【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 產(chǎn)品不足 ?兩梯四戶； ?房間間隔方正； ?南北對(duì)流，通風(fēng)采光好； ?入口玄關(guān)設(shè)計(jì)，私密性好； ?客廳南向大景觀陽臺(tái)設(shè)計(jì)； ?南北向臥室均設(shè)弧形落地玻璃； ?房間開間舒適； ?廚房飄窗臺(tái)設(shè)計(jì)； ?北向次臥陽光室設(shè)計(jì)。 產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn) ?客廳開間： 4200x4800 面積： ?主臥開間： 3900x3900 面積： ?次臥開間： 3600x3600 面積： ?景觀陽臺(tái)開間： 3200x1500 面積： 主要開間尺寸 陽光室 弧形落地窗 弧形落地窗 各臥室均帶設(shè)計(jì)亮點(diǎn) 浮山后高端產(chǎn)品分析 —— 當(dāng)前高端：靜湖瑯園 戶型基本描述 ： 舒適三室標(biāo)準(zhǔn)層 ? 房型： 3房 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) ? 建筑面積： 128m2 ?交通面積大； ?廚房流線偏長(zhǎng)； ?缺少工作陽臺(tái)； ?餐廳面積偏小，采光較差。 產(chǎn)品不足 ?兩梯四戶； ?房間間隔方正； ?南北對(duì)流，通風(fēng)采光好； ?入口玄關(guān)設(shè)計(jì)，私密性好； ?客廳南向大景觀陽臺(tái)設(shè)計(jì)； ?南北向臥室均設(shè)弧形落地玻璃； ?房間開間舒適； ?廚房飄窗臺(tái)設(shè)計(jì)； ?北向次臥陽光室設(shè)計(jì)。 產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn) ?客廳開間： 4200x4800 面積： ?主臥開間： 3900x3900 面積： ?次臥開間： 3600x3600 面積： ?景觀陽臺(tái)開間： 3200x1500 面積： 主要開間尺寸 陽光室 弧形落地窗 弧形落地窗 各臥室均帶設(shè)計(jì)亮點(diǎn) 浮山后高端產(chǎn)品分析 —— 當(dāng)前高端：靜湖瑯園 戶型基本描述 ： 溫馨兩室標(biāo)準(zhǔn)層 ? 房型： 2房 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) ? 建筑面積： 123m2 ?交通面積大； ?廚房流線偏長(zhǎng)； ?缺少工作陽臺(tái)； ?餐廳面積偏小，采光較差。 產(chǎn)品不足 ?兩梯四戶； ?房間間隔方正； ?南北對(duì)流，通風(fēng)采光好； ?入口玄關(guān)設(shè)計(jì)，私密性好； ?客廳南向大景觀陽臺(tái)設(shè)計(jì)； ?南北向臥室均設(shè)弧形落地玻璃； ?房間開間舒適； ?廚房飄窗臺(tái)設(shè)計(jì)； ?衛(wèi)生間飄窗臺(tái)設(shè)計(jì)； ?北向次臥陽光室設(shè)計(jì)。 產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn) ?客廳開間： 4200x4800 面積： ?主臥開間： 3900x3900 面積： ?次臥開間： 3600x3600 面積： ?景觀陽臺(tái)開間： 3200x1500 面積： 主要開間尺寸 弧形落地窗 弧形落地窗 各臥室均帶設(shè)計(jì)亮點(diǎn) 陽光室 浮山后高端產(chǎn)品分析 —— 當(dāng)前高端：靜湖瑯園 ?交通面積較大； ?廚房離入口較遠(yuǎn)，要經(jīng)過客廳，影響較大； ?缺少工作陽臺(tái)及工人房； ?客廁位置離臥室較遠(yuǎn)，使用不方便。 產(chǎn)品不足 ?一梯兩戶； ?房間間隔方正實(shí)用； ?房間開間尺寸舒適； ?南北對(duì)流，通風(fēng)采光好； ?各房廳及廚房、衛(wèi)生間均全明，采光通透性好； ?各功能區(qū)豪華布局設(shè)計(jì)，品質(zhì)彰顯； ?三陽臺(tái)設(shè)計(jì)：客廳景觀陽臺(tái)、臥室生活陽臺(tái)； ?客廳大飄窗臺(tái)設(shè)計(jì)，外接超大觀景陽臺(tái)。 產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn) ?客廳開間： 4500x5500 面積： ?主臥開間： 3900x4800 面積： ?書房開間： 3600x5100 面積： ? 景觀陽臺(tái)開間： 4500x1500 面積： 主要空間開間 浮山后高端產(chǎn)品分析 —— 當(dāng)前高端：魯信長(zhǎng)春花園 戶型基本描述 ： 多層 D型標(biāo)準(zhǔn)層 ? 房型： 3房 2廳 2衛(wèi) 1廚 3陽臺(tái) ? 建筑面積： 150m2 ? 實(shí)用率： 80% ?交通面積較大； ?衛(wèi)生間離臥室較遠(yuǎn)，使用不方便； ?缺少工作陽臺(tái)及工人房； ?客廁位置較遠(yuǎn)，客人使用不方便。 產(chǎn)品不足 ?房間間隔方正實(shí)用； ?房間開間尺寸舒適； ?三開間南向采光； ?南北對(duì)流，通風(fēng)采光好； ?客廳大景觀陽臺(tái)設(shè)計(jì) ； ?各房廳及廚房、衛(wèi)生間均全明； ?次臥配套書房功能性用房； ?客廳大落地窗設(shè)計(jì)，外接超大觀景陽臺(tái)。 產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn) ?客廳開間： 4500x6000 面積： 27m2 ?景觀陽臺(tái)開間： 4500x1800 面積： ?主臥開間： 3600x5100 面積： ?次臥開間： 3600x4500 面積： 主要空間開間 戶型基本描述 ： 高層 F型標(biāo)準(zhǔn)層 ? 房型： 3房 2廳 2衛(wèi) 1廚 2陽臺(tái) ? 建筑面積： 158m2 ? 實(shí)用率： 80% 浮山后高端產(chǎn)品分析 —— 當(dāng)前高端：魯信長(zhǎng)春花園 ?交通面積較大； ?戶型進(jìn)深偏大，空間浪費(fèi)； ?缺少工作陽臺(tái)； ?主臥室缺少衣帽間及書房等配套用房。 產(chǎn)品不足 ?房間間隔方正實(shí)用； ?功能分區(qū)清晰合理； ?房間開間尺寸舒適； ?南北對(duì)流，通風(fēng)采光好； ?豪華雙廳設(shè)計(jì)； ?客廳大景觀陽臺(tái)； ?各房廳及廚房、衛(wèi)生間均全明； ?客廳大飄窗臺(tái)設(shè)計(jì)，外接超大 270度觀景陽臺(tái)。 產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn) ?客廳開間： 4200x5100 面積： ?主臥開間： 3600x4800 面積： ?餐廳開間： 2950x5100 面積： 15m2 ?景觀陽臺(tái)開間： 4200x1800 面積： 主要空間開間 戶型基本描述 ： 高層 I型標(biāo)準(zhǔn)層 ? 房型： 2房 2廳 2衛(wèi) 1廚 3陽臺(tái) ? 建筑面積： 138m2 ? 實(shí)用率： 80% 浮山后高端產(chǎn)品分析 —— 當(dāng)前高端：魯信長(zhǎng)春花園 ?交通面積較大； ?戶型不夠緊湊，空間浪費(fèi)較多； ?餐廳面積偏小。 產(chǎn)品不足 ?房間間隔方正實(shí)用； ?南北對(duì)流，通風(fēng)采光好； ?客臥大景觀陽臺(tái)設(shè)計(jì)； ?各房廳及廚房、衛(wèi)生間均全明； ?主臥獨(dú)立衛(wèi)生間； ?餐廳外接 270度觀景陽臺(tái)； ?客廳大落地窗設(shè)計(jì)，外接超大觀景陽臺(tái)與主臥共享。 產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn) ?客廳開間： 4200x4200 面積： ?主臥開間： 3600x3600 面積： ?客廳景觀陽臺(tái)： 5200x1500 面積： ?餐廳陽臺(tái)開間： 2900x1500 面積： 主要開間尺寸 戶型基本描述 ： 高層 X型標(biāo)準(zhǔn)層 ? 房型： 3房 2廳 2衛(wèi) 1廚 4陽臺(tái) ? 建筑面積： 130m2 ? 適用率： 80% 浮山后高端產(chǎn)品分析 —— 當(dāng)前高端：魯信長(zhǎng)春花園 項(xiàng)目開發(fā)策略 分期開發(fā)策略 開發(fā)順序建議 項(xiàng)目產(chǎn)品策略 規(guī)劃建議 建筑建議 園林建議 戶型建議 項(xiàng)目本體分析 外部條件分析 內(nèi)部條件分析 地塊價(jià)值分析 當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品分析 項(xiàng)目 綜合思考 產(chǎn)品配置策略 定位回顧 開發(fā)條件綜合思考 項(xiàng)目本體分析 當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品分析 定位回顧 ?如何體現(xiàn)“一生之城、和諧之美”的定位訴求 ?中國(guó)組團(tuán)與韓國(guó)組團(tuán)如何協(xié)調(diào)發(fā)展 ?政策與客戶需求之間的矛盾如何協(xié)調(diào) ?四期產(chǎn)品如何整合與提升 ?如何協(xié)調(diào)有序的分期發(fā)展 項(xiàng)目開發(fā)策略 項(xiàng)目產(chǎn)品策略 開發(fā)策略 分期開發(fā)策略 開發(fā)時(shí)序建議 產(chǎn)品策略 規(guī)劃建議 建筑建議 園林建議 戶型建議 項(xiàng)目本體分析 外部條件分析 內(nèi)部條件分析 地塊價(jià)值分析 當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品分析 項(xiàng)目 綜合思考 產(chǎn)品配置策略 定位回顧 分期開發(fā)策略 —— 中韓分區(qū)策略 韓國(guó)區(qū) 中國(guó)區(qū) 彈性開發(fā)用地 ?中國(guó)區(qū)與韓國(guó)區(qū)用地劃分考慮因素 ?根據(jù)交地順序及甲方意圖， S1為韓國(guó)區(qū)用地，但兩區(qū)劃分，建議根據(jù)實(shí)際規(guī)劃結(jié)構(gòu)，通過中心景觀帶自然劃分 ?考慮與原來兩個(gè)居住群體的關(guān)聯(lián)性， S2地塊建議做為聯(lián)系四期與前期韓民族聚居區(qū)的樞紐 ?彈性開發(fā)用地建議 ?中韓占地比例約 6： 4，需根據(jù)銷售情況而定 ?建議在地塊西北角，沿學(xué)校外圍設(shè)置一定面積用地作為彈性開發(fā)用地，可根據(jù)市場(chǎng)銷售反映對(duì)韓國(guó)區(qū)及中國(guó)區(qū)貨量進(jìn)行調(diào)整及控制 中與韓：民族交流、文化融合、生活互通 分區(qū)示意 S1 S2 分期開發(fā)策略 —— 中韓兩區(qū)開發(fā)節(jié)奏策略 ?市場(chǎng)年消化量參考 銷售時(shí)間 天泰 .奧園 天泰 .韓國(guó)城 天泰 .迦南美地 萬通馨園 東城國(guó)際 2021~2021 22萬 2021~2021 15萬 2021~2021 11萬 11萬 2021~2021 30萬 15萬 2021~2021 12萬 單盤年消化10~15萬 ㎡為可實(shí)現(xiàn)量 韓式住宅 ?中韓兩區(qū)開發(fā)節(jié)奏策略建議 四期總建： ㎡（中韓比例約 6： 4） 韓國(guó)區(qū) 總建約： ㎡ 中國(guó)區(qū) 總建約： ㎡ 韓國(guó)區(qū) 開發(fā)分期 兩期 中國(guó)區(qū) 開發(fā)分期 三期 銷售分期 根據(jù)需要細(xì)分每期貨量 銷售分期 根據(jù)需要細(xì)分每期貨量 整合提升，實(shí)現(xiàn)和諧 建議年開發(fā)量 10萬 ㎡左右，或視甲方特殊需求適當(dāng)調(diào)整 開發(fā)策略 分期開發(fā)策略 開發(fā)時(shí)序建議 產(chǎn)品策略 規(guī)劃建議 建筑建議 園林建議 戶型建議 項(xiàng)目本體分析 外部條件分析 內(nèi)部條件分析 地塊價(jià)值分析 當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品分析 項(xiàng)目 綜合思考 物業(yè)形態(tài)建議 定位回顧 開發(fā)時(shí)序策略 —— 韓國(guó)區(qū)開發(fā)時(shí)序選擇 ?韓國(guó)區(qū)開發(fā)時(shí)序選擇：整合資源，提升價(jià)值 ?由北向南 ? 遠(yuǎn)離原有成熟配套區(qū)域 ? 有廠房未拆遷 ? 受學(xué)校及道路噪音的雙重干擾 ? 北面外部形象較落后，不利于形象樹立 ?由南向北 ? 靠近已開發(fā)的成熟區(qū)域 ? 利于大盤形象的整合提升 ? 利于新區(qū)舊區(qū)之間的承接和過渡 ? 利于 整合前三期舊有資源，完善天泰城整體配套的開發(fā)要求 韓國(guó)區(qū) 中國(guó)區(qū) 整合提升，實(shí)現(xiàn)和諧 彈性開發(fā)用地 建議采用 不建議采用 開發(fā)時(shí)序策略 —— 中國(guó)區(qū)開發(fā)時(shí)序選擇 ?中國(guó)區(qū)開發(fā)時(shí)序選擇：實(shí)現(xiàn)和諧發(fā)展 ?由北向南 ? 遠(yuǎn)離已建成中國(guó)區(qū)，心理歸屬感弱 ? 靠近學(xué)校，不利于中國(guó)區(qū)形象檔次拉升 ? 遠(yuǎn)離原有配套，不利于資源整合 ?由南向北 ? 靠近已建成熟區(qū)域，利于資源整合，項(xiàng)目提升 ? 利于發(fā)揮彈性開發(fā)地塊的調(diào)節(jié)作用，提升靈活性 ? 有利于與韓國(guó)區(qū)共同協(xié)調(diào)發(fā)展，展示項(xiàng)目形象 韓國(guó)區(qū) 中國(guó)區(qū) 彈性開發(fā)用地 整合提升，實(shí)現(xiàn)和諧 建議采用 不建議采用 開發(fā)時(shí)序策略 —— 滾動(dòng)開發(fā)，均衡貨量策略 ?滾動(dòng)開發(fā)策略 1：中韓兩區(qū)滾動(dòng)均衡發(fā)展 ?條件：中國(guó)區(qū)地塊可在韓國(guó)區(qū)首期開發(fā)不久順利交地 ?發(fā)展價(jià)值表現(xiàn)： ?韓國(guó)區(qū)一期首先樹立項(xiàng)目高端形象 ?保證各期均有足夠中韓兩種貨量同時(shí)供應(yīng) ?避免產(chǎn)生客戶流失 ?避免產(chǎn)生客戶混合 ?有利于發(fā)揮彈性開發(fā)用地的調(diào)節(jié)作用 ?可根據(jù)中韓客戶需求量，調(diào)節(jié)產(chǎn)品方向 ?可根據(jù)配套需求，預(yù)留發(fā)展用地 ?有利于提升彈性開發(fā)用地的價(jià)值 ?前期樹立大盤形象，完善配套，拉升后續(xù)價(jià)值 ?有利于體現(xiàn)：中韓民族之間交流、文化融合、生活互通的定位訴求 韓國(guó)區(qū) 中國(guó)區(qū) 彈性開發(fā)用地 1 3 4 2 T 07/08 07中 08/09 09/10 08中 09中 10中 06/07 1 2 3 4 T 伽南美地 滾動(dòng)開發(fā)示意 中與韓：民族交流、文化融合、生活互通 韓國(guó)區(qū) 中國(guó)區(qū) 彈性開發(fā)用地 1 2 4 3 T 開發(fā)時(shí)序策略 —— 滾動(dòng)開發(fā)，均衡貨量策略 ?滾動(dòng)開發(fā)策略 2：先韓后中，滾動(dòng)開發(fā) ?條件：中國(guó)區(qū)用地在韓國(guó)區(qū)二期開發(fā)之后才交地 ?發(fā)展價(jià)值表現(xiàn)： ?有利點(diǎn)： ?韓國(guó)區(qū)首先開發(fā)，樹立四期高端形象 ?通過樹立韓國(guó)區(qū)高端形象拉升中國(guó)區(qū)價(jià)值 ?不利點(diǎn)： ?較難保證各期均有足夠中韓兩區(qū)貨量同時(shí)供應(yīng) ? 可能產(chǎn)生客戶流失 ? 可能產(chǎn)生客戶混合 中與韓：民族交流、文化融合、生活互通 1 2 3 4 T 07/08 06/07 08/09 09/10 07中 08中 09中 伽南美地 10中 滾動(dòng)開發(fā)示意 開發(fā)策略 分期開發(fā)策略 開發(fā)時(shí)序策略 產(chǎn)品策略 規(guī)劃建議 建筑建