【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)占比制造業(yè)電信 / 互聯(lián)網(wǎng) / 軟件金融投資業(yè)房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)服務(wù)業(yè)商業(yè)服務(wù)業(yè)協(xié)會 / 公共機(jī)構(gòu)其它石家莊中央商務(wù)區(qū)功能分析 功能定位 53%26%21%北京 C B D 物業(yè)功能配比商務(wù)辦公居住商業(yè)服務(wù)30%44%26%石家莊物業(yè)功能配比寫字樓公寓商業(yè)石家莊與北京商務(wù)區(qū)的不同點(diǎn) 物業(yè)類型：石家莊物業(yè)類型以居住功能為主，對商業(yè)服務(wù)的需求力度大于商務(wù) ? 物業(yè)配比現(xiàn)狀可以有效反映區(qū)域目前的功能特點(diǎn)，也可以看出產(chǎn)業(yè)發(fā)展對不同物業(yè)功能的帶動作用。 ? 北京 CBD的物業(yè)功能配比反映出其區(qū)域以商務(wù)功能為主，商業(yè)服務(wù)業(yè)功能與居住功能較為均衡的發(fā)展現(xiàn)狀。 ? 根據(jù)我行在第一階段市場研究，石家莊的居住功能占比最高，而寫字樓和商業(yè)的發(fā)展相對弱。而居住功能對于商業(yè)服務(wù)的需求度最高，對于商務(wù)則相對較弱。 石家莊中央商務(wù)區(qū)功能分析 功能定位 階段 劃分 零售業(yè)發(fā)展 發(fā)展特征 核心驅(qū)動 ?汽車時(shí)代的到來使得新城開發(fā)不再沿鐵路線分布 ?中產(chǎn)階級和富裕階層的郊區(qū)住宅迅速膨脹 ,這批人住在郊區(qū) ， 白天進(jìn)城上班 ?大都市郊區(qū)涌現(xiàn)大批以居住為主的衛(wèi)星城 ?汽車的普及和路網(wǎng)的建設(shè) ,使通勤費(fèi)用下降 ?實(shí)際收入增加 ?中心城環(huán)境惡化 , 嚴(yán)重的“ 城市病 ” 日益突出 ?跟隨企業(yè)遷到郊區(qū) ?出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)郊區(qū)化熱潮 ，制造業(yè) 、 運(yùn)輸 、 倉儲業(yè)等紛紛落戶城郊 ?大都市周邊大量的產(chǎn)業(yè)園 ,工業(yè)園等崛起 , 郊區(qū)本地就業(yè)趨勢加強(qiáng) ?以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的新城開發(fā)掀起了郊區(qū)化的另一個(gè)高潮 ?高速公路體系的發(fā)展 ?中心城日益高漲的地價(jià) ,使得郊區(qū)的地價(jià)極具競爭力 ?中心城勞動力成本逐漸提高 ?行政政策 ?大型購物中心 ,休閑娛樂場所在郊區(qū)逐漸興旺 ?住宅建設(shè)從分散型的高檔住宅轉(zhuǎn)變?yōu)橹懈邔庸? ?城市居民階層多樣化 ,基本實(shí)現(xiàn)本地化就業(yè) ?大都市周邊形成了一些相對獨(dú)立 ， 功能完善的新城鎮(zhèn) ?市區(qū)商業(yè)日趨飽和 ， 而城區(qū)需求日益旺盛 ?市中心商業(yè)面對來自新郊區(qū)商業(yè)的激烈競爭 ?追隨消費(fèi)者 ,人口郊區(qū)化引起零售商業(yè)遷移 ?金融 、 貿(mào)易 、 保險(xiǎn)等生產(chǎn)服務(wù)業(yè)也出現(xiàn)郊區(qū)化遷移 ?新興的高科技科技產(chǎn)業(yè)在郊區(qū)蓬勃發(fā)展 ?傳統(tǒng)城市中心及其郊區(qū)邊緣城市共同構(gòu)成的大都市圈逐步形成 城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型 制造業(yè)發(fā)展 人口導(dǎo)入 ?信息高速公路的迅猛發(fā)展 ?新的信息交流方法使得辦公單位的選址郊區(qū)化 ?新型技術(shù)產(chǎn)業(yè)普遍對地價(jià)和環(huán)境要求較高 城市發(fā)展階段 石家莊依托制造業(yè)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，延伸服務(wù)業(yè)，激活商業(yè)市場活力 石家莊中央商務(wù)區(qū)功能分析 功能定位 石家莊重要的商業(yè)功能區(qū)、貿(mào)易、物流服務(wù)業(yè)聚集地 以制造業(yè)的衍生產(chǎn)業(yè)為主，包括物流、倉儲及運(yùn)輸，零售及批發(fā)業(yè) 建筑 /工程 /裝修，醫(yī)藥和制造業(yè)為主力客戶 商業(yè)物業(yè)為主 石家莊中央商務(wù)區(qū)的功能定位 北京國貿(mào) 石家莊中央商務(wù)區(qū) 功能定位 重要國際金融功能區(qū)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集地，文化傳媒產(chǎn)業(yè)聚集區(qū) 產(chǎn)業(yè)特征 商貿(mào)、金融以及其衍生產(chǎn)業(yè)金融咨詢和物流運(yùn)輸為主 客戶特征 制造業(yè)和金融投資業(yè)為主力客戶，國際高端客戶聚集 物業(yè)類型 商務(wù)辦公為主 主導(dǎo)功能 商務(wù)為核心 商業(yè) +居住 石家莊中央商務(wù)區(qū)功能分析 功能定位 石家莊中央商務(wù)區(qū)發(fā)展模式及規(guī)模檔次定位 ? 石家莊中央商務(wù)區(qū)適宜發(fā)展的綜合體模式？ 1 ? 石家莊中央商務(wù)區(qū)不同業(yè)態(tài)的角色及檔次定位？ 2 ? 明確石家莊商務(wù)區(qū)不同業(yè)態(tài)的角色及檔次定位 本項(xiàng)目考慮各業(yè)態(tài)檔次定位應(yīng)解決問題 ? 綜合體發(fā)展研究 ? 石家莊裕華萬達(dá)廣場 ? 勒泰中心 案例支持 業(yè)態(tài)功能及檔次定位 ? 石家莊中央商務(wù)區(qū)不同業(yè)態(tài)的角色及檔次定位？ 3 ? 市場研究分析 ? 規(guī)模推導(dǎo) 綜合體四種發(fā)展模式 ? 在城市綜合體建設(shè)時(shí)，各物業(yè)的規(guī)模配比對于項(xiàng)目的整體定位、各功能發(fā)展方向等具有決定性作用，也是城市綜合體開發(fā)最需注意的問題。 ? 根據(jù)之前的分析，不同的綜合體發(fā)展模式業(yè)態(tài)比例關(guān)系。 注： C＝綜合體， 0＝寫字樓， H＝酒店， S＝商業(yè)， A＝公寓 數(shù)據(jù)來源： DTZ Consulting整理 四種物業(yè)均衡發(fā)展 以寫字樓為核心 以商業(yè)為核心 以酒店為核心 物業(yè)組合 C=O＋ H＋ A＋ S C=O(主 )＋ A(次 ) ＋ HS C= S (主 )＋ A H O C= H (主 )＋ A(次 ) ＋ O S 代表案例 北京華貿(mào)中心 廣州中信廣場 深圳華潤萬象城 上海商城 O:H:S:A （建筑面積比） 3： 1： 3： 3 5： ： 1： 4 1： 2： 7： 3 1： 5： 1： 2 主導(dǎo)功能 寫字樓、公寓、商業(yè) 寫字樓 商業(yè) 酒店 綜合體發(fā)展研究 業(yè)態(tài)功能及檔次定位 綜合體發(fā)展研究 綜合體中不同業(yè)態(tài)的關(guān)系 同時(shí)擁有商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓等物業(yè)類型的三個(gè)以上，通過功能組合達(dá)到項(xiàng)目整體價(jià)值的增值 ? 都市綜合體通過各種功能綜合互補(bǔ)，建立相互依存的價(jià)值關(guān)系，從而使它能夠適應(yīng)不同時(shí)段的城市多樣化生活，通過多種功能空間有機(jī)組合達(dá)到增值的效果。 零售餐飲配套 穩(wěn)定高質(zhì)消費(fèi)人群 中長期居住補(bǔ)充 增值籌碼 配套 高端人群 配套 居住需求 城市綜合體內(nèi)部功能生態(tài)鏈 業(yè)態(tài)功能及檔次定位 模式一：寫字樓、商業(yè)、酒店、公寓四種物業(yè)均衡發(fā)展 ? 通過四種物業(yè)均衡發(fā)展的類型對市場環(huán)境、項(xiàng)目地塊條件和開發(fā)商操作經(jīng)驗(yàn)的要求均較高，要求寫字樓、酒店、商業(yè)、公寓均具備大的市場空間，地塊條件適合發(fā)展以上各種類型物業(yè)、開發(fā)具備開發(fā)多種物業(yè)的實(shí)力與經(jīng)驗(yàn)，最基本的條件是，項(xiàng)目具備較大的開發(fā)規(guī)模，使各種物業(yè)類型均具備一定的規(guī)模。 成功關(guān)鍵因素 綜合體發(fā)展研究 — 均衡發(fā)展模式 業(yè)態(tài)功能及檔次定位 均衡發(fā)展綜合體 案例：華貿(mào)中心 ?項(xiàng)目處于 CBD核心區(qū)域內(nèi)，地鐵站上蓋物業(yè)，周邊商務(wù)、商業(yè)、居住條件十分成熟； ?項(xiàng)目整體體量較大（總建面 70萬平方米 ）。 定位： CBD區(qū)域的高檔綜合體 甲級寫字樓 +頂級購物中心 +五星級酒店 +高檔公寓 開發(fā)商實(shí)力雄厚（國華臵業(yè)），具備打造均衡發(fā)展的綜合體物業(yè)的基本條件。 定位原因 項(xiàng)目概況：建筑面積 70萬平方米。包括甲級寫字樓、公寓、兩間五星級酒店、新光天地購物中心。 綜合體發(fā)展研究 — 均衡發(fā)展模式 業(yè)態(tài)功能及檔次定位 均衡發(fā)展綜合體 案例：華貿(mào)中心 業(yè)態(tài)比例 物業(yè)類型 建筑面積 （萬平米） 比例 寫字樓 19 28% 公寓 21 30% 商業(yè) 22 31% 酒店 8 11% 合計(jì) 70 100% 綜合體發(fā)展研究 — 均衡發(fā)展模式 主導(dǎo)功能 寫字樓、公寓和商 業(yè)均衡發(fā)展 輔助功能 酒店承擔(dān)商務(wù)配套 功能 業(yè)態(tài)功能及檔次定位 模式二：以寫字樓為核心的開發(fā)模式 ? 此類型項(xiàng)目要求項(xiàng)目區(qū)域具備發(fā)展商務(wù)區(qū)的市場條件，已形成產(chǎn)業(yè)簇群，或可通過引入核心客戶帶來相簇群，或者是未來城市核心商務(wù)區(qū)； ? 另外，此類項(xiàng)目一般因市場條件、地塊條件或開發(fā)商資金實(shí)力等原因，具有不適合發(fā)展大型商業(yè)的局限性。 成功關(guān)鍵因素 綜合體發(fā)展研究 — 寫字樓為核心發(fā)展模式 業(yè)態(tài)功能及檔次定位 以寫字樓為核心的綜合體 案例：廣州中信廣場 定位： 廣州最頂級的超高層寫字樓 超高層寫字樓 +公寓 +小型購物廣場 概況：占地 ㎡，總建筑面積 32萬㎡，共包括 1幢 80層摩天大樓中信大廈（寫字樓）、 2幢 38層附樓（酒店式公寓）、 4層作為商場的裙樓（商業(yè)）。 項(xiàng)目位于廣州天河區(qū)新城中心，由于項(xiàng)目占地面積較小，容積率較高，難以打造均衡發(fā)展的綜合體物業(yè)。 將寫字樓打造成廣州甚至整個(gè)華南區(qū)域的標(biāo)志性建筑，有利于在寫字樓云集的天河區(qū)樹立標(biāo)桿形象，從而推動公寓與商業(yè)部分的運(yùn)作。 定位原因 商業(yè) 公寓 寫字樓 綜合體發(fā)展研究 — 寫字樓為核心發(fā)展模式 業(yè)態(tài)功能及檔次定位 業(yè)態(tài)比例 物業(yè)類型 建筑面積 （萬平米） 比例 寫字樓 15 50% 公寓 11 40% 商業(yè) 3 10% 酒店 —— —— 合計(jì) 29 100% 以寫字樓為核心的綜合體 案例：廣州中信廣場 綜合體發(fā)展研究 — 寫字樓為核心發(fā)展模式 主導(dǎo)功能 寫字樓 輔助功能 公寓為居住配套，商業(yè)提供零售餐飲配套 業(yè)態(tài)功能及檔次定位 模式三：以商業(yè)為核心的開發(fā)模式 ? 此類項(xiàng)目一般地處交通樞紐或城市核心區(qū)，人流量大，具備開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的基本區(qū)位條件； ? 地塊周邊商業(yè)氛圍濃厚，或周邊存在大型商業(yè)發(fā)展市場空缺，具備開發(fā)大型商業(yè)項(xiàng)目的基本市場條件。 ? 同時(shí)，開發(fā)商具備較強(qiáng)的大型商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)和資源，或具備較強(qiáng)的資源整合能力。 成功關(guān)鍵因素 綜合體發(fā)展研究 — 商業(yè)為核心發(fā)展模式 業(yè)態(tài)功能及檔次定位 以商業(yè)為核心的綜合體 案例：深圳華潤中心 定位：超大規(guī)模以商業(yè)為核心的綜合體物業(yè) 頂級購物中心 +甲級寫字樓 +五星級酒店 +公寓 甲級寫字樓 購物中心 酒店 概況：總建筑面積約 55萬㎡，由 ㎡的購物中心、國際 5A甲級寫字樓、五星級酒店和 3棟 49層超高層公寓組成。 ? 所處地理位臵優(yōu)越，具備良好的交通可達(dá)性； ? 所在區(qū)域成熟后發(fā)展受限，需要新的亮點(diǎn)來激發(fā)活力； ? 區(qū)域內(nèi)缺乏一個(gè)大型商業(yè)來統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象 。 ? 華潤有一流的精英團(tuán)隊(duì)，同時(shí)具備超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號召力； ? 萬象城集購物、休閑、娛樂等為一體，項(xiàng)目整體的立意較高，與深圳人內(nèi)心的價(jià)值觀相符。 定位原因 公寓 綜合體發(fā)展研究 — 寫字樓為核心發(fā)展模式 業(yè)態(tài)功能及檔次定位 業(yè)態(tài)比例 物業(yè)類型 建筑面積 （萬平米） 比例 寫字樓 4 8% 公寓 11 21% 商業(yè) 29 56% 酒店 8 15% 合計(jì) 52 100% 以商業(yè)為核心的綜合體 案例：深圳華潤中心 綜合體發(fā)展研究 — 寫字樓為核心發(fā)展模式 主導(dǎo)功能 以購物中心為主的 商業(yè) 輔助功能 公寓、寫字樓和酒店為其提供穩(wěn)定高端消費(fèi)人群 業(yè)態(tài)功能及檔次定位 模式四：以酒店為核心的開發(fā)模式 ? 此類項(xiàng)目一般因具有市場或地段條件不具備開發(fā)大型商業(yè)或大體量、高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的局限性； ? 同時(shí)項(xiàng)目不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)，交通便利，周邊具備一定的商務(wù)氛圍，具備開發(fā)大型高端商務(wù)型酒店的基本市場和區(qū)位條件。 成功關(guān)鍵因素 綜合體發(fā)展研究 — 酒店為核心發(fā)展模式 業(yè)態(tài)功能及檔次定位 以酒店為核心的綜合體 案例：上海商城 定位：上海頂級國際化綜合體 五星級酒店 +豪華公寓 +寫字樓 +商業(yè) 辦公樓 公寓 酒店 商業(yè) 項(xiàng)目概況：總建筑面積 ㎡。由五星級酒店、豪華公寓、國際水準(zhǔn)的辦公大樓、世界知名品牌的購物商城及其他相關(guān)設(shè)施組成。 ? 區(qū)域已形成酒店經(jīng)濟(jì)和會展經(jīng)濟(jì)的氛圍； ? 項(xiàng)目處在 CBD邊緣，五星級酒店、頂級商場及高檔娛樂中心使綜合體在南京西路上形成地標(biāo)和中心文化； ? 區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿?。 ? 定位準(zhǔn)確，波特曼酒店帶動其它功能； ? 酒店及公寓的入住客，為國際一線品牌專賣店帶來持續(xù)的客源； ? 娛樂時(shí)尚、高檔餐飲及會展功能使其成為活力中心； 定位原因 綜合體發(fā)展研究 — 酒店為核心發(fā)展模式 業(yè)態(tài)功能及檔次定位 業(yè)態(tài)比例 物業(yè)類型 建筑面積 （萬平米） 比例 寫字樓 3 15% 公寓 4 20% 商業(yè) 3 15% 酒店 9 50% 合計(jì) 19 100% 以酒店為核心的綜合體 案例：上海商城 綜合體發(fā)展研究 — 酒店為核心發(fā)展模式 主導(dǎo)功能 酒店 輔助功能 寫字樓提供商務(wù)、會議需求，商業(yè)滿足消費(fèi)餐飲配套，公寓為增值籌碼 業(yè)態(tài)功能及檔次定位 三種物業(yè)均衡發(fā)展 O＋ A＋ S 位臵： CBD/城市中心 交通：主干道沿線 /地鐵口 規(guī)模： 2023,000㎡ + 視覺沖擊：超高層或 /建筑群 規(guī)劃設(shè)計(jì)：高水準(zhǔn)、經(jīng)驗(yàn)豐富 功能體系：各業(yè)態(tài)的高端定位 開 發(fā) 商：實(shí)力強(qiáng)勁 /經(jīng)驗(yàn)豐富 管理團(tuán)隊(duì)：物業(yè)管理 /經(jīng)營管理 以寫字樓為核心 O（主）＋ A＋ S 已形成產(chǎn)業(yè)簇群 引入核心 客戶 帶來相關(guān)簇群 未來商務(wù)核心區(qū) 視覺沖擊：超高層或 /建筑群 功能體系：寫字樓決定其他物業(yè)功能、定位與檔次