【正文】 過(guò)渡的城市，社會(huì)體系呈“金字塔”形，貧富差距較大。 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目分布 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊項(xiàng)目分析 項(xiàng)目名稱 總建筑面積 （萬(wàn)㎡） 主力戶型 客戶主群體 均價(jià) 備注 建業(yè)桂園 15 8586兩房 109135三房 189四房 226五房 投資客，高速路管理局工作人員，學(xué)校老師 4000 開盤當(dāng)天一次性 89折按揭 92折，開盤當(dāng)天銷售率達(dá)到75%左右 東方豫苑 9 70103兩房 120140三房 160四房 周邊首次置業(yè)工薪階層 3500 一期已經(jīng)銷售完畢 上東一品 7 89104兩房 120230三房 160四房 公路管理局職工、周邊居民改善型住房以及看好此區(qū)域的投資客 3800 樓盤銷售已經(jīng)進(jìn)入尾盤 天明第一城 20 55一房 8993兩房 114139三房 145163四房 136163復(fù)式 周邊企事業(yè)單位人員，工薪階層 3800 三期推出大概三百套，有一房到三房不同戶型 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 序 號(hào) 項(xiàng)目名稱 戶型配比 一房 面積 配比 兩房 面積 配比 三房 面積 配比 四房 面積 配比 五房 以上 配比 1 建業(yè)桂園 15% 8586 15% 109135. 40% 189 15% 226 15% 2 天明第一城 55 10% 8993 17% 118139 40% 145163 25% 136163 8% 3 東方豫苑 0 0% 70103 39% 120140 22% 160 39% 0 0% 4 上東一品 0 0% 89104 14% 120140 46% 160 30% 0 0% 主力戶型面積區(qū)間分 析 從戶型上看，目前區(qū)域內(nèi)戶型供給以三房和四房為主，一房和五房以上的戶型供應(yīng)量較少，一般三房的面積在 120140㎡ 之間，四房的面積以 160㎡ 以上居多。 客戶層次，非常雷同，客源截流比較嚴(yán)重。 項(xiàng)目規(guī)劃 個(gè)案分析 項(xiàng)目配套 周邊配套 50*50M的標(biāo)準(zhǔn)游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、 乒乓球室 由于項(xiàng)目地處新南城區(qū)，目前周邊配套尚不完善，基于項(xiàng)目規(guī)模限制，小區(qū)內(nèi)配套比較單一。 個(gè)案分析 聯(lián)盟新城個(gè)案總結(jié)與啟示 商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 商丘在售項(xiàng)目統(tǒng)計(jì) 神火板塊城西板塊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)67% 18% 15% 神火大道板塊房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量最多的一個(gè)區(qū)域占到總比例的 67%。此推算法未含投機(jī)需求，可視為未來(lái)五年商丘市商品住宅市場(chǎng)的剛性總需求。目前商圈內(nèi)正在營(yíng)業(yè)并已形成一定規(guī)模的有 步行街、京港百貨、丹尼斯、中環(huán)新生活廣場(chǎng) 等典型商業(yè)。京隴商貿(mào)城西側(cè)全部出租，未出租的均位于商貿(mào)城的東側(cè)，出租率 90%左右。 步行街 3 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 店名 業(yè)態(tài) 面積（㎡） 租金（元 /間 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 華商世貿(mào) 神火大道上集百貨、公寓、寫字樓、酒店為一體的綜合商業(yè)，商丘首個(gè)綜合體概念商業(yè)。 小結(jié)： 商丘現(xiàn)房產(chǎn)投資市場(chǎng)尚無(wú)寫字樓產(chǎn)品出售，寫字樓將成為新的投資熱點(diǎn)； 目前商丘市場(chǎng)上寫字樓市場(chǎng)出租率維持在 90%左右，市場(chǎng)對(duì)寫字樓有一定的市場(chǎng)需求。 我司建議為了保證土地價(jià)值、項(xiàng)目利益最大化將東側(cè)土地（圖中黃色區(qū)域）購(gòu)買，劃歸項(xiàng)目規(guī)劃用地。無(wú)論從資金回收、商業(yè)氛圍營(yíng)造等角度考慮，這都將是一個(gè)合理的方案。 ? 原則二： 結(jié)合知名品牌連鎖百貨（如大商、華聯(lián)）的選址要求； ? 原則三： 符合地下一層做超市的建筑需要。 中州大道路東部地段商鋪稀少，人流、車流較少，居住環(huán)境良好。㎡ 出租率 90% 100% 90% 95% 80% 100%之間 物業(yè)公司 無(wú) 德信物業(yè) 華聯(lián)物業(yè) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 物業(yè)費(fèi) /月 停車問(wèn)題是其最大的弊端，但由于是獨(dú)立商鋪，初期銷售情況良好， 二樓以上銷售抗性很大 ，基本滯銷。主要品牌有：李寧、七皮狼、鄂爾多斯、柒牌、夢(mèng)特嬌、皮爾 單間門面房單層面積均在 8平方米左右。所有商場(chǎng)人流量低于鄭州等城市同類型商場(chǎng)。 2023年市區(qū)規(guī)劃人口為 150萬(wàn)人，平均每年增長(zhǎng) 。 個(gè)案分析 小區(qū)配套 戶型解讀 ，采光通風(fēng)良好， 120340平米景觀電梯洋房，戶戶通透，大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，主臥、客廳空間寬敞，彰顯豪宅氣度。商丘市高端樓盤雖為數(shù)寥寥，但其在市民心中卻有極強(qiáng)的影響力。 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 細(xì)部特征分析 項(xiàng)目名稱 水系 水景 特色樹種 老年人活動(dòng)設(shè)施 兒童活 動(dòng)設(shè)施 網(wǎng)球場(chǎng) 羽毛球場(chǎng) 游泳池 休閑設(shè)施 金地綠洲 ★ ★ ★ ★ ★ － － － ★ 0370 ★ － ★ ★ ★ － － — ★ 景苑 ★ － ★ ★ — － － — ★ 書香人家 ★ ★ ★ － ★ － － ★ 天秀城 － — ★ — ★ － － － ★ 華聯(lián)國(guó)貿(mào)中心 － — － － ★ － － － ★ 板塊區(qū)域住宅項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)手法非常短缺，主要采用本地基礎(chǔ)樹種做點(diǎn)綴，其他元素應(yīng)用少，小區(qū)風(fēng)格不明顯，導(dǎo)致產(chǎn)品本身的品質(zhì)難以提升，目標(biāo)客戶群不穩(wěn)定。 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 項(xiàng)目名稱 水系 水景 特色樹種 老年人活動(dòng)設(shè)施 兒童活 動(dòng)設(shè)施 網(wǎng)球場(chǎng) 羽毛球場(chǎng) 游泳池 休閑設(shè)施 帝和水上樂(lè)園 ★ ★ ★ ★ ★ － ★ ★ ★ 東方蘭亭苑 ★ ★ ★ ★ ★ － － — ★ 水木清華 ★ ★ ★ ★ ★ － － ★ ★ 新城國(guó)際 ★ ★ ★ ★ ★ － － ★ 聯(lián)盟新城 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 匯豪天下 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 上海城市花園 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 盛大世紀(jì)城 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 海亞春天 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 細(xì)部特征分析 本區(qū)域內(nèi)樓盤各方面 配套比較完善 ，樓盤品質(zhì)也是商丘最高的 . 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 區(qū)域客戶群體 ?置業(yè)動(dòng)機(jī) 投資、改善居住條件、享受高品質(zhì)生活 ?客戶構(gòu)成 商丘本地投資客，企業(yè)政府管理層、生意人等，周邊縣市定居商丘人群 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 小結(jié) : 有利的政策導(dǎo)向和土地供應(yīng)使區(qū)域內(nèi)的 開發(fā)量較大 ，房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)建設(shè)比較火爆，未來(lái) 競(jìng)爭(zhēng)激烈 。 從 20232023年商丘人均 GDP平穩(wěn)持續(xù)增長(zhǎng) 經(jīng)濟(jì)水平的大幅度提升為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ) 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 2 0 0 5 2 0 0 8 年商丘市人均G D P 圖表020234000600080001000012023單位：元人均G D P6879 7951 9309 112272023年 2023年 2023年 2023年0200400600800100012002023 2023 2023 2023 2023 2023GDP同比增速單位：億元 城鎮(zhèn)化率加速發(fā)展 商丘市城鎮(zhèn)化率接近 27﹪ ，低于全省、全國(guó)平均水平。五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利 率上調(diào) 0． 20個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)整后，一年 期存款利率達(dá)到 %，一年期貸款利率達(dá)到 %。 按照規(guī)劃和定位，隨著商丘城市發(fā)展，城市房地產(chǎn)發(fā)展前景良好，可發(fā)展空間巨大。該區(qū)域的戶型面積較其他區(qū)域的的較大。 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 個(gè)案及可行性分析 個(gè)案分析 水木清華 個(gè)案分析 項(xiàng)目名稱 1 項(xiàng)目基本參數(shù) 物業(yè)名稱 水木清華 占地面積 150畝 總建面積 12萬(wàn) 綠化率 45% 容積率 1． 38 均價(jià) 5000 所在區(qū)域 神火大道 物業(yè)形態(tài) 多層、 小高層 樓盤地址 神火大道西側(cè)、商字南 600米 個(gè)案分析 項(xiàng)目規(guī)劃 水木清華由三大組團(tuán)構(gòu)成，三大組團(tuán)由 400米中央水系和 10000平米主景觀區(qū)區(qū)隔而成，按照茉莉苑、丁香苑、百合苑的序列進(jìn)行開發(fā)。 個(gè)案分析 小區(qū)配套 戶型解讀 坐北朝南，戶型周正，南北通透，干濕分區(qū)，客廳帶有 180度超大寬景陽(yáng)臺(tái)。 商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 商丘市各區(qū)域在售項(xiàng)目規(guī)模統(tǒng)計(jì) 商丘房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍較小，十萬(wàn)以下占 40%，十萬(wàn)到三十萬(wàn)占 45%，目前規(guī)模較大的項(xiàng)目主要集中在神火大道板塊，新開項(xiàng)目大規(guī)模的比例逐步變大。 成交總量增長(zhǎng)趨勢(shì)推導(dǎo)法 商丘市 2023年商品房銷售面積 ㎡ ， 2023年商品房銷售面積㎡， 2023年商品房銷售面積 ㎡。 在售的商業(yè)項(xiàng)目有 華聯(lián)國(guó)貿(mào)、華商世貿(mào) 等。 京隴商貿(mào)城 2 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 京隴商貿(mào)城 租金（元 /平米 /月） 內(nèi)部 20— 60 外圍（臨紅旗路） 50— 100 點(diǎn)評(píng)：： 京隴商貿(mào)城經(jīng)營(yíng)的業(yè)種，以低檔為主，消費(fèi)者以道北居民為主，兼以道南 中低消費(fèi)人群。月） 租金（元 /㎡ ） 稅費(fèi) 中國(guó)森達(dá) 鞋 60 6000 160（老經(jīng)營(yíng)戶） 1000元 姊妹服飾 女裝 30 4500 190 點(diǎn)評(píng)： 1. 商丘步行街經(jīng)營(yíng)以中高檔服裝為主，匯集了一大批國(guó)內(nèi)一線及二線的服裝品牌； 2. 步行街的消費(fèi)群體以商丘市的中高收入人群為主，經(jīng)營(yíng)情況良好； 3. 步行街的租金較高，每平米每月的租金在 140— 220元之間； 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 商業(yè)銷售市場(chǎng)分析 目前商丘在售的商業(yè)項(xiàng)目有： 旺角廣場(chǎng)、中環(huán)新生活廣場(chǎng)、華聯(lián)國(guó)貿(mào)、華 商世貿(mào) 等； 我們從以下幾方面對(duì)在售商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行分析： ? 商丘目前在售的商業(yè)項(xiàng)目均分布在商丘的中心廣場(chǎng)商圈中，以優(yōu)越的位置吸引商丘市和各地市的投資者及經(jīng)營(yíng)者。其上小戶型及公寓以銷售完畢，下方 6層商業(yè)由于也需要 考慮虛擬產(chǎn)權(quán)銷售問(wèn)題至今未面市銷售 。 商丘寫字樓市場(chǎng)分析 Contents 商丘市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 1 2 3 4 房地產(chǎn)政策分析 5 商丘寫字樓市場(chǎng)分析 商丘小戶型市場(chǎng)分析 103 租賃市場(chǎng)調(diào)查 現(xiàn)市場(chǎng)中以基本無(wú)純小戶型項(xiàng)目在售，故我們從小戶型的租賃市場(chǎng)對(duì)此類產(chǎn)品進(jìn)行考察。 東側(cè)草地地塊 總體定位 《 2023房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 城市新區(qū) 另外，考慮業(yè)主招商的靈活性，建議建筑內(nèi)部空間采用靈活的設(shè)計(jì)手法，不僅可以通過(guò)內(nèi)部分割形成商業(yè)街店鋪對(duì)外租售，也可以直接利用大面積的通透空間，為招商大型休閑娛樂(lè)店、餐飲、健身等業(yè)態(tài)留出靈活空間。 1 2 5 3 4 開發(fā)節(jié)奏 綜合體部分定位 我們的思考 以何種商業(yè)物業(yè)組合，能夠?qū)崿F(xiàn)土地價(jià)值最大化？ 是否能通過(guò)綜合體的定位，將整個(gè)項(xiàng)目的形象價(jià)值再次拔高，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)值的提升？ 商業(yè)物業(yè)的銷售經(jīng)營(yíng)面積如何確定？ 持有？還是銷售？ 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)值 計(jì)量單位 1 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑面積 萬(wàn)㎡ 2 酒店建筑面積 萬(wàn)㎡ 3 辦公建筑面積 萬(wàn)㎡ 4 大商業(yè)建筑面積 萬(wàn)㎡ 規(guī)劃示意 綜合體定位建議 《 2023房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪： 城市綜合體運(yùn)營(yíng)的價(jià)值 酒店 商務(wù) 辦公 商業(yè) 公寓 住宅 資源平臺(tái) 商務(wù)租客 提升品質(zhì) 高消費(fèi)人流 旅游租客 商務(wù)消費(fèi)人流 住家消費(fèi)人流 提升品質(zhì) 資源平臺(tái) 提升品質(zhì) 商務(wù)消費(fèi)人流 商旅消費(fèi)人流 城市綜合體的運(yùn)營(yíng)價(jià)值主要取決于人流價(jià)值鏈 總體定位 五大商業(yè)定位 商丘最高檔的五星酒店 商丘最豪華的酒店式公寓 1 2 3 4 商丘最大的購(gòu)物中心 商丘最全的休閑娛樂(lè)商業(yè)街 商丘最高端的 5A級(jí)寫字樓 5 綜合體定位建議 酒店定位 公寓定位 1 2 3 4 購(gòu)物中心定位 商業(yè)街定位 Contents 辦公定位 5 綜合體定位建議 綜合體商業(yè)部分整體定位： 商丘最大的時(shí)尚、精品、購(gòu)物休閑中心 購(gòu)物中心定位建議 1） 購(gòu)物中心的規(guī)模確定 ? 原則一： 體現(xiàn)商丘最大的購(gòu)物中心特性。 地塊分析 向