【正文】 的稱為遠郊，一部分為景區(qū)等。升值潛力，乃是制勝的法寶。 目錄 家天下的詮釋與演繹 區(qū)域環(huán)境研究結(jié)論 項目 SWOT研究 項目定位 投資分析可行性結(jié)論 廣告秀稿 準確定位 制勝在先 從 4C的角度來把握客戶需要，從 4P的角度來制定營銷工具 企業(yè)的市場戰(zhàn)略 企業(yè)營銷系統(tǒng) 4P Product Price Promotion Place Communication Convenience Cost Customer 4C 提高 (增加 )市場占有率 投資收益最大化 打敗競爭對手 企業(yè)營銷實戰(zhàn) CP定位系統(tǒng) ? 市場定位 orientation CP營銷定位系統(tǒng) Customer 是否有購房意向？ 只有實施多項定位，尋求郊區(qū)項目上的突破，開發(fā)符合市場的產(chǎn)品，才能從根本上規(guī)避本項目的開發(fā)風險。 本項目開發(fā)部分商業(yè)雖然符合項目的地段特征，但市場風險依然存在，從目前幾個運做的專業(yè)市場來看并不是很成功，因此必須對商業(yè)這一塊需要一個準確的評估和判斷。 項目困難點分析 近幾年來 ， 威海房地產(chǎn)開發(fā)速度過快 ， 市場承受能力相對較小 ， 未來開發(fā)存在一定風險 。 旅游度假區(qū)較之威海其他幾個區(qū)域商品房價格相對低得很多 ， 在房價上有很大的優(yōu)勢 ， 增長潛力也較大 ， 因此吸納大量的中低層消費者 ， 另一方面也將吸引大量的投資者和度假者 。 隨著環(huán)渤海經(jīng)濟圈的形成和威海城市地位的逐漸提高，外地投資置業(yè)者的數(shù)量將不斷增多，因此開發(fā)旅游型地產(chǎn)在該區(qū)域還有一定的機會。該外來務工者居多，大多是東北人，特別是黑龍江的打工族最多，他們在旅游度假區(qū)工作多年，有一定的積蓄，喜歡在此定居，因此未來房產(chǎn)市場需求依然巨大。 項目機會點分析 環(huán)翠區(qū)區(qū)政府將加大對旅游度假區(qū)的建設 ， 這將大大提高本項目的區(qū)位優(yōu)勢 ， 也刺激了該區(qū)域的房地產(chǎn)市場 。 除 40畝外，另 80畝需拆遷，拆遷成本過高，阻力過大，建議由政府出面解決。 項目劣勢分析 項目外圍基本上沒有什么景觀優(yōu)勢 ， 因此項目內(nèi)部景觀配套必須做好 。 地價優(yōu)勢 本地塊地價相對低，若結(jié)合商業(yè)項目開發(fā)，價值相對較高。 如漁具城、百貨超市等。 旅游資源豐富（里口山自然風景區(qū)、中央電視臺威海影視城、世界漁村等）。 項目地塊的區(qū)位價值 —— 城市配套正逐漸形成 項目價值標號分析 價值指標 優(yōu) 一般 較差 很差 區(qū)位地位 配套設施 交通狀況 商圈價值 景觀環(huán)境 生活條件 周邊環(huán)境 項目價值標號分析 我司初步認為本項目宜開發(fā)中低檔綜合項目，以住宅為主，兼顧商業(yè)項目開發(fā)，最大程度上創(chuàng)造利潤空間。 項目所在區(qū)域商業(yè)比較成熟 ， 沿長江路商業(yè)繁華 ，分布了大量專業(yè)市場和大型商場超市及沿街商鋪 ，形成該區(qū)域最有價值的商圈 ， 商業(yè)價值優(yōu)勢也十分明顯 ， 這對本項目開發(fā)部分商業(yè)物業(yè)將有重大的意義 。 項目地塊的區(qū)位價值 —— 經(jīng)濟現(xiàn)狀 項目地塊的區(qū)位價值 —— 發(fā)展?jié)摿? 從經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)到旅游度假區(qū)的環(huán)海公路將開通，及直接從經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)至度假區(qū)的穿山的公路也在政府的規(guī)劃中，將度假區(qū)與中心區(qū)和經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)聯(lián)系更加緊密，特別是據(jù)傳環(huán)翠區(qū)政府將向度假區(qū)遷移，這對本項目的所在區(qū)域的提升將起著非常重要的作用。 項目地塊的區(qū)位價值 —— 區(qū)域定位 環(huán)翠區(qū)新城區(qū)、韓國加工制造業(yè)的 集中區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)、 休閑旅游度假區(qū)。 規(guī)劃設計：多層、小高層、商業(yè)網(wǎng)點?！凹姨煜隆闭莻鞑チ诉@種美，傳達了社區(qū)的文化品位。 家天下 —— 為生命而喝彩 。 家天下 —— 尊老愛幼的文明社區(qū) 。 家天下 ， 承襲中古時代的韻味 ， 強調(diào)項目與眾不同的文化概念 ， 使現(xiàn)代原本松散的家庭結(jié)構(gòu) ， 有了一絲絲溫暖 。威海 家天下 項目報告 目錄 家天下的詮釋與演繹 區(qū)域環(huán)境研究結(jié)論 項目 SWOT研究 項目定位 投資分析可行性結(jié)論 廣告秀稿 何謂家天下？ 我愛我家 。 以家的概念構(gòu)筑社區(qū)的溫馨和牽掛 ， 使社區(qū)賦予了傳統(tǒng)的美德 ?！?倫理社區(qū) ” ， 從現(xiàn)在開始 ！ 家概念的傳播 家天下 —— 充滿陽光的親情社區(qū) 。 家天下 —— 與業(yè)主共同協(xié)造的威海生活典范 。 家是永恒的勝局，是傳播神圣的美。 家天下，從現(xiàn)在開始 一切從家國開始，方有夢想天下！ 目錄 家天下的詮釋與演繹 區(qū)域環(huán)境研究結(jié)論 項目 SWOT研究 項目定位 投資分析可行性結(jié)論 廣告秀稿 項目概況 位置：威海旅游度假區(qū)長江街南側(cè)工商行政管理周邊。 項目地塊 占地面積： 80040平方米 總建筑面積： 128064平方米 其中：多層： 70840平方米 小高層： 47224平方米 商業(yè)網(wǎng)點： 10000平方米 容積率： 綠化率： 39% 停車位： 280個 其中：地下停車位： 130個 地上停車位： 150個 威海環(huán)翠省級旅游度假區(qū) (張村鎮(zhèn) )位于威海市區(qū)西海岸， 是距市區(qū)最近和最有發(fā)展?jié)摿Φ男姓^(qū)域之一，是一個 以工業(yè)為主體、商住旅游業(yè)為兩翼的新型工業(yè)新區(qū)，其 發(fā)展定位是“威海市環(huán)翠區(qū)的新城區(qū)”、“韓國加工制造業(yè) 的集中區(qū)”、“國內(nèi)轉(zhuǎn)移資本的聚集區(qū)”、“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的 密集區(qū)”和“休閑旅游度假區(qū)”。 人均財政收入、引進國內(nèi)外資金、出口創(chuàng)匯、固定資產(chǎn)投資、居民純收入等多項經(jīng)濟指標位居威海市前列，是威海市經(jīng)濟發(fā)展速度最快、最具發(fā)展活力的區(qū)域之一。 區(qū)際聯(lián)系逐漸加強，形成城市發(fā)展互補優(yōu)勢。 項目地塊的區(qū)位價值 —— 初級商圈價值 項目所在區(qū)域配套相對成熟 ， 商業(yè) 、 學校 、 醫(yī)院林立 ，度假區(qū)醫(yī)院 、 眾康堂大藥房 、 建城購物廣場 、 威海第七中（ 初中 ） 、 利百佳超市 、 三聯(lián)家電 、 威海糖酒超級市場 、 威海國際漁具城 ， 為項目開發(fā)奠定一定的生活配套基礎 。 本項目不具備做高檔住宅的條件； 本項目商圈價值較為明顯； 本項目周圍開發(fā)的大多為低檔項目； 目錄 家天下的詮釋與演繹 區(qū)域環(huán)境研究結(jié)論 項目 SWOT研究 項目定位 投資分析可行性結(jié)論 廣告秀稿 項目優(yōu)勢因素 區(qū)位優(yōu)勢 項目位于度假區(qū)的中心位置，生活配套齊全，生活圈已經(jīng)形成，大環(huán)境相對較好。 商圈優(yōu)勢 項目周圍成熟商圈已經(jīng)形成，商業(yè)價值非常明顯。 項目優(yōu)勢因素 規(guī)模優(yōu)勢 項目占地面積 120畝，規(guī)模較大，一方面降低開發(fā)成本，另一方面有利于市場造勢，也有利于打造精品項目。 同時也 反應了本項目的開發(fā)潛力及可塑性。 項目所在區(qū)域建區(qū)不久，各項城市建設尚未成型。 緊鄰長江街，污染、噪音比較大，規(guī)劃時注意住宅的安排。 從經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)到旅游度假區(qū)的環(huán)海公路的規(guī)劃，加快了區(qū)域與區(qū)域之間的緊密聯(lián)系，為旅游度假區(qū)的發(fā)展帶來新的機遇，同時一定程度上也會吸引大量的置業(yè)者到度假區(qū)來投資置業(yè) 隨著旅游度假區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展和大量日韓公司的進駐，帶動該區(qū)域的人口發(fā)展很膨脹，同時也刺激了房地產(chǎn)市場的需求，為本項目的開發(fā)帶來無限的機會。 項目機會點分析 根據(jù)我們定向調(diào)查的結(jié)果表明 ， 希望在威海購房者占到 70%以上 ， 說明未來旅游度假區(qū)的的房地產(chǎn)開發(fā)還有一定的市場 。 張村過去是個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如今建區(qū)后，面臨著城市化改造，必將有大量的農(nóng)業(yè)人口成為城市居民，因此他們對商品房有一定的需求，這對本項目開發(fā)無疑是個有利的機會。 綜合分析：威海旅游度假區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)在 外部環(huán)境上存在很大的機會點，但必須把握時機和開發(fā)定位，方能將這些機會很好的利用。 威海市人口較少，其本市人口消化力不夠，特別是度假區(qū)，因此市場必須向外轉(zhuǎn)移，結(jié)合旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式，吸引外地投資置業(yè)者。 旅游度假區(qū)空置房較多 ， 市場泡沫成分很大 ， 因此開發(fā)時宜走精品路線和特色路線 ， 避免市場上的產(chǎn)品產(chǎn)生雷同 ， 化解市場風險 。 郊區(qū)化房地產(chǎn)開發(fā)伴隨著城市發(fā)展的進程， 針對郊區(qū)項目的開發(fā)定位，應從多個方面 進行考量。 挺進郊區(qū)化 “郊區(qū)”是中心城市行政邊界以外的鄰接地域，主要是城市化地區(qū)核心以外的城市邊緣。位于這些區(qū)域內(nèi)的住宅統(tǒng)稱為郊區(qū)住宅。 何為住宅郊區(qū)化？ 空氣清新，環(huán)境優(yōu)美 郊區(qū)住宅由于土地供應充足，土地價格低，使得開發(fā)商成規(guī)模 化開發(fā)成為可能。 何為住宅郊區(qū)化？ 社區(qū)規(guī)模大，人口多 因為遠處郊區(qū)，為滿足住戶的日常生活需求，社區(qū)的配套設施譬如學校、銀行、超市、郵局、會所等成為開發(fā)商必備的開發(fā)內(nèi)容之一，而大面積的土地也為配套設施的建設提供了可能。因此環(huán)境優(yōu)美，布局分散，低密度和戶型舒適 是這類住宅的特點。 類 別： 別墅、小高層、高層 位 置： 番禺迎賓路沙溪大橋南岸 總 戶 數(shù)： 7250戶 郊區(qū)化經(jīng)典大盤賞析 名 稱 :西安 紫薇田園都市 立地位置 :長安科技產(chǎn)業(yè)園內(nèi) 項目背景 : 2023年中國住宅創(chuàng)新奪標評審會 上獲：“社區(qū)規(guī)劃示范樓盤“，在 2023年全國人民環(huán)境住宅規(guī)劃設 計評比中榮獲 環(huán)境金獎 。 —— 完全住宅郊區(qū)化的國際標準之一 根據(jù)地理學家諾瑟姆“ S”形曲線原理，中國沿海率先進 入城市化增長期全 國正處在城市化中期加速發(fā)展階段， 2023年，全國城鎮(zhèn)人口達 ，城市化水平達 % 住宅郊區(qū)化趨勢判研究 城市中心房價下降，郊區(qū)房價上升 城市