【正文】 商業(yè)街定位建議 3）業(yè)態(tài)形式示意 中庭空間是本項(xiàng)目商業(yè)街內(nèi)部空間最大的特色和亮點(diǎn)，使顧客能夠自由的上下，豐富購(gòu)物流線； 利用中庭形成的內(nèi)部空間，即可以分割成特色獨(dú)立店鋪，也可以通透開敞，為三四層的大型餐飲娛樂主力店等進(jìn)駐留足建筑空間的靈活性。 此地塊是項(xiàng)目景觀最好地塊，是樓王單位的絕佳地段。 大盤 南面到達(dá)南京路，雙向六車道，人行景觀道，茂密的景觀樹起到隔音降噪的效果。 一方面：小戶型租金在節(jié)節(jié)升高，在總價(jià)日益提升的情況下，預(yù)期租賃價(jià)格可能會(huì)更高。㎡ 22元 18元 /月 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 華聯(lián)國(guó)貿(mào) 商丘首個(gè)真正意義上的綜合體項(xiàng)目，規(guī)劃的有大型商場(chǎng)、沃爾瑪、百貨、寫字樓、酒店公寓、快捷酒店、住宅產(chǎn)品于一體。再一次給虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪投資者造成了極大損失。 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 ?商業(yè)的供應(yīng)以商業(yè)街為主，綜合商業(yè)、主題專業(yè)市場(chǎng)開始出現(xiàn)。 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 ? 商丘步行街規(guī)模較大，步行街擁有門面房上千余家， 面積在 90—130平米的店面，占 30%左右；面積在 26— 50平米的店面，占 65%左右；出租率達(dá) 95%。 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 丹尼斯： 商丘丹尼斯廣場(chǎng)是 2023年 2月 5日正式開業(yè)。由于購(gòu)物習(xí)慣受限， 商業(yè)的二層以上很難聚集人氣 ，且此商圈交通出行十分不便， 停車是其最大的問題 。 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 代表性商圈項(xiàng)目調(diào)查結(jié)果分析 中心廣場(chǎng)（即老百貨樓）商圈 1 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 商圈主要商場(chǎng) 商場(chǎng)名稱 類別 經(jīng)營(yíng)種類 京港百貨（團(tuán)結(jié)路店） 中高檔綜合類百貨商場(chǎng) 百貨、服裝、鞋、化妝品等 京港百貨（民主路店） 中高檔綜合類百貨商場(chǎng) 百貨、服裝、鞋、化妝品、通訊類、家具、家電、床上用品、童裝、兒童玩具等 國(guó)美電器 家電類專業(yè)市場(chǎng) 電視機(jī)、洗衣機(jī)、冰箱、空調(diào)等大家電及小家電 八方電器 家電類專業(yè)市場(chǎng) 電視機(jī)、洗衣機(jī)、冰箱、空調(diào)等大家電及小家電 丹尼斯 中高檔綜合類百貨商場(chǎng) 百貨、服裝、鞋、珠寶、首飾等 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 租金及經(jīng)營(yíng)品種 商場(chǎng)名稱 平均租金（月） 經(jīng)營(yíng)品種 京港百貨（團(tuán)結(jié)路店） 1F超市為整體經(jīng)營(yíng) 服裝、鞋、洗化用品玩具、蔬菜生鮮肉、飲料、食品等 1F： 200元 /㎡ 化妝品、皮包、珠寶、首飾 2F： 130元 /㎡ 名牌服裝（兒童裝 淑女裝 少婦裝 男裝） 3F： 50— 70元 /㎡ 名牌服裝（兒童裝 淑女裝 少婦裝 男裝） 京港百貨（民主路店） 1F： 150元 /㎡ 手機(jī)、服裝、鞋 2F整體經(jīng)營(yíng) （超市）食品、蔬菜肉類、洗化用品、日用百貨 3F： 10元 /㎡ 中高檔床 衣柜 桌椅等家具 丹尼斯 1F： 100— 120元 /㎡ 黃金 珠寶首飾 鞋 2F整體經(jīng)營(yíng) （超市） 食品 蔬菜肉類 洗化用品 日用百貨 3F 超市 國(guó)美電器 1F 手機(jī) 電扇 電磁爐 電扇 微波爐等小家電 2F 洗衣機(jī) 冰箱 空調(diào) 熱水器等 3F 電視機(jī) 音響 此商場(chǎng)和八方電器為家電市場(chǎng)，屬整體經(jīng)營(yíng)，租金不詳。 商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) Contents 商丘市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 1 2 3 4 房地產(chǎn)政策分析 5 商丘寫字樓市場(chǎng)分析 商丘小戶型市場(chǎng)分析 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 商丘市主要的商業(yè)類型 經(jīng)過十多年的建設(shè)，商丘市的商業(yè)已經(jīng)基本上完成了 初級(jí)商業(yè) 的形式，處在向現(xiàn)代 中級(jí)商業(yè)模式尋求突破 的階段。 2023年商品房銷售面積 ㎡。 商丘項(xiàng)目戶型以 三房占絕對(duì)主力 ，面積在 110145㎡ 之間，神火大道南端及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)個(gè)別高檔項(xiàng)目戶型較其他區(qū)域面積較大。 商丘市各區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模個(gè)數(shù)比例0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%全市 老城區(qū)板塊 新城區(qū)板塊 神火大道板塊110 1130 3150 51100商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 商丘市各區(qū)域項(xiàng)目建筑類型比例%32%50%15%%0%0%15%%8%23%% 60%45%23%%0%0%8%%5%15%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%全市城西板塊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊神火大道板塊多層 小高 高層 多層、小高層 小高、高層 多、小、高各板塊項(xiàng)目建筑類型分析 全市項(xiàng)目以 多層加小高層占絕對(duì)主力 ，各類型較平均的是神火大道板塊，而城西板塊和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板則以多層和小高層為主。 項(xiàng)目配套 周邊配套 10萬(wàn)平方米的森林碧湖景觀等都在商丘獨(dú)一無(wú)二。 戶型以大三房四房為主，客廳和主臥寬敞、大氣彰顯豪宅氣度。 個(gè)案分析 水木清華個(gè)案總結(jié)與啟示 水木清華，從規(guī)劃到建筑，從戶型到景觀，從配套到物業(yè)稱得上是商丘市房地產(chǎn)界的標(biāo)桿項(xiàng)目。 個(gè)案分析 水木清華以 5層的水景花園洋房 為主，臨神火大道有一部分帶電梯的小高層住宅。產(chǎn)品主要供應(yīng)以兩房和三房為主。 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 建筑風(fēng)格對(duì)比 項(xiàng)目名稱 建筑風(fēng)格 項(xiàng)目名稱 建筑風(fēng)格 建業(yè)桂園 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 東方豫苑 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 天明第一城 現(xiàn)代 上東一品 現(xiàn)代 此區(qū)域的建筑風(fēng)格比較單一，同質(zhì)化較高，沒有各自的核心競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)目標(biāo)客戶群體控制力有限。三房的主力面積區(qū)間為 115㎡ 145㎡ ，兩房的主力面積區(qū)間為 90㎡ 100㎡ 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 城市發(fā)展格局及規(guī)劃 道北片區(qū) ：老城區(qū)，城中村集中，人口密度極高，眾多專業(yè)市場(chǎng) 老城區(qū) ：人口密度高，集中了百貨、步行街等多種商業(yè)業(yè)態(tài) 神火大道區(qū) ：住宅集中開發(fā)區(qū)域，城市面貌較好 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) ：輕工企業(yè)集中，住宅開發(fā)興起，但配套不足 城西區(qū)： 隨著梁園區(qū)政府的西遷，周邊小區(qū)初具規(guī)模，市政配套有待提高。 ? 建議在項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，應(yīng) 加大商業(yè) 部分比例，住宅產(chǎn)品中搭配滿足首次置業(yè)的 剛性需求產(chǎn)品 以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 中國(guó)人民銀行宣布，從 21日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人 民幣存款準(zhǔn)備金率 0． 5個(gè)百分點(diǎn)。 中國(guó)人民銀行決定，自 2023年 2月 9日其上調(diào)金融機(jī)構(gòu) 人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 0． 25個(gè)百分點(diǎn)。 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布 《 關(guān)于調(diào)整住房公積金存款利 率的通知 》 ，要求從 2023年 2月 9日起，上調(diào)個(gè)人住房 公積金貸款利率。這是央行今年以來(lái)第 四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。 房地產(chǎn)分析 Contents 商丘市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 1 2 3 4 房地產(chǎn)政策分析 5 商丘寫字樓市場(chǎng)分析 商丘小戶型市場(chǎng)分析 GDP發(fā)展穩(wěn)步增長(zhǎng) (數(shù)據(jù)來(lái)源：商丘市統(tǒng)計(jì)公報(bào) ) 從 2023年中央提出“中部崛起”開始后，商丘市 GDP 增長(zhǎng)幅度一直保持了較高增長(zhǎng)率，受 2023年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響近兩年經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有所減緩，但仍舊維持在 %的高位運(yùn)行，高于全國(guó) 9%的 GDP平均水平。 總體來(lái)說商丘市的城市發(fā)展方向： “ 南擴(kuò)東進(jìn)西移 ” 南擴(kuò) 東進(jìn) 西移 商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 板塊劃分 為更好對(duì)商丘市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析，將城市分為 道北板塊 （隴海線北） 城西板塊 （梁園區(qū)政府周邊） 老城區(qū)板塊 （中心城區(qū)）。 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 建筑風(fēng)格對(duì)比 項(xiàng)目名稱 建筑風(fēng)格 項(xiàng)目名稱 建筑風(fēng)格 項(xiàng)目名稱 建筑風(fēng)格 帝和水上樂園 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 新城國(guó)際 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 上海城市花園 歐式風(fēng)格 東方蘭亭苑 中式風(fēng)格 聯(lián)盟新城 中式風(fēng)格 盛大世紀(jì)城 現(xiàn)代 水木清華 歐式風(fēng)格 匯豪天下 西班牙歐式風(fēng)格 海亞春天 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 建筑風(fēng)格的個(gè)性化 有助于提升項(xiàng)目的品質(zhì)，在規(guī)?；幕A(chǔ)上提高個(gè)性化的建筑園林風(fēng)格 能夠提升項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，也更加能準(zhǔn)確的把握住項(xiàng)目本身的目標(biāo)客戶群。 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 項(xiàng)目名稱 水系 水景 特色樹種 老年人活動(dòng)設(shè)施 兒童活 動(dòng)設(shè)施 網(wǎng)球場(chǎng) 羽毛球場(chǎng) 游泳池 休閑設(shè)施 建業(yè)桂園 ★ ★ ★ ★ ★ － ★ ★ ★ 天明第一城 ★ ★ ★ ★ ★ － － — ★ 東方豫苑 ★ ★ ★ ★ ★ － － — ★ 上東一品 ★ ★ ★ ★ — － － ★ 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目除了建業(yè)桂園相關(guān)配套較為齊全，其他的項(xiàng)目在這方面都有不足之處，這也是由于項(xiàng)目本身的定位和規(guī)模所限制。 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 建筑風(fēng)格對(duì)比 項(xiàng)目名稱 建筑風(fēng)格 項(xiàng)目名稱 建筑風(fēng)格 金地綠洲 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 書香人家 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 0370 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 天成秀 現(xiàn)代 景苑 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 華聯(lián)國(guó)貿(mào)中心 現(xiàn)代 普通住宅項(xiàng)目在建筑風(fēng)格沒有什么特色，全部都是現(xiàn)代風(fēng)格，產(chǎn)品整體形象略顯低檔，品質(zhì)難以提升。 采用 新古典 的建筑風(fēng)格。該項(xiàng)目以其領(lǐng)先商丘市其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)秀品質(zhì)和奪人耳目的景觀嬴得了大批消費(fèi)者的青睞，也嬴得了商丘市民對(duì)其品質(zhì)的認(rèn)可。 個(gè)案分析 項(xiàng)目定位及技術(shù)組合應(yīng)用 定位： 科技豪宅 （恒溫、恒濕、恒氧） 十大科技系統(tǒng)： 恒溫系統(tǒng)、 恒濕系統(tǒng)、 恒氧系統(tǒng)、 外節(jié)能窗系統(tǒng)、 外遮陽(yáng)系統(tǒng)、 隔音除噪系統(tǒng)、 同層排水系統(tǒng)、 外墻保溫系統(tǒng)、 中水回收系統(tǒng)、 24小時(shí)熱水系統(tǒng) 個(gè)案分析 項(xiàng)目主要應(yīng)用技術(shù) 應(yīng)用技術(shù) 新風(fēng)置換系統(tǒng) 地源頭熱泵 天棚輻射系統(tǒng) 外遮陽(yáng)系統(tǒng) 中水回收系統(tǒng) 主要技術(shù)：天棚輻射、地源熱泵、新風(fēng)置換系統(tǒng)。 周邊配套齊全，華聯(lián)超市、京港超市，意買購(gòu)物中心，陽(yáng)光超市，；附近有建行、中行等；鄰近北海門診，離商丘市第一人民醫(yī)院只有 5分鐘路程，醫(yī)療便捷；建業(yè)小哈佛幼兒園，職業(yè)技術(shù)學(xué)院、實(shí)驗(yàn)小學(xué)分校、良浩高中、市十一中等名校環(huán)圍，書香世家，文儒飄香；項(xiàng)目緊鄰睢陽(yáng)區(qū)政府新址，僅 1公里路程，靠近睢陽(yáng)區(qū)檢查院、新城辦事處、睢陽(yáng)區(qū)國(guó)稅局、地稅局、交通局、司法局、人武部、供電局、運(yùn)輸公司、電信、聯(lián)通、移動(dòng)公司等，辦理事宜快捷方便。 商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 商丘各板塊客戶群體特征 目前商丘市場(chǎng)上的中高端客戶群體主要以 35歲左右的從政、從商的人員。 商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 人口增長(zhǎng)預(yù)測(cè)法 已知條件： 2023年末商丘市市區(qū)人口 92萬(wàn)，住房面積約為 2300萬(wàn)平方米，人均 住房面積 25平方米。按照商丘市房管局統(tǒng)計(jì)預(yù)計(jì) 2023年的銷售面積則會(huì)回落到 180萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)未來(lái)五年的增長(zhǎng)率保持在 18%的水平 。 商業(yè)形態(tài)的發(fā)展目前主要有以下幾種： 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 百貨店類商店、專業(yè)店、專業(yè)市場(chǎng)、大型超市、連鎖專賣（專業(yè)）店食雜店 等商業(yè)形態(tài) 點(diǎn)評(píng)： 針對(duì)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)，商丘市商業(yè)整體發(fā)展模式相對(duì)滯后，商業(yè)整體營(yíng)業(yè)面積規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)形勢(shì)發(fā)展緩慢， 中低檔商業(yè)較多，新型的商業(yè)管理模式較少 。 八方電器 1F 手機(jī) 微波爐 電扇 電飯煲等小家電 2F DVD 洗衣機(jī) 冰箱 空調(diào) 電視 音響等大家電 品牌店 150元 /㎡ 黃金珠寶、品牌服裝 （注：租金以商家報(bào)價(jià)為準(zhǔn)，實(shí)際出租價(jià)有所出入） 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 面積分割及出租情況 商場(chǎng)名稱 經(jīng)營(yíng)面積 面積分割 出租情況（ %） 京港百貨（團(tuán)結(jié)路店） 15000㎡ 10— 50㎡ 99% 京港百貨（民主路店） 12500㎡ 5— 15㎡ 100% 丹尼斯 ㎡ 20— 30㎡ 100% 國(guó)美電器 2500— 2800㎡ 整體經(jīng)營(yíng) 100% 八方電器 1700— 1800㎡ 整體經(jīng)營(yíng) 100% 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 點(diǎn)評(píng)： 1. 該商圈是在原國(guó)有企業(yè)生活服務(wù)中心的基礎(chǔ)上發(fā)展形成的，經(jīng)歷了社區(qū)商業(yè)、百貨商場(chǎng)、綜合商圈的一個(gè)進(jìn)化過程。 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 京隴商貿(mào)城是商丘市最早的市場(chǎng)之一，位于凱旋路與紅旗路交匯處，經(jīng)營(yíng)面積約 1萬(wàn)平米，有 1000多家商鋪，臨街門面房為兩層，中部門面房為單層。丹尼斯生活廣場(chǎng)總投資 （一期投資），建筑面積 ，是集購(gòu)物、休閑、娛樂為一體的綜合性廣場(chǎng)。 ? 步行街主營(yíng)服裝和鞋， 其他還有名表、中高檔化妝品、家電、家具、食品、床上用品等，均為中高檔次。 ?在售項(xiàng)目中，華聯(lián)國(guó)貿(mào)、華商世貿(mào)、中環(huán)新生活廣場(chǎng)和旺角廣場(chǎng)規(guī)劃有大型商場(chǎng)，其余項(xiàng)目皆為商業(yè)街的形式。 商丘商業(yè)地產(chǎn)分