【正文】 業(yè)的價值鏈和利益?zhèn)鲗?dǎo)方式界定銷售模式 一、產(chǎn)權(quán)返租模式 第一模式 本方式核心價值： 解決了高價銷售與提前消化的矛盾，但激化全部銷售和持續(xù)經(jīng)營的矛盾。 一、產(chǎn)權(quán)返租模式 操作方式 —— 客戶購買時即與開發(fā)商簽訂租約，將所購房產(chǎn)返租給開發(fā)商，租約期內(nèi)由開發(fā)商將房產(chǎn)轉(zhuǎn)租經(jīng)營，租期兩年到十幾年不等。發(fā)展商一次性返數(shù)年租金降低首付；同時返租期內(nèi)，業(yè)主定時從發(fā)展商處得到定額租金回報。通常這種返租回報模式會附帶“回購”條款。 典型案例 —— 保利友誼城、大中華太古廣場 支付租金 提供回報 小業(yè)主 發(fā)展商 商家 代理招商 出租物業(yè) 購買物業(yè) 小業(yè)主 商家 提供物業(yè) 支付租金 銷售結(jié)束 關(guān)系轉(zhuǎn)化 小業(yè)主和商家不能承擔解決矛盾的角色，也不具備解決矛盾的能力。 產(chǎn)權(quán)返租模式下的價值鏈模型和利益?zhèn)鲗?dǎo)模型： 二 、店中店銷售模式 第二模式 本方式核心價值： 緩解了全部銷售與持續(xù)經(jīng)營的矛盾，必須找一家專營的商業(yè)招商管理運作公司，但無法解決高價銷售與提前消化之間的矛盾 二、店中店銷售模式 操作方式 —— 發(fā)展商將商業(yè)劃分為可經(jīng)營的小鋪位，然后按鋪位出售給投資者或使用者，同時購買人必須同時簽署物業(yè)使用協(xié)議，承諾服從商業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營和管理約束。 典型案例 —— 西安賽格電子市場 第三模式 本方式核心價值： 解決了持續(xù)經(jīng)營和銷售之間的矛盾，但很難達到價格和快速回籠資金的目標。 三、基金整售模式 第三模式 已投入使用并收益穩(wěn)定的商業(yè)。 目前在國內(nèi)對于那些還沒有經(jīng)營成熟，但是招商租約已經(jīng)簽訂、主打的品 牌商戶已經(jīng)簽訂租約的項目，基金也有信心購買。 對于散售的商業(yè)，基金購買的興趣不大，但是如果開發(fā)商幾年后可以回 購，達到國外基金的租金回報率要求的，基金也會考慮購買。 租約年限的基本要求是該商場大的租戶租期 5年以上，小的租戶租期 2年以 上。 新加坡來的基金主要是要求項目的穩(wěn)定經(jīng)營，對租金回報率的要求較低一 般在 6％左右就可以了，而歐美基金要求租金回報率一般在 10％以上。 整售的適用條件 三、基金整售模式 第三模式 操作方式 —— 基金 /大客戶直接收購商場，然后租給大型商業(yè)，獲取投資收益。 典型案例 —— 凱德置地的“中國商業(yè)地產(chǎn)基金”計劃。 三、基金整售模式 四、項目信托方式 第四模式 本方式核心價值： 項目信托可以同時達成發(fā)展商融資和營銷蓄客的目的，在可能的情況下，我們建議采用信托模式進行啟動，但是信托審批嚴格，審批難度大。 四、項目信托方式 第四模式 信托的適用條件： 一、新型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品將樓盤銷售和信托結(jié)合在一起，在信托產(chǎn)品的設(shè) 計中加入購房優(yōu)惠權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)； 二、信托適用于有融資需求的發(fā)展商，嚴格來說，和樓盤銷售相結(jié)合的信 托是一種項目啟動模式； 三、目前政策規(guī)定信托份額最大不得超過 200份，且必須通過銀監(jiān)會審批； 四、銀監(jiān)會出臺的 《 信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意 見稿） 》 提出對部分管理規(guī)范、經(jīng)營水平高的信托投資公司開展房地 產(chǎn)業(yè)務(wù)給予放松 200份限制的政策優(yōu)惠。 四種模式的對比 四種銷 售模式 四種盈利模式 適用條件 業(yè)主 風險 前期銷售速度 銷售 價格 操作 難度 產(chǎn)權(quán)返 租模式 售賣給投資的個體（回現(xiàn)）； 租金的差額（持續(xù)盈利） 政府已明令禁止 高 快 高 低 店中店 模式 售賣給投資的個體 （分割獨立散售） 發(fā)展商期望通過商業(yè)直接獲取利潤 周邊商業(yè)氛圍已成熟，商圈地位基本確定 中 中 中 高 基金整 售模式 售賣給基金 （一次性整售） 發(fā)展商對價格要求不高 商業(yè)促進公寓樓的銷售 低 慢 低 較高 項目信托模式 通過信托公司進行 金融渠道融資（獲現(xiàn)） 發(fā)展商有融資需求 發(fā)展商有足夠的品牌支撐 項目前景看好 低 快 較低 高 注：大客戶的整體購買屬于個案，在此不做分析 敬陳管見 望以效用 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 28, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 02:31:1002:31:1002:313/28/2023 2:31:10 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :31:1002:31Mar2328Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 02:31:1002:31:1002:31Tuesday, March 28, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :31:1002:31:10March 28, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 28日星期二 上午 2時 31分 10秒 02:31: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 3月 上午 2時 31分 :31March 28, 2023 1行動出成果，工作出財富。 2023年 3月 28日星期二 2時 31分 10秒 02:31:1028 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 上午 2時 31分 10秒 上午 2時 31分 02:31: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , March 28, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 02:31:1002:31:1002:313/28/2023 2:31:10 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 :31:1002:31Mar2328Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 02:31:1002:31:1002:31Tuesday, March 28, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :31:1002:31:10March 28, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 28日星期二 上午 2時 31分 10秒 02:31: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 上午 2時 31分 :31March 28, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 28日星期二 2時 31分 10秒 02:31:1028 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 上午 2時 31分 10秒 上午 2時 31分 02:31: 楊柳散和風，青山澹吾慮。 , March 28, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 02:31:1002:31:1002:313/28/2023 2:31:10 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :31:1002:31Mar2328Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 02:31:1002:31:1002:31Tuesday, March 28, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 :31:1002:31:10March 28, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 28日星期二 上午 2時 31分 10秒 02:31: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 上午 2時 31分 :31March 28, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 28日星期二 2時 31分 10秒 02:31:1028 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 上午 2時 31分 10秒 上午 2時 31分 02:31: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看 專家告訴