【文章內容簡介】 中高層， 10萬方總建本地：寧波迪賽差距主要表現(xiàn)在區(qū)位規(guī)劃上優(yōu)勢體現(xiàn)在戶型以及交付標準上 只有戶型能突圍！產(chǎn)品是全案突圍競爭的關鍵精裝修、復式精裝修、復式產(chǎn)品競爭解讀提煉產(chǎn)品競爭解讀提煉兩房兩廳 +N空間次臥 主臥餐廳客廳南北通透、豪華更衣間、健身房多數(shù)產(chǎn)品戶型南北通透更衣間健身房產(chǎn)品競爭解讀提煉N空間使用本案核心產(chǎn)品力同等總價下，使用面積最高最靈活、居住情趣最高小結 項目競爭分析 區(qū)位前景：大江北，一路向北 未來江北大區(qū)域有利好，但是對本案的影響不直接。 而且利好具體的落實時間不詳。 但可以肯定的是，隨著區(qū)政府遷移、灣頭、萬達等項目的啟動，機場路、輕軌等交通設施的完善，未來江北的城市凝聚力將更突出。而由于江北核心輻射圈的北移，故本案推廣可同時借力江北新城與慈城新城的規(guī)劃潛力產(chǎn)品亮點規(guī)劃：小復式、精裝修、大情調? 江北第一家 LOFT精裝產(chǎn)品? 精裝修 +復式是本案的主要亮點。同總價下更多的使用空間與生活情趣是項目的賣點PART3:推廣策略現(xiàn)狀回顧? 江北邊緣尷尬地段? 加工型工業(yè)區(qū)內? 明顯缺少生活配套與氛圍? 未來區(qū)域前景曙光渺渺? 孤零零的四幢樓? 四車道馬路橫斷? 沒有其余配套? LOFT的常規(guī)設計? 精裝修? ………………? 怎樣建立市場信任度？零星布局、缺少便利的配套、居住氛圍弱? 本案的產(chǎn)品競爭力在哪里？精裝修、 LOFT挑高， N空間? 究竟定位投資型小戶產(chǎn)品，還是另謀出路 ？策略前思考216。當前主要問題 —— 項目定位216。 推廣定位如何制定？零落規(guī)劃布局缺少便利的配套無居住氛圍A、投資客B、受總價制約被動郊區(qū)化客戶客觀條件 本案的潛在購買客戶決定216。 A類：投資客群分析低 總 價潛在價值成長空間u區(qū)域前景u社區(qū)規(guī)劃u稀缺產(chǎn)品u絕對的低只有大江北區(qū)域規(guī)劃，具體實現(xiàn)時間不可預見本案相應特點 對投資購買決策的 影響指數(shù)u區(qū)域潛力可預見性弱（看不到或看不清）無u總價有吸引力（看的到）首個精裝 LOFT，非不可再生產(chǎn)品小面積決定我們擁有區(qū)域的絕對價格筑底u相對的低產(chǎn)品力對投資客群購買決定的影響非常關鍵！購買決定因素追求可預見性的價值成長空間THE KEY:如何讓產(chǎn)品力更加直觀？（即：能在目前的水平市場比較中，就清楚的發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的獨特價值）u無可借鑒優(yōu)勢（看不到）但是產(chǎn)品的深入挖掘和包裝， 卻可以創(chuàng)造 二次生產(chǎn)力LOFT,本身并非不可再生產(chǎn)品獨有價值下的總價對比，才是購買動力！尋找現(xiàn)在就能看見的產(chǎn)品競爭力！投資心態(tài)壁壘216。 A類：投資客群分析投資客也同樣需要看到本案的居住價值！精裝修 LOFTPK平層毛胚小兩房使用面積 70/90低總價 +車 交通配套忽略未來的潛力發(fā)展，即使在目前市場下，本案也同樣具備居住價值！立方寓同樣可以和區(qū)域內大盤產(chǎn)品一較高低！216。 A類：投資客群分析水平競爭力分析本 案 區(qū)域內項目216。 B類：被動郊區(qū)化客群分析客群特征描述：江北或海曙工作為主外來新寧波人為主22~35之間過渡型住房兼婚房備用房， 2~5年，自住兼變相存款改善型需求，需要 23房的實際居住空間√。園區(qū)內的畢業(yè)生或將占大比例√√?；驅⒏贻p化。 20~29歲√雖然根本原因是經(jīng)濟基礎有限，但仍想為自己遠郊化的選擇找些體面的借口。如品味、個性等。√ √ √是本案調性掌握的關鍵較少本案相應的客群特征屬性：216。 B類：被動郊區(qū)化客戶關心的重點苛刻的總價范圍 區(qū)域內同類產(chǎn)品的絕對價格筑底更闊綽的室內空間 如改善型自住客一般會要求 23個房間很多人選擇遠郊大是為了在同總價范圍內享受更大空間交通配套 要求一定基礎公交配套，有車者少低總價公共交通生活配套 更豐富的使用空間水平市場中的產(chǎn)品競爭力216。 綜合本案 A\B類客群的需求，對項目的購買決策主要要求如下區(qū)域前景B類郊區(qū)化 A類投資客l前期引入班車，或能通過總價價差來彌補l建議底商中，開發(fā)商持有少量，交付前期先引入商業(yè)l充分挖掘產(chǎn)品的使用賣點同時營造概念l通過產(chǎn)品價值的凸顯，體現(xiàn)價格的低關鍵：產(chǎn)品突圍—— 產(chǎn)品居住價值的充分挖掘產(chǎn)品突圍（通過產(chǎn)品的價值挖掘，體現(xiàn)性價比）調性突圍（ 通過塑造產(chǎn)品的宜居性拔高品質）尋找方向提升品質KEY216。 贏取客戶的關鍵點 項目定位滿足小資情結的居住產(chǎn)品具備升值潛力的投資型產(chǎn)品策略總綱強調總價、功能空間與實用面積規(guī)避建筑面積拔高品質、體現(xiàn)價值與平層二房對比，先拉高價位心里預期，實現(xiàn)價值最大化216。策略總方向界定超 90，精裝兩房兩廳復式公館216。產(chǎn)品核心價值提煉? 強化中元的品牌? 強調功能空間，忽略建筑面積? 展示未來大區(qū)域前景規(guī)劃在廣告訴求上在推廣渠道上? 工業(yè)園區(qū)定點推廣? 親親嘉園、奧林 80片區(qū)貼身推廣? 慈城推廣、大學城推廣在產(chǎn)品挖掘上? 精裝修? 復式? 南北通透主力兩房 +N空間策略制定216。策略制定體系附加值建議：商業(yè)：開發(fā)商先行優(yōu)惠招租? 完善配套 —— 打造商業(yè)雛形，開發(fā)商引進商業(yè)配套（租約形式）? 招商政策 —— 交付 2年內免租金，對業(yè)主優(yōu)先，第三年享優(yōu)先購買權交通壁壘：引入班車人性化服務 ——2 年內增設小區(qū)班車，早 7： 晚 18： 30各一班品質升級：精裝修，大品牌小價錢重點廚衛(wèi)裝修，可用一線品牌下的低價系列產(chǎn)品。如科勒PART4:銷售策略策略制定前思考》》 問題綜述 ———— 項目自身》 社區(qū)規(guī)模小 ，物業(yè)形態(tài)受眾小，項目整體優(yōu)勢較弱》 工業(yè)氛圍濃重 ，沒有居住氛圍》 住宅戶型結構單一 ， 主力面積 50㎡ ， 部分戶型 受條件限制存在 問題》 層高 計單層面積，內部 2層結構 ，使用面積大于產(chǎn)權面積》 周邊交通差 ，出行極其不便利主要問題策略制定前思考》》