【文章內(nèi)容簡介】 223景光南苑獨立別墅3層320有毛坯0398怡景花園3室2廳2樓1289毛坯期房35蓮花八區(qū)3室2廳3樓毛坯0340工人新村3室2廳6樓10317高裝02怡景花園3室2廳2樓1289毛坯期房35明珠小區(qū)4室2廳4+5153+12040毛坯0340五、城市居民可承接力分析與年需求量預(yù)分析去年泰州市城鎮(zhèn)居民可支配收入達到8517元，人均消費支出5743元，住房消費588元，%左右，遠低于大城市的水平，而泰州的整體經(jīng)濟水平表現(xiàn)的十分活躍，人均收入不斷創(chuàng)立新高，人民對物質(zhì)生活的質(zhì)量要求更高，迫切的改善居住條件，市場前景還是十分可觀的。按照保守的估計，今后兩年內(nèi)泰州房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上增長于10%以上的速度增長（房地產(chǎn)的發(fā)展速度一般走在國民經(jīng)濟發(fā)展的前面）。第三部分 項目分析一、項目概況項目四至位置本案位于泰州江洲路與鳳凰路交叉口西北側(cè)，鳳凰二十一小區(qū)南，介于開發(fā)區(qū)和城市新區(qū)之間，向東沿鳳凰路客至泰州市行政中心、人民公園、人民廣場等大型市政設(shè)施；沿鳳凰路向南拐可至泰州市客運中心；向西為泰州市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，沿鳳凰西路以及梅蘭西路連接328國道；北面沿江洲路直接到達泰州市汽車西站，四邊交通十分便捷。項目周邊環(huán)境項目地段相對處城市郊區(qū)，空氣清新，環(huán)境宜人。東南有一定的水域河流，為區(qū)塊提供了絕好的水資源，南面有開發(fā)區(qū)會所，以及高爾夫球練習場，環(huán)境相當幽雅，景觀較佳，為小區(qū)提供景觀。東面隔南官河為農(nóng)居點，規(guī)劃商比較凌亂、復(fù)雜。西面為泰州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，整體環(huán)境尚可，本案西南面有一變壓器，影響景觀；北面為泰墅園別墅園區(qū)，環(huán)境較佳，同時北面有一高壓線，對本案有一定的影響。項目周邊路況 目前本案周邊的主要路網(wǎng)南北向有江洲路青年路等，東西方向有鳳凰路梅蘭西路以及濟川路等，道路狀況良好，其中青年路、鳳凰路為雙向六車道一級道路（50米寬），江洲路、濟川路為雙向死車道（38米寬）。本案到達泰州市客運站十分便捷，向北5分鐘車程可到泰州汽車西站，向南3分鐘車程可到泰州客運中心，交通十分便捷。項目周邊交通目前泰州城市已經(jīng)開通二十多條公交路線，本案位置地處西南面，開發(fā)區(qū)地帶，相對較偏，過往人流量相對較少，目前公交發(fā)展較為緩慢，通往江洲南路地公交目前僅26路，公交站點設(shè)鳳凰21大門口，離本案300~400米距離，估計10~20分鐘一班，起止時間為6：30——6：00 。除本站外其他離本案最近地公交站點為濟川路上的明珠小區(qū)和青年路的消防支隊，該站點距離本案較遠。項目周邊配套設(shè)施該區(qū)處開發(fā)區(qū)，周邊住宅區(qū)尚未成熟，總體配套相對落后，一些大型生活配套設(shè)施比較欠缺，目前該區(qū)塊主要商業(yè)配套為小型的便利店為主。商業(yè)以本案北面鳳凰21沿街商鋪為該區(qū)塊提供商業(yè)服務(wù)，主要營業(yè)汽車摩托車裝潢、小型超市、便利店、藥店、麻將桌店、小吃店、美容店、浴室等。文教本案北面明珠小區(qū)有明珠雙語幼兒園，西面沿梅蘭西路有以鄉(xiāng)辦小學醫(yī)療普濟醫(yī)院（現(xiàn)在正動工建造規(guī)模較大），附近有明珠藥房金融鳳凰21門口中國銀行（離本案400米左右），中國工商銀行江洲支行、中國建設(shè)銀行（離本案1000米左右）酒店本案沿江洲路上向西500米有紫金城大酒店，沿鳳凰路向東有新永泰大酒店、金錢豹大酒店、花園假日大酒店等農(nóng)貿(mào)本案向西1000米有明珠農(nóng)貿(mào)市場二、 項目各項經(jīng)濟指標用地狀況園區(qū)用地范圍：基地西臨江洲南路，南臨湯加河，北面有110KV高壓線穿過，基地南北長約326米，東西面寬210米，呈長方形，面積為70440平方米。規(guī)劃布局l 園區(qū)內(nèi)布置環(huán)形主道路為基本框架，布置南北向景觀干道，將園區(qū)分為三各小組團，中間輔以休閑小道，配以自然人造景觀。l 園區(qū)綠化沿城市道路設(shè)置，形成良好景觀，沿江洲南路設(shè)主入口廣場，在住宅之間設(shè)主題綠地活動場所，北面道路設(shè)次入口。l 住宅均為南北向布置，結(jié)合地理情況，南底北高，形成天際線。主要技術(shù)經(jīng)濟指標l 征地面積： 70440平方米；l 總建筑面積： ；其中住宅面積： ；商業(yè)面積： ；物業(yè)面積： ；l 建筑占地面積： 23172平方米；l 建筑密度： %；l 建筑容積率： ；l 建筑綠化率： %；l 綠地面積： ； 其中中心廣場綠地面積： ；l 居住戶數(shù)： 477戶l 機動車位室內(nèi)：, 212輛室外： 48輛l 建筑間距： 1∶住宅房物業(yè)形態(tài)情況 共46幢477套物業(yè)形態(tài)幢數(shù)面積占總面積比例套數(shù)占總套數(shù)比例多層1433083%293%聯(lián)排1918178%90%疊排1016053%88%聯(lián)體別墅31515%6%三、 項目周邊競爭樓盤分析2007年伴隨泰州經(jīng)濟的發(fā)展，城市框架的拉大，特別是行政中心南移，使城市基礎(chǔ)設(shè)施逐漸從老城區(qū)轉(zhuǎn)向了城南新區(qū)。特別是市委、市政府提出加快城市沿江發(fā)展的宏偉規(guī)劃，使城南區(qū)域成為各界人士投資的一塊熱土。目前城南區(qū)域已建成的有市行政中心、市政府、市政協(xié)、市人大、人民廣場、人民公園、金錢豹國際大酒店等設(shè)施，交通也日漸便利，永輝路、鳳凰路、永興路、永定路、青年路、海陵路、鼓樓路、東風路等多條道路，特別是328國道也將從該區(qū)域通過，構(gòu)筑起其發(fā)達的交通圈，另外，在不久的將來這里將建幾個大規(guī)模的住宅小區(qū)，多座中小學校，逐漸形成以行政辦公為基礎(chǔ)，生活居住、文化、商貿(mào)、休閑娛樂協(xié)調(diào)發(fā)展的生態(tài)型園林新城。本項目位于江洲南路隸屬新區(qū)西面，周邊有在建或待建大型住宅項目,開發(fā)與開盤時間接近本項目，下為重點競爭對手個案解析：盛世華庭項 目 基 本 情 況名稱盛世華庭區(qū)位圖項目地點鳳凰東路99號發(fā)展商江蘇盛和房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司建筑設(shè)計公司上海同設(shè)建筑設(shè)計院建筑施工單位南通二建、南通四建廣告策劃/代理公司上海同濟房地產(chǎn)咨詢有限公司規(guī)劃用地面積450畝總建筑面積㎡建筑風格歐陸風格容積率物業(yè)管理公司南京金陵飯店物業(yè)公司擔任物業(yè)顧問香江物業(yè)管理公司管理綠化率%規(guī)模（幢）由114棟綜合型建筑組成規(guī)劃設(shè)計特點項目規(guī)劃為中高檔復(fù)合型住宅，在其產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計方面，具有一定的優(yōu)勢，園區(qū)東南向為排屋區(qū),中間是別墅區(qū),四周一多層圍合,符合常規(guī)的高檔物業(yè)的設(shè)置,布局上錯落有致,每一棟樓都有各自的景觀.住宅樓情況整個小區(qū)共有住宅樓114棟,一期22棟多層（共510套單位）,12棟獨立別墅,3棟聯(lián)排(22套),二期12棟多層,1棟小高層,三期未定.商鋪情況南面,西面,北面為沿街商鋪 (價格3500~5500,均價4500)寫字樓情況無銷 售 指 標 一期情況推出時間交付時間推出體量近10萬㎡，多層22棟(510套) ,12棟獨立別墅,3棟聯(lián)排(22套)物業(yè)類型多層,排屋,別墅工程狀況多層交付,別墅立面裝修主要戶型二房一廳一衛(wèi)三房一廳一衛(wèi)三房兩廳二衛(wèi)戶型面積80~300㎡價格多層均價:1868元/㎡ ( 面積90~130)排屋價格:3080~3680元/㎡ (面積180~210)別墅價格:6000~10000元/㎡ (面積280~300)銷售情況一期銷售率為100%（2007年9月止）,部分獨立別墅買現(xiàn)房二期已經(jīng)開盤。車位設(shè)置方式地上/地下價格汽車1550元/㎡(50)摩托車800元/㎡二期情況推出時間交付時間推出體量12棟多層,1棟小高層,西面商鋪物業(yè)類型多層,小高層,商鋪工程狀況多層基礎(chǔ)施工,商鋪主體工程施工戶型面積二房一廳（90㎡）120套剩一半多在112,113,114號樓三房一廳（115~120㎡）80套不到5套在102號樓三房兩廳(130~151㎡)150套30來套104,106,110號樓三房兩廳 (172㎡)9套不詳四房兩廳 (194㎡)9套不詳四房兩廳(182~198㎡)40套不詳價格多層均價:2380元/㎡小高層均價:2780元/㎡汽車庫位:1550元/㎡(室內(nèi)50㎡)摩托車庫:800元/㎡商鋪均價4500元/㎡銷售情況銷售情況比較好,每天基本能消化幾套,估計開盤到現(xiàn)在銷掉70%左右。商鋪銷售不大景氣.三期情況推出時間交付時間推出體量物業(yè)類型工程狀況戶型面積價格銷售情況廣告主要賣點營銷推廣盛世有華庭，家和萬事興新區(qū)CLD首席名邸，創(chuàng)泰州第一生活天地交樓標準多層：外 墻：面磚為主，局部外墻涂料；門 窗：進戶門采用電子對講門，分戶門采用金屬防盜門，窗采用彩色鋁合金（或彩色塑鋼）；內(nèi)墻面：水泥沙漿粉刷，白水泥批膩子；樓地面：樓面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板。室內(nèi)地坪采用水泥沙漿找平。陽 臺：鐵藝欄桿；廁 所：僅安裝坐便器，其他預(yù)留。水、電、煤：一戶一表配套到位；有線電視：預(yù)留有線電視終端；通 信：電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)預(yù)留到位；太陽能：太陽能預(yù)裝到