【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 略層面上去審視并挖掘出整個(gè)項(xiàng)目的最大價(jià)值，并與旅游度假區(qū)乃至整個(gè)威海的城市發(fā)展趨勢(shì)相結(jié)合，無論從居住還是商業(yè)的整合，將都使本項(xiàng)目成為區(qū)域的一個(gè)代表作。 從企業(yè)發(fā)展角度 本項(xiàng)目是迪尚從紡織貿(mào)易業(yè)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)重大事件，也是塑造品牌的里程碑式的杰作。 從項(xiàng)目自身角度 本項(xiàng)目作為威海郊區(qū)房產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)典范，將開創(chuàng)威海養(yǎng)生居住新理念。 從區(qū)域發(fā)展角度 本項(xiàng)目將作為度假區(qū)中心位置新銳住宅展示舞臺(tái)，改變度假區(qū)形象。 所以本項(xiàng)目的出現(xiàn)： 將 —— 引爆度假區(qū)生活革命 它必然改寫威海養(yǎng)生居住格局 它必將成為度假區(qū) 21世紀(jì)養(yǎng)生居住示范工程 。 新世紀(jì) 新威海 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 為威海新城市中心 打造現(xiàn)代養(yǎng)生居住新典范 本項(xiàng)目的地塊具備開發(fā)高尚社區(qū)的潛質(zhì) ， 但要迅速突破市場(chǎng)仍需要塑造鮮明個(gè)性 ， 以高素質(zhì) 、 差異化優(yōu)勢(shì)贏得目標(biāo)客群的追捧 。 因此在確定產(chǎn)品定位后 ， 需要確定產(chǎn)品制勝的支撐要素 。 超前性 ： 從開發(fā) 、 銷售 、 物業(yè)管理到規(guī)劃 、 到產(chǎn)品都必須保持 35年的適度超前 。 差異性： 本著以人為本的設(shè)計(jì)理念 ， 借助當(dāng)代國(guó)內(nèi)外流行的設(shè)計(jì)元素 ， 打造真正的陽(yáng)光產(chǎn)品 ， 居住改變生活 。 市場(chǎng)導(dǎo)向性： 客戶的需求創(chuàng)造了市場(chǎng)空間 ， 開發(fā)商需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)一步挖掘和引導(dǎo) ， 以充分利用市場(chǎng)獲得更大的利潤(rùn)和發(fā)展空間 。 創(chuàng)新性： 對(duì)本項(xiàng)目所處的環(huán)境來看，外圍居住環(huán)境不是很好，因此本項(xiàng)目必須在社區(qū)內(nèi)的設(shè)計(jì)上、管理上有重大的創(chuàng)新與突破。 項(xiàng)目開發(fā)商定位 城市運(yùn)營(yíng)商 本項(xiàng)目開發(fā)商在房地產(chǎn)上開發(fā)項(xiàng)目尚處首次，但從企業(yè)的轉(zhuǎn)型和企業(yè)定格上，必須從城市發(fā)展的戰(zhàn)略角度上去思考，不但在項(xiàng)目開發(fā)上獲取一定的經(jīng)濟(jì)效益，而且同時(shí)在開發(fā)過程中，也扮演了城市的建設(shè)者和規(guī)劃者這一角色。在一定程度上改變了旅游度假區(qū)的面貌，在贏取最大經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，贏得大量了社會(huì)效應(yīng)。 項(xiàng)目開發(fā)商定位 城市運(yùn)營(yíng)商 本項(xiàng)目開發(fā)商在房地產(chǎn)上開發(fā)項(xiàng)目尚處首次，但從企業(yè)的轉(zhuǎn)型和企業(yè)定格上，必須從城市發(fā)展的戰(zhàn)略角度上去思考，不但在項(xiàng)目開發(fā)上獲取一定的經(jīng)濟(jì)效益，而且同時(shí)在開發(fā)過程中，也扮演了城市的建設(shè)者和規(guī)劃者這一角色。在一定程度上改變了旅游度假區(qū)的面貌，在贏取最大經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，贏得大量了社會(huì)效應(yīng)。 項(xiàng)目概念主題定位 威海新城市中心 養(yǎng)生度假親情社區(qū) 威海新城市中心 養(yǎng)生度假新典范 方案 1：（偏向產(chǎn)品推廣概念） 通過對(duì)城市中心概念的推廣 ， 提升項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值 ， 增強(qiáng)客戶置業(yè)信心和對(duì)未來居住生活的展望 。 本項(xiàng)目所處片區(qū) —— 威海旅游度假區(qū)是省級(jí)旅游度假區(qū) ， 根據(jù)我們市場(chǎng)調(diào)查分析 ， 該區(qū)域購(gòu)房或居住者 80%為老年人 ， 他們有很大一部分來自外地， 選擇在此養(yǎng)生度假 ， 因此以養(yǎng)生和度假為主題 ， 符合市場(chǎng)需求 。 通過對(duì)親情社區(qū)這一概念推廣，走情感營(yíng)銷推廣路線，更能抓住客群的需求，讓他們產(chǎn)生溫馨感。 新威海 心級(jí)人居典范 方案 2：（偏向品牌延續(xù)、整合復(fù)合概念） 目標(biāo)客群定位 誰是最有價(jià)值的客群？ 他們要什么？ 了解了他們所處、所需、所欲以及他們共有的特質(zhì)， 我們才能確定該做什么、如何做。 本項(xiàng)目作為郊區(qū)地產(chǎn)和旅游度假地產(chǎn)的一個(gè)結(jié)合點(diǎn) ， 其目標(biāo)客群相對(duì)廣泛 。 根據(jù)我們的入戶訪談?wù){(diào)查可以看出 ， 約有 %的潛在購(gòu)房者選擇在旅游度假區(qū) ， 而根據(jù)我們的戶外攔截訪談可以看出 ， 約有 17%的潛在購(gòu)房者選擇在旅游度假區(qū)置業(yè) 。 通過我們的專家訪談和消費(fèi)者訪談可以看出 ， 有一部分人對(duì)旅游度假區(qū)比較看好 。 同時(shí)從目前市場(chǎng)可以看出，大多置業(yè)者為外地人，其中黑龍江的居多，本地置業(yè)者較小， 80%的購(gòu)房者為老年人，主要用來投資和度假養(yǎng)老。 本項(xiàng)目的目標(biāo)客群定位為： 核心客群：家庭年收入在 、 二次置業(yè)者 。 外地在威海工作 、 養(yǎng)老及投資者 ， 以東北居多 ， 其中又以黑龍江的最多 ， 同時(shí)還包括山東省內(nèi)陸地區(qū) 、 西北地區(qū) （ 甘肅 、 陜西 、山西等地 ） 、 江浙一帶 、 北京 、 韓國(guó)占一部分；張村原居住者也占很大一部分 。 重要客群：威海市區(qū) ， 包括市中心 （ 由于威海市區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)較高 ，很多年輕置業(yè)者難以承受市區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià) ， 因此他們很可能選擇在相對(duì)偏遠(yuǎn)旅游度假區(qū)購(gòu)房 ） 。 一群有自己養(yǎng)生理想的人 目標(biāo)客群分布狀況 區(qū)域 東北 甘肅 、陜西 、山西 北京 、 江浙 、韓國(guó) 、 日本 張村 市區(qū) 比例 50% 5% 15% 25% 5% 通過對(duì)客群市場(chǎng)的區(qū)域劃分 ， 從而針對(duì)客群占領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng) 。 本項(xiàng)目的主要客群來自兩塊：一個(gè)是東北特別是黑龍江的潛在客群 ， 由于威海的生活環(huán)境好 ， 城市地位也在逐漸上升 ， 發(fā)展?jié)摿薮?， 因此他們有很大一部分選擇在威海置業(yè) ， 再加上旅游度假區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 、 東北人在此務(wù)工 、 經(jīng)商和居住者較多 ， 東北人在旅游度假區(qū)的群居 “ 基地 ” 正在逐漸形成 ， 因此這一部分人將是本項(xiàng)目主要潛在購(gòu)房者；另一個(gè)是張村本地居民 ， 他們也將成為本項(xiàng)目的主要潛在客群之一 ， 旅游度假區(qū)的設(shè)定 ，張村就面臨著城市化的改造 ， 農(nóng)民將變成為居民 ， 作為城市化進(jìn)程的受益者 ， 同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查了解到 ， 目前旅游度假區(qū)很大一部分消費(fèi)者來自當(dāng)?shù)?， 這足以說明這一市場(chǎng)的旺盛 。 客戶構(gòu)成細(xì)分 度假養(yǎng)老型 此類客群以外地購(gòu)房者居多 ， 他們大多處于中老 年 ， 部分是其子女為其養(yǎng)老購(gòu)買 。 他們喜歡威海 的生活環(huán)境 ， 喜歡海岸生活 ， 喜歡在優(yōu)美的環(huán)境 下頤養(yǎng)天年 。 長(zhǎng)期居住型 此類客群大多為本地置業(yè)者 ， 也包括部分在威海 有一定事業(yè)的外地置業(yè)者 。 這一部分人又分為兩 類 ， 一種是由于買不起市中心高價(jià)樓房只有被動(dòng) 選擇在郊區(qū)購(gòu)房 ， 另一種是在度假區(qū)有一定產(chǎn)業(yè) ， 主動(dòng)選擇在度假區(qū)購(gòu)房 。 投資型 該類型比例占有很大一部分 ， 囊括各個(gè)區(qū)域 ， 是本項(xiàng) 目主力目標(biāo)客群之一 。 此類購(gòu)房者大多較為理性 ， 看 中的是旅游度假區(qū)及本項(xiàng)目的增值潛力 。 擁有少量私 人資本并投入到金融股票 、 債券 、 期貨 、 不動(dòng)產(chǎn)甚至 古玩等領(lǐng)域的流通 、 轉(zhuǎn)讓 ， 借以獲取增值和利潤(rùn)回報(bào) 的專職投資者 （ 小股民 、 小股東 、 國(guó)家或企業(yè)債僅人 、 房東 、 古玩收藏者等 ） 。 不動(dòng)產(chǎn)以其高回報(bào)率和增 值的高穩(wěn)定性博得投資者的青睞 ， 成為當(dāng)今最受投資 者關(guān)注的投資焦點(diǎn) 。 目標(biāo)客群消費(fèi)心理研判 度假養(yǎng)老型 3050歲之間 ， 工作 510年或更長(zhǎng) ， 由于有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ， 月收入較高且穩(wěn)定 ， 有能力進(jìn)行一 、 二次置業(yè) 。 在一 、 二次置業(yè)上 ， 更加追求生活質(zhì)量 ， 注重生活的情調(diào) 、 品位以及家庭的和睦天倫 ， 希望優(yōu)化家庭及個(gè)人生活空間 ， 改善居住品質(zhì) ， 居住面積在 100平方米左右 。 由于已有購(gòu)房經(jīng)驗(yàn) ，對(duì)戶型格局 、 住區(qū)的環(huán)境 、 規(guī)劃 、 配套 、 地段 、 公攤 、 鄰居素質(zhì) 、 開發(fā)商實(shí)力品牌等因素抱著一種專業(yè)的堅(jiān)持 ， 要求近乎苛刻 。 長(zhǎng)期居住型 大多為中老年人 ， 有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ， 月收入高 ， 追求較高層次的生活享受 。 多為二次置業(yè) ， 希望改善生活品質(zhì) ， 但購(gòu)買動(dòng)機(jī)多為養(yǎng)老或投資 ， 一般選擇中小戶型 。 由于喜歡威海的居住環(huán)境 ， 注重生活品質(zhì)的營(yíng)建 ， 基本上都是從配套 、 地段 、 生活等角度而作出購(gòu)買決定 。 由于已有購(gòu)房經(jīng)驗(yàn) ，對(duì)戶型格局 、 住區(qū)的環(huán)境 、 配套 、 地段 、 物業(yè)品牌等因素也較為注重 。 投資型 本案地塊位處城旅游度假區(qū)中心區(qū) ， 由目前此區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)態(tài)勢(shì)分析 ，未來的區(qū)域發(fā)展前景 、 地塊升值潛力顯而易見 。 目光長(zhǎng)遠(yuǎn) 、 睿智敏感的專業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資者一定已經(jīng)看到了這里的光明前景和滾滾財(cái)源 ， 因此 ， 本案將成為一部分投資者的新寵 。 手頭資金充裕 ， 消費(fèi)能力強(qiáng)； 看重項(xiàng)目區(qū)位的升值潛力及本案樓盤的升值保值潛力以及投資回報(bào)； 注重樓盤的品質(zhì)和附加值 。 目標(biāo)客群消費(fèi)心理研判 度假養(yǎng)老型 3050歲之間 ， 工作 510年或更長(zhǎng) ， 由于有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ， 月收入較高且穩(wěn)定 ， 有能力進(jìn)行一 、 二次置業(yè) 。 在一 、 二次置業(yè)上 ， 更加追求生活質(zhì)量 ， 注重生活的情調(diào) 、 品位以及家庭的和睦天倫 ， 希望優(yōu)化家庭及個(gè)人生活空間 ， 改善居住品質(zhì) ， 居住面積在 100平方米左右 。 由于已有購(gòu)房經(jīng)驗(yàn) ，對(duì)戶型格局 、 住區(qū)的環(huán)境 、 規(guī)劃 、 配套 、 地段 、 公攤 、 鄰居素質(zhì) 、 開發(fā)商實(shí)力品牌等因素抱著一種專業(yè)的堅(jiān)持 ， 要求近乎苛刻 。 長(zhǎng)期居住型 大多為中老年人 ， 有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ， 月收入高 ， 追求較高層次的生活享受 。 多為二次置業(yè) ， 希望改善生活品質(zhì) ， 但購(gòu)買動(dòng)機(jī)多為養(yǎng)老或投資 ， 一般選擇中小戶型 。 由于喜歡威海的居住環(huán)境 ， 注重生活品質(zhì)的營(yíng)建 ， 基本上都是從配套 、 地段 、 生活等角度而作出購(gòu)買決定 。 由于已有購(gòu)房經(jīng)驗(yàn) ，對(duì)戶型格局 、 住區(qū)的環(huán)境 、 配套 、 地段 、 物業(yè)品牌等因素也較為注重 。 投資型 本案地塊位處城旅游度假區(qū)中心區(qū) ， 由目前此區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)態(tài)勢(shì)分析 ，未來的區(qū)域發(fā)展前景 、 地塊升值潛力顯而易見 。 目光長(zhǎng)遠(yuǎn) 、 睿智敏感的專業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資者一定已經(jīng)看到了這里的光明前景和滾滾財(cái)源 ， 因此 ， 本案將成為一部分投資者的新寵 。 手頭資金充裕 ， 消費(fèi)能力強(qiáng)； 看重項(xiàng)目區(qū)位的升值潛力及本案樓