【正文】 企身份，地方政府愿意與這類企業(yè)合作進行成片開發(fā)，并在政策上給予優(yōu)惠。 以魯能為代表的大型國企，在地產(chǎn)行業(yè)具有三大優(yōu)勢： 具有土地儲備的優(yōu)勢 。 ?港運物流業(yè) —— 在福建羅源灣、青島膠南規(guī)劃建設(shè)大型港電項目。 ?煤電產(chǎn)業(yè) —— 煤、電一體開發(fā)模式，運營發(fā)電裝機容量 722萬千瓦，在建 600萬千瓦；運營煤礦年產(chǎn)能 1650萬噸，在建煤礦年產(chǎn)能3780萬噸。 ? 亞龍灣與三亞市區(qū)關(guān)聯(lián)較弱，城市氛圍不濃； ? 亞龍灣周邊區(qū)域發(fā)展程度較低，都屬于未發(fā)展 /欠發(fā)展區(qū)域； ? 在亞龍灣東側(cè)有大型軍事基地，一定程度上阻隔了亞龍灣和其它區(qū)域的聯(lián)系 亞龍灣未來發(fā)展的制約 類型 編號 設(shè)施 現(xiàn)狀 酒店集群 1 一線 8家（另有一家瑞吉在建） 已經(jīng)成為亞龍灣的價值標(biāo)桿 2 二線 7家（不含海底世界） 和海的聯(lián)系不強 ，價值不如一線 高爾夫球場 3 紅峽谷 近年開始盈利 4 亞龍灣高爾夫球會 房地產(chǎn)項目 5 公主郡 亞龍灣唯一的品質(zhì)大盤，稀缺型住宅，遠超三亞灣一線物業(yè)價格水平 觀光設(shè)施 6 中心廣場（貝殼館） 對度假游客的吸引力較弱 7 蝴蝶谷 8 海底世界 商業(yè) 9 湖濱商業(yè)街 除酒店配套外，唯一的商業(yè)配套，晚上生意較火 10 百花谷 對高端客戶而言，亞龍灣配套支持存在顯著不足，缺乏景觀之外的吸引力，這將限制亞龍灣國際化地位的提升。 引入二級開發(fā)企業(yè) 陸續(xù)開發(fā)海濱公園、游艇碼頭、蝴蝶谷、湖濱商業(yè)街等公建配套 開發(fā) “公主郡”住宅項目 政府 中糧 1992 成立國有亞龍灣股份公司，一級市場考法。 中糧投資的、 中國第一家五星級度假酒店 —— 亞龍灣凱萊開業(yè) 經(jīng)營策略從過去單純的土地轉(zhuǎn)讓走向?qū)Χ燃賲^(qū)的綜合性、全方位的旅游開發(fā)；生態(tài)園林旅游景區(qū)正式向游人開放。占地 ，建面 ， 。 0 9 年下半年至今三亞商品房成交均價與成交套數(shù)0500010000150002023025000 050010001500202325003000成交套數(shù) 成交均價典型項目 09年歷史價格 近期價格 銷售情況 三亞鳳凰島 公寓 4－ 萬 公寓 － 7萬 一期于 1月 11日開盤， 700余套公寓在當(dāng)天銷售一空 半山半島 3萬 四期于 1月初開始內(nèi)部認(rèn)購，目前已全部認(rèn)購?fù)戤? 鴻州時代海岸 公寓 萬 公寓 萬 09年底開始內(nèi)部認(rèn)購，目前認(rèn)購數(shù)量超過 9成 寶蓮城 3萬多 一期售罄，目前開始二期認(rèn)籌 紅勘香水灣 聯(lián)排 聯(lián)排一月上旬全部售罄 富力灣 別墅 剩余少量獨棟 雅居樂清水灣 聯(lián)排 ，獨棟 2－ 萬 1月 5日星海傳說組團開盤， 600套單位當(dāng)天全部售罄 在國際旅游島利好帶動下，目前整個海南樓市，尤其是濱海物業(yè)，既 “ 不差錢 ” ，也 “ 不差人 ” 最近我們這里的上門客戶特別多，但是我們也沒辦法，房子早就賣完了。 如果深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司有幸和貴方簽訂合同，對本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。因此本文檔內(nèi)容僅限于對深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。 目前三亞的市場環(huán)境下 ,三亞 “ 不差錢 ” 也 “ 不差人 ” 。 未來海南房地產(chǎn)市場進入增長周期，但將脫離暴漲區(qū)間 萬科品牌項目優(yōu)勢： 知名開發(fā)商的品牌信譽與保障，客戶資源與號召力 承載 萬科品牌 三亞乃至海南市場 強勢起勢！ 萬科浪琴灣 2023年萬科收購富春東方收購的項目。占地 133萬，建面 79萬，銷售 9成， 海口 三亞 萬科本項目戰(zhàn)略定位： 萬科三亞第一個高端標(biāo)桿型度假項目 三亞高端品牌企業(yè)開發(fā)運營方式分析 ① 中糧 ——央企政府聯(lián)合土地運營模式 ： 海南泡沫后， 海南住宅與投資環(huán)境重創(chuàng)下，聯(lián)合 政府之力成為三亞旅游地產(chǎn)價值的奠定者 1996 1997 2023 1998 2023－ 2023 2023 完成中心廣場建設(shè)和濱海大道、東污水處理廠、變電站、郵電中心、衛(wèi)視中心等項目。 世界小姐選美大賽決賽在三亞舉行。 13 亞龍灣海岸線是目前匯聚國內(nèi)外著名度假酒店品牌最集中的度假區(qū) 海 亞龍灣目前一線海景資源地塊基本用盡，二三線地規(guī)劃有中高檔別墅度假區(qū)，目前處于啟動階段 A區(qū) B區(qū) C區(qū) D區(qū) ? 以一線海景國際豪華酒店群為主體標(biāo)桿； ? 以山地別墅、高爾夫別墅、農(nóng)業(yè)谷地別墅等中高檔二線海景主題別墅群為支持； ?以蝴蝶谷、森林公園、紅樹林等生態(tài)景區(qū)為補充支持，構(gòu)筑完善的國際化濱海度假區(qū) 未來的格局將是： 五星級酒店 四、三星級酒店 度假公寓、別墅 ?Ａ區(qū)：（ ） 村民安置地為主，布置特色餐飲與旅游商品集散地 ?Ｂ區(qū)：（ ） 山地高爾夫球場，大量二類度假別墅用地 ?Ｃ區(qū)：（ ） 未來亞龍灣最高檔的度假別墅區(qū)，不盲目開發(fā) ?Ｄ區(qū)：（ ） 山地別墅度假的最佳地段 3 5 大型核心潛艇基地 規(guī)劃中的田園山莊、度假村 1 4 6 2 9 7 8 10 高爾夫球場 目前一線海景地塊基本用盡，未來二線區(qū)域開發(fā)難以對灣區(qū)整體檔次進一步升級，使灣內(nèi)吸引力降弱。 ?魯能集體企業(yè)白皮書： ?魯能集團有限公司成立于 2023年，以煤電、房地產(chǎn)等為核心業(yè)務(wù)，企業(yè)實力雄厚。山西魯能晉北鋁業(yè)公司被列為國家八大鋁工業(yè)基地之一。 04年進入海南開發(fā)。由于其背后有一個實力雄厚的國有壟斷性集團做資金支持，所以無論在自有資金還是獲得銀行貸款方面都具有優(yōu)勢。 三亞灣新城 山海天 海南福源 海南椰風(fēng) 魯能集團海南開發(fā)歷程 ?1993年登陸海南，多年耕耘，擁有數(shù)個體量龐大的土地儲備項目，其中“萬寧項目”和“文昌項目”的土地儲備面積分別為 3000多畝和 4000畝，被規(guī)劃為主題式的高檔旅游度假區(qū)。提出“魯能環(huán)島休閑圈”戰(zhàn)略，定義高端休閑地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)。 七星級朱美拉酒店 六星級萊佛士酒店 W酒店 JW萬豪酒店 希爾頓酒店 豪瑞格酒店 清水灣頂級海景度假配套累加： 6家國際超五星級海景酒店 +3個 18棟濱海高爾夫 +溫泉 +游艇 +海洋館 +商業(yè)街 ? 千個泊位游艇碼頭及游艇俱樂部 ?溫泉療養(yǎng)度假 ?3個 18洞國際濱海高爾夫球場 ?六星級萊佛士酒店效果圖 ?七星級朱美拉酒店效果圖 雅居樂清水灣 ：配套先行下帶動住宅物業(yè)的銷售，實現(xiàn)住宅物業(yè)的價值標(biāo)桿。至 09年末，共實現(xiàn)銷售額 50億 ，別墅均價上升至 40000元 /平米 三亞高端品牌企業(yè)開發(fā)運營方式分析 總結(jié) 時代特征 運營模式 運營關(guān)鍵點 企業(yè) 性質(zhì) 典型企業(yè) 品牌及項目傳播 93年海南房地產(chǎn)泡沫后 ① 政企聯(lián)合 社會價值 商業(yè)價值 央企 中糧地產(chǎn) 政府推動，更多的側(cè)重于社會責(zé)任與企業(yè)形象。 距市中心 6公里 (10分鐘車程 )︱ 距鳳凰機場約 20分鐘車程 鳳凰機場 市中心 本項目 本項目地理交通圖 10分鐘車程 20分鐘車程 “ 三亞 /非海景 /內(nèi)陸山地 /大盤 ” 項目屬性界定： 占地 133萬，規(guī)模大 非海景資源， 距市區(qū)較遠，認(rèn)知度低， 萬科品牌開發(fā)商 全國知名旅游城市三亞 優(yōu)勢 劣勢 稀缺山地資源 度假、生活配套缺乏 入市時間緊 近核心城區(qū)、機場 區(qū)位 項目 規(guī)模 產(chǎn)品形態(tài) 主力戶型 均價 賣點 一線海景 鳳凰島 960萬 公寓、別墅 50－ 70， 150－ 160平米 5－ 7萬 元 /平米 頂級配套＋游艇 清水灣 960萬平米 公寓、獨棟 公寓面積為 79， 99， 123128， 250264， 304355平米；別墅面積在 297415平米 公寓 元 /平米 ，別墅 4。” —— 鄧東 競爭分析： 項目競爭主要為位于二線腹地和二線海資源項目；親海資源項目對本項目僅為干擾。在完善三亞城市功能的同時，更為鳳凰水城業(yè)主提供更便利的度假風(fēng)情配套。讓住戶在鳳凰水城安枕無憂，悠享閑適度假生活；同時，物業(yè)得以保值和升值。 游艇會港灣社區(qū) 包括 港灣碼頭、游艇學(xué)院和奢華會所以及頂級溫泉度假別墅 。 三亞 —— 與世界著名旅游島媲美 泰國的普吉島 韓國的濟州島 日本的沖繩島 美國的夏威夷群島 印度尼西亞的巴厘島 馬爾代夫群島 三亞 三亞 ， 將與夏威夷、馬爾代夫、巴厘島 …… 爭艷 ！ 綜觀國際旅游業(yè)界，類似于國際旅游島的旅游天堂不勝枚舉，如：韓國的 濟州島 、日本的 沖繩島 、美國的 夏威夷群島 ，印度尼西亞的 巴厘島 ，泰國的 普吉島 ，太平洋的 斐濟 、 瓦圖阿努 ，印度洋的 馬爾代夫群島 ，都依托海島優(yōu)勢，大力發(fā)展國際旅游業(yè)，最終形成各具鮮明特色的旅游度假勝地。目前，多家星級酒店入住率都達到 80%以上。在萬科未來的開發(fā)模式中 ,住宅產(chǎn)品仍占據(jù) 80%的比重 ,其余 20%將開發(fā)持有型物業(yè) ,除了養(yǎng)老物業(yè)、酒店外 ,萬科還將參與舊城改造、旅游地產(chǎn)、多功能物業(yè)開發(fā) ,覆蓋全面產(chǎn)品線。集團于近期制訂了 “ 未來十年向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向 ” 的企業(yè)戰(zhàn)略 保利地產(chǎn)逐步擴大商業(yè)比例，力爭達到總規(guī)模的30％占比 保利地產(chǎn)目前擁有總建筑面積超過 100萬 平方米的商業(yè)物業(yè)。如何更好的、更穩(wěn)定的獲取回報成為投資客戶關(guān)注的重點 3540歲左右的中年投資客為主 、區(qū)域以及管理公司實力 產(chǎn)權(quán)式酒店 VS 純經(jīng)營酒店 產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)： 開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司出租經(jīng)營，并獲取租金或年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權(quán)。 酒店式管理。有的購買者純粹是用來自住 , 有的則是用來投資保值。 核心要素： 投資者支付一定金額，獲得物業(yè)一定期限內(nèi)特定時間段的使用權(quán)，即時權(quán) 購買的使用權(quán)通過交換網(wǎng)絡(luò)可以轉(zhuǎn)讓、交換、饋贈或繼承 通過引進加盟國際分時度假網(wǎng)絡(luò)（ RCI或 II）的酒店管理公司以提供時權(quán)交換平臺 優(yōu)勢 劣勢 適用條件 分時度假 相比產(chǎn)權(quán)，時權(quán)價格較低，可以覆蓋更廣的受眾 時權(quán)轉(zhuǎn)讓較為靈活簡便，且費用低 時權(quán)銷售可保障酒店的入住率，分?jǐn)偨?jīng)營壓力 時權(quán)客人與一般客人需要分開管理，難度較大 客人沒有物業(yè)產(chǎn)權(quán)而降低了對物業(yè)的保養(yǎng)，對酒店的物業(yè)管理提出了更高要求 相關(guān)法律法規(guī)缺失 “時權(quán)”概念市場認(rèn)知度較低，對營銷宣傳提出更高要求 旅游熱點城市或地區(qū) 成熟的交換平臺保障時權(quán)的可轉(zhuǎn)讓、交換性 酒店淡旺季經(jīng)營有較明顯差異 愿意出售分時度假的酒店管理公司 國內(nèi)案例借鑒 海南 21度假連鎖 “ 十年度假計劃 ” ?？诎咨抽T店海口花開四季店?？诤暗昱d隆老榕樹店金隆酒店店金新山莊店萬寧日月灣店五指山南國夏宮三亞花開四季店海口盈賓半島 3 7 2 度假村橙邁總部基地度假村?？谟e半島度假村海口馬村度假村古月山莊湖景度假村五指山度假村興隆太陽谷溫泉度假村老榕樹溫泉度假村春園灣海景度假村樂東海景度假村三亞芭伊奧海景度假村 已運營規(guī)劃中2023年 2月 8日，海南興隆老榕樹度假酒店開業(yè)慶典暨十年度假計劃產(chǎn)品發(fā)布會隆重舉行，海南 21度假連鎖公司正式推出 “ 十年度假計劃產(chǎn)品 ” 產(chǎn)品內(nèi)容： 十年度假計劃卡 2萬 /張，連續(xù)十年，每年十天，免費入住 21度假連鎖旗下五星級度假酒店 產(chǎn)品特征： 時權(quán)投資。 可在連鎖酒店下任何一家交換入住 10天，權(quán)益不限本人，可轉(zhuǎn)讓饋贈。其中，接待過夜國內(nèi)游客量達３９８ .８萬多人次，同比增長１２ .５４％；旅游收入達５２ .４７億元人民幣，同比增長１３ .５２％。會員日常入住期間，免費為其進行訂餐服務(wù)，衣物清洗預(yù)訂服務(wù)等 會員專享的 “ 貴賓優(yōu)惠 ” 在會員入住期間，可享受酒店休閑配套的貴賓優(yōu)惠折扣，同時隨行人員也可享受 “ 隨行優(yōu)惠折扣 ” 。 物業(yè)類型： 出色的濱水住宅組成，兩 臥別墅直面開放式社區(qū)游 泳池，半獨立住宅和獨立 住宅擁有私人游泳池和美 麗的礁湖水景。 學(xué)院路 A地塊 B地塊 土地資源總結(jié)： A地塊價值＞ B地塊價值 A地塊 :三面環(huán)山，有水資源，整體環(huán)境純粹，私密性優(yōu)于 B地塊，資源純粹性好，土地價值較