【文章內(nèi)容簡介】 小區(qū)共有 19棟建筑，分 2期開發(fā)，一期開發(fā)有 4棟 4層的疊院洋房、 3棟 8層電梯洋房和兩棟 11層觀景小高層。 項目規(guī)劃 個案分析 項目配套 周邊配套 50*50M的標(biāo)準(zhǔn)游泳池、網(wǎng)球場、 乒乓球室 由于項目地處新南城區(qū)，目前周邊配套尚不完善，基于項目規(guī)模限制，小區(qū)內(nèi)配套比較單一。 個案分析 小區(qū)配套 戶型解讀 坐北朝南，戶型周正，南北通透，干濕分區(qū)，客廳帶有 180度超大寬景陽臺。 戶型以大三房四房為主，客廳和主臥寬敞、大氣彰顯豪宅氣度。 個案分析 項目定位及技術(shù)組合應(yīng)用 定位： 科技豪宅 （恒溫、恒濕、恒氧） 十大科技系統(tǒng)： 恒溫系統(tǒng)、 恒濕系統(tǒng)、 恒氧系統(tǒng)、 外節(jié)能窗系統(tǒng)、 外遮陽系統(tǒng)、 隔音除噪系統(tǒng)、 同層排水系統(tǒng)、 外墻保溫系統(tǒng)、 中水回收系統(tǒng)、 24小時熱水系統(tǒng) 個案分析 項目主要應(yīng)用技術(shù) 應(yīng)用技術(shù) 新風(fēng)置換系統(tǒng) 地源頭熱泵 天棚輻射系統(tǒng) 外遮陽系統(tǒng) 中水回收系統(tǒng) 主要技術(shù)：天棚輻射、地源熱泵、新風(fēng)置換系統(tǒng)。 個案分析 匯豪天下作為商丘第一個科技理念豪宅，從園林設(shè)計、建筑規(guī)劃布局、戶型配比和 新科技 的應(yīng)用都透露出豪宅氣度，通過提升住戶身體舒適度、觀景視覺角度來體現(xiàn)豪宅風(fēng)范。但受地理位置和項目規(guī)模限制，項目周邊及小區(qū)內(nèi)配套相對較單一。 小區(qū)通過科學(xué)規(guī)劃設(shè)計加上 十大科技系統(tǒng)綜合應(yīng)用 ，鑄就了其他樓盤不可復(fù)制的核心競爭力。 個案分析 匯豪天下個案總結(jié)與啟示 聯(lián)盟新城 項目名稱 3 個案分析 項目基本參數(shù) 物業(yè)名稱 聯(lián)盟新城 占地面積 總建面積 容積率 綠化率 % 均價 洋房： 5000 別墅： 7000 所在區(qū)域 神火大道板塊 物業(yè)形態(tài) 聯(lián)排別墅、洋房 樓盤地址 神火大道南段 個案分析 項目規(guī)劃 個案分析 一期容積率僅有 最大 .%的綠化率，商丘首個 1： 1停車位配比。新中式聯(lián)排別墅 ,5層電梯洋房設(shè)計。 二期采用世界經(jīng)典歐式風(fēng)情建筑， 120340平米五層景觀電梯洋房 8棟，別墅 3棟。 項目配套 周邊配套 10萬平方米的森林碧湖景觀等都在商丘獨一無二。 周邊配套齊全，華聯(lián)超市、京港超市，意買購物中心，陽光超市，；附近有建行、中行等；鄰近北海門診，離商丘市第一人民醫(yī)院只有 5分鐘路程，醫(yī)療便捷；建業(yè)小哈佛幼兒園，職業(yè)技術(shù)學(xué)院、實驗小學(xué)分校、良浩高中、市十一中等名校環(huán)圍，書香世家，文儒飄香；項目緊鄰睢陽區(qū)政府新址，僅 1公里路程，靠近睢陽區(qū)檢查院、新城辦事處、睢陽區(qū)國稅局、地稅局、交通局、司法局、人武部、供電局、運輸公司、電信、聯(lián)通、移動公司等，辦理事宜快捷方便。 個案分析 小區(qū)配套 戶型解讀 ，采光通風(fēng)良好， 120340平米景觀電梯洋房，戶戶通透，大陽臺設(shè)計，主臥、客廳空間寬敞，彰顯豪宅氣度。 個案分析 由于建業(yè)在商丘近 7年的 開發(fā)品牌 ，鑄就了 建業(yè)聯(lián)盟新城一期一日清盤。二期白夜北歐眾望面世。二期白夜北歐采用世界經(jīng)典歐式風(fēng)情建筑， 120340平米五層景觀電梯洋房，開盤當(dāng)日即接近清盤，是商丘房地產(chǎn)行業(yè)的翹楚樓盤 。 個案分析 聯(lián)盟新城個案總結(jié)與啟示 商丘房地產(chǎn)市場總結(jié) 商丘房地產(chǎn)市場總結(jié) 商丘在售項目統(tǒng)計 神火板塊城西板塊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)67% 18% 15% 神火大道板塊房地產(chǎn)項目數(shù)量最多的一個區(qū)域占到總比例的 67%。 商丘房地產(chǎn)市場總結(jié) 商丘市各區(qū)域在售項目規(guī)模統(tǒng)計 商丘房地產(chǎn)項目普遍較小，十萬以下占 40%，十萬到三十萬占 45%，目前規(guī)模較大的項目主要集中在神火大道板塊，新開項目大規(guī)模的比例逐步變大。 商丘市各區(qū)域項目規(guī)模個數(shù)比例0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%全市 老城區(qū)板塊 新城區(qū)板塊 神火大道板塊110 1130 3150 51100商丘房地產(chǎn)市場總結(jié) 商丘市各區(qū)域項目建筑類型比例%32%50%15%%0%0%15%%8%23%% 60%45%23%%0%0%8%%5%15%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%全市城西板塊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊神火大道板塊多層 小高 高層 多層、小高層 小高、高層 多、小、高各板塊項目建筑類型分析 全市項目以 多層加小高層占絕對主力 ，各類型較平均的是神火大道板塊，而城西板塊和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板則以多層和小高層為主。 商丘房地產(chǎn)市場總結(jié) 商丘各板塊客戶群體特征 目前商丘市場上的中高端客戶群體主要以 35歲左右的從政、從商的人員。他們所關(guān)注的是項目的區(qū)位、社區(qū)的品質(zhì)、優(yōu)美的景觀、身份的體現(xiàn)。 神火大道板塊為目前商丘市房地產(chǎn)市場的主流購買區(qū)域。 高端客戶由于承受力高，一般會考慮選擇這個區(qū)域進(jìn)行置業(yè) 。 經(jīng)濟(jì)實力一般的 中低端工薪階層 客戶流動性較小，地緣性強(qiáng)，如老城區(qū)板塊的道北居民， 一般置業(yè)都會選擇在本區(qū)域內(nèi)購置房屋 ，例如城西梁園區(qū)政府周邊。 商丘房地產(chǎn)市場總結(jié) 商丘房地產(chǎn)市場總結(jié) 神火大道板塊競爭最為激烈 ，該區(qū)域內(nèi)中高檔住宅項目林立，已自發(fā)形成一個中高檔生活片區(qū)，市場上的中高端客戶普遍關(guān)注神火大道板塊進(jìn)行置業(yè)；其次就是 商丘經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和城西 板塊，由于配套設(shè)施尚不完善，目前這兩區(qū)域的競爭力相對較薄弱，但 發(fā)展?jié)摿捎^ 。 神火大道土地以較為緊缺， 神火大道以東、南京路以南 區(qū)域土地潛在供應(yīng)量較大，未來周邊市場將會繼續(xù)擴(kuò)張，并 有可能引領(lǐng)整個商丘房地產(chǎn)發(fā)展的方向。 商丘項目戶型以 三房占絕對主力 ，面積在 110145㎡ 之間，神火大道南端及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)個別高檔項目戶型較其他區(qū)域面積較大。 商丘房地產(chǎn)市場總結(jié) 商丘房地產(chǎn)市場預(yù)測 商丘房地產(chǎn)市場預(yù)測 人口增長預(yù)測法 已知條件： 2023年末商丘市市區(qū)人口 92萬，住房面積約為 2300萬平方米，人均 住房面積 25平方米。 2023年市區(qū)規(guī)劃人口為 150萬人，平均每年增長 。 未來 5年實現(xiàn)人均住房面積達(dá)到 。 商丘房地產(chǎn)市場預(yù)測 未來五年增量 ： 現(xiàn)有人口新增住房面積需求： 92萬 （ ）㎡ = ㎡ 增量人口新增住房面積需求： 5 ㎡ = ㎡ 則未來五年住房新增需求： += ㎡，平均每年為 948247。 5 ≈ 208萬 ㎡ 同時，未來 5年商品房新增需求： ㎡，平均每年 208萬㎡。此推算法未含投機(jī)需求，可視為未來五年商丘市商品住宅市場的剛性總需求。 成交總量增長趨勢推導(dǎo)法 商丘市 2023年商品房銷售面積 ㎡ ， 2023年商品房銷售面積㎡， 2023年商品房銷售面積 ㎡。 2023年商品房銷售面積 ㎡。按照商丘市房管局統(tǒng)計預(yù)計 2023年的銷售面積則會回落到 180萬㎡，預(yù)計未來五年的增長率保持在 18%的水平 。 年份 2023 2023 2023 2023 2023 需求量（萬㎡） 180 212 251 295 348 由此推導(dǎo)： 隨著市場的進(jìn)一步發(fā)展，未來需求增長率將會有所下降，因此該推算法可視為商丘市未來五年商品房需求的上限。預(yù)計商丘市未來兩年的年均消化量會維持在 200230萬㎡。 商丘房地產(chǎn)市場預(yù)測 市場容量預(yù)判 參照 《 商丘市住房建設(shè)規(guī)劃 2023年 2023年 》 ： 規(guī)劃 2023— 2023年內(nèi)，商丘市住房總需求為 平方米 ；其中商品住房 、 套，經(jīng)濟(jì)適用住房 、 ，廉租住房、 。 由此可推導(dǎo) 20232023年商丘房地產(chǎn)的供應(yīng)量為㎡。預(yù)計商丘市年商品住宅供應(yīng)量為 ㎡，按照市場行情浮動 5%10%的計算，預(yù)計供應(yīng)量在 190200萬㎡之間。 商丘房地產(chǎn)市場預(yù)測 商丘市房地產(chǎn)市場供需預(yù)判 20232023年預(yù)計年均供應(yīng) 商品住宅 190萬 200萬 平方米 20232023年預(yù)計年均需求 商品住宅 200萬 230萬 平方米 結(jié)論：未來 2年商丘房地產(chǎn)商品住宅市場供需基本平衡，如果要考慮到市場因素以及政策因素的影響，局部期間可能會導(dǎo)致需求降低。 商丘房地產(chǎn)市場預(yù)測 Contents 商丘市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 1 2 3 4 房地產(chǎn)政策分析 5 商丘寫字樓市場分析 商丘小戶型市場分析 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 商丘市主要的商業(yè)類型 經(jīng)過十多年的建設(shè)，商丘市的商業(yè)已經(jīng)基本上完成了 初級商業(yè) 的形式，處在向現(xiàn)代 中級商業(yè)模式尋求突破 的階段。 商業(yè)形態(tài)的發(fā)展目前主要有以下幾種： 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 百貨店類商店、專業(yè)店、專業(yè)市場、大型超市、連鎖專賣（專業(yè)）店食雜店 等商業(yè)形態(tài) 點評： 針對商業(yè)市場調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)，商丘市商業(yè)整體發(fā)展模式相對滯后，商業(yè)整體營業(yè)面積規(guī)模較小，經(jīng)營形勢發(fā)展緩慢， 中低檔商業(yè)較多，新型的商業(yè)管理模式較少 。所有商場人流量低于鄭州等城市同類型商場。商業(yè)形態(tài)經(jīng)過近幾年的發(fā)展，社區(qū)商業(yè)開始初步呈現(xiàn)，區(qū)域型商圈正在形成和完善中。 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 商業(yè)分類與分布 商業(yè)分類 商丘市重點商業(yè)區(qū)主要分布如下： 市區(qū)級二大商圈： 中心廣場商圈、京隴商貿(mào)城商圈 社區(qū)級商業(yè)： 樂易購物中心、步行街 商業(yè)街、專業(yè)市場： 步行街、歐亞服裝市場 超市類 ： 超市主要分布在各大居住區(qū)、城市主干道附近，代表商家主要以京港百貨為主，分店數(shù)目最多，覆蓋面最廣。 商業(yè)分布 商丘市的商業(yè)基本上分布在中心廣場附近，即中心廣場商圈內(nèi)。目前商圈內(nèi)正在營業(yè)并已形成一定規(guī)模的有 步行街、京港百貨、丹尼斯、中環(huán)新生活廣場 等典型商業(yè)。 在售的商業(yè)項目有 華聯(lián)國貿(mào)、華商世貿(mào) 等。 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 代表性商圈項目調(diào)查結(jié)果分析 中心廣場（即老百貨樓）商圈 1 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 商圈主要商場 商場名稱 類別 經(jīng)營種類 京港百貨（團(tuán)結(jié)路店） 中高檔綜合類百貨商場 百貨、服裝、鞋、化妝品等 京港百貨（民主路店） 中高檔綜合類百貨商場 百貨、服裝、鞋、化妝品、通訊類、家具、家電、床上用品、童裝、兒童玩具等 國美電器 家電類專業(yè)市場 電視機(jī)、洗衣機(jī)、冰箱、空調(diào)等大家電及小家電 八方電器 家電類專業(yè)市場 電視機(jī)、洗衣機(jī)、冰箱、空調(diào)等大家電及小家電 丹尼斯 中高檔綜合類百貨商場 百貨、服裝、鞋、珠寶、首飾等 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 租金及經(jīng)營品種 商場名稱 平均租金（月） 經(jīng)營品種 京港百貨（團(tuán)結(jié)路店） 1F超市為整體經(jīng)營 服裝、鞋、洗化用品玩具、蔬菜生鮮肉、飲料、食品等 1F： 200元 /㎡ 化妝品、皮包、珠寶、首飾 2F： 130元 /㎡ 名牌服裝（兒童裝 淑女裝 少婦裝 男裝） 3F： 50— 70元 /㎡ 名牌服裝（兒童裝 淑女裝 少婦裝 男裝） 京港百貨（民主路店） 1F： 150元 /㎡ 手機(jī)、服裝、鞋 2F整體經(jīng)營 （超市）食品、蔬菜肉類、洗化用品、日用百貨 3F： 10元 /㎡ 中高檔床 衣柜 桌椅等家具 丹尼斯 1F： 100— 120元 /㎡ 黃金 珠寶首飾 鞋 2F整體經(jīng)營 （超市） 食品 蔬菜肉類 洗化用品 日用百貨 3F 超市 國美電器 1F 手機(jī) 電扇 電磁爐 電扇 微波爐等小家電 2F 洗衣機(jī) 冰箱 空調(diào) 熱水器等 3F 電視機(jī) 音響 此商場和八方電器為家電市場，屬整體經(jīng)營，租金不詳。 八方電器 1F 手機(jī) 微波爐 電扇 電飯煲等小家電 2F DVD 洗衣機(jī) 冰箱 空調(diào) 電視 音響等大家電 品牌店 150元 /㎡ 黃金珠寶、品牌服裝 （注：租金以商家報價為準(zhǔn)，實際出租價有所出入） 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 面積分割及出租情況 商場名稱 經(jīng)營面積 面積分割 出租情況（ %） 京港百貨（團(tuán)結(jié)路店） 15000㎡ 10— 50㎡ 99% 京港百貨（民主路店） 12500㎡ 5— 15㎡ 100% 丹尼斯 ㎡ 20— 30㎡ 100% 國美電器 2500— 2800㎡ 整體經(jīng)營 100% 八方電器 1700— 1800㎡ 整體經(jīng)營 100% 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 點評： 1. 該商圈是在原國有企業(yè)生活服務(wù)中心的基礎(chǔ)上發(fā)展形成的，經(jīng)歷了社區(qū)商業(yè)、百貨商場、綜合商圈的一個進(jìn)化過程。該商圈形成較早，對整個商丘市消費者都有很大程度