【正文】 2023年 7月 中強集團 商丘中州路項目 定位報告 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 總目錄 第一部分：商丘市場分析 第二部分：產(chǎn)品定位 第三部分：我司優(yōu)勢 第一部分： 市場給我們的啟示 目錄 商丘市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 1 2 3 4 房地產(chǎn)政策分析 5 商丘寫字樓市場分析 商丘小戶型市場分析 Contents 商丘市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 1 2 3 4 房地產(chǎn)政策分析 5 商丘寫字樓市場分析 商丘小戶型市場分析 新國八條 2023年 國務院出臺新國八條房地產(chǎn)調(diào)控政策 房地產(chǎn)分析 2023年 1月 27日 2023年 1月 26日 2023年 2月 8日 2023年 2月 9日 2023年 1月 14日 中國人民銀行決定，從 2023年 1月 20日起，上調(diào)存款 類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 0． 5個百分點。 要求各地要確定價格控制目標并向社會公布，二套房 房貸首付比例提高至 60%，拉開了限購、限外和限貸 財政部公布了 《 關于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的 通知 》 ，規(guī)定個人將購買不足 5年的住房對外銷售的， 將全部征收營業(yè)稅。 中國人民銀行決定，自 2023年 2月 9日其上調(diào)金融機構(gòu) 人民幣存貸款基準利率 0． 25個百分點。 住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布 《 關于調(diào)整住房公積金存款利 率的通知 》 ，要求從 2023年 2月 9日起，上調(diào)個人住房 公積金貸款利率。五年期以上個人住房公積金貸款利 率上調(diào) 0． 20個百分點。五年期以下（含五年）個人 住房公積金貸款利率上調(diào) 0． 25個百分點。 2023年 4月 6日 2023年 5月 1日 2023年 4月 17日 2023年 2月 18日 中國人民銀行宣布，將于 24日起上調(diào)存款類金融機構(gòu) 人民幣存款準備金率 0． 5個百分點。 上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期 存貸款基準利率分別上調(diào) 。調(diào)整后，一年 期存款利率達到 %，一年期貸款利率達到 %。 中國人民銀行宣布，從 21日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人 民幣存款準備金率 0． 5個百分點。這是央行今年以來第 四次上調(diào)存款準備金率。今年以來，央行以每月一次的 頻率，在過去一季度里先后三次上調(diào)存款準備金率。同 時，這也是央行自去年以來準備金率的第十次上調(diào)。此 次上調(diào)之后，大中型金融機構(gòu)存款準備金率達 ％ 的歷史高位。 2023年 3月 25日 上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 。 國家發(fā)改委規(guī)定， 5月 1日開始一二手房銷售單位在醒目位置為每套房明碼標價，以打擊價格欺詐現(xiàn)象。 房地產(chǎn)分析 小結(jié) ： 受調(diào)控政策影響，預計對房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生如下影響： ? 抑制了投資及改善性需求； ? 雖市場需求強勁，近兩三年仍處于上升周期，但上升的幅度會趨于平穩(wěn)溫和。 ? 建議在項目產(chǎn)品設計中，應 加大商業(yè) 部分比例，住宅產(chǎn)品中搭配滿足首次置業(yè)的 剛性需求產(chǎn)品 以應對市場風險。 房地產(chǎn)分析 Contents 商丘市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 1 2 3 4 房地產(chǎn)政策分析 5 商丘寫字樓市場分析 商丘小戶型市場分析 GDP發(fā)展穩(wěn)步增長 (數(shù)據(jù)來源：商丘市統(tǒng)計公報 ) 從 2023年中央提出“中部崛起”開始后，商丘市 GDP 增長幅度一直保持了較高增長率，受 2023年的經(jīng)濟危機影響近兩年經(jīng)濟發(fā)展，有所減緩，但仍舊維持在 %的高位運行，高于全國 9%的 GDP平均水平。 從 20232023年商丘人均 GDP平穩(wěn)持續(xù)增長 經(jīng)濟水平的大幅度提升為房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定了良好的基礎 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 2 0 0 5 2 0 0 8 年商丘市人均G D P 圖表020234000600080001000012023單位：元人均G D P6879 7951 9309 112272023年 2023年 2023年 2023年0200400600800100012002023 2023 2023 2023 2023 2023GDP同比增速單位：億元 城鎮(zhèn)化率加速發(fā)展 商丘市城鎮(zhèn)化率接近 27﹪ ，低于全省、全國平均水平。但近幾年的高速發(fā)展已經(jīng)接近全省平均水平，這說明商丘近年城 市化率正在加速。 城鎮(zhèn)化率的加速將有利于商丘房地產(chǎn)的發(fā)展。 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 城市化進程可觀 按照城市發(fā)展理論，商丘的發(fā)展正處于 “ 快速城市化進程 ” 的低速增長期，城市化發(fā)展的不斷演化，帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展 發(fā)展次序 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 發(fā)展階段 初步城市化 低速增長期 高速增長期 穩(wěn)定發(fā)展期 城市化水平 30% 3050% 5090% 90%以上 城市特征 工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機會有限，農(nóng)業(yè)人口勞動力過剩 工業(yè)基礎比較深厚，影響力明顯增強，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴大，工業(yè)接收大量農(nóng)業(yè)人口 工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市的絕對經(jīng)濟支柱，城市經(jīng)濟的乘數(shù)效應迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，城市經(jīng)濟進入高速增長期 城市經(jīng)濟高度發(fā)達，農(nóng)村人口的絕對數(shù)量已經(jīng)不大，城市發(fā)展表現(xiàn)為內(nèi)部人口由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 小結(jié)： 商丘經(jīng)濟發(fā)展進入加速期，雖目前人均收入偏低，消費力有限，但從中長遠發(fā)展來看發(fā)展勢頭仍就可觀。 商丘市是一個農(nóng)業(yè)型向工業(yè)型過渡的城市，社會體系呈“金字塔”形，貧富差距較大。 按照規(guī)劃和定位，隨著商丘城市發(fā)展，城市房地產(chǎn)發(fā)展前景良好，可發(fā)展空間巨大。 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 商丘房地產(chǎn)市場板塊分析 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 城市發(fā)展格局及規(guī)劃 道北片區(qū) ：老城區(qū)，城中村集中，人口密度極高，眾多專業(yè)市場 老城區(qū) ：人口密度高，集中了百貨、步行街等多種商業(yè)業(yè)態(tài) 神火大道區(qū) ：住宅集中開發(fā)區(qū)域，城市面貌較好 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) ：輕工企業(yè)集中，住宅開發(fā)興起，但配套不足 城西區(qū)： 隨著梁園區(qū)政府的西遷，周邊小區(qū)初具規(guī)模，市政配套有待提高。 總體來說商丘市的城市發(fā)展方向： “ 南擴東進西移 ” 南擴 東進 西移 商丘房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 板塊劃分 為更好對商丘市場發(fā)展趨勢進行分析，將城市分為 道北板塊 （隴海線北） 城西板塊 （梁園區(qū)政府周邊） 老城區(qū)板塊 （中心城區(qū)）。 神火大道板塊 （神火大道兩側(cè)）、 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 五個區(qū)域來進行分析研究。 神 火 大 道 版 塊 城西版塊 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 道北版塊 老城區(qū) 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 商丘目前主要在售項目一覽 上東一品 建業(yè)桂園 東方豫園 東方蘭亭苑 天明第一城 聯(lián)盟新城 上海城市花園 匯豪天下 盛大世紀城 水木清華 海亞春天 富饒新城國際 普羅旺斯 帝和水上樂園 華聯(lián)商貿(mào)國際 天秀城 書香人家 0370 金地綠洲 景苑 目前在售項目主要集中在 神火大道板塊 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 城西板塊 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 神火大道板塊項目分布 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 神火大道板塊項目分析 項目名稱 總建筑面積 （萬㎡） 主力戶型 客戶主群體 均價 備注 帝和水上樂園 90 3648㎡ 一房 96120㎡ 兩房 105145㎡ 三房 165㎡ 四房 投資客、改善住房群體 3800 現(xiàn)只有三期四十多平方一室一廳戶型，一梯十二戶 東方蘭亭苑 10 69㎡ 一房 93103㎡ 兩房 125145㎡ 三房 160㎡ 四房 學校老師、投資客、首次置業(yè)者 3000 水木清華 12 100109㎡ 兩房 133159㎡ 三房 165175㎡ 四房 投資客、改善住房群體 對房屋品質(zhì)要求比較高的富有人群 5000 新城國際 46 4060㎡ 一房 94— 110㎡ 兩房 117140㎡ 三房 62㎡ LOFT 改善性住房；企業(yè)、政府管理層 3200 目前三期差不多已賣完，只剩下部分復式樓 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 項目名稱 總建筑面積 （萬㎡） 主力戶型 客戶主群體 目前均價 備注 聯(lián)盟新城 29 113143㎡ 三房 170298 ㎡ 四房 別墅 追求高品質(zhì)住宅，對生活要求非常高的高端消費群體 洋房 5000 別墅 7000 銷售一次性 98折 匯豪天下 12 96110㎡ 兩房 117157㎡ 三房 145152四房 對生活品質(zhì)講究的高端消費群體 6000 采用地源熱泵、天棚輻射、新風置換等系統(tǒng)，打造就是恒溫恒濕科技豪宅 上海城市花園 17 104㎡ 兩房 127143㎡ 三房 看好該地段的投資客、商人，改善性住房客戶 3800 二期由五棟高層組成共三百套，已基本售完 盛大世紀城 11 5355㎡ 一房 94㎡ 兩房 108154㎡ 三房 155166㎡ 四房 改善住房條件，公司管理層，投資客 5000 最后一棟，一次性 98折 海亞春天 55 56 ㎡ 一房 96 ㎡ 兩房 118132 ㎡ 三房 153 ㎡ 四房 中檔消費群體改善性住房，周邊企事業(yè)單位員工 3500 1期差不多售完，一次性 90折按揭 92折 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 項目數(shù)量是全市最多，平均規(guī)模也是全市最大。 此區(qū)域項目發(fā)展出現(xiàn)兩個極端趨勢，一是趨于 規(guī)模化 ：比如帝和、海亞春天等大盤，打造的就是配套齊全的大社區(qū)，核心競爭力在于“大”“齊”。二是趨于 個性化 ：具有自身核心競爭力的項目，就應當具備不可復制的特色，比如匯豪天下打造的就是恒溫恒濕的科技豪宅，聯(lián)盟新城打造的是中式低密度寬景豪宅。 從價格上來看均價在 4千左右，但是特色鮮明、品質(zhì)較高的項目價格相對較高，在售項目水木清華達到了五千，成為目前價格最高項目。 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 序 號 項目名稱 戶型配比 公寓 面積 配比 一房 面積 配比 兩房 面積 配比 三房 面積 配比 四房 以上 配比 1 帝和水上樂園 0 0% 48 12% 96 12% 130149 64% 143 14% 2 東方蘭亭苑 0 0% 69 % 93103 6% 124145 % 160 % 3 水木清華 0 0% 0 0% 100109 26% 133159 48% 165175 26% 4 新城國際 62loft 10% 4595 20 % 94110 25% 117140 45% 0 0% 5 聯(lián)盟新城 0 % 0 % 0 % 113143 55% 170298 45% 6 匯豪天下 0 0% 0 0% 96110 20% 117157 45% 145153 35% 7 上海城市花園 0 0% 0 0% 107 10% 127140 70% 170 20% 8 盛大世紀城 0 0% 5355 % 94 % 108154 % 155166 % 9 海亞春天 0 0% 56 11% 96 25% 118132 46% 153 18% 主力戶型面積區(qū)間分析 從戶型上看，目前區(qū)域內(nèi)戶型供給以三房為主，大面積的四房和寬闊兩房的投放量次之。三房的主力面積區(qū)間為 115㎡ 145㎡ ，兩房的主力面積區(qū)間為 90㎡ 100㎡ 。 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 建筑風格對比 項目名稱 建筑風格 項目名稱 建筑風格 項目名稱 建筑風格 帝和水上樂園 現(xiàn)代簡約 新城國際 現(xiàn)代簡約 上海城市花園 歐式風格 東方蘭亭苑 中式風格 聯(lián)盟新城 中式風格 盛大世紀城 現(xiàn)代 水木清華 歐式風格 匯豪天下 西班牙歐式風格 海亞春天 現(xiàn)代簡約 建筑風格的個性化 有助于提升項目的品質(zhì)，在規(guī)?；幕A上提高個性化的建筑園林風格 能夠提升項目的核心競爭力，也更加能準確的把握住項目本身的目標客戶群。 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 項目名稱 水系 水景 特色樹種 老年人活動設施 兒童活 動設施 網(wǎng)球場 羽毛球場 游泳池 休閑設施