深圳天健時尚一品項目前期策劃發(fā)展報告_63ppt(編輯修改稿)
2025-03-22 14:04 本頁面
【文章內容簡介】 目機會作為突破口。由于本項目靠近皇崗口岸，從地理位置上分析屬口岸物業(yè)范圍內。 從地理位置上看，香港客戶是重要且主要的客戶來源，很多往返于深港兩地的商務人士需要在口岸附近擁有高檔次的臨時性住所，他們也是本項目的核心客戶。 客戶群之二：在保稅區(qū)內工作的外籍人士 在保稅區(qū)內工作的外籍人士，希望在工作地點附近對高檔公寓需求量較大，能夠接受高端物業(yè)的價格，重視產品附加值。 外籍人士也是重要的目標客戶群，是主要客戶來源。 目標客戶 客戶群之三：高端投資客戶 多次置業(yè)的高端投資客，重視物業(yè)的升值潛力和投資回報率。目前投資客戶較多，但高房價已使現在的投資回報率越來越低，加之國家政策的連續(xù)出臺，投資客戶相當謹慎。 本項目在升值潛力方面并無明顯優(yōu)勢，且能進行高端投資的客戶相對有限，高端投資客是項目的重要客戶但非主要客戶。 客戶群之四：內地高級白領 在深圳工作的企業(yè)高管人員，購買物業(yè)以自住兼投資為主，在以居住舒適性較好的條件下，比較關心項目未來升值潛力。和本項目相比，精裝小戶型公寓更適合內地高級白領層的需求。 因此，內地高級白領不是我們的重要客戶群。 核心客戶 ：香港客戶、保稅區(qū)內工作的外籍人士 重要客戶 ：高端物業(yè)投資客 邊緣客戶 ：內地高級白領 偶得客戶 ：其他 目標客戶 目標客戶 香港客戶 + 外籍人士 + 高端投資客 相似產品客戶 世金漢宮 B棟 07年 8月底銷售，預計均價 /平米 意向客戶構成：以香港客戶、外籍人士為主，占意向客戶的 80%~90%，內地投資客戶極少，普遍認為該項目價格過高 世金漢宮與本項目在目標客戶定位上有相似之處。由于預計售價遠超出周邊價格，內地投資客幾乎不能承受，但客戶主體依然是 “香港客戶 +外籍人士” 。我們的客戶定位沒有偏離實際情況。 目標客戶研究 客戶心理分析 使用 者： 往返深港的商務人士、外籍人士、 港臺企業(yè)高層、香港投資客 身份認同感、豪華尊貴感、安全、舒適、商務功能、 便利 便利的交通是項目不具備的客觀條件，但 身份認同感、豪華尊貴感、安全性、舒適性、商務功能 可以通過我們的努力來滿足客戶需求 ！ 目標客戶研究 身份認同感： 豪華尊貴感： 安全性： 舒適性： 商務功能： 概念化的營銷宣傳 豪華的精致裝修 酒店式服務管理 合理的戶型設計，高檔設施 /設備，生活會所 商務功能會所 合 產品定位 功能定位 通過產品初步研判，我們把本項目初步定位于： 酒店式服務高檔公寓 通過客戶分析，我們需要把 認同感、尊貴感、安全性、舒適性、商務功能 作為產品定位的核心因素。 兩者結合，我們可將本項目功能定位于： 商務行宮 會友空間 私人會館 功能定位 比較：功能定位與世金漢宮之不同 ?世金漢宮強調商務功能，本項目在重視商務功能的同時更強調臨時性居住休閑。 世金漢宮處于核心商務區(qū)，有打造強大商務功能的先天優(yōu)勢；我們周邊的商務資源一般，交通不便，居住優(yōu)于商務。這是由項目性質決定的。 建筑形象定位 定位思考 ?項目的建筑形象除了要符合項目自身價值外，更要符合周邊環(huán)境。周邊環(huán)境住宅氛圍較為濃厚，且保稅區(qū)片區(qū)相對封閉，不宜出現過分張揚的建筑。 ?項目本身規(guī)模小，不具備塑造絕對地標的條件。 ?可通過外立面的公建化、精細化來體現項目高檔品質， 臻于細，藏于內，不露也鋒芒。 定位目標 高尚精品 大隱于市 外立面不宜純粹的視覺刺激，需要通過細節(jié)來加深對建筑的印象 形象定位 外立面形象參考 戶型定位 由于規(guī)劃要求戶型面積小于 55㎡，我們只能從單房、 1房和 2房進行分析 深圳市場近三年推出酒店式公寓項目戶型配比 戶型 比例 面積范圍（㎡） 主力面積段（㎡） 單房 16% — — 1房（ 1廳、 2廳） 50% 33— 59 — 2房（ 1廳、 2廳） 29% 43— 72 — 3房及以上 5% — 145 79— 85 戶型定位 面積確定 戶型 合理面積（㎡） 措施 通過偷面積后（㎡） 單房 30左右 偷面積 40 1房（ 1廳、 2廳） 40左右 偷面積 55 2房（ 1廳、 2廳） 50— 55 偷面積 65 戶型定位 戶型比例確定 戶型 面積（㎡） 比例 說明 單房 30左右 20% 單房太多影響項目品質，比例不宜過大 1房（ 1廳、 2廳） 40
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