【正文】 示 目錄 商丘市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 1 2 3 4 房地產(chǎn)政策分析 5 商丘寫字樓市場(chǎng)分析 商丘小戶型市場(chǎng)分析 Contents 商丘市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 1 2 3 4 房地產(chǎn)政策分析 5 商丘寫字樓市場(chǎng)分析 商丘小戶型市場(chǎng)分析 新國八條 2023年 國務(wù)院出臺(tái)新國八條房地產(chǎn)調(diào)控政策 房地產(chǎn)分析 2023年 1月 27日 2023年 1月 26日 2023年 2月 8日 2023年 2月 9日 2023年 1月 14日 中國人民銀行決定，從 2023年 1月 20日起，上調(diào)存款 類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 0． 5個(gè)百分點(diǎn)。 要求各地要確定價(jià)格控制目標(biāo)并向社會(huì)公布，二套房 房貸首付比例提高至 60%，拉開了限購、限外和限貸 財(cái)政部公布了 《 關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的 通知 》 ，規(guī)定個(gè)人將購買不足 5年的住房對(duì)外銷售的， 將全部征收營業(yè)稅。五年期以下（含五年）個(gè)人 住房公積金貸款利率上調(diào) 0． 25個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)整后，一年 期存款利率達(dá)到 %，一年期貸款利率達(dá)到 %。同 時(shí)，這也是央行自去年以來準(zhǔn)備金率的第十次上調(diào)。 房地產(chǎn)分析 小結(jié) ： 受調(diào)控政策影響，預(yù)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生如下影響： ? 抑制了投資及改善性需求； ? 雖市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，近兩三年仍處于上升周期，但上升的幅度會(huì)趨于平穩(wěn)溫和。但近幾年的高速發(fā)展已經(jīng)接近全省平均水平，這說明商丘近年城 市化率正在加速。 按照規(guī)劃和定位，隨著商丘城市發(fā)展，城市房地產(chǎn)發(fā)展前景良好，可發(fā)展空間巨大。 神 火 大 道 版 塊 城西版塊 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 道北版塊 老城區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 商丘目前主要在售項(xiàng)目一覽 上東一品 建業(yè)桂園 東方豫園 東方蘭亭苑 天明第一城 聯(lián)盟新城 上海城市花園 匯豪天下 盛大世紀(jì)城 水木清華 海亞春天 富饒新城國際 普羅旺斯 帝和水上樂園 華聯(lián)商貿(mào)國際 天秀城 書香人家 0370 金地綠洲 景苑 目前在售項(xiàng)目主要集中在 神火大道板塊 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 城西板塊 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 神火大道板塊項(xiàng)目分布 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 神火大道板塊項(xiàng)目分析 項(xiàng)目名稱 總建筑面積 （萬㎡） 主力戶型 客戶主群體 均價(jià) 備注 帝和水上樂園 90 3648㎡ 一房 96120㎡ 兩房 105145㎡ 三房 165㎡ 四房 投資客、改善住房群體 3800 現(xiàn)只有三期四十多平方一室一廳戶型，一梯十二戶 東方蘭亭苑 10 69㎡ 一房 93103㎡ 兩房 125145㎡ 三房 160㎡ 四房 學(xué)校老師、投資客、首次置業(yè)者 3000 水木清華 12 100109㎡ 兩房 133159㎡ 三房 165175㎡ 四房 投資客、改善住房群體 對(duì)房屋品質(zhì)要求比較高的富有人群 5000 新城國際 46 4060㎡ 一房 94— 110㎡ 兩房 117140㎡ 三房 62㎡ LOFT 改善性住房；企業(yè)、政府管理層 3200 目前三期差不多已賣完，只剩下部分復(fù)式樓 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 項(xiàng)目名稱 總建筑面積 （萬㎡） 主力戶型 客戶主群體 目前均價(jià) 備注 聯(lián)盟新城 29 113143㎡ 三房 170298 ㎡ 四房 別墅 追求高品質(zhì)住宅，對(duì)生活要求非常高的高端消費(fèi)群體 洋房 5000 別墅 7000 銷售一次性 98折 匯豪天下 12 96110㎡ 兩房 117157㎡ 三房 145152四房 對(duì)生活品質(zhì)講究的高端消費(fèi)群體 6000 采用地源熱泵、天棚輻射、新風(fēng)置換等系統(tǒng)，打造就是恒溫恒濕科技豪宅 上海城市花園 17 104㎡ 兩房 127143㎡ 三房 看好該地段的投資客、商人，改善性住房客戶 3800 二期由五棟高層組成共三百套，已基本售完 盛大世紀(jì)城 11 5355㎡ 一房 94㎡ 兩房 108154㎡ 三房 155166㎡ 四房 改善住房條件，公司管理層，投資客 5000 最后一棟，一次性 98折 海亞春天 55 56 ㎡ 一房 96 ㎡ 兩房 118132 ㎡ 三房 153 ㎡ 四房 中檔消費(fèi)群體改善性住房，周邊企事業(yè)單位員工 3500 1期差不多售完，一次性 90折按揭 92折 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 項(xiàng)目數(shù)量是全市最多，平均規(guī)模也是全市最大。 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 序 號(hào) 項(xiàng)目名稱 戶型配比 公寓 面積 配比 一房 面積 配比 兩房 面積 配比 三房 面積 配比 四房 以上 配比 1 帝和水上樂園 0 0% 48 12% 96 12% 130149 64% 143 14% 2 東方蘭亭苑 0 0% 69 % 93103 6% 124145 % 160 % 3 水木清華 0 0% 0 0% 100109 26% 133159 48% 165175 26% 4 新城國際 62loft 10% 4595 20 % 94110 25% 117140 45% 0 0% 5 聯(lián)盟新城 0 % 0 % 0 % 113143 55% 170298 45% 6 匯豪天下 0 0% 0 0% 96110 20% 117157 45% 145153 35% 7 上海城市花園 0 0% 0 0% 107 10% 127140 70% 170 20% 8 盛大世紀(jì)城 0 0% 5355 % 94 % 108154 % 155166 % 9 海亞春天 0 0% 56 11% 96 25% 118132 46% 153 18% 主力戶型面積區(qū)間分析 從戶型上看，目前區(qū)域內(nèi)戶型供給以三房為主，大面積的四房和寬闊兩房的投放量次之。 民主路至北海路段的項(xiàng)目基本都是以 18層以上高層為主，銷售價(jià)格在 40005000元 /㎡ ，是 市區(qū)房價(jià)最高的區(qū)域 。該區(qū)域的戶型面積較其他區(qū)域的的較大。 區(qū)域內(nèi)開發(fā)的物業(yè)基本主要是以多層為主，小高層次之，高層單位較少。 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 華聯(lián)商貿(mào)國際 天秀城 書香人家 0370 金地綠洲 景苑 城西項(xiàng)目分布 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 城西區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目名稱 總建筑面積 （萬㎡） 主力戶型 客戶主群體 均價(jià) 備注 華聯(lián)商貿(mào)國際 15 4060㎡ 公寓 6575㎡ 一房一廳 8090㎡ 兩房 本地投資客，看好地段價(jià)值，看好沃爾瑪 底商 18000 項(xiàng)目開盤當(dāng)天共推出 197套商鋪，當(dāng)天出售 137套，開發(fā)商停止出售 金地綠洲 7 84㎡ 兩房 89134㎡ 三房 周邊人群 老師政府人員 小高層 2800 多層 2500 景苑 8 98㎡ 兩房 118138㎡ 三房 工薪階層首次置業(yè)， 預(yù)計(jì)七月初開盤 一期開盤總共有七棟，五棟 8層多層，兩棟 16層小高層，共384套 書香人家 11 ㎡ 兩房 110112 ㎡ 三房 投資型，首次置業(yè)自住型周邊學(xué)校老師 3200 VIP2千抵 5千最后一期，兩棟11層小高層約 130套 0370 30 88— 96㎡ 二房110— 140㎡ 三房 區(qū)政府周邊，道北中低檔消費(fèi)人群 工薪階層首次置業(yè)者 3000 共有六棟 天秀城 5154㎡ 一房兩廳 80㎡ 兩房兩廳 107㎡ 三房兩廳 年輕工薪階層置業(yè)者，看好此區(qū)域的投資者以及學(xué)校老師 3000 一期兩棟小高層，共 176套，現(xiàn)辦理優(yōu)惠卡 5千抵一萬，一萬抵一萬八 由于城市規(guī)劃和主發(fā)展趨勢(shì)影響，本區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目多屬于中低檔次，多層價(jià)格在2800小高層在 3000左右，而且以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 主力戶型面積區(qū)間分析 序 號(hào) 項(xiàng)目名稱 戶型配比 公寓 面積 配比 一房 面積 配比 兩房 面積 配比 三房 面積 配比 四房 以上 配比 1 金地綠洲 （二期） 0 0% 0 0% 84 35% 89134% 65% 0 0% 2 華聯(lián)國貿(mào)中心 4062 50% 6575 30% 8090 20% 0 0% 0 0% 3 0370 0 0% 0 0% 8896 60% 110140 40% 0 0% 4 書香人家 （二期） 0 0% 0 0% 79 33% 110112 67% 0 0% 5 天秀城 （一期） 0 0% 5154 45% 80 30% 107 25% 0 0% 6 景苑 （一期） 0 0% 0 0% 8998 35% 118148 65% 0 0% 一房集中在 5165㎡ ，二房集中在 8090㎡ ，三房集中在 110140㎡ 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 區(qū)域內(nèi)客戶群體 ?置業(yè)動(dòng)機(jī) 投資、工薪階層首次置業(yè) ?客戶構(gòu)成 梁園轄區(qū)內(nèi)工薪階層首次置業(yè)者，附近政府工作人員、師院老師、工廠管理層人員，投資者、道北居民以及靠近梁園鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 小結(jié) : 周邊產(chǎn)品同質(zhì)化比較嚴(yán)重，戶型配比相差不 大。 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 個(gè)案及可行性分析 個(gè)案分析 水木清華 個(gè)案分析 項(xiàng)目名稱 1 項(xiàng)目基本參數(shù) 物業(yè)名稱 水木清華 占地面積 150畝 總建面積 12萬 綠化率 45% 容積率 1． 38 均價(jià) 5000 所在區(qū)域 神火大道 物業(yè)形態(tài) 多層、 小高層 樓盤地址 神火大道西側(cè)、商字南 600米 個(gè)案分析 項(xiàng)目規(guī)劃 水木清華由三大組團(tuán)構(gòu)成，三大組團(tuán)由 400米中央水系和 10000平米主景觀區(qū)區(qū)隔而成，按照茉莉苑、丁香苑、百合苑的序列進(jìn)行開發(fā)。 建筑風(fēng)格 個(gè)案分析 水木清華項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)為加拿大嘉柯國際（ JACC），其項(xiàng)目整體定位為一個(gè)高檔次住宅社區(qū)， 綠化率高 ，小區(qū)園林規(guī)劃較好，水木清華最大限度保留了原生樹木；在社區(qū)內(nèi)因地制宜，利用 半地下車庫 的建筑特色，在樓宇間形成高低起伏、錯(cuò)落有致、步移景異、奇景迭出的 坡地景觀 ；利用“ 天然活水生態(tài)系統(tǒng) ”，營造了商丘首條 400米長的社區(qū)內(nèi)中央水系。 主臥與客廳朝南，且中間兩戶主臥采用 270度觀景落地大飄窗，采光觀景效果極佳。消費(fèi)者對(duì)樓盤品質(zhì)和品牌的認(rèn)可度，對(duì)樓盤的銷售起著不可低估的作用。 個(gè)案分析 小區(qū)配套 戶型解讀 坐北朝南，戶型周正，南北通透，干濕分區(qū)，客廳帶有 180度超大寬景陽臺(tái)。但受地理位置和項(xiàng)目規(guī)模限制，項(xiàng)目周邊及小區(qū)內(nèi)配套相對(duì)較單一。 二期采用世界經(jīng)典歐式風(fēng)情建筑， 120340平米五層景觀電梯洋房 8棟，別墅 3棟。 個(gè)案分析 由于建業(yè)在商丘近 7年的 開發(fā)品牌 ，鑄就了 建業(yè)聯(lián)盟新城一期一日清盤。 商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 商丘市各區(qū)域在售項(xiàng)目規(guī)模統(tǒng)計(jì) 商丘房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍較小，十萬以下占 40%，十萬到三十萬占 45%，目前規(guī)模較大的項(xiàng)目主要集中在神火大道板塊，新開項(xiàng)目大規(guī)模的比例逐步變大。 神火大道板塊為目前商丘市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流購買區(qū)域。 神火大道土地以較為緊缺， 神火大道以東、南京路以南 區(qū)域土地潛在供應(yīng)量較大，未來周邊市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)擴(kuò)張，并 有可能引領(lǐng)整個(gè)商丘房地產(chǎn)發(fā)展的方向。 未來 5年實(shí)現(xiàn)人均住房面積達(dá)到 。 成交總量增長趨勢(shì)推導(dǎo)法 商丘市 2023年商品房銷售面積 ㎡ ， 2023年商品房銷售面積㎡， 2023年商品房銷售面積 ㎡。預(yù)計(jì)商丘市未來兩年的年均消化量會(huì)維持在 200230萬㎡。 商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 商丘市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需預(yù)判 20232023年預(yù)計(jì)年均供應(yīng) 商品住宅 190萬 200萬 平方米 20232023年預(yù)計(jì)年均需求 商品住宅 200萬 230萬 平方米 結(jié)論：未來 2年商丘房地產(chǎn)商品住宅市場(chǎng)供需基本平衡，如果要考慮到市場(chǎng)因素以及政策因素的影響，局部期間可能會(huì)導(dǎo)致需求降低。商業(yè)形態(tài)經(jīng)過近幾年的發(fā)展，社區(qū)商業(yè)開始初步呈現(xiàn)，區(qū)域型商圈正在形成和完善中。 在售的商業(yè)項(xiàng)目有 華聯(lián)國貿(mào)、華商世貿(mào) 等。歷史沉淀的結(jié)果，使它的 商業(yè)中心的地位不會(huì)輕易被動(dòng)搖 。 3. 從消費(fèi)人群來看，主力商場(chǎng)“百貨