【文章內(nèi)容簡介】 將結(jié)束，目前有部分已批項(xiàng)目在售 “ 下一版規(guī)劃，我們稱為，下海上山，山海相連，城市發(fā)展不是一層皮的圈層發(fā)展，而是指狀生長的。我們希望利用腹地，整合更新三亞的城市功能?！? —— 鄧東 競爭分析： 項(xiàng)目競爭主要為位于二線腹地和二線海資源項(xiàng)目；親海資源項(xiàng)目對本項(xiàng)目僅為干擾。 本項(xiàng)目 三亞灣新城 公寓 － 3萬元 /㎡獨(dú)棟 － 3萬元 /㎡ 鳳凰水城 高層 /㎡ 別墅 5－ 6萬元 /㎡ 公主郡 多層 2萬元 /㎡ 別墅 － 4萬元 /㎡ 半山半島 公寓 － 4萬元 /㎡ 清水灣 公寓 2－ /㎡ 獨(dú)棟 4萬元 /㎡ 時代海岸 公寓 4萬元 /㎡ 二線腹地 /海景 一線海景 中度項(xiàng)目 區(qū)位 ?三亞市區(qū)田獨(dú)鎮(zhèn)學(xué)院路，距離三亞市區(qū) 5鐘車程，距離鳳凰機(jī)場約 20分鐘車程 規(guī)模 ?占地 1309畝，球道總長 7256碼，球場由 SchmidtCurley公司設(shè)計，是國內(nèi)唯一一家 19洞球場 產(chǎn)品 ?高爾夫球場半山地風(fēng)格，四面環(huán)山，擁有自然水庫； ?高爾夫別墅（產(chǎn)品未知） 配套 長江商學(xué)院（由李嘉誠基金會捐資創(chuàng)辦）五星級酒店、溫泉 SPA、購物餐飲娛樂、三亞龍泉谷高爾夫球會 該項(xiàng)目進(jìn)入性和昭示性優(yōu)于本項(xiàng)目； 19洞峽谷高爾夫低密度社區(qū)，高端度假配套具有較強(qiáng)競爭力。 本項(xiàng)目 核心競爭對手剖析： 價值體系 —高爾夫別墅 ︱ 長江商學(xué)院 ︱ 國內(nèi)唯一 19洞球場 位于二線腹地，大盤開發(fā)，高端配套營造度假氛圍，均價 27000元 /平米 ?項(xiàng)目位置： 三亞市河?xùn)|路與金雞路的交匯處 ?建筑面積： 130萬平米 ?資源 : 項(xiàng)目位于三亞灣二線腹地，一覽壯麗的三亞灣 17公里海域景觀，背靠萬畝金雞嶺公園 ?容積率： ?目前在售產(chǎn)品 : 尾盤 110平米的單位 ?價格 : 27000元 /平米 ?規(guī)劃 :項(xiàng)目包括五大灣區(qū)，鳳凰灣已售完，目前在售紅樹灣 海濱沙灘 體育公園 外圍競爭對手剖析： 鳳凰水城 價值體系 ——規(guī)模 +大盤綜合型配套 五星級山海河度假酒店 ，擁享近 20230m2的超大型河濱度假廣場、會議、娛樂室、溫泉 SPA、中西餐飲、茶室、酒吧、購物街等配套 三亞灣椰林海濱沙灘 特設(shè)鳳凰水城業(yè)主專享的尊貴區(qū)段。閑時，舉辦一場私人派對，盡情在節(jié)日里狂歡，燒烤、野營、垂釣、草地聚會、樹下休憩 ……… 三亞最大社區(qū)體育公園 ：器材齊全的健身場館，動靜結(jié)合的休閑體育會所，時尚尊貴的網(wǎng)球生活，設(shè)施一流的沙灘運(yùn)動場，修生養(yǎng)性的垂釣中心 …… 6公里私家河度假公園 ，沿河規(guī)劃晨跑大道，紅樹林（白鷺）生態(tài)公園，中老年人室外運(yùn)動公園，游艇碼頭，河畔風(fēng)情酒廊，垂釣公園，河濱情人走廊，河畔發(fā)呆亭 ,河濱運(yùn)動場 ……… 鳳凰灣弗洛里達(dá)風(fēng)情商業(yè)街 ，原創(chuàng)現(xiàn)代歐美建筑風(fēng)情，中高檔美食餐飲及風(fēng)情酒吧定位。在完善三亞城市功能的同時，更為鳳凰水城業(yè)主提供更便利的度假風(fēng)情配套。 五星級 酒店、私人海灘、體育公園、風(fēng)情商業(yè)街等高端配套強(qiáng)勢營造高端私人度假氛圍 價值體系 ——規(guī)模 +大盤綜合型配套 在高端配套營造度假氛圍的基礎(chǔ)上，鳳凰水城提出了一種新的服務(wù)概念 “ 泛酒店 ” 管家式服務(wù) ，以 “ 全程酒店級度假生活方案 ”和 “ 全球私人海濱度假屋 ” 主打項(xiàng)目形象，體現(xiàn)高端的服務(wù)配套，并邀請著名影星 章子怡 為項(xiàng)目形象做代言。 三亞鳳凰水城度假屋酒店有限公司引進(jìn)先進(jìn)的酒店管理模式、管理經(jīng)驗(yàn)、管理標(biāo)準(zhǔn)和管理程序，向住戶提供特有的 “ 泛酒店 ” 管家式服務(wù)。秉承 “ 客戶第一，服務(wù)規(guī)范，禮貌得體，溫馨勝家 ” 的服務(wù)理念，為住戶提供專業(yè)化、人性化、個性化的溫馨服務(wù)。讓住戶在鳳凰水城安枕無憂，悠享閑適度假生活；同時，物業(yè)得以保值和升值。 以全新的 “ 泛酒店 ” 管家式服務(wù)概念，主打私人管家式度假形象，邀請著名影星章子怡為之代言 營銷模式 ——管家式服務(wù) +明星代言 一線海景資源，同時享有三亞河資源，強(qiáng)勢海景資源拉動；三亞首個引進(jìn)游艇會項(xiàng)目 —— 鴻州國際游艇會 在三亞，海是最有力的溢價動力 外圍競爭對手剖析： 時代海岸 價值體系 —高端配套＋復(fù)合型旅游資源 區(qū)位 三亞市內(nèi)三亞河與南海三亞灣的交匯處，毗鄰鹿回頭公園 ，與東邊規(guī)劃中的鳳凰廣場（規(guī)劃已定）隔河相望 規(guī)模 總占地面積 34萬平方米，總建筑面積約 52萬平方米 物業(yè)類型 9棟 29~33高層住宅、 8棟聯(lián)排別墅、 12套獨(dú)棟別墅、 1棟酒店式公寓、五星級酒店 景觀 一線河景，遠(yuǎn)觀山景、海景 產(chǎn)品 產(chǎn)品 : 別墅 獨(dú)棟 780平米、聯(lián)排 270370平米；公寓 67平米 1居， 94平米 2居， 118平米 3居 價格水平 產(chǎn)品 : 別墅 獨(dú)棟 780平米、聯(lián)排 270370平米；公寓 67平米 1居， 94平米 2居， 118平米 3居 園林風(fēng)格 東南亞泰式風(fēng)情 功能定位 三亞首個集休閑、度假、娛樂和商務(wù)于一體的超大復(fù)合型旅游地產(chǎn) 三亞首個集休閑、度假、娛樂和商務(wù)于一體的超大復(fù)合型旅游地產(chǎn)，高端配套極致展現(xiàn)海資源 項(xiàng)目集 “ 度假、休閑、娛樂、商務(wù) ” 四大功能于一體，包括高尚住宅、別墅、酒店式公寓、超五星級酒店、休閑健康城、游艇名車俱樂部、寫字樓、大型購物廣場、風(fēng)情酒吧街 、海鮮街、大型游樂場等 外圍競爭對手剖析： 時代海岸 核心價值 —區(qū)域規(guī)劃上引入全新的 “ ”概念，打造國際化功能復(fù)合大型度假港區(qū)域 外圍競爭對手剖析： 三亞灣新城 二線腹地，無強(qiáng)勢資源、 通過高端配套，打造濱海度假城 ?項(xiàng)目位置： 三亞灣海坡二線海景地塊 ?占地面積： ?資源 :地處三亞灣 22公里海岸線的核心地段，號稱亞洲第一大道的“椰夢長廊” ?容積率： 2 ?規(guī)劃 :三亞首席復(fù)合型商業(yè)娛樂 Living Mall，分三個區(qū) 游艇別墅區(qū)、高爾夫區(qū)、美麗城 ?產(chǎn)品 :游艇 2區(qū) 聯(lián)排 210260平，獨(dú)棟 270280平 ；美麗 Mall一區(qū) 90153的住宅， 140150是三房；二房是主力 外圍競爭對手剖析： 三亞灣新城 游艇別墅區(qū)、高爾夫綠地社區(qū)、美麗城，三大區(qū)域打造成三亞首席復(fù)合型商業(yè)娛樂 Living Mall 美麗城 計劃將其打造成集 演藝娛樂、休閑購物、時尚文化與溫泉休閑為一體 的國際時尚娛樂休閑中心，美麗與時尚交匯，度假與演藝集合的繽紛度假之城。 GOLF綠地社區(qū) 由 1700畝城市運(yùn)動綠地和 804畝度假休閑住宅區(qū)兩部分組成。公司邀請澳大利亞太平洋海岸設(shè)計公司擔(dān)綱 球場設(shè)計 ，新加坡 DP建筑設(shè)計公司負(fù)責(zé) GOLF會所設(shè)計 ，澳大利亞 BON咨詢管理公司擔(dān)任 球場建設(shè)及運(yùn)營管理咨詢， 并融入 熱帶溫泉生活元素 ，打造最高尚的濱海 GOLF社區(qū)。 游艇會港灣社區(qū) 包括 港灣碼頭、游艇學(xué)院和奢華會所以及頂級溫泉度假別墅 。港灣碼頭委托荷蘭DHV咨詢工程集團(tuán)設(shè)計，包括私家泊位和公共泊位兩種類型。 如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突圍？ 三亞現(xiàn)有競爭項(xiàng)目旅游地產(chǎn)模式泛濫，同質(zhì)化競爭激烈 ―海景 +高爾夫 /游艇 +住宅 /酒店 ” 困 項(xiàng)目度假配套缺乏，海資源缺失 游艇會、高爾夫等外圍旅游地產(chǎn)元素不具備 2023年推售時間工程的限制 境 競爭市場分析小結(jié)： 山水資源及海南現(xiàn)有的開發(fā)模式都不足以成為項(xiàng)目的驅(qū)動力 機(jī) 1 會 三亞熱 —— 全球矚目，投資熱帶市場 《 國際旅游島 》 批復(fù)，加速三亞成長為國際級旅游度假天堂 ! 2023年 1月 4日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了 《 國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見 》 ，計劃到 2023年初步將海南建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。對此，國務(wù)院要求各有關(guān)部門高度重視，并表示在政策、資金、項(xiàng)目安排等方面給予特殊扶持。 三亞 —— 與世界著名旅游島媲美 泰國的普吉島 韓國的濟(jì)州島 日本的沖繩島 美國的夏威夷群島 印度尼西亞的巴厘島 馬爾代夫群島 三亞 三亞 ， 將與夏威夷、馬爾代夫、巴厘島 …… 爭艷 ！ 綜觀國際旅游業(yè)界，類似于國際旅游島的旅游天堂不勝枚舉，如：韓國的 濟(jì)州島 、日本的 沖繩島 、美國的 夏威夷群島 ，印度尼西亞的 巴厘島 ，泰國的 普吉島 ，太平洋的 斐濟(jì) 、 瓦圖阿努 ，印度洋的 馬爾代夫群島 ，都依托海島優(yōu)勢，大力發(fā)展國際旅游業(yè)，最終形成各具鮮明特色的旅游度假勝地。 三亞充當(dāng)國際旅游島建設(shè)的排頭兵，積極發(fā)展成為國際化、開放性的旅游度假勝地 擴(kuò)大實(shí)行入境免簽： 進(jìn)一步落實(shí)好免簽證政策，為境外游客來海南創(chuàng)造更加便利的出入境條件， 爭取近期將 21個國家的范圍擴(kuò)大到 26個國家，旅游團(tuán)“ 5人以上”的限制條件放寬到“ 2人以上” … 擴(kuò)大航權(quán)開放： 全面落實(shí)好已開放的第三、第四航權(quán)，加快開辟旅游客源地、潛在客源地國際航線，鞏固、增加海南至日本、韓國、俄羅斯等國的航線、航班，爭取開通海南至美國、北歐航線；落實(shí)好第五航權(quán)，實(shí)現(xiàn)第五航權(quán)航線零的突破 … 引進(jìn)國際旅行社 ： 積極引進(jìn)外國和港、澳、臺地區(qū)的知名旅行社，形成客源市場、目的地市場經(jīng)營一體化。在未來 5年內(nèi)，以俄羅斯、韓國、日本等主要客源地為重點(diǎn)，引進(jìn)帶客源、帶航線的境外知名旅行社，進(jìn)一步加快與國際旅游市場的對接步伐 … 引入醫(yī)療設(shè)施： 積極吸引國內(nèi)外一流的醫(yī)院在海南設(shè)立醫(yī)療機(jī)構(gòu)，建立醫(yī)療急救服務(wù)保障體系，為突發(fā)危急疾病的游客實(shí)施及時救治，建立多元化、多層次的康復(fù)保健體系 … 更開放的對外政策 更完善的配套服務(wù) 更豐富的旅游產(chǎn)品 國際化、開放性的休閑度假旅游勝地 三亞投資熱潮下：從 “ 炒房價 ” 到 “ 炒酒店 ” 三亞目前共有各類酒店旅社共計 185家 ，其中五星級及以上酒店 34家 ，四星級 47家，三星級及其以下 69家，客棧 /青年旅舍 35家。各類高端地產(chǎn)項(xiàng)目均配備五星級甚至超五星級酒店，一時間，三亞房地產(chǎn)項(xiàng)目由炒樓盤價格，演變?yōu)?炒作“星級酒店配套” 項(xiàng)目名稱 酒店配套 售價 三亞國際公寓 五星級埃德瑞酒店 30000 鳳凰水城 唯客度假屋五星級酒店 28000 半山半島 美國卡爾森麗笙世嘉奢華酒店、 Anantara（安娜塔酒店） 49000 泰德白石郡 椰林灘大酒店 45000 雅居樂清水灣 七星朱美拉酒店、六星萊佛士酒店、六星 W酒店、五星級 JW萬豪度假酒店、星級希爾頓酒店、奧瑞格海濱酒店 鳳凰島 國際會議中心（七星級） 亞龍灣公主郡 五星級美高梅金殿大酒店、天域酒店、紅樹林酒店、麗思卡爾頓酒店、鉑爾曼酒店、希爾頓大酒店、喜來登酒店、愛琴海岸酒店、亞龍灣五號 從空間分布來看，高端酒店主要分布于一線海景區(qū)域，該地段資源優(yōu)勢突出，別墅項(xiàng)目售價 56萬 /平米，為當(dāng)前三亞主流高端項(xiàng)目匯集區(qū)域 從三亞酒店經(jīng)營狀況來看： 酒店入住率高，尤其在旅游高峰期， 酒店業(yè)已成為了三亞旅游業(yè)的一面旗幟 0 9 年三亞旅店入住率01020304050607080902月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 1 2 月 入住率（%）從 09年 11月份以來，三亞酒店客房入住率持續(xù)走高。目前，多家星級酒店入住率都達(dá)到 80%以上。部分酒店的入住率已達(dá) 100%，甚至連比較偏僻的小賓館、旅館也都爆滿。 ?三亞的酒店主要集中在兩種形式， 星級酒店和家庭旅館為主 ?三亞盡管有多達(dá) 185家的酒店，但 入住率較高 ，尤其 10月到來年 1月，海南旅游度假高峰期，入住甚至可以達(dá)到 100%，隨著海南旅游島規(guī)劃逐步實(shí)施，三亞人氣繼續(xù)高漲，未來的酒店市場 仍有不小的需求空間 機(jī) 2 會 2023年萬科 “ 進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn) ” 的重要戰(zhàn)略發(fā)展方向 王石：“萬科涉足商業(yè)地產(chǎn)是大勢所趨” 郁亮明確表示， 2023年萬科將進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。 2023年 ,萬科將正式推出養(yǎng)老型物業(yè)試驗(yàn) ,并將進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。在萬科未來的開發(fā)模式中 ,住宅產(chǎn)品仍占據(jù) 80%的比重 ,其余 20%將開發(fā)持有型物業(yè) ,除了養(yǎng)老物業(yè)、酒店外 ,萬科還將參與舊城改造、旅游地產(chǎn)、多功能物業(yè)開發(fā) ,覆蓋全面產(chǎn)品線。 萬科董事會主席王石在第七屆全球華人企業(yè)領(lǐng)袖峰會間隙對網(wǎng)易財經(jīng)表示，萬科涉足商業(yè)地產(chǎn)是大勢所趨，明年落地的養(yǎng)老物業(yè)將面向中高端消費(fèi)群體。他稱，在過去的十年中，萬科始終以滿足老百姓居住需求的住宅開發(fā)為主，但隨著城市需求的多元化，多種物業(yè)類型、多樣化住宅開發(fā)將成為未來發(fā)展的趨勢 郁亮：“ 2023年萬科將進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，持有物業(yè) 20%” 萬科副總裁和北京總經(jīng)理毛大慶還透露，目前萬科正在研究郊區(qū)和大郊區(qū)組團(tuán)的商業(yè)運(yùn)營體的模式，這些東西可以很好地提升未來萬科住宅產(chǎn)業(yè)的價值 毛大慶：“萬科正在研究郊區(qū)和大郊區(qū)組團(tuán)的商業(yè)運(yùn)營體的模式” 由上海易居房地產(chǎn)研究院、中國房產(chǎn)信息集團(tuán)、中國房地產(chǎn)測評中心三家聯(lián)手推出 “ 2023年中國房地產(chǎn)銷售排行榜 ” 背