【文章內容簡介】 遷房地產市場發(fā)展概況 根據我們對宿遷在售樓盤的市場調查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)樓盤售樓處較為冷清，多數(shù)樓盤年平均去化量在 300套左右。這與宿遷城市化進程的緩慢及居民購買力的有限有著直接的關系。居民購買力有限，購房熱情不高，多數(shù)樓盤去化周期長 宿遷房地產市場發(fā)展概況 隨著宿遷市政府加大對市區(qū)未開發(fā)地塊的推進力度，要求開發(fā)商在開發(fā)期限內完成對項目的開發(fā)，使開發(fā)商加快了開發(fā)建設的步伐，前幾年未及時開發(fā)的住宅項目集中在近階段上市，使目前宿遷整個房地產市場呈現(xiàn)了供大于求的狀態(tài)，且將在一定周期內保持。市場整體呈現(xiàn)供大于求 宿遷房地產市場發(fā)展概況 現(xiàn)階段，宿遷市購房者青睞于多層項目，而高層由于得房率底、物業(yè)費高，當?shù)厝四壳皩Ω邔赢a品還存在一定的抗性。當?shù)厥袌鰧Ω邔哟嬖谝欢ǖ目剐? 宿遷房地產市場發(fā)展概況 宿遷房地產市場發(fā)展概況宿遷房地產投資情況：年份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年房地產投資開發(fā)額（億元） 7 13 增幅 % % % % % % 58%表 13：宿遷房地產投資增長表：房地產投資增長圖 宿遷房地產市場發(fā)展概況房地產投資占固定資產比重與其他城市房地產投資比較 從統(tǒng)計數(shù)據來看 ,今年宿遷房地產投資快速增長。增幅自 2023年來保持在 62%以上，從政府的土地供應來看，我們預計 2023年增長幅度仍然會很大。 房地產投資占固定資產比重逐年上升，表明宿遷房地產市場開始啟動，從各城市的橫向比較來看，宿遷的房地產投資增長速度最快。結合宿遷的房地產增幅遠超固定資產和國民經濟增幅，我們可以判斷：龍行觀點：2023年以來的房地產投資增長過快了！ 宿遷房地產市場發(fā)展概況 一級市場（土地市場）分析 根據宿遷市國土資源局統(tǒng)計， 2023年 8月至 2023年下半年，宿遷市以招標、掛牌、拍賣形式出讓的房地產開發(fā)經營用地共計面積為 11040畝 。宿遷土地市場交易情況：年份 2023年 2023年本年推出地塊數(shù)量（幅） 47 50本年成交土地（畝） 3586 2487本年土地成交價款（萬元） 142183 96293平均成交土地價格（萬 /畝） 表 14：宿遷近兩年土地出讓統(tǒng)計： 一級市場（土地市場）分析 平均地價維持在 40萬 /畝相當?shù)偷膶用嫔?，高額的房地產投資回報、寬松的定價空間不利于良性競爭市場的形成。未來幾年，宿遷將持續(xù)有大量的土地進行開發(fā)，商品房供應量仍將繼續(xù)放大。 二級市場（商品房市場）分析2023年 2023年 2023年 2023年施工面積（萬平方米） 104 146 200竣工面積（萬平方米） 76 127 140銷售面積（萬平方米） 供求比 ： 1 ： 1 ： 1 ： 1表 15：宿遷商品房供求分析表：市場供求關系失衡，供求比繼續(xù)拉大 二級市場（商品房市場）分析商品房銷售價格持續(xù)走高宿遷商品房均價增長圖： 近兩年商品房價格漲幅很大，眾多市民對房價持樂觀態(tài)度。 二級市場（商品房市場）分析小高層、高層商品房銷售遭遇瓶頸 宿遷目前在售項目大都以多層住宅為主，但新批項目小高層和高層紛紛出現(xiàn)。老城區(qū)新項目幾乎都是小高層和高層，市府新區(qū)也已經出現(xiàn)相當數(shù)量的小高層和高層住宅。　　小高層和高層住宅的價格高、得房率低、物業(yè)費用高，目前大部分市民尚不能接受。從目前在售項目來看，大多市民傾向于選擇多層住宅。 三級市場（二手房市場）分析 在一手房市場處于初級發(fā)展階段的宿遷，二手房市場尚為形成。從我們實地調查的情況看，宿遷二手房中介門店很少，零星的房屋買賣也基本在當?shù)氐姆课萁灰字行恼归_。宿遷二手房市場處于萌芽階段 宿遷房地產市場前景預測 隨著城市行政區(qū)劃調整、基礎設施建設的完善，當?shù)亻_發(fā)商手中大量閑置土地在政府和資金雙重壓力下紛紛進入開發(fā)，我們預計宿遷房地產市場在未來幾年會持續(xù)紅火。1）今后幾年房地產市場會持續(xù)紅火 宿遷房地產市場前景預測 從統(tǒng)計數(shù)據和實際情況來看，宿遷房地產市場未來基本供求情況不容樂觀，紅火的市場背后各開發(fā)商同樣面臨激烈的競爭。而由于當?shù)亻_發(fā)商普遍實力較弱，今后面臨行業(yè)內重新洗牌的可能性很大。2）供大于求市場壓力繼續(xù)增大 宿遷房地產市場前景預測 目前宿遷的住宅產品供應主要以多層為主，且大多數(shù)樓盤仍然只停留在戶型、建筑結構功能和建筑外立面創(chuàng)新階段、整體居住品質較低。但從我們考察的尚為開盤的樓盤規(guī)劃來看，面對市場競爭后宿遷未來的住宅品質會有所提升。3）未來宿遷樓盤的品質將有所提升 宿遷房地產市場前景預測 我們判斷目前宿遷房地產業(yè)的發(fā)展模式是低起點跳躍式發(fā)展，在尚未有規(guī)模性產業(yè)支持的情況下，大規(guī)模的開發(fā)會為該市房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展埋下隱患。4）未來宿遷房地產市場發(fā)展有潛在隱患微觀市場分析 宿遷在售樓盤總體分析 重點競爭樓盤分析 競爭樓盤供求分析 競爭樓盤產品類型分析 競爭樓盤價格分析 競爭樓盤戶型面積分析 競爭樓盤客源分析 微觀市場總結 宿遷在售樓盤總體分析四大板塊劃分 市府新區(qū)與老城區(qū)中間隔著黃河古道，距離中心商業(yè)區(qū) 3 公里以內。由于規(guī)劃科學、環(huán)境優(yōu)美，交通、配套設施逐步完善，高檔小區(qū)、大型生活社區(qū)的相繼出現(xiàn)，該板塊將是未來市民購房的熱點區(qū)域。一、市府新區(qū) 宿遷在售樓盤總體分析儷景豪庭新園小區(qū)華泰御家園水景豪庭陽光花園云峰帝景仁恒公寓富康花園西湖上城百米香榭項王小區(qū)金陵名府國泰廣場國大名苑城宇大廈富強大廈天星花園大上海陽光府邸大華商城歐洲花園希望城金色水岸通城山莊富豪現(xiàn)代城隆園別墅綠城庭園富豪御景城 青華花苑學府雅苑月亮城 銀河花園新宿中花園康庭茗苑中豪國際星城區(qū)域樓盤： 38個區(qū)域均價： 2300元 /平方米 宿遷在售樓盤總體分析占地面積： 33萬平方米總建面積： 80萬平方米容 積 率： 物業(yè)類型：高層銷售價格： 2950元 /平方米區(qū)域明星樓盤： 中泰國際星城 作為宿遷第一規(guī)模大盤，本項目價格上也遙遙領先與周邊樓盤，從實際成交價格來看，與報價相差甚遠，平均成交價格低于 2700元 /平方米。說明宿遷人對價格的敏感度要高于對產品品質的追求度。 宿遷在售樓盤總體分析 目前河東板塊的項目主要集中在運河邊上，或距離通往老城區(qū)的主干道 200米以內。政府加大對運河風光帶的建設，該板塊距離市中心僅一條運河之隔，隨著交通等配套設施的逐步完善，大型社區(qū)、不高的房價，將吸引部分市民的購房眼球。二、河東區(qū)（宿豫區(qū)） 宿遷在售樓盤總體分析上海浦東國際花園 豫景山莊 中通 名仕嘉園東城陽光名都錦華名園金外灘宿遷小香港商貿城九龍花園名河雅居珠江花園江山國際花園東區(qū)第一街東方花園豫苑別墅 萬豪新城都市晨光天一苑桃李苑惠隆花園黃山佳苑文昌花園區(qū)域樓盤： 26個區(qū)域均價： 1700元 /平方米 宿遷在售樓盤總體分析占地面積： 總建面積： 25萬平方米總 戶 數(shù)： 1600多戶開盤日期： 2023年 6月物業(yè)類型：多層、小高層房型面積： 85—140 平方米銷售價格： 1900元 /平方米銷售戶數(shù)： 1000戶左右區(qū)域明星樓盤： 新城 18