帶面的規(guī)劃混合商業(yè)業(yè)態(tài)功能。 策略之三 ： 選擇在文化交流廣場(chǎng)中心區(qū)，將廣場(chǎng)中軸道建設(shè)為兩層空間。即 考慮到上面的秦楚風(fēng)，又兼顧到下面的商氣 。同時(shí)，對(duì)于游客及消費(fèi)者能提供遮風(fēng)擋雨的商業(yè)休閑空間。為秦楚式建筑注入經(jīng)營(yíng)理念，添加時(shí)尚的建筑和功能元素，以贏得最廣泛社會(huì)層面的認(rèn)同和參與。 以文謀商，以商養(yǎng)文，文商共舉。 項(xiàng)目建筑與商業(yè)規(guī)劃的平衡策略 體系 目錄 目標(biāo)分解 項(xiàng)目分析 商業(yè)規(guī)劃 商業(yè)銷售的四大模式 【 龍山古鎮(zhèn) 】 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃思想 商業(yè)設(shè)施建設(shè) /景觀建設(shè) /基礎(chǔ)建設(shè)與市場(chǎng)開發(fā)保持協(xié)調(diào)同步，避免重復(fù) 建設(shè)和喪失景觀獨(dú)特性； 為避免同質(zhì)化與商業(yè)規(guī)劃的交叉重復(fù)，商業(yè)規(guī)劃應(yīng)更具主題性和特色性， 更強(qiáng)調(diào)互動(dòng)性和穿插性； 吻合整體開發(fā)節(jié)奏，通過(guò)景觀帶景觀大道的點(diǎn) —線 —面帶動(dòng)，優(yōu)先規(guī)劃 帶動(dòng)人氣的“熱業(yè)態(tài)”，實(shí)現(xiàn)有序開發(fā)與合理商業(yè)規(guī)劃的完美結(jié)合，并把握 未來(lái)需求熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)換，為未來(lái)商業(yè)發(fā)展預(yù)留規(guī)劃空間和發(fā)展空間。 商 業(yè)規(guī) 劃 項(xiàng)目商業(yè)主題規(guī)劃思路 一個(gè)大主題 ——文化 MALL主題； 四個(gè)板塊主題 ——餐飲主題 、 購(gòu)物主題 、 娛樂(lè)主題 、 康體主題； 二個(gè)穿插主題 ——旅業(yè)主題、景觀主題； 一個(gè)大主題、四個(gè)板塊主題、二個(gè)穿插主題； 項(xiàng)目商業(yè)定位涉及因素 六個(gè)聚焦行業(yè) ——旅游業(yè) 、 娛樂(lè)業(yè) 、 零售業(yè) 、 餐飲業(yè) 、 酒店業(yè) 、 地產(chǎn)業(yè)； 四個(gè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè) ——文化產(chǎn)業(yè) 、 旅游產(chǎn)業(yè) 、 商業(yè)產(chǎn)業(yè) 、 房地產(chǎn)業(yè)； 三個(gè)復(fù)合地產(chǎn) ——旅游地產(chǎn) 、 商業(yè)地產(chǎn) 、 文化地 五個(gè)整合要素 ——文化 、 商業(yè) 、 旅游 、 娛樂(lè) 、 休閑； 六個(gè)聚焦行業(yè)；四個(gè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)； 三個(gè)復(fù)合地產(chǎn)；五個(gè)整合要素； 以文化交流廣場(chǎng)為核心的文化板塊為“恒星”，餐飲 /購(gòu)物 /康體 /娛樂(lè)四大主題板塊為“衛(wèi)星”，以兩條景觀軸和兩條文化軸為“助推器”，將旅業(yè)板塊規(guī)劃于 【 龍山古鎮(zhèn) 】 項(xiàng)目外圍。各大主題板塊功能與業(yè)態(tài)并非純粹的和單一的，以“區(qū)域概念分割”為主導(dǎo)，在確立主業(yè)態(tài)之后，穿插其他主題板塊的部分功能與業(yè)態(tài)，以此實(shí)現(xiàn)各大主題板塊的互動(dòng)與關(guān)聯(lián)。 【 龍山古鎮(zhèn) 】 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃原則 以步行廣場(chǎng)為中軸線，兩邊以規(guī)劃較大型的 “ 熱業(yè)態(tài) ” 餐飲 / 購(gòu)物為主； 利用主題建筑的附屬部分和道路之間的關(guān)系，進(jìn)行小業(yè)態(tài)穿插 /補(bǔ)充 /鏈接 /互動(dòng)； 利用全開放的場(chǎng)地，設(shè)計(jì)露天或半露天業(yè)態(tài)與經(jīng)營(yíng)方式，充分發(fā)揮商業(yè)空間的發(fā)散效應(yīng)，形成 “ 全旺場(chǎng) ” 氣氛等； 利用不同業(yè)態(tài)以及新業(yè)態(tài)選擇搭配的交叉與互動(dòng)，實(shí)現(xiàn) 【 龍山古鎮(zhèn) 】 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的均好性 ——季節(jié)的均好性 /時(shí)態(tài)的均好性，與 “ 全時(shí)空 ” 概念吻合。 商業(yè)主題板塊業(yè)態(tài)組合思考 項(xiàng)目決定了其消費(fèi)者為全客層，業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合度齊全，并表現(xiàn)為高度專業(yè)化與綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)。 項(xiàng)目的大體量，具備足夠競(jìng)爭(zhēng)力與其他成熟商業(yè)物業(yè)形態(tài)競(jìng)爭(zhēng)。 設(shè)置大量不同業(yè)態(tài)的主題項(xiàng)目，覆蓋各個(gè)年齡層次，以特色項(xiàng)目吸引游客，滿足全客層的娛樂(lè) /休閑 /文化 /餐飲 /旅游觀光的消費(fèi)需求。 不同屬性業(yè)態(tài)之間搭配，進(jìn)行有效組合，以免產(chǎn)生相互排斥。 將業(yè)態(tài)的空間引導(dǎo)作為吸引消費(fèi)者 /延長(zhǎng)逗留時(shí)間 /引導(dǎo)消費(fèi)的重要武器。 商業(yè)業(yè)態(tài)總規(guī)劃圖 大型連鎖餐飲 中華名吃城 地方風(fēng)味小吃 火吧KTV 自助燒烤，異域美食 龍山客棧 超市 煙酒商店 便利店 珠寶首飾 時(shí)裝名品潮流休閑 大型超市 個(gè)性咖啡屋 工藝品古玩城 數(shù)碼科技廣場(chǎng) 秦楚大書房 SPA會(huì)所 書畫藝術(shù)品交流展館 健身房 電影院 兒童游樂(lè)場(chǎng) 快餐店 足療保健 美容院 音樂(lè)酒吧 KTV 足浴 陶器坊工藝品 音樂(lè)酒吧 便利店 玩具城 棋牌茶藝 快捷酒店 燒烤、